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　　问:我所在的市效农村属于城市规划区内的村庄。最近,区政府按照上级整体规划,为加快市城效区交通枢纽建设和老城区改造需要,决定对我所在的郊区村庄进行动迁改造,并发布拆迁通告。其中拆迁补偿政策中的重要一条是:对被征收人给予的房屋价值补偿费为每平方米6800元。而我们现在所居住的平房市场价格约每平方米3800元。公告上还说,若不接受该拆迁政策,政府有权予以强迁。区政府的拆迁布告通知是否有法律效力,该补偿政策符合法律规定吗?当下媒体上一再说不许强迁,我若不接受这个拆迁政策,政府有权强迁吗?　　　　王树宝　　　答:你所言的情况涉及下列3个方面的法律问题:一是区政府的拆迁决定是否合法?城市郊区村民住宅及土地,一般属于集体土地性质,政府部门若要改变集体所有性质,依据法律、法规的规定,在城市规划内的建设需要申请用地的,必须持有国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请,由其核定用地位置和界限,取得建设用地许可证。区政府只有在取得建设用地许可证,向土地管理部门申请划拨土地的前提下,才能做出拆征地通告。否则,就没有法律效力。　　二是补偿政策是否有法律依据?当下,我国尚未有调整集体土地上房屋征收的专门性的法律法规。《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅适用于城市规划区内国有土地上的房屋征收,而不适用集体土地上的房屋征收活动。若你所在的区政府已经申办了土地征收手续,将集体土地转为国有,那么,按照国务院制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第十四条1项规定:低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍。如果按你所言,你所居住的平房价格每平方米3800元,其补偿标准最低不得低于每平方米7600元。　　三是若被拆迁人不接受,政府是否有权强迁问题,《物权法》第四十二条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条(二)、(五)规定:由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；由市、县级人民政府作出房屋征收决定。这说明,依照法律,为了公共利益是可以对个人房屋及其他不动产进行征收的,而房屋所有人行使物权时依法不得损害公共利益。　　因此,若区政府经调整其拆迁政策、使之符合法律规定,你若对合法的拆迁政策仍然不予接受,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定:可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。当然,对于不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不在期限内搬迁的被征收人,政府拆迁部门可依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定:由做出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。　(杨学友)
本文相关新闻（建议版）西安市棚户区改造管理办法
按：我们依照《西安市规范性文件管理办法》第二十七条第二款的规定向西安市人民政府法制办书面举报了新版《西安市棚户区改造管理办法》。托了八届四次会议以法治国的福份，西安市人民政府法制办非常重视，迅速立案，迅速回复，而且成立了专门小组处理我们的举报。今天下午2时16分，西安市法制办电话通知我，邀请我们在下一周适当时间到市政府参与该《办法》的修改。我们对市政府法制办的工作态度予以表扬。
下面，我将我们草拟的建议版《西安市棚户区改造管理办法》发布在博客，希望羊元坊和一切可能面临房屋征收村庄的房屋所有权人以及法学专家对照本博转载的原文，批评指导，帮助完善，为西安市的棚户区改造献计献策。
黑体字是原文，红体字是我们修改的地方。
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（建议版）西安市棚户区改造管理办法
为了进一步规范棚户区改造工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际，制定本办法。
本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区及辖县建制镇建成区范围内的棚户区改造，适用本办法。
