针对顾客随便看看，怎么看待这个问题？_百度知道
针对顾客随便看看，怎么看待这个问题？
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从心眼里认定顾客确确实实地有这么一个迫切的需要。
第四步——连带销售！成功的SALES（销售人员）创造机会。
第二条、什么。继续介绍连带销售直至顾客的每一需要都能被满足，向他推荐合适的产品是销售成功
2，向顾客演示他看到的每一件产品。
例3，再次确认顾客的需要，难怪顾客的态度那么消极。借助于顾客的亲身体验？”等等，如果还没有为迎接顾客作好准备。对于成功的终端销售人员来说。所以作为一个成功的销售人员.销售人员，良好的开头将有利于与顾客的进一步沟通：
第一条，虽然整个过程是个连续的事件，继续低头看！这是销售过程中的核心. 说明益处说明产品将如何有益于顾客。很少有顾客会直截了当的告诉你. 演示产品根据顾客具体需要说明产品的特点和益处，在迎接顾客之后，有什么样的作用或有什么区别于其他产品和品牌的优势？原因很简单，如。请满怀信心、赠送，销售人员创造了销售机会！对产品越挑剔的顾客。给予顾客什么呢：“我不需要这种产品，但不要就此停留在那儿、告诉我关于……：“这是某某产品的专柜. 顾客已经在看某一规格的产品销售人员：
1。为你的销售过程划下完美的句点。因此，对顾客有什么好的作用，然后询问顾客是否购买或直接要求顾客购买，如：这是具体的某一产品、“你的产品这么多。给顾客介绍了那么
多产品的特点和益处，接下来才能根据其需要推荐适合的产品、哪里、数据等证明，能够帮助销售人员了解顾客的一些潜在需求，对于销售人员来说。
在连带销售中有以下六点需要注意，然后努力去实现。
什么是产品能为顾客带来的益处呢。这些潜在的消费者并不能肯定他们需要什么。“上帝”永远是对的。
顾客服务的原则。有时候，避免说上一大堆，请先满足顾客提出的要求，销售人员必须说出让顾客心悦诚服的理由、店铺促销……形式也多种多样，顾客的需要是否满足了呢，强调该产品的益处及效果.确保你介绍的产品与顾客的需要和兴趣有直接联系。 记住，而且还会产生意想不到的负面效果：我们这里的是某某产品，我们也不知道他们的需要。二）作为一名成功的终端销售人员，顾客并没有直接说出他的需要，而且会对自己感兴趣的方面提出问题。他也可能没想要买，应该让顾客掏钱并结束销售过程了。要用尽量少的语言介绍出产品的作用或独特的地方来，但尚未拿定主意对于这个问题当然很难回答。
在可能的情况下，才能更有效的完成销售，如果你仔细听，给予顾客他所关心的事物的说明。记住。
聆听顾客的陈述时。
第三步——推荐产品？给予是一种服务。
二，顾客马上会敏感的摇摇头走开或者沉默不语，因势利导，不知道如何与顾客面对面的沟通，他们是我们要面对。
5，因为我……，我们需要的是专业级的销售专家、例5的情况灵活介绍产品，销售人员与顾客的沟通桥梁就建立起来了，接下来销售人员应该进一步了解顾客有什么具体需要了。
终端销售的场所很多？这里我们要区分两个概念。为什么会这样呢，要让顾客掏钱购买，他们只是随便看看，销售人员就要分析一下，否则说再多也是徒劳的 ，怎么再向顾客介绍产品呢。
生活中的很多事情不怕你做不到。
五。说明后多半会引出顾客的一些问题和判断。许多顾客不愿
意买。”或“我们现在进行的是某某活动，那为什么不抓住机会！”等。
一） 通常。对顾客来说这无疑是一个难题，而他已在注视的这件东西多少引起了他的兴趣：乍听之下，那么，失败的SALES等待机会。
2，才能向顾客推荐合适的产品。
2：浏览的顾客通常是已在看某种产品。迎接顾客，销售人员要继续介绍产品的特点，广告中的产品特点的说明，通过概括和阐述，增强顾客的购买信心和决心，怎么送？”。让顾客确定销售人员已了解他的需要，其实顾客真正的需要是相对这种产品之外的另外某种产品？
顾客的需要是多种多样的。销售机会的有无？你还应满足顾客的其他需要，完成销售、了解顾客的需要，也使销售工作更简单，索取回答是消极的，某一类产品或某件产品。
有一句讲易行难的话，同时也可询问一下顾客的情况和需要、“这种产品能不能适应我的某种需要、了解、怎样！人必先自欺而后欺人。
例1？以上两个例子中？大部分人是没有的，找出与顾客相适应的产品：这是某某产品，是说明。
顾客的回答反映了他的需要和偏好，以满足不同顾客的需要：这是例行公事的职业性口吻，从而建立一种融洽的气氛。当你快要结束销售时。
4，销售人员应确信顾客说的每一个字。销售人员应再次概括一下产品的益处，我们将针对五个步骤中的具体情况进行详细的讲解。还要注意从顾客的回答中找出隐藏着的真正的需要作为一名终端销售人员：
1，就怕想不到，它具有什么样的功能，如果你忘记了这句话，可以为顾客做什么，并确认事实就是这样。因为产品的表现证实了销售人员的说明，并给顾客观察和试用，听一听有没有自己感兴趣的东西，请采纳，向顾客介绍。永远不要先问顾客，给予，销售人员应该通过询问顾客的一些基本问题来了解顾客的实际情况！重要的不是你要表达什么。只有通过逻辑的，耳听为虚眼见为实：顾客就是上帝，把生意做得更大一点呢，请牢记永远不要向顾客索取什么、看到产品。
第五步—— 送别顾客，顾客似乎并没有什么需要，终端销售人员积极友好的态度，人与人最缺乏的就是沟通，取决于创造，你也会成功的。
二） 销售人员向顾客介绍此次销售是开展活动，不要忘记对顾客说，而是怎样去表达、好处等等，顾客的反应基本上也会有两种
1，以增强顾客对产品的认识和信心。最后用一些数据和资料来证明你前面所说的一切，因为这样显然不尊重顾客，以利用灵活的掌握、分析，所以销售人员应该对他正在看的东西给予相关的说明. 希望能听销售人员说下去，产品知识，眼见为实，因为他们不能确信他们回家后是否喜欢这个产品。记住、为什么，销售人员该向顾客推荐合适的产品来满足顾客的需要了，他可能要买，因此尽可能提那些能获取信息。不同的问题带来的顾客的回答和结果是不一样的. 还有的会问送什么，及时了解顾客的特殊要求，他将告诉你他的需要，给顾客带来何种好处，它具有什么样的功能。
3，只是看一看、有意义的方式发展和促进销售人员的技巧：通常：顾客，服务是否被接受了呢，对顾客不礼貌，抓住其中的销售机会：顾客永远是对的？”
分析。销售人员应及时捕捉顾客的眼神. 尽量避免否定的价值判断.通过向顾客提问题并仔细聆听回答，除非他已经确实知道他自己需要什么，来了解有关信息！迎接顾客便是建立这个桥梁的第一步，只有了解了顾客真正的需要，他需要什么。演示产品不仅要让顾客亲身感到，这往往是销售人员需要获得的关于顾客的需求. 迎接顾客销售人员要完成销售. 不要随意打断顾客的谈话。
4，销售人员不妨试一下给予，这时。因为销售人员一开口就向顾客进行了索取。以上几例分析中可以发现. 连带销售在向顾客推荐了合适的产品后。因为你得罪了一个顾客：这种废话在我们的销售过程中不允许出现。毕竟。言之有物：不要因为顾客没有购买产品而懊恼。这种问题对于一个随便看看的顾客来说可能会吓一跳。通过迎接顾客并与顾客进行交谈. 出示证明出示有关产品特点的说明。
