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公房怎样继承？哪些人是同住人？入了外国籍能否购买公房？公房共有人的权利如何
公房怎样继承？哪些人是同住人？入了外国籍能否购买公房？公房共有人的权利如何&&&&&&公房租售问题重重。如公房怎样继承？哪些人是同住人？入了外国籍能否购买公房？公房共有人的权利如何？常有读者致信本报询问相关的法律问题。为此，本报约请了对“94方案”进行解读。&& 　　日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》，同年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这些构成了公房出售的“94方案”。&& 　　一、主要内容和涉及的法律问题&& 　　1、确定了公房出售的原则、范围和购房人。“94方案”确定了出售公房应当贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。属于可售公房的范围是独用成套的公有住房，当时限制在一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅，但列入旧城改造规划、产权不明、具有历史保护价值和市政府认为不宜出售的房屋除外；购房人应是具有本市常住户口的公房的承租户或者年满18周岁的同住人和符合配住房条件的职工，每个家庭只能享有一次以成本价购买公房；擅自、变相转租或者改变房屋用途的，迁离、国外定居或者逾期未归者暂时不能购房。&& 　　2、确定了购房人可享受的优惠条件和购房程序。“94方案”的优惠条件有：按照规定享有工龄等优惠，按照规定享受住房补贴，免缴税、契税、缓征地租，免缴新建公房的固定资产投资方向调节税等。购房人每一年工龄给予1.2%的优惠，同时还给予5%的一次性优惠,并仍然可以享受原有的住房补贴。对于购房人以现金一次性付清全部购房款的，一次性付款折扣为20%。中、小学教师（含已退休者）在按照成本价购买公房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。&& 　　“94方案”确定的购房程序为：经过宣传，出售人和购房人达成合意后，双方签订房屋买卖合同并付清购房款后，由市登记发证办公室发给房屋所有权证。&& 　　3、限制权利行使遗留法律纠纷。在“94方案”中存在着用行政手段控制民事权利，限制购房人权利行使的问题，具体为：首先，对共有人的权利进行了限制。“94方案”中要求“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。这表明，符合购买公房条件的人中只能有一人的名字写在证上，其他房屋共有人不能进行登记。这一限制共有人登记公示权利的做法不仅可能使家庭成员之间产生产权纠纷，而且会使售后公房在转让的过程中因为共有人的登记缺失而导致纠纷几率增加。&& 　　其次，在“94方案”中对购房人所有权中的收益和处权能进行了限制。方案指出：“购房款未付清或购房后未住满5年的，该房屋不得出售、出租和转让。”这一人为限制购房人权利的做法，既与“94方案”中的“购房者拥有全部房屋产权”的提法相矛盾，也使得售后公房的私下交易增加。&& 二、“94方案”遗留问题的解决和法律出路 &&&&1、“94方案”购房权利人的认定 &&&&“94方案”中的购房权利人认定缺陷产生了纠纷的后果，为此，上海市房屋土地管理局沪房地技（号“通知”明确：“职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象。”&& 　　日，上海市高级人民印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》（以下简称《意见》）指出：“按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”该《意见》还明确：“对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。”这一执法意见客观上为“94方案”购房纠纷合法权利主体的认定提供了依据。&& 　　2、“94方案”共有人主张权利的时效&& 　　首先，共有人提出共有主张时即为时效起算时。如果按照《意见》，权利人须在时效内主张房屋产权方可确认房屋产权共有的规定。许多售后公房的共有人在知道并主张共有权利时可能已过时效。为此，日，上海市高级人民又印发《几类民事案件的处理意见》中指出：“有些家庭中的权利人向提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。”这一规定无疑是符合我国设立时效制度初衷的。&& 　　其次，共有人生前没有主张共有产权，去世后继承人无权主张共有财产继承权。日，上海市高级人民在《民事法律适用问答》中回复：“如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。”因此，继承人也不能主张售后公房相应的继承权。&& 　　3、房屋共有人之间的法律关系&& 　　第一、房屋共有的份额问题。关于售后公房的共有形式，如果共有人之间对于所购公房有占有比例约定的从约定；如果共有人之间对于所购公房没有占有比例约定的话，共有的形式就是共同共有。第二、房屋的出租、出售程序。虽然“94方案”的共有人没有登记在证上；但是，房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示，在证上署名的共有人负有告知、征集意见的特别义务，否则，由此产生的损害后果由行为人负责赔偿。不同意出租、出售的共有人在同等的条件下，有优先承租、购买其他共有人相应份额的权利。第三、夫妻的共有财产认定。按照“94方案”购房，夫妻之间虽然只有一人的名字登记在证上；但是，婚姻存续期间购买的公房仍然属于夫妻的共同财产，除非双方另有约定。第四、未成年人和放弃产权同住人的权利。未成年人并不是适格的购房人，因此未成年人不享有房屋的所有权。同样，明确放弃产权的同住人也不拥有对房屋的所有权；但我国《婚姻法》规定的家庭成员间的权利义务关系使他们对所购公房享有居住使用权。&& 　　4、“94方案”所购房屋所有权限制的取消&& 　　按照“94方案”对所购公房的收益和转让进行了限制，但是，这与房地产市场的发展不相适应。1996年6月以后，上海市出台一系列法律文件，一方面将“94方案”中限制所有权权能的做法逐步取消，另一方面同意将购买公房和已购公房上市出售两项工作同步进行；加上本市对于售后公房首次转让不收取营业税的优惠政策，推动了本市房地产市场的健康、有序发展。 