买卖合同签了 却因身份证问题未通过贷款审批 这情况能退房吗_纠纷与维权_新浪房产_新浪网
买卖合同签了 却因身份证问题未通过贷款审批 这情况能退房吗
　　以银行按揭贷款方式支付大部分购房款是当前买卖商品房的主要形式，但很多卖主并不喜欢这种付款方式，有的情愿降低一点价格卖给一次性付款的买家。随着南京房价的走高，绝大多数买家会选择申请，只是经常会有买家因为信用或别的原因导致贷款难，面临这种情况，让买家一次性付款显然难以承受，但是继续等待还是退房让人两难。
　　案例回顾
　　草率承诺30日内付房款
　　人张先生8月份看上了一套江北的，与房主谈妥价格以后签订了买卖合同，并就付款方式合同约定如下：“买卖双方同意买受人以按揭方式支付购房款。首付款为总房款的40%，即人民币32万元，由买受人于合同签订之日起3日之内支付；剩余购房款即人民币48万元，由买受人向某商业银行申请贷款支付，但买受人需于合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到房屋款项。”
　　合同签订后，张先生支付了首付款，并及时将贷款申请材料递交给银行，但一个月之后并没有下款，后经过多方打听，方知因为张先生的身份证号码与另外一人的号码相同，所以银行拒绝放贷。
　　张先生随即到派出所查询，结论是自己的身份证号码是对的。虽然银行重新考虑审核贷款条件，但贷款按时发放已几无可能，张先生无法按时付款，想咨询如果以此为由提出退房，不知道是否能得到法律支持。
　　律师说法
　　申请贷款未果要分两种情况
　　“获得按揭贷款是合同继续履行的必要条件。”江苏圣典律师事务所律师杨龙辉表示，如果人张先生申请房屋按揭贷款时，银行是以张先生自身的条件不符贷款规定为由而不予批准，那么依据相关规定，前述情形完全可能被理解为因合同一方当事人(买受人)的原因未能订立担保借款合同，此时只有房主才有权解除已签订的合同。“这时，如果房主不愿退房，将使张先生不得不承担违约责任。”他认为，争议焦 点在于银行拒绝放贷理由的认定，是否是张先生的自身条件不符合贷款规定而导致未能下款。
　　杨律师认为，张先生的按揭材料是没有问题的。“身份证号码相同不是因为张先生造成的。”他表示，司法解释规定“因不可归责于当事人双方的事由”，该事由显然主要是指银行方面鉴于金融政策或内部经营管理要求等原因而不予批准买受人的按揭贷款申请。因此，张先生的按揭未获批准应当是属于“不可归责”的事由，张先生可以请求解除合同。
　　通过中介交易
　　可规避风险
　　实际上，如果通过中介交易，经纪人委托专门的担保公司来处理贷款问题，不仅可以加快下款速度，还能有效规避贷款过程中遇到的风险。
　　专家表示，“一般来说，我们都是在银行通过贷款审核之后再考虑为双方过户，从而避免过户完了但贷款未果，给原房主带来损失。另外，专业的中介公司会与部分银行有良好的合作关系，从而在申请方面加以照顾。”业内人士提醒，虽然私下交易可以节省一笔中介费，但通过专业经纪人交易会节省精力，万一遇到问题也有第三方见证，以保证买卖房屋的稳妥性。
　　□现代快报记者 张玮玲
电话：400-606-6969
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房产导航：　　北京的大街小巷，随处都可见链家的身影。从几年前他们改logo，作为旁观者觉得这是要往好的方向发展，从人员的着装也可以看出来。　　我这个帖子主要给即将买二手房的朋友作为参考，提醒大家注意陷阱，即便你签约了链家的全程服务，也要处处留心，你掉陷阱里之后，链家就会百般推脱，这个部门推那个部门，这个门店推那个门店，最后到总部也是先忽悠你，忽悠不过去就来硬的，说你告去吧！　　而在签合同前，他们会信誓旦旦告诉你：“链家是最专业的，真服务，可信赖，工作人员都是正规大专以上学历，全部交给我们，您配合就行了。