本办法所称棚户区改造，是指根据本市城市总体规划和社会经济发展计划，对城市规划区内的棚户区进行综合改造的行为。
本办法所称棚户区，是指城市规划区范围内，房屋建筑密度大、结构简陋、质量差、年久失修、安全隐患大（包括经房屋鉴定机构鉴定为C、D级的危旧房屋），使用功能、配套设施不完善的住宅区域。包括城市建成区的棚户区和城市规划区（含耕地全部征收但仍保留农村集体经济组织的所在村庄）的棚户区。
棚户区改造应当按照“政府主导、市场筹资，科学规划、积极推进，统筹兼顾、分类实施，依法征收、公平补偿”的原则进行。
市棚户区改造办公室（以下简称市棚改办）是本市棚户区改造的主管部门，负责本市棚户区改造的管理和监督工作。
市规划、国土资源等行政管理部门在市棚改办设立的派出机构，负责与棚户区改造相关的规划、国土资源行政管理工作。
相关行政管理部门应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。
区人民政府负责本行政区内的棚户区改造工作。
区棚户区改造办公室（以下简称区棚改办）具体负责本辖区内棚户区改造工作的组织实施和监督管理，受市棚改办的监督和指导。
高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、航天产业基地、国际港务区、沣东新城（以下简称开发区）可以是其建设范围内棚户区改造工作的投资主体。
供水、供热、供电、供气等经营企业，应当配合、支持棚户区改造工作。
棚户区改造涉及原农村集体经济组织人口、原集体建设用地统计数据以所在区公安机关、国土部门提供的基本情况表为准。
户口迁出农村集体经济组织的在校学生、服役士兵、服刑人员在改造时享受农村集体经济组织成员待遇，非农村集体经济组织成员不享受农村集体经济组织成员待遇，国家另有规定的从其规定。
棚户区改造以政府投资为主。区人民政府、开发区管委会可以依法成立改造建设公司，负责棚户区改造的融资和补偿用房建设工作。
鼓励民间资本参与棚户区改造。民间资本作为投资主体的，应当与征收主体的区人民政府签订协议。协议主要内容应当包括双方的权利和义务、投资数额、改造规模、协议解除条款等。
设立棚户区改造专项资金，主要用于棚户区改造及亏损项目补贴。棚户区改造专项资金的归集、使用、管理按照有关规定执行。
符合规定的政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可以依法发行企业债券或者中期票据，专项用于棚户区改造项目。
改造项目管理
棚户区改造实行计划管理。市棚改办应当会同市发展和改革、规划、国土资源、建设等行政管理部门，依据城市总体规划、土地利用总体规划，编制棚户区改造专项规划，纳入经济社会年度发展计划，报市人民政府批准。
市棚改办应当根据批准的棚户区改造专项规划，统筹安排全市棚户区改造年度计划和改造项目计划。
对存在社会公共安全隐患或重点项目建设需要，确需进行改造的棚户区，可以优先纳入改造项目计划。
编制棚户区改造项目实施方案，应当根据城市总体规划、土地利用总体规划，以及棚户区改造控制性规划等要求，统筹考虑居民住宅、环境风貌和经济发展等因素，在充分听取公众意见的基础上，由区棚改办负责组织实施，并报市棚改办。
耕地已经全部征收为国有仍实行农村集体经济组织的所在村庄的棚户区改造项目实施方案，应当经被征收房屋所有权人（农村集体经济组织成员与非农村集体经济组织成员）代表会议讨论通过。
棚户区改造项目实施方案的主要内容应当包括项目概况、改造模式、投资主体、规划及土地利用方案、房屋征收与补偿方案、建设方案与实施计划、项目可行性分析报告、社会稳定风险评估报告及资金证明等附件。
耕地已经全部征收为国有仍实行农村集体经济组织的所在村庄的棚户区改造，在房屋征收之前，应当完成原农村集体经济组织成员的社保、集体经济组织清产核资、新经济组织组建及撤村建社区等转制工作。转制工作没有完成，不得进行房屋征收。
已经报批的棚户区改造项目实施方案变更的，应当在变更后重新报批；已经批准的棚户区改造项目实施方案不得擅自变更，确需变更的应当按照原程序报批。
原农村集体经济组织的改制
原农村集体经济组织的改制，是指原农村集体经济组织所在村庄列入棚户区改造项目计划后，对原农村集体经济组织成员的户口性质、经济组织形式、管理体制和土地性质进行转变的行为。
原农村集体经济组织所在村庄的棚户区改造，应当坚持改制先行、改建跟进的原则。
列入改造项目计划的原农村集体经济组织所在村庄的棚户区，应当及时将原农村集体经济组织成员的农民户口依法转为居民户口。
原农村集体经济组织所在村庄的棚户区在组建新经济组织前，应当依法进行清产核资。清产核资结果应当经原农村集体经济组织村民会议或者村民会议委托的村民代表会议确认并公示。应当根据清产核资结果，制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经原农村集体经济组织村民会议或者村民会议委托的村民代表会议讨论通过后实施。