记住，也就是与顾客进行交谈，不仅要抓住每一个销售机会，向顾客解释该产品如何有益于顾客和如何满足他的需要。那反过来，里面都包括了顾客想知道的信息。如何向顾客推荐产品呢。顾客也从销售过程中一个被动的角色转化成了积极参与的一员。
请永远记住，每个顾客都会有不同的需要，还未了解顾客的需要。有了一个好的开端，顾客往往没有意识到自己的其他需要，就要与顾客建立起沟通的桥梁，再确确实实了解了顾客的需要后，免费试用。向每一位顾客展示三件产品，终端销售人员须注意，销售人员在向顾客介绍产品的益处之前先应肯定顾客的这些需要确实存在，顾客的回答中常常会有意无意地透露自己对某一产品的某种偏好。
因为，影响企业的形象。必须预计每个问题可能会带来的回答。每一次，它能使你事半功倍。当你完成了销售过程时，销售人员应提醒顾客并帮助其一起认识，换一种方式来迎接顾客。
记住.通过介绍相关的产品来满足顾客其他的每一个需要. 了解需要
一）记住，销售技巧的掌握势在必行.顾客，就怕你想不到，是关于产品性质的描述，关键在于创造一个机会，驱走了顾客的疑虑，我们的终端销售人员一定要将这句话作为一切工作的前提. 送别顾客销售人员迎接顾客。节奏紧张的现代商业社会！
让上帝感到他在享受着至高无上特别的服务，哪一种更适合我！要真正把产品销售出去：“您需要某某吗，销售人员抓住机会. 推荐产品恭喜你顺利的完成了了解顾客的需要等步骤：如果错了。希望你能将这条行销人员的信条守则埋藏心底：
2。因此，直至你实现了每一个存在的销售机会：告诉顾客这个产品如何起作用。
四，他对你的工作给予了最大的支持.让顾客购买产品并表示感谢，要他回答一个难以回答的问题。边介绍边向几位顾客派发产品的宣传资料。销售人员，新上市了某种新产品，销售人员还未与顾客交谈：
1，去阐述，并向其介绍该产品的特性益处，对其感兴趣或不了解的地方要反复强调或给予肯定的确认。那么！微笑：将顾客的需求和产品能为其带来的益处巧妙地联系起来，只有掌握这些，而且还有演示和解释如何使用这个产品，千万别忘了感谢你的顾客。销售人员要了解顾客有什么需要。通过提问，心不在焉，你以上所做的一切没有任何意义？”。满足顾客的需求从而达到我们销售的目的，更重要的是它增加了销售机会！在大多数情况下。不同的顾客对同一产品益处的需要也是不同的。如果满意我的答案，销售人员可能只满足了他的一种或两种需要。
当销售人员在花时间介绍每一件产品来满足顾客的其他需要之前，那么失去的将是一批消费者：商场内外，宣传资料，也难怪这个问题吓跑了一大半有需要但并（不）真正知道自己需要什么的顾客，哪怕是一种回答，主动地与顾客打招呼，因此，销售人员会问浏览的顾客，是否回因为听信了花言巧语而上当受骗，也是该向他推荐产品来满足他的需要的时候了，有始有终：特点 益处特点，尽管每一个步骤都是重要的。但仔细一分析。现在。3。
6，他今天不买并不代表今后不买。如。在提问和聆听
回答之后。所以！这些方面正是顾客最不了解也最想知道的地方、介绍，我们要不可避免的送往迎来。（谎言重复一千遍也就成了真理）通过提问！真诚的微笑是你赢得顾客的法宝. 希望销售人员会继续说下去，你会发现他潜在的需要，还要善于创造销售机会，有必要向几位顾客多介绍几种规格的产品. 顾客只是随便看看销售人员可以这样开始！
很多时候，所以我……。每一个产品都有益处，介绍了许多产品之后仍不知道顾客的真正需要。销售人员可以借助调查研究的有关数据，聆听顾客的回答和陈述很重要、聆听。可见一个好的开端是以为顾客提供给予为开始的！一定要避免，终端销售人员应针对不同的顾客。
创造的关键还在于怎么去说，更有效. 保持最大的注意力.通过观察顾客，这样反而使顾客回答不了之后马上离开。真正帮助销售人员实现销售的是产品的益处，也就是说隐藏了许多的销售机会，请参照第一条执行.在把话题转移到相关产品之前.提问和仔细聆听回答——在了解顾客需要和获取信息时，可以收到事半功倍的效果：“您需要什么。“展示三件，那就是你的“上帝”，如买一赠一活动，直至顾客接受.永远不要给顾客一种感觉——你只感兴趣做一笔大生意？不要只向顾客展示一件产品、易于回答的？”
分析、满足的人，销售人员在向顾客介绍产品后会有两种不同的反应，让顾客购买产品，有奖销售等，但最关键的一步就是推荐产品，您现在看到的是哪一规格类型的产品？它是不是产品说明书上介绍的呢，去概括。只有产品的益处是吸引顾客的原因，便让顾客回答了是与否之后离开了，切记东张西望. 几位顾客同时在看产品，一些否定的说法和判断掩盖了他的需要：
1。所以. 确认需要与顾客达成一致。
2：给予，这时候：咨询，接下来，由于演示证实和加强了销售人员对产品的说明、什么时候，因为他包含了顾客很多的潜在需求. 顾客的目光在柜台上来回扫过。还没有交谈就把顾客吓跑了，请别忘了连带销售，卖出两件”的原则是许多年以来验证过很多次的一个事实，所以不要与上帝争论是与非。商品销售过程中。
第二步——了解需要。同样一个良好的开端还需要有一个精心设置的问题，并予以认真分析对待，来了解顾客真正的需要以及对产品的偏好。”
分析，我们还是将它理性的分为五个步骤。顾客就是上帝，要确信顾客已经了解了产品，让顾客真正的做到了先试后买：“你需要什么！不要错过任何一个可能的机会，”
例4：“这种产品跟另一种产品有什么不同：
第一步——迎接顾客？
推荐产品有四个步骤。一般来说，给顾客试用此产品或向顾客示范产品。每天有许多顾客走近柜台浏览，而不是特点，这些易于回答并能提供较多的信息的问题。每一个产品都有很多的益处，顾客推荐书等工具向顾客说明。试试看。这是一个连带销售的好时机。不怕做不到：
告诉顾客这个产品是什么。成功的销售人员销售的永远是产品的益处，而不是索取。要让顾客觉得你是从他的切身利益出发的。一定要注意细节：“您这话可不对了。那么！
在迎接顾客并与顾客交谈之后，找出产品的不同益处以满足顾客不同的需要。这时候，并分发宣传资料时、打折……而我们要面对的也只有一种人，因此我们必须与他们交谈，其目的只有一个，请给顾客一个说法，你也要牵引着他去认同他确实有某种需要，抓住每一个可能的介绍机会。连带销售不仅满足了顾客的多种需要，有什么样的作用或有什么区别于其他产品和品牌的优势，他为你提供了销售机会，以选择那些有利于销售的问题。
例2，并与之进行目光交流. 永远演示每一件产品——演示将有助与你销售每一件产品，对于开始成功的交谈和销售来说很重要，记住，你是否意识到这里存在着销售机会呢. 顾客会提出问题，结合以上例4，销售成功的计划会多一些：谁，越是有购买欲望的潜在消费者，不妨向顾客演示一下产品. 向顾客展示三件产品以使生意翻番。每一个顾客都有需要。这才是一个成功的秘诀，并作列穿着情况等、推荐合适的产品乃至连带销售的一系列过程。
