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约定不明且缺乏诚信 警惕二手房买卖合约陷阱
近日，记者从佛山市中级人民法院民一庭获悉，不少二手房买卖案件，缘由多因合同约定不明或当事人缺乏诚信所致。
　　在当前一手房价依然坚挺的情况下，二手房因其价格相对便宜而广受置业者的青睐。但在二手房交易中通常涉及买、卖、中介三方利益，稍微操作不慎就会引发纠纷。本期推出&案说热点&栏目就是选取若干典型案例来解读其中陷阱，请经验丰富的法官从法律的角度来点评，提醒广大市民在二手房交易中应注意的一些法律事项。
　　案例一：买家悔约，赔了定金又折中介费
　　家住禅城的李女士最近遇上了烦心事，本想通过房屋中介购买一套二手房，没想到在签订《房地产认购协议书》并向卖主支付了两万元定金后，才发现房屋税费过高。在这样的情况下，李女士选择了中途悔约。日前，佛山中院作出终审裁定，维持一审判决，李女士为此需向房屋中介支付服务费8000元。
　　事情源于去年11月8日，李女士作为买方、陈某作为卖方、禅城某房产经纪公司作为中介方共同签订了《房地产认购协议书》一份，约定陈某将位于禅城某区的房屋转让给李女士，总成交价为38.3万元。李女士事前对陈某预售房屋有过了解并表示愿意购买该房屋。
　　合同条款约定李女士承担中介服务费8000元和房屋过户所需的一切税费，其中中介服务费在签订《广东省房地产买卖合同》时，以现金方式支付。
　　李女士于合同签订的次日向陈某支付了购房定金2万元，后因房屋税费过高而不再继续履行合同。因此，房屋经纪公司将李女士告上法庭，要求其支付居间报酬。
　　案件一审期间，李女士提出抗辩意见，认为房屋经纪公司在签约的时候隐瞒了税费数额，并承诺实际缴纳的税费比较少，该抗辨意见由于没有证据支持，法庭没有采纳。
　　一审法院认为，房屋中介提供了居间服务，有权收取居间报酬，合同各方约定由李女士承担中介服务费，因此判决李女士败诉。
　　李女士上诉认为，她与卖方签订的认购合同只是一种买卖意向，房屋经纪公司主张居间费用的条件未成就（？）。佛山中院审理认为，房屋经纪公司为陈某、李女士提供了订立合同的机会和媒介服务，并促成买卖双方签订《房地产认购协议》，该协议成立并生效，各方当事人应依约履行。认购协议明确了房屋的地址和面积，并就房屋价款、税费承担等予以了详细规定，应认定买卖双方就案涉房屋的买卖达成了一致意见，并非只是为签订《广东省房地产买卖合同》做前期准备，因此一审法院认为房屋经纪公司已履行居间义务并促成了合同成立，有权向李女士收取居间报酬。
　　案例二：卖方违约，被判双倍返还定金
　　与李女士遭遇类似麻烦的还有顺德大良的翁先生。翁先生是大良某小区的业主，日翁先生和罗女士、某房屋中介签到订买卖合同一份，约定翁先生以44万元的价格将涉案房产转让给罗女士。双方在合同中就现金支付、房屋交付、违约事项、解约条件等作了明确具体的规定。
　　签订合同当天，罗女士将定金3万元交付给翁先生。后因翁先生未如约履行房屋过户手续被罗女士告上法庭，罗女士要求判令翁先生立即返还定金3万元并赔偿损失3万元。
　　法院审理期间，翁先生抗辩称，过户不成功是罗女士故意拖延所致。
　　但是翁先生的抗辩意见很快被房屋经纪提交的移动客户清单反驳，该证据证实，房屋经纪曾多次联系翁先生办理过户手续，但翁先生均以各种理由推搪。
　　据了解，翁先生的房屋办理了银行按揭，因没按期还款，早在日就被法院查封。
　　法院审理查明，此次交易无法完成乃翁先生怠于履行合同义务所致，于是判令翁先生除返还定金3万元外，还需按照合同约定的违约条款赔偿罗女士3万元。
　　案例三：未尽居间义务不得收取居间报酬
　　与李女士、翁先生不同的是，将阮小姐告上法庭的房屋经纪公司。
　　去年7月15日，阮小姐与A地产经纪公司签订《中介服务协议》，约定由A公司向阮小组提供中介服务，阮小姐授权A公司为其在佛山物色适当物业。协议条款约定，阮小姐承诺在签订本协议后不会直接或通过其他中介、其他途径与该物业的业主联系，否则视为违约。上述协议签订后，A公司为阮小姐物色了禅城区某小区的房产，并带阮小姐进行了现场考察。同年7月29日，阮小组通过B地产经纪公司购买了该处房产。为此A公司将阮小组告上法庭，要求阮小姐赔偿损失。