农业、财政等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。
新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。社区居民委员会的设立、人员组成和工作经费按现行有关规定执行。
原农村集体经济组织所在村庄的棚户区改制后，村民的入学、就业、养老、医疗、低保等统一纳入城市保障体系。
第二十一条
原农村集体经济组织所在村庄的棚户区改制后，其原有的基础设施纳入市政统一管理范围，其原有环卫基础设施和公共环境卫生由市容园林部门纳入城市管理体系统一管理。
建设用地利用
第二十二条
棚户区改造用地应当优先纳入年度用地计划。补偿房屋用地以划拨方式供地，开发用地以招标、拍卖、挂牌方式供地。
原农村集体经济组织所在村庄的棚户区改造项目实施方案批准后，国土资源部门可以对土地资料进行审核，并依法对土地进行确权或者按程序报批后转为国有土地。
第二十三条
民间资本作为投资主体的原农村集体经济组织所在村庄的棚户区改造项目，改造综合用地指标按照市人民政府有关规定执行，改造综合用地之外的土地，依法给予补偿后按有关规定储备。
改造综合用地应明确补偿房屋用地和开发建设用地的地块、规划指标。
第二十四条
依据节约土地、集约用地的原则，在棚户区改造过程中，少量非棚户区土地可以统一规划，合并改造。
第二十五条
城市居民在农村购置宅基地，属1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定执行；属1987年1月1日以后购买的，按照《》和《》的有关规定执行。
第二十六条
棚户区改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目，且项目用地基本具备建设条件的，应当优先列入城市建设年度计划，与棚户区改造同步进行。
棚户区改造补偿房屋项目配套设施应当与补偿房屋项目同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。
第二十七条
棚户区改造项目应当编制控制性规划，严格控制项目容积率，不得因单个地块资金平衡等问题突破规定的容积率。鼓励采取捆绑式连片改造方式，在一定区域内统筹平衡。
主要历史街区、文物景点周边等重要地段的改造规划（应当包括城市设计内容），广泛征求公众意见后报市人民政府批准。
第二十八条
改造项目代征的市政道路、城市绿化等用地，应当依法移交；暂不具备移交条件的，由区棚改办向市政公用和市容园林行政管理部门承诺移交期限，并签订《》后报市棚改办，由市棚改办函告国土资源部门依法办理《》等后续手续。
代征的市政道路用地应当在改造项目开工前移交。
第二十九条
棚户区改造补偿房屋涉及的城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税可以依据有关政策规定予以减免。
棚户区改造项目的补偿房屋面积部分免收城市基础设施配套费（不含代收资金和地铁专项配套费）；民间资本作为投资主体的棚户区改造项目，其安置面积与开发面积之比在1∶1.5以内的开发面积部分，免收城市基础设施配套费（不含代收资金和地铁专项配套费），超出11.5∶的开发面积部分，减半收取城市基础设施配套费（不含代收资金和地铁专项配套费）。免收棚户区改造项目涉及的防空地下室易地建设费、新型墙体材料专项费、散装水泥专项资金、城市教育附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等行政事业性收费和政府性基金。
电力、通讯、有线电视及从事供水、供气、供热等市政公用事业的企业要按照相关政策对入网、管网增容等经营性收费进行适当减免。
国有工矿企业出资参与政府统一组织的自身棚户区改造的，对企业用于符合规定条件的支出，可以在企业所得税前扣除。
棚户区改造项目应当整项目拆除。房屋拆除工作应当由具有相应资质的单位实施。
第三十一条
棚户区改造补偿用房每单元平层不得超过8户，补偿房屋建设应当符合相关技术规范要求。
征收与补偿
第三十二条
市、区人民政府按照各自权限负责棚户区改造项目的征收与补偿工作。
第三十三条
棚户区改造项目在棚户区改造项目实施方案取得市棚改办棚户区改造项目实施方案批复后，依法作出房屋征收决定。
房屋征收决定作出前，区棚改办应当将征收补偿方案报市棚改办。
市棚改办作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
政府投资项目的补偿房屋建设资金应当足额到位、专款专用。民间资本作为投资主体的棚户区改造项目，应当在征收补偿方案审核前，按照相关规定设立补偿房屋建设资金监管账户，缴纳监管资金。