万一有不满意的出现问题可以投诉到总部，总部一定会解决，然后再给你举某客户受了什么损失，链家全部赔付之类的案例！”　　2007年，我老公和我凑齐了首付，终于在通州买了一套二手房，当时通过我爱我家和链家咨询过，感觉链家的经纪人说话更专业一些，最后通过链家买的。现在回想起来也是自己幸运而已，如果真出点什么问题，指着链家负责任是不可能的。　　也就是基于这套房的成交比较满意，去年（2013年底）我们打算卖掉通州的房子，在北四环买一套二手房，离上班近一点，还有解决孩子上学的问题。　　我们在网上看了好几个月的房子信息，定好大概地点后，和那个小区门口的链家经纪人约了几套房子，想同一天一起看。当天就看上一套觉得不错，但是我们说得先把通州的房子卖掉，才能买这个房。　　经纪人说：我们做过很多这样的客户，这叫连环单，由我们联系通州那边的店长给你们卖房子，这边手续也一起办。那边给你们介绍一个好的有经验的店长，以后由我来跟踪那边的进展，你们就不用管了。　　经纪人的店长还专门打了通州那边的电话，说已经联系到一个很有经验的店长，说你们的房子能卖多钱，最差最差也能卖多钱，最快1周就能卖出去，最慢3周也能卖出去。　　我们问了很多问题和顾虑，关于各各方面的，大概花了好几个小时，经纪人和他的店长打消了我们的所有顾虑，大概就是：链家是专业的房产中介，交给我们就尽管放心，只要您配合，不要出现主动违约的情况，肯定能顺顺利利办完，只要等我们电话就行。　　麻烦来了：　　结果，通州的链家由于选择贷款银行两次失误，导致那边买房人两次更换贷款银行，晚了将近一个月，我们房款很晚才拿到，这都不说了，我们借亲戚借朋友后来也凑齐了。　　最大的麻烦还有：　　我们和通州签订的卖房合同，关于办理过户的时间是没有死框框限制的（最常用的模版），而和市区签订的，却有时间限制。这也是出问题后我才发现的。　　我们签完市区的买房合同，大概1周有人要买我们通州的房子，为了不耽误时间，我们低于市场价大概8万元就卖了。当天晚上我自己去通州签的卖房合同，老公在外出差，老公特意打电话跟经纪人说了很多注意事项，其中包括过户时间要写明，因为这是连环单，这个过户时间会影响我们买房的合同履约。通州的杨店长说，我知道，时间肯定没问题，市区的邱（经纪人）催我催的很紧，所以我就紧着你们家的卖的，其他房都没推荐。你们就放心吧。　　然后我们主要就谈了价格和其他方面的事情，就签了合同。后来才注意到通州的合同关于过户时间用的是模版。　　因为通州两次更换银行已经浪费了将近一个月，所以剩余的时间更宝贵了，如果再出现什么差错，就怕赶不上最后的过户日期。　　其实关于时间限制这问题，我们也问经纪人，会不会万一有问题，经纪人告诉我们，他已经算好了各种流程的花费最多的时间，肯定能赶上。只要不是我们拖延时间，肯定就不会有问题。　　我老公在外长期出差，按照中介给的流程表整天算日期，算着哪天能批贷款，面签，就提前一天买机票飞回北京，结果到那天告诉我们银行没批贷款，说下周肯定没问题，这次只是因为少了什么资料，换一家更快的。　　结果到了下周飞回来，通州的链家打电话说这次贷款没批下来，要再换一家，说下次绝对不会出问题。还跟我们解释了什么银行政策变了，以往都是一家银行就成功的，很少出现换银行的情况，更没出现过换2家银行的情况。　　这时候，我们有点紧张，但是事情已经如此，只能问市区的链家，往后会不会还有这种不可预知的事情发生？如果影响到我们买房的过户时间延迟，会有违约金吗？　　经纪人说：合同说的是恶意违约才有违约金的，再说了，房主挺好说话的，晚个几天半个月的没问题，我已经跟他们打招呼了，他们说可以理解，尽快办就行了。　　市区的经纪人还跟我们说：你们放心，万一这边卖房的追究责任，通州的店应该负责，这属于他们选择银行出现失误，导致我们这边的单子延误的，不是你们不配合造成的原因。　　