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【法规标题】佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法
【颁布单位】广东省佛山市人民政府
【发文字号】
【颁布时间】
【失效时间】
【法规来源】http://www./fsgovout/1866/Article.aspx?ArticleID=550
佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法 佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法
佛山市人民政府文件
各区人民政府，市府直属各单位：
《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》业经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。在执行中如有问题，请迳向市国土资源局反映。
二○○四年六月二十二日
佛山市试行农村集体建设用地
使用权流转实施办法
为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。
本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。
农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。
农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：
（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；
（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；
（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；
（四）界址清楚，没有权属争议。
农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。
农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。
农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。
农村集体住宅用地使用权不得流转。
通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。
使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。
有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：
（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。
因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。
建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。
通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。
市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。
国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。
征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。
征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。
农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。
农村集体建设用地使用权出让
农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。
地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农村集体经济组织的收益。
农村集体经济组织出让农村集体建设用地使用权，必须在区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出让可以采用协议出让方式。
土地使用者应按照出让合同的规定交付地价款。在按规定交付地价款后，向国土资源部门申请办理土地登记手续，领取土地使用证。
土地使用者需要在未交齐地价款前领取土地使用证的，须经出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织书面同意，并在土地使用证上予以注明。
土地使用者申请办理土地登记手续，应当向国土资源部门提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）规划建设部门出具的确定出让地块的位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件；
（三）出让合同；
（四）其他应当提供的资料。
农村集体建设用地使用权出让最高年限按同类国有土地使用权出让的最高年限确定。
农村集体建设用地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途及其他土地使用条件、动工开发期限开发土地。
第二十一条
土地使用者要改变出让合同约定的土地用途或其他使用条件的，必须征得出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织及国土资源部门和规划建设部门的同意，签订土地使用权出让合同补充协议或重新签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。
农村集体建设用地使用权租赁
第二十二条
农村集体经济组织可以将一定年限的农村集体建设用地使用权出租给用地单位或个人，并收取租金。