　　一审法院认为，A公司虽没促成交易，但其已向阮小姐提供了媒介服务，并开始履行义务，而阮小姐却经其它中介公司与业主达成房屋买卖合约，不履行与A公司约定的合同义务，故阮小姐已构成违约。
　　阮小姐上诉称《中介服务协议》属格式条款，因显失公平，应属无效条款。
　　佛山中院审理认为，《中介服务协议》的条款属格式条款，其中关于购房者不得通过其他中介与物业业主联系，否则视为违约的条款，侵犯了购房者的自由选择权，加大了购房者的责任，免除了中介机构提供更好服务的责任，故该条款无效。通常情况下，购房者在购买房屋时，会通过包括中介公司在内的媒介寻求符合其要求的房产。在此过程中，购房者可能通过多间中介公司查看多处房产，在售房者不是独家委托某一中介公司出售房产时，购房者完全有可能从不同的中介公司了解到同一房产的相关信息。购房者有权在比较和鉴别后，从诸中介公司中挑选一间为其提供居间服务。本案中，房产业主并非独家委托A公司销售案涉房产，也就意味着阮小姐从其他中介公司也能获得案涉房产的信息。阮小姐经过比较、鉴别后，挑选B房屋经纪公司为其提供居间服务，并不构成违约。
　　法官点评：二手房交易应遵守诚实信用原则
　　诚实信用、意思自治（？）是民法的基本原则。买卖合同签订后，当事人即应依约履行，否则将承担违约责任。
　　二手房交易，买卖双方一般很少正面接触，大部分都是在房屋经纪的介绍下完成交易。按照交易习惯，买、卖双方达成意向后，通常会在房屋经纪的主持下签订房地产交易协议。该类协议一般由房屋经纪提供，在审判实践过程中，该类协议尽管会存在部分条款无效的情形，但全部无效的情形极为鲜见，因此对买、卖双方具有较大的约束力。
　　二手房交易纠纷，除上述三种情形外，还有&一女二嫁&、&阴阳合同&等类型，究其根源，皆因合同约定不明或当事人缺乏诚信所致。案例中的李女士和翁先生就是当中的典型个案。
　　市民在选购或者出售二手房源的时候，应当向有关房产部门详细了解相关流程和税费等问题。签订合同时应注意保护自己的权利，在买卖合同中尽量详细的约定付款方式、交房及办证时间、税费承担及违约责任等事项。如果有需要约定但合同范本中却没有涉及的内容，可签订补充协议予以完善，不要因为不好意思或怕麻烦而盲目相信口头承诺。详细了解、充分协商、诚实信用，买、卖、房屋经纪三方只有严格遵守上述三项准则，才会促进二手房交易市场的健康发展。
　　□法官履历
　　吕振云，国家四级法官，毕业于西南政法大学，从事民事审判工作长达6年，曾获&调解能手&荣誉称号。
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财产约定不明确 婚内借款不用还
　　六安网报道，夫妻约定财产须用书面形式明确约定，婚内借款仅是双方管理共同财产的一种方式，并非夫妻双方对于个人财产的一种约定，不能仅依据借条认定借款为夫妻一方的个人财产。日前，霍山县法院审结了这起离婚纠纷案，判决准予原告孟某与被告许某离婚，许某不予支付孟某的借款50000元。
　　孟某(女)日与许某登记结婚，1985年7月，婚生一女。在共同生活期间，许某不尽家庭和丈夫义务，嗜赌成性，多次受到行政处罚，并伴有不正当男女关系，可以说夫妻关系很是一般，但出于对女儿的关爱，夫妻关系勉强维系。日嫁完女儿后，夫妻因感情危机开始分居至今。如今，孟某认为夫妻名存实亡起诉要求离婚，她出具借条，并向许某索要婚姻期间借款50000元。
　　法院审理认为，孟某与许某共同生活期间，夫妻感情不和分居超过二年，离婚要求应予以准许。孟某称许某向其借款50000元，从借据的内容上看，只是约定使用权而非所有权，双方对财产归属无约定，且孟某未提交证据证明钱是个人财产，故婚内借款不成立。(胡凯 记者 储著坤)
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安徽国内国际仲裁委员会约定不明确的处理_仲裁常识_法治频道_苏州新闻网
仲裁委员会约定不明确的处理