然后还跟我们举例，某经纪人因为帮客户选错银行，换了一次银行，导致整个流程延迟，违约金就是链家替买房人支付的，然后还对经纪人罚款了。说你们这种换了两次银行，链家这么多年都没听说过，绝对是通州那边的责任。　　结果过了两天，峰回路转，我们接到市区的链家经纪人的通知，说卖房人预知我们不能在最后期限办完过户，要约我们谈违约金的事情。　　见面后，那对当初看起来面善的夫妻一改初次见面的好态度，拍着桌子说：“我理解你们，不是你们故意的，可是你们耽误我买房了，我看上的房子再不买就涨价了！你们现在再怎么赶都赶不上最后日期了，按约定我可以不卖房子了，你们的预付金（50万）也不退。要么你就交给我30万违约金，可以宽限你们15天。超过15天，价格另谈！”　　虽然合同约定的是我们恶意违约要支付违约金，但是要真因为房子打官司，在国内那真是拖人一身皮，而且我们已经交了50万定金，官司赢了，他不退定金我们也拿他没办法。　　所以我们选择了和解，谈了一下午加一个晚上，后来大概说按合同约定的违约金算法算，按天算，我们算了下，最快最快我们比合同约定晚10天就能办完，这样违约金大概是10万左右，只要不超过15天，他就没办法提出解约。然后我们签了补充协议。　　可笑的是，第二天，这对夫妻又要约我们，说昨天的补充协议不算数，要重新谈，原因就是他们对我们很宽容了，结果他们走时，我们都没站起来送送他们，只是打了个招呼，好像他们是恶意骗钱一样。但是补充协议已经签，就没办法反悔。　　市区的链家经纪人告诉我们：事后我们可以投诉到链家总部，总部肯定会给满意答复解决的，但是建议你们先去找通州的那个链家，问问他们有没有私下的解决办法，因为是他们选择银行失误导致了时间推迟。于是我们去找通州链家，那边态度是很好，承认他们工作失误，但是说到违约金要他们承担，以及我们需要他们垫资替我们交首付款减免手续费这个问题上，店长说：也不全是我们的责任，那边也有责任。然后皮球不仅踢给市区的链家，还把皮球在通州内部来回踢。　　我们看没希望通过她们自己解决了，第二天去总部投诉。总部客服接待那真是有专业技巧的，忽悠了一圈也没解决问题，其中她们还建议我们直接找我们通州房子的那家，让他们承担我们的违约金，这不是胡扯吗？买我们房子的人也是委托你们链家办的，给你们交了好几万的中介费，你们选贷款银行失误，为什么要他们承担？　　因为当时买房手续还在进行中，我们就想着先尽快赶流程，于是问了所有能问的人，能想的办法，最后只比合同约定延迟了3天。交了大约3万的违约金。　　这其中，后来在链家经纪人把我们的资料提交建委审核时，填错了一项，按规定，只能等这批审批完后再重新提交，这意味着本来只延迟3天的，又要多推迟10个工作日，也就是12天！我问经纪人：我们好不容易把时间往前赶了，只要交3天的违约金，你这一下子多出了12天，这12天的违约金谁来付？　　经纪人不说话，问他有什么办法，他说没办法，只能等着。　　再问，就不吭声，我都欲哭无泪了。　　后来我们又打听了，说链家的总部有一个人有权限更改资料，建委给这个人放开了权限。　　我们又找到经纪人和他的店长，他们都说不认识这个人，没听说过能改。在我们逼着的情况下，他们去找链家总部的人解决了这个问题，所以最后还是3天。　　假如不是我们主动打听，就不会出现这个结果，最后就是违约15天，甚至超过15天，也就是房主可以解约，即便打官司我们胜诉，那我们交的定金和交给链家的十几万的服务费也很难拿回来。人家赖着不给怎么办？！　　办完所有的手续，身心异常疲惫，自从房主找我们要违约金，我们几乎整夜睡不着觉，我们这么多年的积蓄和卖房所得，又贷了30年的贷款才换来这套房子，就是为了上班近点，孩子上个稍微正规的学校。　　我们想，在我们自己努力的情况下，把违约金降到最低了，怎么着链家收了十几万的服务费，如果加上我们卖房的那单生意，链家收了大约20万的服务费，怎么着至少也应该把我们的违约金以及白白飞回来的机票报销了吧？