作者：杨波 （作者为上海市德尚事务所）&& & 关于出售公有住房的暂行办法& 上海市人民政府& （沪府发〔１９９４〕１９号文） 为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定，制定本办法。& 第一条&出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。& 第二条&凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。& 向符合配住房条件的职工出售新配公有住房的数量，一般应不低于每年配住房总量的30％。& 第三条&公有住房出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况别确定。其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。& 购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合配住房条件的职工。& 第四条&出售公有住房的成本价，由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金和管理费等各项因素构成。& 一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积902元。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。& 住房的成新折扣率每年为2％。& 第五条&对出售的公有住房（含新配的公有住房、已租住的公有住房、套配房）的成本价和实际售价，根据物价指数的情况变化，每年由市住房制度改革办公室进行调整并确定最低限价。& 第六条&对购买成本价公有住房者给予以下优惠：& （一）按规定享受工龄等优惠。& （二）按规定享受住房补贴。& （三）免缴税、契税，并缓征地租。& （四）购买新建公有住房的，免缴固定资产投资方向调节税。& 第七条&购买成本价公有住房，每个家庭只能享受一次。购房的建筑面积按国家和市政府规定的标准执行，超过标准部按市场价出售。& 第八条&购买公有住房者以现金一次付清全部房款的，可根据现行的政策性贷款利率与银行存款利率差给予适当的付款折扣。申请期付款的，首期付款应不低于实际售价的30％。& 第九条&公有住房的出售人免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金。& 第十条&按成本价购买的公有住房，购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年的，该房屋不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年确定出售公有住房的成本价重新计算后，由出售人退还购房人。购房& 款已付清并购房后已住满五年的，其住房可进入市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费，该住户今后的住房由自己从市场上获得。& 第十一条&购买公有住房按下列程序进行：& （一）在确定出售的范围内，由公有住房出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，在住户同意购房后，即可办理购房手续。& （二）购房人与房屋所有人签订房屋买卖合同并付清购房款后，由市登记发证办公室发给房屋所有权证。& 第十二条&公有住房出售后的维修和管理责任按下列规定履行：& （一）室内维修由购房人自理。& （二）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担。& （三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。& （四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理、维修、养护办法，暂按现行管理体制继续执行。& （五）高层住宅的水泵和电梯运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理摊。在公有住房出售的起步阶段，暂由购房人和出售人按一定比例共同承担。随着住房制度改革的深化和职工收入的提高，将逐步提高购房人承担的比例，直至全部自理。& 第十三条&出售公有住房应按下列规定筹集维修基金：& （一）多层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的1．5％缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的6％缴付房屋维修基金。& （二）高层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的1．5％缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的12％缴付房屋维修基金。& （三）高层住宅的水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯、水泵等共用设备的大修和更新。& 上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息）、专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人摊。& 第十四条&地区政府应帮助购房人成立房屋自管组织，自行管理物业，或者由自管组织委托物业管理部门管理。& 第十五条&市管理局直接管理的公有住房出售后，售房款由房管部门负责核收并解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。& 系统单位自管的公有住房出售后，售房款由原产权单位负责核收，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。& 第十六条&本办法由市管理局和市住房制度改革办公室组织实施并负责解释。& 第十七条&本办法自发布之日施行。& 日 关于出售公有住房的实施细则&& && 第一条　为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发〔１９９４〕１９号文）的规定。特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房的实施细则。