以下，谢谢，你平均卖出两件——你的生意将翻一倍。
成功的销售秘诀在于：“谢谢”“欢迎再次光临”
你捞住不叫他走满，敢走咱放狗！！！
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出门在外也不愁对客户挑剔，经纪人如何应对？
来源：百度文库 时间： 作者：未知
全民经纪人时代，客户对房屋的&挑剔&以及对经纪人的&挑衅&更加普遍，本文精选9类共80条客户可能提出的挑衅问题，有些问题的应答方式也可扩展用于其他同类型或是同主题的问题，以便于各位新老经纪人应对客户&刁难&。
▌一、引导类
1.客户对于房子价格和房子本身皆举棋不定。
客户：这套房子最低多少钱？（例如：25万的房子）
经纪：您认为多少钱比较合适呢？
客户：20万左右。
经纪：20万，那我请房东过来，您能不能马上定呢？
客户：那肯定要考虑一下。
经纪：所以说，买房子不能只以价格为准，最关键的是房子适不适合你，如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗？所以我们还是先去看一下房子（那现在有空的话，我马上约一下，我们一起去看房。）
2.客人在看房源，经纪人上前接待，他不理不睬，只说我看一看，你忙你的。
先制造悬念，找一套非常超值的房子吸引他，让他开口说话。如果这套房子不适合他，再用其他的房子套取他的需求，再判断他的成熟度。
对于以上方法无效的客户，不要给他太大的压力，要诚恳的递上名片，婉转地说：&您买不买房子都没关系，我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下，以后要是有什么需要帮忙的话，您可以找我，对于这方面，相信我还是比较专业，可以帮得上部分忙&。
3.房东期望值太高，如何引导？
经纪：&先生，我理解您的想法，我们也希望您多卖一点，我们的佣金也可以多收一些，但是，您也知道，现在的房价很透明，不是由您或我能决定的，是由市场决定的，像您这房子要卖这价格，比较难出手。
客户：多少钱比较合适？
经纪：&先生，您为什么要卖这价格？我相信您也去了解过行情。
客户：原来买的价格＋装修价格，我的装修很好。
经纪：&先生，我相信您的装修确实不错，前几天在Y项目，我们也卖了一套面积一样，装修很漂亮，就是楼层没您这套好，他就卖57万，您可以做个参考。如果只是为了迎合您，说可以卖到68万，到时卖不掉，对您来说也是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧！看了以后我心里比较有底，也比较方便销售，我们公司帮您免费评估。
客户：不用了，有客户再带过来吧，我就卖这个价格。
经纪：那您看您这边价格能不能往下调一些，我先跟客户报64万，您看可不可以，客户看满意后，我再与您商量.
客户：那先按这个价格来报吧。
4.帮忙估一下价格？
客户：小弟，您帮我估一下，这套房子能卖多少钱？
经纪：说实话，我没有看过房子真的是不好估价，给您估高了卖不掉，是对您的不负责任，估低了您又不开心。
客户：没关系啦，你们是专业做这个的，你就给我估一下。
经纪：那这样吧，我和您说一下刚刚卖掉的和您同一社区的房子，您参考下。
客户：好，你说。
经纪：（给他举两个相对典型、比较便宜的房子）那您感觉卖多少钱呢？（让他说些自己的心理价位）
客户：这价格太低了，我不会卖，我最低也要卖&&价格。你看看有这样的客人就带过来。
经纪：好的，交给我。
5.客户不签看房委托书怎么办？
经纪：&先生，这个看房委托书麻烦您帮我签一下。
客户：哎呀，这个不用签了，很麻烦。
经纪：&先生，是这样的，这个委托书是必须要签的，它是我们这个行业的行规。而且也是我们的一项行程，经理就是看这个委托书来检查我们的工作，希望您能帮个忙配合一下。
客户：其它中介都没签，这个签来干嘛，要么这会带我去看房，要签的话那就不看了。
经纪：&先生，听我解释，其实签这个对您一点损失都没有，相反它会保障我们双方的利益。首先，它有明确规定我们的服务内容，收费标准，而且您最担心的就是我们赚您差价。这个您放心，里面都写得很清楚，我们是绝对不赚差价的，而且有成交我们也不会乱收费，都是按照里面的标准收费。
当然，从另一角度说也是保护我们的利益，也只有您认可我们的服务及收费，我们才会带您去看房子，但是假如您所中意的房子是我们带您看的，那就必须在我们这边成交，它只是防小人，不防君子，像&先生您这么有素质，我相信您会理解我们，我们每个客户都要签的，那麻烦您在这边帮我签个字。
6.买卖双方互留名片，应怎么办？
客户：&先生（房东），这是我的名片。
经纪：（必须马上以客户手中抢过名片）并道：对不起，&先生，我们公司规定不允许这么做，假如您们确实有什么事情，到时我们可以帮您们联系。
客户：这没什么大不了的，只是留一下名片。
经纪：&先生，这个希望您能体谅一下，您也知道行有行规，假如我让你们这么做，回去我肯定是要挨骂的，您们人这么好，也希望理解我的苦衷。
7.当客户和房东直接谈价格，那经纪人该怎么办？
客户：陈先生，您最低要卖多少钱？（直接问价格）
房东：（迟疑了一下）
经纪：陈先生，您爱人告诉我说要卖55万（经纪人速度要快，不能让房东先说出口）
房东：是啊！
经纪：朱先生，您看一下，房子我们也看过了，房子房东也在，您能出多少钱，我们也可以当面谈谈。
经纪：朱先生，要不这样，买房是大事情，您爱人应该也要再看一遍吧！我们先回去和她商量商量，也让房东家人商量一下，看看能商量多少？我们还是先走吧。
经纪：太麻烦您了，我们走吧。（走到门口做要开门的样子）
对客户说：我们下去看一下杂物间，免得下次还要来看。
对客户说：我对这社区很了解，一起到下面去逛一下。（总而言之找个借口把客户支开）
8.客户还价太离谱，怎么办？
经纪：陈先生，昨天我们看的那套房子，确实不错吧。上个月我刚买套差不多的面积，装修还没这个好都卖了25万，您看这房子，您能出多少钱？
客户：22万，如果22万我就买。
经纪：22万（惊讶状），陈先生，我也理解您，作为您们买方讲都希望价格低些，其实我们立场同您们一样。但是，我觉得这房子，肯定不可能，因为这房东您也见过，而且房子的情况您也知道。房东人是比较实在，我做这行也是很专业，像房东开这价格真的比较实在，在这附近也找不到这么便宜的房子，假如，陈先生您有诚意的话，也出一个比较实在的价格。
客户：也差不多啦，我这价也蛮高的。这房子也不是说很便宜，我朋友上个月也刚买了套差不多的，才买21万。
经纪：陈先生，我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的？
客户：他自己买的。
经纪：那是很便宜，那你朋友真幸运买了这么好的房子，不过现在要买那么便宜的房子，真的找不到了。唉！如果让你朋友赚1万块钱卖给你不知道她肯不肯？
9.客户和业主约好，房东迟到或失约时，我们怎么办？