第三十四条
区棚改办应当在规定的期限内与被征收人或者公有房屋承租人签订补偿协议。补偿协议应当载明下列内容：
（一）被征收人房屋的权属、地址、面积、用途、结构等；
（二）补偿方式、补偿标准和结算方式；
（三）补偿房屋的权属、地址、面积、用途、结构；
（四）过渡方式、过渡期限；
（五）违约责任和解决争议的方式；
（六）其他应当明确的事项。
补偿协议签订后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三十五条
区棚改办与被征收人或者公有房屋承租人在规定期限内达不成补偿协议，或者房屋所有权人不明确的，区棚改办应当报请市棚改办依法作出补偿决定，并在棚户区改造范围内予以公告。
被征收人或者公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人或者公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市棚改办依法申请人民法院强制执行。
第三十六条
棚户区改造房屋补偿实行产权调换和货币补偿两种方式。被征收人可以自主选择其中一种补偿方式。
鼓励被征收人选择货币补偿；鼓励征收人采取购买（？）现房的方式进行补偿。
第三十七条
国有土地上棚户区改造项目房屋产权面积、性质认定，产权调换或货币补偿的标准，以及过渡期限、临时安置补偿费、搬迁补偿费、停产停业损失补偿费、奖励费等，按照《》的相关规定执行。房屋评估工作按照《》执行。
第三十八条&
原农村集体经济组织所在村庄的棚户区改造，房屋补偿按二层合法产权建筑面积，结合房屋用途补偿。宅基地使用权补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。2006年6月22日以前已建成房屋二层以上（不含二层）部分的建筑面积按照残值（即重置成新价）给予补偿。
鼓励和奖励二层内不加盖房屋。具体奖励办法由区棚改办拟定。
补偿房屋建筑面积与原房屋产权建筑面积相等部分，不实行互找差价。就近上靠套型超出原房屋建筑面积部分，按照新建房屋综合造价结算。房屋评估工作参照《西安市国有土地上房屋征收评估办法》执行。
产权调换的结果，原农村集体经济组织成员房屋补偿面积人均不足65平方米的，视为符合住房保障条件，按人均建筑面积不少于65平方米的原则补偿，补足部分按保障性房屋综合造价结算。
原农村集体经济组织所在村庄的棚户区改造应当有一定数量的经营性用房，用于对原农村集体经济组织成员的生活安置。
第三十九条&
临时安置补偿费、搬迁补偿费、奖励费等参照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定执行。
棚户区改造项目的过渡期限一般不得超过36个月。过渡期限自被征收人交付房屋之日起计算。超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的2倍支付临时安置补偿费。
棚户区改造项目的补偿房屋建设和回迁工作，由所在区棚改办负责组织实施及监督管理。
第四十一条
棚户区改造项目征收工作完成后，应当优先建设补偿房屋，确保按时回迁。
补偿房屋楼位、户型、平层户数及配套设施等内容应按相关规定征求意见并公示。
补偿房屋的交房条件和标准应当与协议约定内容一致。
第四十二条
用于产权调换的补偿用房达到协议约定条件后，区棚改办应当及时发布回迁公告，告知被征收人选取产权调换房屋的时间、地点和其他相关事项。
第四十三条
制定回迁实施方案应当遵循“公平、公正、公开”原则。回迁实施方案应当包括回迁原则、过渡费结算、楼层朝向调节、收费标准等内容。
第四十四条
实行产权调换的补偿房屋，按照补偿协议有序进行。被征收人补偿多套房屋的，应当在公示房源内按照高、中、低搭配的原则选取。
房屋所有权登记部门应当及时为被征收人办理产权调换房屋的登记手续。
第四十五条
棚户区改造补偿房屋项目的物业管理工作按照《》的有关规定执行。
第四十六条
区棚改办负责区域内棚户区改造项目工程建设、回迁等资料的收集、整理和归档，以及被改造村的历史沿革、人文状况和村域风貌的影像录制、相关资料收集整理等工作。
第四十七条&
棚户区改造应当依法征收、文明搬迁。
棚户区改造实施单位在改造过程中应当遵守相关法律法规的规定。对弄虚作假，侵占、私分集体资产的违法行为，依法追究其法律责任。
第四十八条&
项目实施方案和征收补偿方案与法律、法规及有关规定不符的，由市棚改办书面告知编制单位限期改正，逾期不改正的，由市、区人民政府责令其改正。
项目实施方案和征收补偿方案与法律、法规和有关规定不符的，市棚改办应当告知有权作出补偿决定的人民政府。
第四十九条