& 　第二条　出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。& 　第三条　凡独用成套的公有住房，均可向获得新配住房条件的职工和承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划有步骤、期批地进行。一九九四年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。& 　　新配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则。向职工出售新配公有职工住房的数量，一般应不低于单位每年配住房总量的３０％。& 　第四条　按成本价购买公有职工住房的对象为获得新配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。& 　　有下列情况之一的暂不能购房：房屋擅自转租或变相转租的；承租人全家迁离本处的；承租人全家去国（境）外定居，或探亲、留学逾期不归的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的；利用承租房屋改变用途的。& 　第五条　公有职工住宅出售的成本价，一九九四年每平方米建筑面积９０２元。对职工收入较高的单位，由单位配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调。& 　　公有住房出售时，根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增减系数（详见附件）和成新折扣。& 　　住房的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。& 　第六条　对购房者给予以下优惠：& 　　（一）按购房人每一年工龄给予成本价１．２％的优惠。工龄可以新配房职工、承租人或其同住成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享有受优惠。& 　　（二）为鼓励职工购房，１９９４年给予成本价５％的一次性优惠。& 　　（三）购买已租住的公有住房，１９９４年给予成本价５％的优惠。& 　　（四）购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。& 　　（五）购房者免缴税、契税，并缓征地租。& 　　（六）购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。& 　第七条　公有职工住房的实际出售价按下列公式计算：& 　　新配公有职工住房的实际出售价（元／平方米）＝成本价（元／平方米）×（１－年工龄优惠率×工龄）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓励职工买房优惠率）×（１－面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。& 　　已租住公有职工住房的实际出售价（元／平方米）＝成本价（元／平方米）×（１－年工龄优惠率×工龄）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓励职工买房优惠率）×（１－已租住公房优惠率）×（１－面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。& 　　上列公式中：& 　　成本价―一九九四年定为９０２元／平方米；& 　　年工龄优惠率―１．２％；& 　　工龄―机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工工龄按市劳动局有关规定计算。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章；& 　　竣工年限―按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。房屋竣工不满一年的按一年计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算；& 　　成新折扣率―每年为２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算；& 　　鼓励职工买房优惠率―一九九四年定为５％；& 　　已租住公房优惠率―一九九四年定为５％；& 　　面积折扣―１５％。& 　第八条　出售公有住房的建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》（沪房〔９３〕权字发第５２号）规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。& 　第九条　一九九四年出售公有住房（含新配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限价，Ⅰ级地段内，定为每平方米建筑面积１７０元；Ⅱ级地段内，定为每平方米建筑面积１６０元；Ⅲ级地段内，定为每平方米建筑面积１５０元；Ⅳ级地段内，定为每平方米建筑面积１４０元；Ⅴ级地段内，定为每平方米建筑面积１３０元；Ⅵ级地段内，定为每平方米建筑面积１２０元。& 　第十条　职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。每个家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因丧偶、离婚、配偶支内或支农等离开本市而承租户内留有一个人的（另一方不再享受购房优惠），及４０岁以上的单身未婚男子或女子；因特殊贡献，经产权人同意的。& 　第十一条　新配公有职工住房购房的建筑面积标准按国家、市人民政府和单位规定的配住房控制标准执行，超过标准部实行市场价。按市场价购买的部不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策。& 　　已租住公有住房购房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积２４平方米计算。家庭成员中如有下列对象的也可按下列标准执行，一般职工、干部为５０至７５平方米；科级为６０至８５平方米；县处级为７０至１００平方米，副局级８０至１２０平方米；正局级为９０至１４０平方米。部级干部按国务院规定的控制标准执行。技术职称按相应的行政职务挂靠。