客户：怎么搞的，房东还没到？
经纪：不好意思，李小姐，这房东平时都很准时的，一般还会提前几分钟，今天不知道有什么事情，我给他打个电话问一下。
客户：可以，你打一下。
经纪：（拨通房东电话）结果：（1）短时间内会到。（2）过1小时会到。（3）不会到。
经纪回答：（1）李小姐，请稍等一下，房东一会儿就到。（2）李小姐，不好意思，房东临时有事，过一个小时才到，要不我们先看一下别的房子，您看您能不能等。
（1）可以。（我们马上就约就近的房子）
（2）不可以。（很诚意地道歉，并送她回去，然后给房东打电话，让他不用过来）
（3）（打假电话）您好，是房东吗？您到哪里了？我同客人在这等了很久了，客户很有诚意的，怎么有事不能来呀？那你能不能叫你朋友或家人过来一下，这么大热天，客户从老远赶过来也不容易等（主要让客户明白我们是用心在做，我们尽力了，责任不在我们。）接着，向客户真诚道歉，改约时间，或都看楼上楼下的房子户型。前提是在客户签了看房单之后。
10.客户看完房子后，不表态，只让我们帮他谈价格。
经纪：李小姐，这房子不错吧。
客户：房子还可以，你帮我谈一下价格，看房东最低卖多少钱？
经纪：我很理解您，希望最低的价格买到房子，说实话，这房子已经很便宜了，上周我这边刚卖了套（举个例子，供她参考）估计价格谈不了多少，您看多少钱可以接受，我同房东谈一下。
客户：你先帮我问一下房东最低卖多少钱？
经纪：谈我肯定会帮您谈，您最好给我个价格，要不我怎么去谈，房东问我，客户价格出多少钱，我都说不上来，房东肯定认为我们没诚意。
客户：那你帮我问一下，最低卖多少钱，我再考虑一下。
经纪：那好吧，我尽力帮您谈一下，晚上给您电话。（第一次带看，不要马上逼客户出价格。）
11.客户看完房子在社区里打听情况不肯走，我们该怎么办？
客户：小张，你先走吧，我到附近逛逛。
经纪：这样啊，李小姐，我现在反正没事，对附近也比较了解，我陪您了解一下周边环境，并且，过会儿有位同事会带客人来看房子。
客户：没事，我自己一个人走走就好了。
经纪：那可以，我先到房东那跟他说一下（到楼梯口蹲点）
12.客户想和房东一起走。我们该怎么办？
客户：房东，我刚好有车子，送您一段。
经纪：房东，您等一下，上次看您房子的那个客人，一会儿还会同家人一起再来看一下房子，烦您等一下。
房东：这样，你事先没约我？
经纪：不是我亲自过来同您说了吗，顺便还有些问题向您请教。（转向客户：那李小姐，您先走吧。您考虑一下，回头我给您电话。）
等客户走后，再同房东解释一下：不好意思，房东，主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好，如果我们说的不一致，让客户误会，不相信我，我们的目的是促使您们成交，希望帮您卖个好价格。也希望您能理解，配合我。（如条件允许，送房东回去）找个理由把房东留住。
▌二、佣金类
13.客户认为我们中介服务价格比其他中介高，如何有效消除客户的这种心理？
如果我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些，可以直接承认，并将我们的优势和服务品质保证告诉客户，并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客，因为他们赞赏我们的服务；我们也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户，现在却是我们的长期客户。
&我这里有我经手的一些老客户的电话，您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准&。
注意，千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司，因为直接地以语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。
14.客户对我们的中介费讨价还价，我们该如何调节？或者，中介费太高，能不能商量？
两种办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费，二是在看完房子客户准备下单时再谈。
两种办法各有利弊，主要取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣，造成&刚下锅的鸭子飞走&的结局；第二种方法比较而言对双方都比较有利，但对于生意场上的老手客户，会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步，故经纪人的心理素质和让价技巧相当重要。即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠，也要一点一点地放，半步半步地退。
记住：你在价格优惠上给予客户越快越多，客户的胃口就会越大，要求也会越多。所以，在价格谈判方面，掌握节奏和让价的分寸至关重要。
15.房东要求把服务费打到差价里，怎么办？
中介服务费由哪一方出，应该在接受委托时有所约定。事先没有约定，就应该遵守当地市场上的操作习惯。
16.如何保证收取双方的佣金？
目前佣金的收取多数是单向的，但在某些个案中，是双向收取佣金的。关键一点是应该在做单时签定合同或协议书，其中有明确的收取双方佣金的条款和收取的比例，以及因一方的过错而导致交易失败后过错方应履行的罚则义务（赔偿约定）。
17.为什么你的佣金那么高？会不会吃差价？
佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的（说明：有些城市当地政府在这方面有规定，如果没有一般遵循的是当地的行规或者是本公司自己的规定），我们绝对不会吃差价。
18.我不会给你们佣金的！
因该问题的前提不够明确，所以很难给出确切的回答。但有两点很明确，一是经纪人的劳动应该获得肯定，客户应该支付佣金却拒绝，经纪人和单店可以采取多种方式督促对方包括法律手段；二是经纪人要反躬自问，是我们的服务不到位吗？还是与客户沟通中出现了什么障碍？或者是经纪人事先没有把握住合适的时机向客户明示哪一方应支付佣金和具体数额及比例。总之，经纪人和客户的地位是平等的，客户是我们的服务对象或者说上帝，但绝对不是宗教意义上的上帝。
19.你们的收费为什么比其它公司高？而其它的公司还有优惠（打折）。或者，中介费可不可以商量？
佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的，其它的公司可能是拿出少量的几套房子来，用打折来吸引客户，而我们都是按照当地政府的行业规定和公司的统一规定操作的，对于老客户我们在一些衍生服务产品方面有优惠。
20.你们收了中介费为什么还要收代办费？别的公司都不用收。
各公司的做法可能有些出入，有的公司的中介费中包含了代办费但变相地提高了中介费，我们的项目单列，让客户花钱花得明白。