第二十三条
农村集体经济组织出租集体建设用地使用权，必须到区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出租可以采取协议出租方式。
第二十四条
受让农村集体建设用地使用权的土地使用者有权将受让的农村集体建设用地使用权出租；出让合同另有规定的，从其规定。
未按照出让合同的约定完成开发建设的农村集体建设用地使用权，不得出租。
第二十五条
农村集体建设用地使用权出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途及使用条件、租赁价格，以及双方的其他权利义务，并向区国土资源部门申请登记，经审查符合登记条件的，予以登记备案。
第二十六条
农村集体建设用地使用权租赁的最长期限不得超过同类用地的出让最高年限。
第二十七条
承租人经出租人同意，可将承租土地使用权转租。
承租人将承租土地使用权转租的，必须进行登记。
第二十八条
承租人将承租土地使用权转租给第三人的，承租人与出租人的租赁合同仍然有效，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
第二十九条
转租承租土地使用权的使用期限，不得超过原租赁合同确定的承租土地使用权剩余使用期限。
农村集体建设用地使用权转让
以出让方式取得的农村集体建设用地使用权可以转让。
农村集体建设用地使用权出让合同中对转让另有规定的，从其规定。
第三十一条
转让农村集体建设用地使用权，必须符合下列条件：
（一）已按照出让合同约定支付全部地价款，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）出让合同约定的其他条件。
转让农村集体建设用地使用权时房屋已经建成的，还应该持有房屋所有权证书。
第三十二条
转让农村集体建设用地使用权时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权同时转让。
第三十三条
有下列情形之一的农村集体建设用地使用权，不得转让：
（一）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的；
（二）农村集体建设用地使用权被依法收回的；
（三）共有农村集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）出让合同约定不得转让的；
（六）不按城市规划要求进行开发建设的；
（七）法律、法规或规章规定禁止转让的其他情形。
第三十四条
下列农村集体建设用地使用权转让，必须进入土地交易中心进行公开交易：
（一）为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让；
（二）判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让；
（三）集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让。
第三十五条
农村集体建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同，并到区国土资源部门办理土地变更登记。
农村集体建设用地使用权转让时，原出让合同中载明的权利、义务随之转移。
第三十六条
转让农村集体建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第三十七条
农村集体建设用地使用权转让后的受让人要改变土地用途或其他使用条件的，按本办法第二十一条的规定办理。
农村集体建设用地使用权抵押
第三十八条
农村集体建设用地使用权可以抵押。
第三十九条
农村集体建设用地使用权抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同，报区国土资源部门登记后生效。
以出让方式取得的农村集体建设用地使用权，在按合同规定交付全部出让金，领取土地使用证后，可以抵押。
第四十一条
抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让农村集体建设用地使用权所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债务或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债务数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四十二条
抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第四十三条
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权随之抵押。
农村集体建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十四条
抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。
第四十五条
农村集体建设用地使用权流转的各方当事人违反流转合同约定的义务的，应承担相应的民事责任。
第四十六条
农村集体建设用地使用权流转，符合本办法第四条规定的，国土资源部门应及时办理登记业务。
国土资源部门无正当理由拒不办理或拖延办理农村集体建设用地使用权流转的登记业务的，应承担行政责任。
第四十七条
本办法自日起实施。
本办法由佛山市国土资源局负责解释。
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同意转租后产生纠纷 原承租人亦要担责
发布时间： 09:25:17
&&&&本网讯(何徽)&&生活中，出租人将房屋租给承租人后，承租人将房屋转租的情况很常见。所谓房屋转租，是指承租人不退出原有的租赁关系，将租赁房屋全部或部分再行出租的行为。我国《合同法》对转租作了明确的规定：经出租人同意的转租合同有效，未经出租人同意的，出租人可以解除合同。承租人李绍秋经出租人浦北县某镇人民政府同意，将租赁物转租给第三人，由于第三人没有交付租金，出租人一纸将原承租人告上法庭。近日，浦北县人民法院开庭审理该案，依法判决被告李绍秋支付尚欠原告的租金共元给原告浦北县某镇人民政府。