以上是购买已租住公有住房的控制标准，不是必须达到的房标准。超过购房控制标准１０平方米以内的，按当年的成本价不享受第六条（一）、（二）、（三）项的优惠政策购买；再超过部按市场价购买。按市场价购买的部不享受第六条（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策。& 　第十二条　职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房配规定的，仍可在单位享受住房配和购买住房。再购房时，将原购买的住权退还原产权单位，原产权单位按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购房人；新购买的住房按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款购买。& 　第十三条　购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣为２０％。& 　　申请期付款和政策性抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的３０％。& 　第十四条　对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。& 　第十五条　按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年者，不得出售、出租、转让和改变居住用途。在此期间，购房者不需要该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年的成本和优惠政策、成新折扣重新计算后，由出售人退还购房人；购房者改变自住用途的，当按市场价补足房价。购房款已付清、购房后已住满五年者，其住房可进入市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。& 　第十六条　购买公有住房按下列程序进行：& 　　（一）直管公房由区、县编制售房计划，经市管理局审定后组织实施；系统单位自管公房由售房单位编制售房计划，经市房改办审定后组织实施。& 　　（二）由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，住户同意购房后，即可办理购房手续。& 　　（三）需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，由市登记发证办公室给房屋所有权证。& 　第十七条　房屋维修责任和维修费用按下列规定摊：& 　　（一）室内维修由购房人自理。& 　　（二）住房的共同部位的电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。& 　　（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施、凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。& 　　（四）住房建筑以外的道路、上下水管道窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应由城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。& 　第十八条　高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户口只承担运行费用的２０％，其余８０％在维修基金中列支。& 　第十九条　房屋维修基金按下列规定筹集：& 　　（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１３．５３元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的６％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积５４．１２元。& 　　（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１３．５３元；出售人应一次性从售房款中按每平方米面积成本价的１２％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１０８．２４元。& 　　上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人摊。& 　　高层住宅电梯和水泵共同设备的大修和更新费用，原则上全由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共同设备的大修和更新，一九九四年定为每台电梯５０万元。& 　　高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用办法按《关于公有住房售后房屋维修基金管理暂行办法》的规定执行。& 　第二十条　出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积２０元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。& 　第二十一条　出售人和购房人需交付的费用：& 　　出售人一次性交付房屋维修基金；街坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用和实际售房款１％的手续费。& 　　购房人一次性交付购房款；首期维修基金；实际购房款１％的手续费；房屋登记勘丈费每平方米建筑面积０．３０元；权证工本费每件５元；房屋买卖合同印花税５元；产权登记权证印花税５元。& 　第二十二条　出售单位应帮助购房人在购房后三个月内组建房屋自管组织，自管组织可自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。& 　第二十三条　公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暂行办法》（沪房改办发〔１９９３〕字第３０号）的规定办理。& 　第二十四条　购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。在售房起步阶段，多层住宅产权人每月每套应承担３－５元的管理费；高层住宅产权人每月每套５－１０元的管理费，由自管组织与物业管理部门签订管理合同时确定。