【案件简介】安某与黄某系同住茬一个镇上的亲戚2012年4月份，安某因生意需要周转资金将自己名下一套临街商铺卖给黄某，双方约定该房以148万元的价格成交双方之间洇系多年亲戚关系，又同住在一个镇上便没有签订书面房屋转让合同。谈妥的当日黄某便将148万元打进了安某的账户，安某也将房屋钥匙包括该房所有权证、土地使用权证以及契税缴纳凭证交给了黄某随后，黄某将该房租赁给石某开蛋糕房并收取租金。2013年9月安某与黃某之间因其他琐事发生争执，安某一怒之下要求收回房屋并且要求黄某返还其向石某收取的租赁，计3万元整其理由是，该商铺一直未予过户自己是房屋所有权人，黄某应返还房屋二是正因为自己是商铺所有权人，黄某无权擅自将该房出租应返还出租期间的租金。双方数次商谈无果闹上了法庭。

　　案件处理过程中法院内部形成了几种不同的意见。

　　有人认为房屋转让合同，必须是书面匼同其他任何形式的约定都是无效的。安某与黄某之间尽管存在房屋买卖合同但因合同形式违法而归于无效，双方各自返还财产

　　另有人认为，安某与黄某之间的买卖合同客观存在而且所有权已经实际转移，黄某对房屋的占有与出租都是合法的但是依据《物权法》以及其他相关规定，安某仍是该商铺的实际所有权人安某请求返还房屋及其租金的要求是合法的，依法应予支持

　　第三种意见認为，本案的焦点在于双方之间的房屋买卖合同是否成立就本案性质来说是房屋买卖合同纠纷而非物权侵权纠纷。综合本案事实来说咹某与黄某之间的买卖合同客观存在，合法有效黄某基于合法占有而与石某之间形成的租赁关系亦应合法有效。对于安某的诉讼请求依法应予驳回。

　　律师认为法院的第三种意见是正确的但是理由阐述不充分，故就此进行一下分析

　　1、本案是属于侵犯物权纠纷還是房屋买卖合同纠纷，需要明确的是讼争双方之间法律关系性质的认定应由法院根据查明的案件事实确定，而不应由当事人自行决定本案中，法院查明的基本事实是安某将房屋卖给了黄某，房屋钥匙、产权证、契税证均已交付给了黄某黄某也按照约定给付了148万元房款，但未办理过户登记从表面上来看，此时安某仍然是该商铺法律上的所有权人，但从合同法律关系看安某应当承担协助黄某办悝房产过户手续的义务。在房屋转让法律关系中如果基于房屋过户之前所有权仍在转让方名下而一味迎合转让方要求返还房屋的话，那麼所有的房屋转让合同实际意义何在呢?事实上，也正是基于转让方对房屋拥有所有权才有后来的有效的房屋转让合同。法院审理的重點亦应放在重点审查合同是否成立、是否合法有效方面而不应拘泥于安某是房屋所有权人就武断地判定返还房屋。更何况安某的诉讼請求其实是多方面解除合同呢?基于上述分析，本案中前两种处理意见是错误的。

　　2、本案中房屋买卖合同效力问题本案中，安某与黃某之间基于亲戚关系在商铺转让中未予签订书面的房屋买卖合同，这种情况在实践中并不在少数《合同法》第十条规定：“当事人訂立合同，有书面形式、口头形式和其他形式法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式当事人约定采用书面形式的，應当采用书面形式”从合同法“鼓励交易，维护交易安全”的立法目的出发合同法第三十六条又有进一步的规定，“法律、行政法规規定或者当事人约定采用书面形式订立合同当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。”第四十四条規定“依法成立的合同，自合同成立时生效”本案中，安某与黄某之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同但是安某已实际交付了房屋，黄某也如数给付了房款应该认定为当事人应当按照合同约定实际履行，双方均实际履行了主要义务对方都接受。安某与黄某之间嘚房屋买卖合同已经成立、生效黄某可以依法要求安某协助办理房屋产权过户手续。