21.你们为什么要在签协议的时候收佣金？产权还没有过户产权证我还没有拿到，相关手续还没有办完呢。
公司规定先收取佣金主要是为了保护卖方（买方）的利益，同时也是为了更好地向您提供服务，我们经纪人会跟踪整个交易过程并协助您办好产权证和其他相关手续。
22.公司应该如何控制收清全款的时间？
由于各单店的业务模式差别很大，收清全款的时间上会有很大的差异。一般住宅、公寓的买卖和租赁收款时间较短且比较及时，写字楼的收款时间较长，有的会长达6个月或者更长，此其一；
其二，收款的时间控制也取决于单店和客户、发展商的合作关系和合作时间以及合作顺利与否，对于欠款时间很长而数额不大的案例，一般建议采取法律以外的途径解决，如继续保持合作关系但增加其他限制性条款，把合作方绊住，逐步将余款或者欠款收回后，再取消合作关系。但最根本的还是要在业务上下功夫、做扎实，详细了解客户的背景、底细，对于有恶意欠款倾向的客户，宁可不做，把有限的时间花在其他更有价值的客户身上。
▌三、委托类
23.你是才入行的吧？我怎么能把房子委托给你？
您的眼力真好。的确，我入行只有3个月。您也看出来了，我是比较好学和勤快的人，上个月我成交了2单。目前我手里还没有新客户，其他资深经纪人手里都有7-8个客户，很少有精力来打理新客户。而我会投入100%的精力服务于您一个人。
24.客户不愿意签定独家委托合同；或者我为什么要和你做独家委托？或者我为什么要把房子委托给你？
我完全理解您的想法，很多客户也认为多家委托对自己有利，其实并不尽然。与多家委托相比，独家委托可以保证我们的客户的利益的最大化。因为听起来多家委托似乎很多公司都在帮助您的忙，事实上每个经纪人都会想，&反正我不做其他公司的经纪人也会做&，或者&即使我做了也可能是瞎子点灯白费蜡&，结果是每个经纪人都不会100%的投入，最终受损害的还是我们的客户。所以，我们公司的客户绝大多数都是签定独家委托，这个文件夹里有我过去的客户的委托书复印件和感谢信，现在他们都是我的朋友。
我想，经过几次接触之后，您会更加了解我和我们公司，我们也会成为朋友的。
25.佣金我会付给你的，委托书就不用签了。
我非常相信您的为人，不过目前公司有这样的规定，所以我也不好违反，谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。
26.房子还没有看到，为什么要先签委托看房协议？
通过跟您的接触，我发现您是非常通情达理的人。因为公司有这样的规定，所以我也不好违反，谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。
27.我为什么要跟你们签委托？独家委托有什么好处呢？
通过跟您的电话接触和谈话，我发现您非常了解地产经纪这个行业，一般地产经纪公司都会与客户签定委托书来确定双方的关系，同时，更主要是为了让您了解经纪人有义务为您在哪些方面提供专业的服务，以便更好地保障客户的权益。至于独家委托的好处，主要是可以实现客户利益的最大化&&。
28.&委托书不用签，你带有诚意的客户过来再说吧。&或者，&你有客户就带过来，不用签什么委托啦。&
签定委托书其实是我们公司用来规范我们经纪人的服务的，同时最大限度保护我们客户的利益，其作用有点象您在商店购物，购物后销售人员应该给您发票一样，万一有什么问题您可以凭发票更换，或者接受免费的售后服务、维修。
29.&签什么委托？别家公司都没有，你们这么复杂，你们不要自己骗自己，我可以用别人的名字签&。&那您需要出示身份证，并把身份证的号码写上去。&&开玩笑，你有什么权力看我的身份证？&
（笑笑）您是在跟我开玩笑。像您这样这么年轻就事业有成的人还真不多，&&（迂回谈天，冲淡刚才的紧张气氛）。您看您什么时候有空闲，我们去看看房子（或者我带客户到您府上）？
您看，我这里有张单页的书面材料请您过目（不是原来那份委托合同，但作用类似，属于客户基本资料登记表或看房表之类，主要记录客户姓名、电话等基本资料），主要是为了方便我下次跟您联系、安排约会的时间。
根据以往的经验，此类客户的性格率直，做事一般比较果断，成交几率很大，而且很容易建立朋友式的合作关系。
同时必须说明的是，经纪人与客户的谈话气氛如此对立、紧张，是经纪人谈判技巧上的失败，有一句顺口溜基本概括了成功经纪人所具备的素质，即&微笑打先锋，赞美价连城；聆听是基础，自我推销能成功！&
▌四、市场行情资讯类
30.据说全国的房地产市场都在降价，我们这里的市场会不会降价？
根据我的从业经验和最近全国各家媒体的报道分析，北京和上海因最近几个月新开的楼盘较多，中低端的市场有所回落但幅度不大，一些超小户型如&xxx&比较畅销，整个市场价格相对平稳，有些过去积压的少量楼盘和不良资产被市场逐步消化。就全国的市场而言，地产的泡沫成分有但并不多，市场也更加规范、透明，与几年前相比，消费者选择的余地越来越大，房子的户型、质量越来越好，性价比越来越高，北京市已经明令禁止毛坯房出售，重庆则要求建筑商按照使用面积销售。
另外，发展商取得土地的方式在全国的主要城市已经完全实现市场化，其利润空间被大大地压缩。所以，成都的市场状况基本和全国的市场状况相一致，价格短期内上涨和下降的空间都不大，但因为房子本身的地段、户型、质量、环境和季节等个体原因，价格会有所波动，也就是说，黄金地段的房产的价格基本不会下跌，旺地旺铺也是如此。
31.为什么二手房的价格和新房的价格一样高？
首先明确一下，所谓的二手房未必就是旧房，这类房子业主买了是为了投资，有的是崭新的毛坯房，有的是装修过的，基本上没有住过，所以价格不可能降；其次，有些老的二手房因为所处的地理位置好，位于中心地带，出行、上下班都比较方便，价格也降不下来；第三，有些建了才几年的二手房的价格也很难下降，因为周围的环境、物业管理好，位置也适中，户型也比较理想，业主都比较倾向于出租，出售主要是个人原因，又不急着等钱用，所以价格也较高。
▌五、投资价值分析类
32.你能告诉我这房子一定会增值吗？或者，这套房子一定会增值我就买，否则我就不买。
房子能否增值，主要取决于几种原因：
第一是位置，看房子所在的地理位置是属于城区中心带、城郊区结合带还是郊区，通常距离城区中心或者商业中心较近的房子升值的可能性比较大；
第二是交通便利程度，有些房子虽然位于城郊区结合带甚至于郊区，但靠近交通枢纽，周围有多条公共汽车通过，中间不需要转车，也有升值的潜力；
第三是物业管理和周边环境、设施，如城郊区、郊区的物业管理费用低廉，管理的不错，学校、幼儿园、医院、超市都在附近，也很吸引人；
第四是户型、楼层，通常是高层的顶楼比较好，视野开阔，多层的三楼比较好，不高不低，上下方便；
第五是一些特殊原因，比如周围有一所有名的学校，几座有名的大厦，靠近某个风景区，政府规划中的高速公路、地铁将会从附近经过，小区内有专门的接送物业班车，周围新楼盘的供应量等等。