&&& “选定的仲裁委员会”也是仲裁协议的生效要件之一，我国仲裁法第18 条还规定，对仲裁委员会没有约定或者约定不明确的仲裁协议无效。很显然这是将对仲裁机构的约定以及约定的明确性作为仲裁协议有效的强制性认定条件。但由于当事人受其自身法律知识和对仲裁制度、仲裁机构了解程度的局限，往往在订立合同时不能具体而明确地表述仲裁机构名称，且发生纠纷后双方当事人对立情绪较大很难就此达成补充协议，因而往往导致仲裁协议无效，使双方当事人通过仲裁解决民商事纠纷的愿望落空。为此，最高法院陆续颁布了一系列司法解释对“选定的仲裁委员会”从宽解释，而不是简单地以仲裁机构约定不明确否定仲裁协议的效力。学界和仲裁实务界的普遍看法是，只要仲裁协议对仲裁机构的表述在文字和逻辑上不发生歧义，并能够从文字和逻辑上确定仲裁机构，法院应当对仲裁协议的效力予以确认。《解释》在判断仲裁协议效力上采取了“尊重当事人意思自治”的标准，对此问题作出了积极而正面的回应：“仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构的， 应当认定选定了仲裁机构。”
《解释》还就仲裁实践中常见的几种对仲裁机构约定不明确的仲裁协议效力的认定问题作出了明确规定：
(一) 仅约定纠纷适用仲裁规则的仲裁协议效力问题
仲裁协议仅约定纠纷适用的仲裁规则的为无效，但按照约定的仲裁规则能够确定仲裁机构的除外.国内绝大部分仲裁机构仲裁规则尚未作出上述类似于中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则的规定。国内其他仲裁机构在修订仲裁规则时应根据《解释》对这一问题的新规定，作出适当修改，以确保仅约定纠纷适用仲裁规则的仲裁协议的效力。
(二) 约定了两个以上仲裁机构的仲裁协议效力问题
当事人在仲裁协议中约定了两个以上的仲裁机构，则其效力如何? 最高人民法院在给山东高级人民法院的法函「 号就对此问题作出过明确解释：“本案当事人订立的合同中仲裁条款约定‘合同争议应提交中国国际贸易促进委员会对外经济贸易仲裁委员会或者瑞典斯德哥尔摩商会仲裁院仲裁’，该仲裁条款对仲裁机构的约定是明确的，亦是可以执行的。当事人只要选择约定的仲裁机构之一即可仲裁。”也就是说，当事人在仲裁协议中选择两个以上明确并可执行的仲裁机构，这样的仲裁协议是有效的，当事人可以选择其中任何一个仲裁机构申请仲裁。而《解释》却对此另有规定：“仲裁协议约定两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁;当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。”这就意味着，当事人不能就仲裁协议中选定的两个以上仲裁机构之一达成一致，则仲裁协议无效。纠纷发生后当事人因利益考量以及情绪对立很难就仲裁机构的选择达成一致，《解释》实际上间接否定了此类仲裁协议的效力。而依据法函「 号的规定，当事人无需对仲裁机构的选择达成一致，只要选择约定的仲裁机构之一仲裁即可。与法函「 号的规定相比，《解释》在此问题的规定上有所倒退。仲裁协议中约定了两个以上明确并可执行的仲裁机构，则意味着当事人愿意将纠纷提交其中任一仲裁机构仲裁，其通过仲裁方式解决纠纷的合意是明确的。按照“行为优先”原则，当事人向仲裁协议约定的仲裁机构分别申请仲裁，先受理案件的仲裁机构对案件具有管辖权。由此可见法函「 号的规定更有利于当事人通过仲裁解决纠纷意愿的实现。
(三) 约定由某地仲裁机构仲裁的仲裁协议效力问题
约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构仲裁的仲裁协议效力如何? 最高人民法院在1998 年7 月6日给河北高级人民法院的函(法经{ 号) 中规定：
“该合同虽未写明仲裁委员会的名称，仅约定仲裁机构为‘甲方所在地仲裁机构’，但鉴于在当地只有一个仲裁委员会，即石家庄仲裁委员会，故该约定应认定是明确的，该仲裁条款合法有效。”《解释》对法经{ 号函的规定予以肯定：“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。”《解释》还规定，如果该地有两个以上的仲裁机构，则当事人需就仲裁机构的选择达成一致，否则仲裁协议无效[22].正如前文所分析的那样，这样的规定实际上是间接否定了约定由某地的两个以上仲裁机构仲裁的仲裁协议的效力。这类仲裁协议中的仲裁机构的明确完全可以按照“行为优先”的原则由当事人自己确定，而不一定非要当事人就此问题再行达成协议。