&&&&日，原、被告签订了一份《企业租赁经营合同》。合同约定：“原告把原某炮竹厂仓库租给被告使用，租金为13000元/年，租期10年，即自日-日止”。该合同中约定：“产品以生产出口烟花为主，内销炮竹为辅，2004年度完成产值100万元，2005年度完成产值150万元，2006年起每年产值比上一年递增10%以上，达到上述指标的甲方不收租金。达不到上述指标的甲方每年收取乙方租金壹万叁仟元整（￥13000元）”。合同签订后，原告即把炮厂仓库腾空交给被告使用。日，原、被告再次协商，签订了一份《金马花炮厂租赁补充合同》，《补充合同》约定：“原告把金马花炮厂租赁给被告经营，租赁财物除了原租仓库外，还包括全部车间、厂房、场地等，租期由原来日止延长至日止，租金为30000元/年”。《补充合同》签订后，原告把合同约定的全部厂房、车间、仓库和场地都移交给了被告使用。在合同履行过程中，由于原金马花炮厂历史欠债的原因，原告与债权人浦北县农村信用合作联社的下属单位浦北县某镇农村信用合作社于日签订了《关于抵债转让原某炮竹厂仓库（凤池石山脚）土地权、房产权的协议》和《关于抵债转让金马花炮厂土地权、房产权的协议》，该协议约定：“原告把原出租给被告的厂房、仓库、场地等原金马花炮厂的财产抵顶给浦北县某镇农村信用合作社，财物移交付时间为日日以后”。日，被告由于经营不善，经原告同意，把金马花炮厂转租给第三人张敏喜经营，并签订了《租赁合同》。该合同约定，租赁期限共玖年，即自2009年7月份起至日止，年租金38000元。2012年，由于原告、某信用社均发函要求第三人张敏喜交纳租金。同年5月29日，被告向该院起诉，要求法院判决第三人张敏喜支付租金，该院于日作出了（2012）浦民初字第849号民事判决。自原告把金马花炮厂转租给被告后，被告一直不按合同约定交付租金，仅于2007年2月交了3000元，日交过50000元以及朱德安收取的25000元。原告分别于日、日、日、日去函给被告，要求被告交清租金，被告都借经济困难为由拒付。原告遂于日向该院起诉，请求法院依法判决解除原、被告于日签订的《企业租赁经营合同》及日签订的《金马花炮厂租赁补充合同》；判令被告支付租金本金186166元及迟延支付的利息76996元，合计263162元。
&&&&法院审理认为，原告与被告于日签订的《企业租赁经营合同》以及日双方签订的《金马花炮厂租赁补充合同》，是双方真实意思的表示，且不违反有关法律规定，为有效协议，应受到法律的保护。原、被告双方应按照合同的约定行使权利，履行义务。日，被告把金马花炮厂转租给第三人张敏喜经营，并签订了《租赁合同》，是经原告同意转租的。因此，被告与第三人张敏喜订立的《租赁合同》也应为有效协议，依法也应受到法律的保护。被告没有依合同约定给付租金，原告已在2011年之后多次向被告发出催告，要求被告支付租金，但被告却没有支付，原告依法可以解除合同，收回租赁物。但是，租赁物在租赁期间已发生了所有权变动，所有权人即第三人浦北县农村信用联社在本案中只主张其是收取租金的主体，并不要求解除合同。再者，第三人张敏喜愿意给付租金来抗辩出租人合同解除权。若解除合同势必对第三人张敏喜的生产经营造成巨在大的经济损失。因此，本案解除合同的条件不成就，该院依法不应予支持原告请求解除合同的请求。被告没有提供充分证据证明其按合同约定的每年内均完成合同规定的各项指标，其辩称不用交租金给原告的理由不成立。从原告于日把原出租给被告的厂房、仓库、场地等原金马花炮厂的财产抵顶给浦北县某镇农村信用合作社后，浦北县某镇农村信用合作社享有处置该资产的权利，原告并不是财产权利主体，原告请求被告给付日以后的租金无合法依据。因此，原告的部分请求有理，部分请求无理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逐作出以上判决。
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“二房东”无转租权 承租人起诉返还租金
作者：陈丽娟 王鹏&&
责任编辑：郑泽川
　　在经济环境日益纷繁复杂的今天，租赁关系也逐渐复杂多变，“二房东”、“三房东”层出不穷，赚取房租差价以及收取中介费俨然成为一种新的致富手段，然而其中也掩藏着越来越多纠纷的种子。
　　近日，合肥市庐阳区法院受理了一起房屋租赁合同纠纷。袁某、程某租赁汪某的门面房用于经营奶茶店，2014年3月份郝某从袁某、程某手中转租该店面继续经营奶茶生意。然而经营了半年多后，一位王姓男士自称是该门面的实际产权人，并称袁某、程某并无权进行转租，要求其立即搬离。后经查实汪某为该门面的实际产权人，王某系汪某的弟弟代理其打理门面房事宜，且袁某、程某与产权人的租赁合同中明确约定不得转租。
　　纠纷诉至法院后，双方先是对于不得转租事宜是否知情展开了激烈的辩论，其次又对实际产权人要求搬离的原因争论不休。
　　本案目前仍在审理中。
　　法律链接：合同法第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
　　陈丽娟 王鹏
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承租方对出租房的物权限制
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房屋承租人的优先购买权，是上一项重要的制度，其不仅仅关系到对不动产的合理有效利用，而且涉及多方当事人利益的平衡和调整。但是现行立法规定却过于粗疏，在审判中如果简单处理，很容易使各方利益失衡，形成连锁纠纷。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国〉若干问题的意见(试行)》(下称民法通则解释)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”相比合同法的规定，民法通则解释较具有可操作性。但与实际发生的情形相比，上述规定远远无法规范现实中各种相关纠纷，如前述案中次承租人优先购买权行使问题，需要进一步细化和完善。一般情况下，承租人作为优先购买权的主体并无争议。但是现实中多发生的是承租人又将房屋转租给次承租人，次承租人作为房屋的实际使用者，常常对房屋进行装修，或通过经营积累了一定的地理商业优势等无形资产。