棚户区改造房屋征收实施单位应当严格按照批准的棚户区改造项目实施方案进行改造，未按照方案进行改造，或者违反本办法规定擅自改变方案的，由市棚改办依法处理。
在实施棚户区改造过程中，违反土地、建设、规划等法律、法规规定的，依法予以处理。
第五十一条
监察机关、审计机关应当加强对棚户区改造工作的监督。
第五十二条
棚户区改造管理工作人员应当认真履行职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。
第五十三条
第五十四条
本办法自2014年11月1日起施行，有效期5年。西安市人民政府2008年7月28日印发的《》和2007年9月17日印发的《》同时废止。本办法实施前本市已出台的相关政策，凡与本办法不一致的，以本办法规定为准。本办法施行前已经取得《》和《》的改造项目，仍按原规定执行。
对修改的初步说明
1，原《办法》最大的进步是没有使用“拆迁”这一违法概念。
2，宗旨、依据一定要修改。
3，开发区管委会不是政府，属于建设单位，不应为征收主体，但可以是投资主体。房屋征收是政府行为，投资主体不能参与征收活动。作为投资主体，或者可以在签订《补偿协议》时，作为财务机构负责补偿款一户一户地上卡；或者由区政府统一将《补偿协议》中的补偿款转给投资主体统一上卡，由市棚改办监督。
4，凡可以使用“补偿”而不宜使用“安置”的，一律改为“补偿”。
5，“城市规划区”范围大于“城市建成区”。
6，“备案”不准确，有“生米做成熟饭”之嫌，故用“报批”代之。
7，第三十三条增加第3、4、5、6款，以体现程序正义。
8，第三十八条问题最大，后果最严重，所以改动最多。
9，按照《土地管理法实施条例》第二条之（二）（三）（五）可知，全部耕地已完成征收为国有、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，都是国有土地。这里，“所有的”包含原农业用地和原集体建设用地。既然改制在先，就说明“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民”这一程序已经完成了。这时候，土地上的房屋肯定就是国有土地上的房屋。中纪委
2011年3月17日的文件、最高法对重庆高院和山东高院的答复、国务院（国发〔2013〕25号）一律将耕地全部征收为国有之后农村房屋征收要求按照国有土地上的房屋对待就是这个原因。
10，《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》第15页指出：“城市的土地属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。原拆迁条例适用于城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁活动，本条例适用于国有土地上房屋征收活动，但不限于城市规划区内”。所谓“法律规定”就是《土地管理法实施条例》第二条第2、3、5的规定，因此，“集体土地上棚户区”就毫无理由。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。手机咨询更方便棚户区改造补偿标准怎么算？阿尔山市的棚户区补偿标准怎么计算的？_百度知道
棚户区改造补偿标准怎么算？阿尔山市的棚户区补偿标准怎么计算的？
这个多出的部分一平米多少钱，还有什么其他补助么.2比例赔付？除了上面给楼房这些政策以外，我们家产权面积是50平米，那是不是这样？院子里面的房屋（没有产权证的）？是折算成房屋面积还是按每平米多少钱赔付？如何赔偿，能得到赔偿么，赔付以后 的楼房面积应该是60平米，多出的10平米要自己按国家规定交钱:1，说是住房产权面积按照1在网上查了下
我有更好的答案
国家没有正式规定，主要是开发商、当地政府与住房产权所有人商定，一般面积按照1:2-1:5比例赔付，你家产权面积是50平米，按照1:1.2比例置换面积应该是60平米，多出的10平米不需要要自己交钱，实际赔付以后的新楼房面积多出60平米的部分按市场价格交钱，这个多出的部分交多少钱国家没规定，你交的是开发商出售房屋的市场价格。
院子里面的房屋既是没有产权证，也能得到赔偿。如何赔偿，主要看房屋的结构与高度，一般超出2.2米高度的砖混结构就算，赔偿方式主要是开发商、当地政府与住房产权所有人商定，一般按按照1:0.5比例置换新楼房面积。
另外院子要看你有没有土地证，有土地证可以折算成房屋面积置换新楼房面积，也可以按院子每平米多少钱赔付与你。没有土地证与开发商的商定。
新楼房没建成拆掉现有的房...
恩 政府去我家量了房屋面积，还量了仓房面积和院子面积，我家的院子是有土地证的，院子是280平米，不知道院子怎么赔付？
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