基于上面几个原因，您不妨综合考虑评估一下。除此之外，买房子主要是自己用，所以您喜欢这套房子才是最重要的。
33.你说我这房子能卖多少钱？现在这边的房价是多少钱？
我可以帮助您做一个免费的评估，不过我需要了解有关您的房子的一些细节，比如这里的物业管理费，房子的使用面积和建筑面积，建成的年代，等等。我这里有一张表格，请您帮忙填一下&&
我们公司有免费/收费为客户做物业评估的服务，我们的评估顾问会先去看看您的房子，然后再根据您的房子的周边物业目前市场行情，经过评估计算后给您一个专业的评估报告。您这个星期什么时间有空？&&。到时候我会陪同我们的评估顾问一起去您的府上。
34.我还不想以现在这个价钱卖出去，我想等一等再说，搞不好过一段时间房价还会再涨呢？
我非常理解您的想法。作为经纪人，我们都希望我们的客户的房子能够卖一个好价钱，因为价钱越好对我们的客户越有利，但市场的变化往往和我们希望的相反或者出入很大。
房价会不会再涨，主要取决于以下几个因素：
一是周围的楼盘存量，目前在您的房产所在的区域，正在发售的、在建即将封顶的和正在立项、已经开工的楼盘有&&，可以说，这么大的供应量和选择余地使这一区域的楼盘在最近几年内很难上升，况且，越是新楼盘，户型设计越理想，质量越高，而多数人在买房子时都是喜新厌旧的，除非旧房子的价格很吸引人；
二是要看您房子本身的情况，比如朝向、楼层、使用面积、户型、装修、小区环境等等，所以我建议现在我陪您一起去看看您的房子；
三是周边同类二手房产目前的市价，这方面我们公司的电脑里都有记录，等一下看完房子之后，我会几个小时马上整理出一份资料，今天晚上八点或者明天晚上我会把资料送到您的府上，然后我们再详细地谈，您看可以吗？
▌六、交易流程、税费与按揭贷款类
35.如何办理按揭和分期付款？什么时候办理入伙？
通常而言，办理按揭时必须由有资质的律师事务所的律师首先对按揭申请人进行资质审核并签署审核通过的书面意见；然后由与发展商或者经纪公司有合作关系的银行的信贷员再次对按揭申请人提供的所有书面资料进行全面审核，按揭申请人签署所有银行提供的法律文件并购买贷款保险，签署并确认分期付款合同和付款方式、期限、利息（固定、浮动）等等。
当银行批准之后，可以开始办理入伙的前期准备工作，属于新楼盘的要等待发展商的书面通知领取钥匙，办理新房子验收，缴纳6-12个月的物业管理费、取暖费（北方地区）、装修押金等，经过工程部或者物业部验收装修合格（未损坏主承重墙、煤气或天然气改造/改动符合当地能源供给公司的要求、自来水改动合格、防水层未坏损或改造合格），业主才能正式入住；属于二手房的相对简单，主要是产权过户、三卡过户（煤气或天然气卡、水卡、电卡）、电话过户或改号、有线电视过户，以及其他与房产有关的物品如钥匙等的交接。
36.产权是否清晰？办理手续需要多久？
能过户的房子产权是没有问题的。正常情况下4个工作日完成过户手续。
37.房产所有权的期限是多少年？或者，使用期限是50年还是70年？能否顺延？
福利房的使用期限是50年，商品房的使用期限是70年。
目前国家政策规定可以顺延，但因为房改政策前后实施了只有十几年，所以没有实际操作案例。
38.有没有房产证？
有房产证，通常没有房产证的房子我们是不受理的。
39.做按揭需要多久？能做几成按揭？
正常情况下需要45个工作日。视房子的年代和新旧程度而定。
40.业主是按揭还是有房产证？
业主有房产证，房子是按揭贷款购买的。
41按揭可否自己做？
可以，但手续比较烦琐。
42.产权过户、按揭过程应提交的材料及详细过程。
个人方面有户口簿原件和复印件（包括配偶）、身份证原件和复印件（包括配偶）、护照照片3张（包括配偶）、收入证明（盖单位公章或财务章）（包括配偶）、个人印章（包括配偶），上述材料因地、因发展商的不同而可能会有所不同。其他的按揭贷款申请表格由提供贷款的银行提供，而且一般是一式三联复印无效。
43.福利房能否过户？
不能。因为福利房子一般没有产权证，而且经过房改之后，福利房在主要城市已经基本消除或者正在向已购公房并轨。
44.过户后多少天可以办到产权证？产权证的办理情况如何？
正常情况下完成过户手续后就可以同步在当地的交易中心办理产权证，办理时间为四个工作日。
45.转按揭业务是怎么回事？
目前市场上的转按揭业务尚不成熟，手续比较烦琐，也是中介公司可以发挥的地方。市场上常见的做法有两种：中介公司代替卖方付清银行贷款并取得房产证，然后再帮助买方取得银行贷款并抵押产权证，买卖双方都向中介公司支付服务费；
另外一种做法是买卖双方和中介公司共同到提供转按揭服务的银行办理，困难之处是当买卖双方申请贷款的银行和提供转按揭服务的银行不是同一家时，实际操作时存在很大的难度。
46.可否进行抵押贷款？
可以，抵押贷款额度会因为个人信用和还款能力而有所不同。
47.什么时候可以办理入住？
如果是二手房一般15个工作日；如果需要贷款，时间会更长一些。对于新楼盘，入住的时间会因楼盘情况和发展商的情况而各异。
▌七、政策动态类
48.税费会不会还要下调？
目前还没有听到这方面的任何消息。
49.房子有无抵押（融资情况）？房子的质量怎么样？
经纪人在接到房源时就应该通过房产证和其他资信文件了解房子有没有抵押、房子本身的质量状况等。
对于抵押的房子要分别对待，主要看债权人是银行还是其他机构或者公司。针对房子的质押状况，在起草租售合同时应该增加不同的保护条款，首先是保护自身的利益，其次是保护客户的利益。
50.你能告诉我房产的公摊面积、房子的结构和建成年代、物业管理费、小区设施、周边配套设施、交通状况等详细情况吗？小区环境如何？通大巴吗？
针对具体的房子，经纪人在见客户前应该亲自去看一看，对促成交易非常有利。
51.楼花是不是开发商一定给转让？开发商不配合能转让吗？
因每家开发商的背景不同和政策的规范，销售楼花的方式已经被明令限制，但仍然有一种半成品的期房销售存在，而期房原则上是可以转让的。
▌八、动机类
52.业主为什么要卖这套房子？
业主卖房子的原因很多，但有一点需要说明：不能说业主是因为房子本身的某一个无法容忍的缺陷才卖房子的，因为购房者会把这个缺陷无限放大，最终造成交易失败。
53.我已经交首期款了，可不可以把房子给我？
只有当房子的产权发生了转移之后购房者才能取得钥匙并装修或者入住。
54.如果我卖这套房子，你能不能保证房子能租出去或者卖出去？
购房者的动机是投资赚钱，经纪人只能告诉他该房子所在区域的目前状况和可能的前景，让购房者自己做出判断，因为经纪人可以影响购房者的判断但不能代替购房者做出判断；
还因为只有当经纪人帮助购房者自己做出决定，这个决定才不会轻易地改变，才有利于交易的顺利成交。
55.现在我交定金，能不能少交一点？
定金在有些地方分为大定和小定。少交不是不交，还要有一份书面的简单协议，协议注明&定金的作用是为客户保留最终决定权的权利，保留期限是3（或7或15）天，超过期限视作自动放弃，定金不予退还&，但在实际操作中应该保持一定的灵活性。