此情况下，次承租人是真正的承租人，保护次承租人的优先权符合立法者的本意，次承租人应当具有优先购买权。而次承租人取得优先购买权的前提是：1.所有权人同意转租的;2.所有权人默示同意转租的(即所有权人明知转租而不表示反对的，如果其反对可以立即通知解除租赁合同，则转租合同自然对其无效)。上述案例中，乙、丙作为次承租人，应当具有优先购买权，理由是：1.合同虽然具有相对性，但是法律规定了经过出租人同意可以转租，即转租不损害出租人的利益，且经过其同意视为对其有约束力，其在出卖房屋时应当通知次承租人。2.从有利民生、保护弱者角度讲，出租人、承租人、次承租人之间，次承租人处于弱势地位，即次承租人更需要该房屋。出租人及承租人既然将房屋出租和转租，其对房屋的需要仅限于以其为赢利工具。3.从有利于生活、生产，有利于物尽其用的角度讲，次承租人可能对房屋进行了装修，也可能经过经营形成了一定的商业无形资产，如果不予保护会造成损失。4.承租人将租赁物又出租给次承租人，不能视为仅转让了合同部分权利，而应视为全部权利，包括优先购买权的一并转让。故应当赋予次承租人优先购买权。另外，需要说明的是，如果房屋存在多个次承租人的，应当把优先权赋予最终实际使用房屋的次承租人。房屋优先购买权的性质优先购买权是承租人的一项权利，但是该权利的行使受诸多因素的限制，要对其进行有效的保护，并同时照顾到房屋所有人、第三人之间利益的平衡，就应当明确该权利的性质。目前较为常见的观点有：(1)认为优先购买权是“形成权”，即承租人可以单方意思表示使合同归于消灭。(2)认为优先购买权是“物权”，即认为其是法定权利且可直接对抗第三人。(3)认为优先购买权只是优先缔约之请求权。笔者同意该第三种观点：(1)形成权是以单方意思表示便可以引起法律关系改变，而优先购买权的行使前提是出租人同意出卖房屋，这并不以承租人的意志为转移。(2)优先购买权是基于租赁合同产生的，租赁权尚不是物权优先购买权，亦不应界定为物权。可以直接对抗第三人的权利不一定都是物权，物权必须是法定的;内容法定，种类也是法定的才叫物权;优先购买权尚不是法定的物权种类。(3)优先购买权内容只能是两项，其一是优先，其二是购买。优先是购买的定语，本质上是购买，是一种合同行为，须由双方当事人的合意(即出卖人作出出卖的意思表示和购买人作出购买的意思表示)。而要保障承租人的优先权就必须强制出租人履行通知的义务。只要出卖人谨慎地履行了通知义务;租赁人也就完全有机会依据自己的条件实现优先购买的权利。而即便是承租人无优先购买的条件，在物权变动前出租人亦应善意的通知承租人，以便承租人尽可能做好相应的准备以减少损失。综上所述，优先购买权既然是优先缔约之请求权，则对于出租人拍卖房屋时，应当通知承租人参加拍卖，但是不能适用同等条件优先购买，而是价高者优先购买。而认为出租房屋不得拍卖则对房屋所有人的所有权限制过重，对优先购买权扩张过多，显然是不公平的。如果出租人未尽通知义务，承租人除有权请求买卖合同无效外，如因种种原因不被法院支持的，还可以继续租赁(即买卖不破租赁)及提出无法购得房屋的损害赔偿之请求，以促使租赁合同双方善意履行合同。房屋优先购买权的行使与限制1.出租方的通知义务与承租人优先购买权的行使出租方的通知义务是承租人行使优先购买权的基础。出租方出卖租赁房屋的应提前三个月通知承租方。照合同法规定应在合理期限内通知承租方，但未说明合理的期限是多少天。出租方的通知义务是法定的义务，但是在下余租期不足三个月时，提前通知的天数应是下余租期数而不应强求为三个月，因为合同到期，承租人便无优先购买权(出租人若不出于善意，就干脆不通知承租人，待合同到期后再出售)。通知的内容一般应为以何种价格出卖房屋以及交款方式。在承租人承诺前一般不得变更房价。出租方必须谨慎履行通知义务，否则有可能导致其房屋处分行为无效。承租人接到出租人通知后，一般应在合理期限内表示购买或者不购买。如愿购买即按照要求交付房款，或与房主进一步协商并订立合同。承租人若在租赁期内未接到通知而房主出卖了租赁房屋，承租人有权提出优先购买的诉讼，请求确认房屋买卖合同为无效，并以相同的条件优先购买该房屋。2.优先购买权行使的限制虽然优先购买权利的行使可以针对购买房屋的不特定第三人，但优先购买权并非是一种物权，也不是形成权，它的行使必然受到一些阻却因素的限制，使承租人无法实现或不能完全实现优先购买权：(1)农村集体土地的住宅出租给本集体外的承租人，承租人不享有优先本集体组织成员的优先购买权，即出租方将该房卖给本集体成员时无须通知承租人优先购买。(2)单位集资的小产权房在本单位内转让的，无须通知承租人优先购买。(3)共有房屋在共有人之间转卖的无须通知承租人优先购买。(4)欲拍卖的房屋，无法适用优先购买权的规定，但是应提前通知承租人有权参加竞买。这是因为拍卖的规则是价高者得之，公平竞争;而优先购买权的行使则是等价先得之，显然无法同步。但有部分观点则认为，租赁房屋不得进行拍卖，这种观点值得进一步商榷。(5)国有房屋的处分，一般需进行拍卖，无法完全适用优先购买权的规定，理由同上。在前述案例中，因甲系国有单位，其固定资产的处分应经拍卖程序，故无法完全适用优先购买权。承租人主张出租人与第三人买卖合同无效的善后处理1.买卖双方本是一种民事行为，以双方合意为基础，但是由于优先购买的规定，买卖合同可能出乎第三人意外被宣布无效，显然这对第三人是不公平的。合同无效后第三人所受到的损失应当可以向出卖人追偿。2.当法院依承租人的请求宣告合同无效后，因为某种原因(如市场价格因素)出租方不愿再出卖房屋，或者承租方不愿购买该房屋，或出租方、承租方均不愿再买卖该房屋，这时法院是否有权强制一方或双方完成交易行为呢?笔者认为，法院不宜强制双方交易，仍应以双方合意为基础。法院过多的干预必然损害一方的利益，在没有明确依据的情况下，法院不宜干预双方交易行为。法院依法宣告前一个购房合同无效，并不必然导致后一个合同生效，后一合同的生效仍然以双方的合意为基础。宣布前一合同无效是对出租人不通知承租人的惩戒，但是强制双方成交则缺乏合同依据和法律依据。3.第三人已经善意取得该房产的，不宜宣告买卖无效。善意第三人已经依法办理了房产过户手续，按照第一百零六条的规定，财产所有权已经转移，即便买卖合同无效，也不影响第三人对房屋的善意取得，这时承租人不可能取得该房屋，只能向出租人请求赔偿。
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