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关于农转非居民拆迁安置房物业管理情况调研报告
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绿城参建杭州农转非拆拆迁安置房项目
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&杭氧地块农转非居民拆迁安置房项目&，是杭州市&六房并举&住房保障体系的重要组成部分。
　　观点地产网讯：10月25日，绿城集团参建的&杭氧地块农转非居民拆迁安置房项目&在杭氧老厂区里正式开建，此亦为杭氧杭锅区域&国际旅游综合体&和&工业遗存保护样板工程&。
　　资料显示，杭氧杭锅地块位于杭州市下城区，距杭州武林商圈约2公里。该项目涉及7万平方米工业遗产的保护，是杭州面积最大、品质最高的工业区域。
　　其中，拆迁安置房项目位于该地块的中心区域，南侧紧邻杭氧工业遗存保护区，西邻东新河，北倚德胜路绿带。总用地面积4.71公顷，总建筑面积18.21万平方米，由10幢17-23层高层建筑组成，两层整体地下停车库。2013年3月项目建成后，将解决1300余户拆迁户的住房问题。
　　据了解，&杭氧地块农转非居民拆迁安置房项目&，是杭州市&六房并举&住房保障体系的重要组成部分。截至目前，杭州市累计实现开工拆迁安置房2823万平方米、竣工1617万平方米，其中今年已实现开工259万平方米、竣工96万平方米。今年，杭州市要完成540万平方米保障性住房建设。
　　根据规划，杭氧杭锅地块将被打造成占地约500亩、建筑面积35万余平方米的工业遗产保护样板和国际旅游综合体，集艺术、影视、游乐、健身、美食、购物、演艺、会展、酒店等功能于一体，俨然一座&艺术公园&。未来，杭氧和杭锅的建筑形态呈蝴蝶形，两座塔楼垂直交会，一座流向杭氧原址，另一座流向杭锅原址。另外，杭氧杭锅区域城市设计范围内，规划配置幼儿园、小学及42个班的中学，区域外有东新幼儿园、三塘实验幼托园、德胜小学等。
　　同时，政府部门设想以内部小型轨道交通系统的方式，解决杭氧杭锅地块的通达问题。这种轨道交通系统，还将扩展到整个杭氧杭锅地块至沿途小区门口设置站点，方便居民乘坐。
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为何在住房价格只升不降的背景下，CPI指数的上涨幅度仍然&不温不火&、与住...我的位置： >
关于农村集体土地房屋搬迁后家庭财产争议处理的法律思考
时间：&&|&&作者：杜杰锋&&|&&浏览：95
泰州医药高新区是新成立的国家级高新区，高新区的城区建设日新月异，随之而来的农村集体土地房屋搬迁工作大量产生，因房屋搬迁引起的财产争议案件越来越多，占高新法院民事案件的95%。审理好这类案件，直接影响着高新区法院审判工作的开展，影响着高新区的社会稳定。
医药是新成立的国家级高新区，高新区的建设日新月异，随之而来的农村集体土地房屋搬迁工作大量产生，因房屋搬迁引起的财产争议案件越来越多，占高新法院民事案件的95%。审理好这类案件，直接影响着高新区法院审判工作的开展，影响着高新区的社会稳定。一、农村集体土地房屋搬迁后引发财产纠纷的类型及处理意见案例一：当事人一方对原房屋宅基地不享有权利，但对部分地上建筑享有部分物权，按政策人口又享受部分政策照顾面积的。基本案情：甲与乙原系夫妻，生有一子丙。甲婚前个人批建主房屋三间及辅助用房一间，在婚前甲建筑了三间主房90平方米，辅助用房未建。