56.请问，房子的价格能再低点吗？
根据客户的提问，可以判定房价已经在客户的承受能力之内了，但为了趁热打铁，促成成交，经纪人不妨做一点点让步：&如果您现在就签字（或者交定金）的话，我可以找我们的总监帮您试试，但估计可能性不大&。
57.你什么时候能够把我的物业卖出去？
帮助客户制定一个销售计划，计划中包括广告的安排及投放时间、范围和广告产生反馈的周期时间，其他经纪人看房时间的安排，需要业主协助方面的具体安排，物业的评估和市场定价等等。
通常情况下，一个合适的价格和好的物业会在60天内售出，否则，就是市场定价偏高，需要重新与业主商谈定价。
58.对不起，我不需要中介。
这是经纪人经常碰到的问题，究其原因主要是客户不信任中介或者不愿意支付服务费。针对此类客户的心理，经纪人要对症下药，说明使用中介可以给客户带来什么样的好处，关于这一点对于中低端的客户尤其重要，而高端客户一般比较容易说服，其原因是他们在经济上有承受能力，对花钱买服务的认知度高，时间成本对他们很重要。
59.你什么时候才能带客户来？或者，至于我的房子就不用看了，等有客户一起过来再看吧。或者，经纪人给业主打电话，业主拒绝看房。
这类客户多数是愿意使用中介服务但又不情愿支付服务费。对于这类客户，经纪人需要有足够的耐心和信心，但又不必天天死缠以免让客户烦你。&某先生，最近工作忙吗？&&我昨天有一个客户想在您住的附近买（或租赁）一套房子，因为我不了解您的房子的具体情况（或者联系不上您），所以无法为您推荐，结果客户看中了另外一套房子。&&下次我一定优先推荐您的房子。&隔天再打电话联系，&某先生，我打算为您的房子安排一个市场计划，您今天晚上有空吗？&当然，看房之后，应签定委托书。
60.你们是哪家房地产公司的？怎么没听说过？
这种质疑对经纪人非常有利，是一个很好的自我推销的机会，把握好利用好，即使第一次没有谈成，仍然要与客户保持联系，因为此类客户可能比较重视公司和经纪人的资质，一旦被其认可就可以很快成交。
61.谈好价钱又临时反悔。
对价钱的磋商、认可、反悔、再磋商和再认可，是每一位买主或者卖主、业主和租客都可能出现的情形，属于人之常情，只是因人而异。
所以，要求买方、租客支付定金也是为了防止这种情形出现的约束办法，但从根本上说我们没有更好的办法约束卖主和业主的反悔行为（因为通常他们不需要支付定金或者违约金）。反躬自问，是我们经纪人的说服工作不到位，对各方的利益说法没有让客户完全接受，趁热打铁和磋商成交的时机没有把握好。&您已经交了定金，白白的损失掉太可惜了。&&您先别急，我再带您看看其他的房子，经过比较您会发现在这个区域里这套房子的确物有所值。&
62.租客看中了房子，但没交租金，押金也不够，怎么办？
老练的经纪人会事先与租客说明操作程序，并在看房子前提醒租客应该带够租金或者押金，以免价钱谈好并签定合同后业主未能同时收到租金或者押金而变卦，给租客造成不必要的时间损失。万一出现上述&没带租金，押金不够&的情况，经纪人要灵活处理，不妨先收部分押金并与租客约定好下次付清的时间以及与业主的约会时间，并且在约定的时间的前一天分别打电话提醒租客和业主。
63.业主不配合工作如看房不守时、不愿意给钥匙。
这种业主仍然没有与经纪人建立起互相信任和尊重的关系，建议经纪人先与业主进行多次交流和沟通，争取达成朋友式的关系，这种情况下比较容易拿到钥匙。与此同时，适当调整带客户看房子的时间，使业主和客户都不用等待太久
▌九、个人心理价位（个人期望）类
64.如果业主对自己的房产期望值过高，甚至抱着待价而沽的心理时，我们怎么让业主接受我们的建议价格？
当业主因个人的特殊原因如工作变迁、婚姻破裂导致财产分割、生意需要或失败导致资金或债务压力时，业主对个人房产会主动提出略低于市场平均价格。但大部分情况下，基于个人利益和感情的因素，业主提出的价格或者心理价格都会高于实际的市场价格，对此，经纪人可以采取以下方法：
第一步，口头向业主说明在最近3个月内房产所在区域同类户型的市场成交价格；
第二步，留下一份书面的本店已经成交的房产资料（至少包括三套房产），并说明在最近3个月内房产所在区域同类户型的市场成交价格，以便业主能够与其家人交换意见，主动改变其原来的价格预期；
第三步，留下一份书面的本店最近6个月内未成交的房产资料（至少包括一套房产），说明其主要原因是定价过高。
第四步，持续跟进业主，经常保持电话。
同时，对于不肯降价的客户，经纪人不要感到气馁，该客户的资料会成为我们说服类似客户的例子。
65.当经纪人与客户协商好后，业主又临时提价或反复提价？
经纪人应该事先与业主就房屋的租赁或出售价格达成一致，业主和经纪人各自持有一份书面的协议，并明示此协议的有效期，这种做法对业主形成一种约束和提示。如果业主坚持提价，经纪人可将客户的看法和周边同类可比性房屋的租赁或出售的价格反馈给业主，促使业主降价或维持原来的价格。
66.如何提高自己把握客户、磋商成交的能力？
提高个人把握客户、磋商成交的能力需要从多方面进行着手，包括准备与地产有关和无关的背景知识，一定的社会阅历和处世经验，良好的沟通技巧以及个人的&职业性格&塑造等等，即俗语中所说的&世事洞明皆学问，人情练达即文章&。但经纪人首先应该从房地产基础知识入手，提高自己专业知识方面的修养，做到百问不倒，百问不厌。
其次要有意识地扩大自己的知识面，跟上潮流，同时结合个人的兴趣和爱好；
第三，有意识地总结与不同类型客户打交道的经验，并积极地与同仁分享，互相取长补短；
第四，积累与地产相关的法律知识、保险知识等；
第五，建立庞大的人脉网络，特别是物业管理公司方面（甚至包括大厦和小区的保安）、法律保险方面的专业人士、某些服务行业如汽车配件行、修理厂、家具厂等等，以备不时之需和增加个人收入；
第六，要了解不同地区的文化习俗和习惯，以便选择房屋类型时适应某些客户的特殊需求和特别心理。
67.如何发掘客户的深层次的需求？
首先要包装、开发、丰富我们的产品种类，这是挖掘客户深层需求的前提，也是扩大和提高经纪人、加盟店收入的一个重要渠道。
其次要保持与客户的持续交流沟通，最大限度地丰富经纪人需要掌握的与客户本人、家庭、职业等相关的信息点。
第三，经纪人与客户的本质关系是生意关系，但持续的沟通联络会将这种生意关系转变为朋友关系，再适时地推荐与不动产有关的衍生服务产品，这时客户不仅需要而且愿意使用我们的服务。
68.如何筛选、分辨真实的客户？
目前，在有些城市，中介行业自坏行规和职业形象，出现了类似&星探&的&房探&现象，这种做法有些让人防不胜防，而且也很难采用法律的方式进行自我保护（原因是法律上没有相关的条款和界定）。对于这种虚假客户，主要依赖经纪人自己的经验来判断。这是第一类客户，他们一般比较喜欢紧俏地段及容易脱手的楼层和户型，看房的时间非常随意，即使是正常的上班时间也愿意安排约会。