(四) 既约定仲裁又约定诉讼仲裁协议效力问题
当事人在仲裁协议中约定发生纠纷后既可诉诸法院又可申请仲裁的情况屡见不鲜。按照通常理解，由于仲裁协议未能排除法院管辖权，无法确定当事人有明确而肯定的仲裁意思表示，因此此类仲裁协议在司法实践中往往被认定无效。最高人民法院在2004 年7 月22 日发布的《解释》(征求意见稿) 认为，这种仲裁条款实质上是给予提出请求一方当事人优先选择仲裁或者诉讼的权利，即当事人首先选择了仲裁，则仲裁条款有效，反之诉讼条款有效。如无法确定双方选择仲裁或者诉讼先后行为的，则可按照“行为优先”原则来确定案件的管辖权.而《解释》却作出了截然相反的规定，“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。”
我国仲裁法第20 条第2 款的规定是：“当事人对仲裁协议效力有异议，应当在首次开庭前提出”。也就是说，当事人在仲裁协议中虽然约定发生纠纷后或裁或诉，但如果一方当事人选择申请仲裁，而另外一方当事人在首次开庭前不对此提出异议，则或裁或诉的仲裁条款有效。《解释》对此问题的但书规定实际上是确认了默示仲裁协议的效力，意即当事人只要具备仲裁合意，即便仲裁协议不明确，只要当事人在仲裁法规定的期限内未对一方当事人申请仲裁的行为提出异议甚至参加仲裁庭审程序，则此类仲裁协议因当事人以默示的方式达成一致而有效。
[责任编辑：阮剑]
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南宁476家企业约定不裁员共渡难关 及时发放工资
&&日 07:26&&来源：广西新闻网-广西日报&&字号：大 中 小
-广西日报南宁讯（记者曾永联）自全国、全区&共同约定行动&开展以来，南宁市结合实际，号召广大企业勇于承担社会责任，力争做到不裁员、稳定工作岗位、及时发放工资。到3月１9日，全市参与共同约定行动的单位共476家，各企业负责人已签字并作出郑重承诺。　　当前，受国际金融危机影响，南宁市部分企业生产经营出现困难，经济效益受影响；随着企业用工需求减少，而农民工返乡务工人员增多，出现了就业岗位面临紧张的局面。为共同应对挑战，该市&共同约定&行动由市总工会、市劳动和社会保障局、市企业联合会、市企业家协会共同倡议，动员企业与职工协商约定，要求企业努力保障职工权益，广大职工也加强自身学习，帮助企业摆脱困境，共渡难关。近日，南宁建宁水务投资集团有限责任公司集团董事长谭良良代表公司与市总工会签订了&共同约定行动&倡议书确认书。同时，该公司迅速向24个基层单位、子公司及全体员工发出倡议书，并出版专题板报，积极响应&共同约定行动&。谭良良代表企业表示，要勇于承担社会责任，发展企业、关爱员工，做到不裁员、不下岗、及时发放工资，确保企业正常生产经营，促进企业发展。&
编辑：李华林&&作者：曾永联&&【打印】&&
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不及时履行约定义务需承担违约责任
　　但是，不管是主合同还是从合同只要是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违法就都是合法有效的，当事人必须遵守，依据双方的约定以及合同的规定履行自己的权利义务，尤其必须及时履行各自的义务，不然就构成违约，必须承担违约的处罚后果。
　　我国合同法规定，应当按照约定的期限支付租金。本案的被告作为该租赁合同的承租人必须按照双方的约定交付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。所以，其后，本案的被告没有在约定日期交付租金，已经违约。而后，本案的原告再次和被告达成约定达成还款协议，属于权利主张时期的重新计算，而这次被告在此没有履行交付租金的义务，从对主合同的违约到从合同的违约，所以出租人(即本案的原告)有权利要求被告承担违约责任。
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