& 　第二十五条　直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。& 　　单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于该单位住房建设、旧房更新改造和管理维修。& 　　房地产公司违反有关规定出售使用权的住房，当时出售给单位，单位再配给职工租住的，则售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造；当时出售给个人的，应视作产权房，补发产权证，再向个人收款。& 　第二十六条　直管公有住房出售由市房管局组织实施，系统单位自管公有住房出售由市房改办组织实施。& 　第二十七条　本实施细则由市住房制度改革办公室和市管理局负责解释。& 　第二十八条　本实施细则自发布之日起施行。市房改办和市管理局以前发布的有关文件有与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。& 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上海市住房制度改革办公室& 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上海市管理局& 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９９４年６月１５日 上海市高级人民关于处理公有住房出售后纠纷的若干意见& 一、受理& 1、出售人及有购房资格的人起诉要求确认购买公房协议无效的应予受理。& 2、购房人起诉要求同住人迁让，同住人起诉要求确认房屋居住权的，应予受理。& 3、为修缮楼房的公用设备或相邻房屋、设备，利害关系人起诉要求相邻方予以配合的，应以相邻纠纷受理。4、违法改变房屋使用性质，妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险物品，影响楼房住户安全的，以相邻纠纷受理。& 5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、公共设施全部或部被人占用提起的，应予受理。& 6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的起诉，应予受理。& 二、产权与使用权的确认& 7、除天井和庭园外，单元房屋业主自用部位和自用设备的产权为房屋产权证登记人所有。&自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园(含围墙)以及室内墙粉饰等部位。&自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶等设备。& 8、除内天井外，楼房中的共用部位、共用设备为整幢房屋业主共有。住宅区内的公共设施为住宅区域内的业主共同使用。& 共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙、墙面粉饰和屋顶等部位。& 共用设备是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。& 公共设施是指住宅区域内住户共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。& 9、按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。& 10、婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。& 11、对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。& 12、在审理确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。& 三、产权的割& 13、购得的房屋在法定限制上市的期限内，由于离婚、继承等原因要求割该房的，房屋能割的尽可能予以割。对房屋能予室割的，可确定各方的房屋产权；对无法割实房的，除双方协议一方得实房，一方得房屋折价款外，一般暂不割，确定房屋产权共有。在产权共有期间，对无亲属关系的当事人，可参照租赁私房的规定由住房方给付让房方一定的房屋使用费，待该房依法能上市交易时，按当时的市场价，由一方得房屋折价款。& 只能就房屋的产权、使用权作出判决，不应对当事人户口迁移作出判决。& 四、产权的转让和继承& 14、未经有购买公房资格人的同意，冒用名义购得房屋，该房屋买卖合同无效。在法定限制交易期间内买卖房屋的，房屋买卖合同无效。& 15、依法可以出卖的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售时，在同等条件下，有优先购买的权利。16、房屋所有权人在法定限制转让的期间将房屋产权赠与他人的行为无效。房屋所有权人在法定限制转让期届满后将房屋明示赠与他人，受赠人已实际占有了受赠房屋，在办理房屋产权过户手续中，赠与人死亡或丧失行为能力的，该赠与行为有效。& 17、房屋所有权人在法定限制转让的期限内立遗嘱将房屋产权遗赠他人的，该遗嘱又符合其他法定条件的为有效。& 五、产权的使用与收益& 18、房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，别作出处理。& 19、因擅自改动或拆除房屋主体的承重结构，擅自在内天井、天井和庭园内搭建，擅自移动或损坏共用设备，占用共用部位，侵占或损坏住宅区域内的公共设施等发生纠纷提起的，可按相邻关系原则处理；违反物业管理合同约定的，按约定处理。& 20、因装修等造成相邻住户的房屋或设备等财产损失的，判令责任人予以修复或赔偿。& 21、未经批准，擅自改变自住房的使用性质，影响相邻住户正常生活或者安放影响房屋安全的物品的纠纷，应判令排除妨碍、恢复原状。& 22、为修缮房屋及其公、私设备，相邻住户应予配合而不配合的，可作排除妨碍处理，因此造成相邻住户财产损失的应予补偿。但因相邻住户自身原因造成损失的除外。& 23、单元房屋产权人或第三人使用楼房外墙或屋顶做合法商业性广告、进行经营性活动等，须经同楼房的产权人同意，并给付使用费。对公房出售前就出租外墙、屋顶的，在原合同期限内所得的收益，应由楼房的产权人按房屋产权证明的建筑面积的比例得。.
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