婚后甲、乙共同建筑了辅助用房一间20平方米。后因乙下落不明，在拆迁前二年，甲向法院起诉，经法院判决离婚。两年后房屋被征收，甲以个人名义与拆迁公司签订了房屋征收补偿安置协议。房屋征收补偿安置协议约定，双方选择补偿安置方式为产权置换，甲取得拆迁房屋110平方米的评估款100000元，甲户共三人(甲、乙、丙)，按政策人口1-4人户享有面积为216平方米，甲以个人名义获取了安置回迁房216平方米。现乙出现后，向法院起诉，要求确认其对安置回迁房屋的产权，对110平方米的房产的评估款依法进行分割。争议焦点：1、乙对产权置换部分面积是否享有产权。2、乙按政策人口享受的照顾面积是多少。3、对110平方米的房产的评估款如何依法分割。处理意见：关于争议焦点1，乙对产权置换部分面积是否享有产权。第一种意见认为，由于拆迁房屋系甲婚前申请建筑的，并履行了一定的批准手续，不管有没有领取房产证，也不管这些房屋是婚前建筑的，还是婚后建筑的，从上看，这些地上建筑的物权性质应当归甲所有，乙不享有这些财产的所有权。但地上建筑部分，乙对其实际投入，可以要求甲给予返还。建筑增值部分，甲也应当予以返还。不能确定投入比例的，可按共同共有处理，各占百分之五十。第二种意见认为，尽管甲在婚前申请了建房手续，其婚前已建筑的房屋，作为个人，应归其个人所有。但对婚前申请批准，婚后建筑的房屋，地上建筑部分应当认定为双方的婚后共同财产。对于宅基地部分，由于当事人在拆迁时选择的是产权置换方式安置的，这首先是对地上建筑进行的产权置换，同时在产权置换过程中，也是围绕所有安置人口的居住现状对原有宅基地分配方式进行了事实上的调整，如人口照顾面积，这时宅基地是否为婚前享有、还是婚后享有已无实际意义，可不需要考虑。据此，应认定婚前申请批准，婚后建筑的房屋，为，乙拥有完全的物权，对回置房屋中的同等面积享有物权。即婚前建的平方米的所有归权归甲，婚后建的确10平方米属于夫妻共同财产，乙应获得10平方米的物权。笔者同意第二种意见。关于争议焦点2，乙按政策人口享受的照顾面积是多少。第一种意见认为，由于乙对拆迁房屋不享有物权，基于产权置换方式安置形式，乙对按政策人口享受的照顾面积不享有物权，但可以要求甲给予适当的经济补偿。第二种意见认为，婚后建筑的房屋，为夫妻共同财产，乙拥有完全的物权。基于产权置换方式安置形式，乙对产权置换部分的房屋享有物权，乙按政策人口享受的照顾面积，依附于产权置换部分的物权，属于完整意义上的物权，乙可以确认其占有的物权份额。本案中，甲获取了安置回迁房216平方米，扣除产权置换面积110平方米，剩余的106平方米为按人口政策照顾的面积。由于安置人口为三人，乙可以获得三分之一的份额，即33.33平方米。笔者同意第二种意见。关于争议焦点3、对110平方米的房产的评估款如何依法分割。第一种意见认为，由于乙不享有物权，对110平方米的房产的评估款不应当参与分配，但甲可以对其给予适当补偿。第一种意见认为，110平方米的房产中，乙享有10平方米的产权，应当按所占的比例进行依法分割，即乙占有9.09%的份额，乙可获得的房屋评估款为100000元×9.09%=9090元。笔者同意第二种意见。案例二：当事人一方对原拆迁房屋不享有物权，拆迁时原拆迁房屋合法建筑面积超过或等于政策享受面积的，拆迁户既选择安置方式为产权调换的，又约定了政策照顾面积的。基本案情：甲、乙系夫妻，生有二女丙、丁。丙并生有一女王随甲、乙生活。丁出嫁后在公婆家生活，但丁的户籍一直挂在娘家未迁出。