最好也得赔我们一个精神损失费，毕竟是他们选择贷款银行失误以及没有告知我们合同陷阱造成的一切后果！　　于是，我们先找总部投诉部门，要求赔偿！　　客服说解决不了，最多能报销机票。他们的理由是：银行是我们推荐的，不是强迫的，作为客户，你们可以不选！你们可以自己选银行。　　天哪，你们收了20万的中介费，不承担任何风险，所有风险都让客户承担，这就是你们的完美服务？我们要是知道所有流程的所有规则，我们还要你们干嘛？　　我们说要找他们区域领导解决，给了我们两个市区和通州区区域领导的电话，估计他们都是比较早一批的中介骗子成长起来的领军人物，说话来回绕圈子。　　我们找客服直接报价，要求赔偿5万元，这不算多吧？你们做了我们的连环单，收了将近20万中介费，把我们差点精神崩溃。　　还是没解决，后来又直接给链家的两个老大写邮件说明问题，同时事情投诉到建委，建委的投诉部门让链家赶紧处理好这个事情。老大没回复，让一个更高级别的人联系我们，说赔2万加机票费，其他免谈，要不然就爱去哪告去哪告，他们奉陪。　　看看吧，这就是标榜“真服务，敢赔付”的链家！　　即便是他们已经承认的错误造成的后果，在我们极力的维权下，他们承担的责任也是极其有限的。　　我刚刚又去链家网站看了，依旧是看起来很温暖的承诺：　　保障你的交易安全，是我们的责任！ 　　我们理解您对隐藏的交易风险的担忧 我们理解您对未知的瑕疵信息的顾虑 我们理解您对交付的购房资金的担心 所以，当您委托链家的那一刻起，就意味着我们肩负起一份沉甸甸的责任； 为了忠于所托，北京链家在行业内率先推出了＂四大安心＂服务承诺 我们会帮您将风险系数降至最低。 即便风险不幸发生，没关系，还有链家在！ 我们会将风险转嫁给自己，只因我们理解＂家＂对您的意义。 来链家，有承诺，有保障！ 　　买完房因为孩子开学忙装修，现在半年过去了，我闲着没事把大概过程写下来了，依旧是很气愤。　　这就像和人打交道一样，不深入交往就不知道他的本质到底如何。看起来责任感满满的链家，现在logo形象做的都很好，其实本质和以前的那种中介混混也差不太多，只是都穿上了西服。　　另外，那家当初死死逼我们，就因为最多晚半个月过户就要几十万违约金的夫妻俩，后来只拿到3万违约金，真让你们失望了，本来你们想靠这个发笔横财的！现在房价降了，并没有涨，不知道身家至少上千万的你们花着这额外的3万元，是不是会做噩梦？按照合同约定，过户完要把户口在规定时间内迁走，否则也是按天算违约金的。结果你们说忘记迁户口了，一下子晚了两个多月，等我们去办时发现你们还没迁走，按合同工约定违约金要几十万。本想去法院告你们，也解下恶气，后来想想算了，我们要是有功夫去斗气，早就跟你们斗了！　　我们不追究你的违约责任，那你们花着这3万元是不是更不好意思了？知道我们不追究你们了，也没主动说把我们交的违约金退给我们，这就是人心！你把他当人看，他不把自己当人！　　这对夫妻，就是平常人说的占了一点点理，就要把别人吃了还不解恨的类型！念在你们一辈子都没孩子的份上，我想说：庆幸没有天使降落，到你家也会变恶魔的！你们好可笑啊，朝我们要30万违约金，还想让我站起来欢送你并感谢你没有找我们要50万。借机发横财还不愿意承认，我确实见识少，没见过您这种人。还好我们后来有贵人相助，没能让你继续狮子大开口！
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　　同情楼主。　　别生气啦。不是说生气是对自己的惩罚吗。　　有人说，花钱能解决的，都不是大问题。你越能看的开钱这个的东西，就越不缺它了。　　btw，我也是卖房买房，链家的中介，由于他们晚了1周提交网签，导致我多花了3万个税。考虑到中介小姑娘大早起的去排队，人山人海的，挺不容易的，我也没说啥就交了。不过，好人好报。我顺利买到中意的新房，而且房价在那之后又坐了一次火箭，现在就越想越幸福。