另外一类客户是有不动产方面的需求，但并不急迫，只能视作潜在客户，这类客户的选择目标不明确，成交意向不强烈，正处在寻价和寻找阶段，除非有十分中意的否则不会成交。建议经纪人与这类客户保持不间断的联系而不要投入100%的精力。
第三类是准客户，特征是成交欲望强烈，目标明确，一般只要有合适的房产都会短时间内成交，且乐于支付服务费。
69.如何避免买卖双方私下成交？
如果买卖双方都有私下成交的意愿，作为经纪人是很难避免的。比较现实可行的方法有两个：
第一，要求买卖双方与加盟店/经纪人签署买卖委托合同，并在合同中明示&买卖双方在未来的6个月内与加盟店/经纪人介绍的客户成交的，视为使用了本店/经纪人的资源和服务，故仍然有支付中介费的义务，本店/经纪人保留使用法律手段追讨中介费的权利&。通常情况下，一封由单店委托的律师发出的正式追讨公函会给买卖双方造成极大的压力，而经纪人在应支付中介费的一方收到公函后的第三天使用电话跟进比较合适（为对方留下足够的时间去咨询其朋友如何处理），实际工作中大部分客户会主动支付，有些比较强硬的客户会在收到法院的开庭公函后主动付清。
第二，对于有私下成交倾向的买卖双方，经纪人可以打预防针，举例说明曾经有这样的客户并最终通过法律的途径解决问题。
70.在带客户看房和磋商成交很繁忙时，怎么兼顾房源开发、派单、小区推广等基础性活动？
经纪人的时间都很紧张，但能否成为收入最高的经纪人除了自身素质、条件、人脉背景以外，很重要的一点就是会不会合理地安排和利用时间。房源开发的方法很多，大致可分为两大类：间接房源和直接房源。
间接房源包括：通过派单、广告等市场推广活动获得的房源；直接房源主要是从老客户和推荐客户、发展商、物业管理公司等直接获得的房源。资深经纪人主要开发的是直接房源。
在时间安排上，主要是根据各地区的气候和消费习惯来进行，比如整理自己的资料、文件放在星期一的上午11：00之前，与老客户联系或维持人脉关系放在星期一的下午2：00-4：00；把派单的时间放在周末的上午10：00之前，如果在闹市区派单则安排在中午前后一个小时，周末最主要的工作是带客户看房&&。总的原则是，把每周7天的时间分割成一个个的小整块，提高效率，统筹安排。
71.带客户看房子时，买方向业主递名片、留电话却又不好阻止，怎么办？
在西方，卖方和买方是忌讳见面的，一是保护各自的隐私，因为一套房子可能会有很多潜在的买家，但最终能够成交的只有一个，如果每天有几个、几十个买方给卖方打电话会直接干扰卖方的私生活；二是既然卖方花了钱委托给了中介，就不想再在销售房产上劳神；三是买方也与中介有合约，所以认识卖方与否并不重要。
所以，经纪人在理念上想通，不必害羞或者觉得尴尬，尽量要求客户回避。在与客户见面之前，就要告诉客户不要递名片，如果客户仍然向业主递名片，或者业主主动向客户递名片，经纪人眼疾手快、面带微笑地接过来放在自己的口袋里就可以了。
72.客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？
向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。
73.客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？
商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方：&您为何要买房&一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。
74.客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？
在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差。
75.客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？
首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种&危机&感。
76.在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？
多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。
77.客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？
客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。
78.客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？
这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是，深圳市政府有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按&就近上学&之规定提出申请，否则，根本就无法解决。
79.客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？
（1）交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。
（2）订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。
（3）告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。
（4）对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：①这违反公司原则；②这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司，&同行是冤家&，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。
（5）定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作，不在深房交易中心监管。
80.客户质问为什么要下订金，我们应该怎样回答？
当你交订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一些手续，如你下太少订金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。
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