　　楼主淡定点吧、吃一堑长一智喽。
　　@坐看千帆过尽 1楼
14:58:45　　同情楼主。　　别生气啦。不是说生气是对自己的惩罚吗。　　有人说，花钱能解决的，都不是大问题。你越能看的开钱这个的东西，就越不缺它了。　　btw，我也是卖房买房，链家的中介，由于他们晚了1周提交网签，导致我多花了3万个税。考虑到中介小姑娘大早起的去排队，人山人海的，挺不容易的，我也没说啥就交了。不过，好人好报。我顺利买到中意的新房，而且房价在那之后又坐了一次火箭，现在就越想越幸福。　　-----------------------------　　谢谢安慰。不过我们买房是最高位，没有亲这么有幸福感呵呵。但是这个不怪谁，我们属于刚需。　　提醒大家签约时，真的不要相信中介说的，自己要把所有可能的风险在合同里都避免了，才是对的。如果避免不了，就换一个房子。说真的，如果当时能预料到那个房主这么恶，我们何必要买他家的房呢？
　　@bbzapp 2楼
16:21:46　　楼主淡定点吧、吃一堑长一智喽。　　-----------------------------　　是呀，我们太轻信链家了
　　@坐看千帆过尽
14:58:45　　同情楼主。　　别生气啦。不是说生气是对自己的惩罚吗。　　有人说，花钱能解决的，都不是大问题。你越能看的开钱这个的东西，就越不缺它了。　　btw，我也是卖房买房，链家的中介，由于他们晚了1周提交网签，导致我多花了3万个税。考虑到中介小姑娘大早起的去排队，人山人海的，挺不容易的，我也没说啥就交了。不过，好人好报。我顺利买到中意的新房，而且房价在那之后又坐了一次火箭，现在就越想越幸福。　　-----------------------------　　@cottonfriend 3楼
13:20:05　　谢谢安慰。不过我们买房是最高位，没有亲这么有幸福感呵呵。但是这个不怪谁，我们属于刚需。　　提醒大家签约时，真的不要相信中介说的，自己要把所有可能的风险在合同里都避免了，才是对的。如果避免不了，就换一个房子。说真的，如果当时能预料到那个房主这么恶，我们何必要买他家的房呢？　　-----------------------------　　把时间拉长来看，你买的房子不一定是最高位呢。　　另外，买房卖房，必定会有别扭事，或大或小而已，没人能顺顺利利嘛事没有的过关的。差不多就算好的啦~~　　只有新房子合你的心意，其他的，过去了，就浮云啦亲~
　　我是天津的，天津这边买房不需要出中介费的，买房的中介费倒是很高，哎，小中介也不省心呀，黑心的很，人活在世，哪有别被人家算计的，人与人交往本着和善，但是赚你钱的人如此不齿，哎，想看点吧，天下乌鸦一般黑
　　我是天津的，天津这边卖房不需要出中介费的，买房的中介费倒是很高，哎，小中介也不省心呀，黑心的很，人活在世，哪有别被人家算计的，人与人交往本着和善，但是赚你钱的人如此不齿，哎，想看点吧，天下乌鸦一般黑
　　链家就是穿着制服的骗子，同情楼主，我用链家卖房现在也遇到了类似楼主的情况，链家经纪等根本就是不作为，连骗带哄！MD真上火啊，这辈子都不想和链家的人有交集了！　　
　　链家是不怎么样，通过他们看房子和房主谈价格都不让见面的，而且告诉房主必须坚持最低多少钱，要不然房主的心理价位拿不到，关键是加的钱全是中介费，而且不会考虑帮买方省钱，不把评估价做低，要多付很多税费，而且贷款评估费是按房价全款计算的，你敢信！！
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京公网安备号工作人员您好 咨询下纯公积金贷款是否在签完房屋买卖合同以后，当天就可以去置业担保公司申请还是需要在评估或审首套以后才可以申请，另外申请贷款当天，上家需要一同前往吗？一般申请受理以后几天可以有审批结果 结果上会显示可贷多少吗 还是只有在放款当天才知道可贷金额？谢谢-金斧子}