甲乙夫妻在两女未成年时建筑了三间三层250平方米的楼房(属于合法建筑)，在丁女出嫁后又建了三间80平方米的房屋(属于合法建筑)，丁女未出资。后房屋被征收，甲以个人名义与拆迁公司签订了房屋征收补偿安置协议。房屋征收补偿安置协议约定，双方选择补偿安置方式为产权置换，甲取得拆迁房屋330平方米的评估款600000元，甲户共五人(甲、乙、丙、丁、王)，按政策人口5人以上户享有面积为250平方米，甲以个人名义获取了安置回迁房250平方米。现丁向法院起诉，要求确认其对安置回迁房屋的享有50平方米的产权，要求甲乙夫妻按市场价给其250000元的补偿。争议焦点：丁是否应当按政策照顾享有50平方米的照顾面积。处理意见：第一种意见认为，不需要考虑原拆迁房屋的产权性质演变过程，既然在拆迁合同中已约定了按政策人口五人以上享受250平方米的安置房屋。丁作为家庭成员，户籍并未迁出，其就应当享受50平方米的照顾面积。第二种意见认为，关于丁因政策照顾应当享有面积的确认，应当根据原始房屋合法的拆迁面积的演变过程综合分析。本案中拆迁房屋属于丁父母甲乙夫妻的夫妻共同财产，甲乙夫妻对拆迁房屋享有物权，丁对原拆迁房屋不享有物权。同时由于甲在签订补偿安置协议时约定了补偿安置方式为产权置换，其合法产权面积大于按政策人口照顾的面积，能够完全置换安置房面积。在这种情况下，拆迁协议中约定的按政策人口照顾的面积属于甲户获得安置房屋的最小面积，最大安置面积应当就是原拆迁房屋合法建筑330平方米，按政策人口条件约定的面积分配安置条件并未实现，甲户是完全选择的产权调换方案。由于丁对原拆迁房屋不享有产权，250平方米的回迁安置房应当属于原始拆迁房屋所有权人所有。因此丁在本案中就不享有按政策人口照顾的面积。笔者同意第二种意见。案例三：当事人一方对原拆迁房屋不享有物权，但原拆迁房屋所有权人产权置调换面积不足，安置房所有权人实际占有了一方当事人的政策照顾面积的。基本案情：甲、乙系夫妻，生有一子丙一女丁。丙结婚并生有一女王随甲、乙生活，丙妻婚后户籍未迁入。丁出嫁后在公婆家生活，但丁的户籍一直挂在娘家未迁出。甲乙夫妻在子女未成年时建筑了三间90平方米的楼房(属于合法建筑)，在丁女出嫁后，其与又儿子一起建了三间80平方米的房屋(属于合法建筑)，丁女未出资。后房屋被征收，甲以个人名义与拆迁公司签订了房屋征收补偿安置协议。房屋征收补偿安置协议约定，双方选择补偿安置方式为产权置换，甲取得拆迁房屋170平方米的评估款350000元，甲户共五人(甲、乙、丙、丁、王)，按政策人口1-4人户(不含1人)享有面积为216平方米，5人以上户享有面积为250平方米，甲以个人名义获取了安置回迁房250平方米。现丁向法院起诉，要求确认其对安置回迁房屋的享有50平方米的产权，要求甲乙夫妻按市场价给其200000元的补偿。争议焦点：1、丁是否应当按政策照顾享有50平方米的照顾面积。2、丁享有的政策照顾面积属于完全的物权，还是一种财产权益，是否有权要求对其所占的份额进行确权。3、丁是否有权要求按市场价要求甲乙夫妻对其进行补偿。处理意见：关于争议焦点1，丁是否应当按政策照顾享有50平方米的照顾面积第一种意见认为，既然这一户产权置换面积不够，现是按政策照面积获取的安置房屋，丁作为家庭成员，应当按五分之一的比例取得50平方米的照顾面积。第二种意见认为，当事人在拆迁时选择了安置方式为产权调换，因此一种观念认为：应当在250平方米的安置面积中扣除合法产权调换的面积，超出产权调换面积的多余面积为政策人口享受面积。本案中因政策人口安置的面积应当是250平方米-170平方米=80平方米。拆迁时甲家庭人口为五人，丁作为家庭人口应享受五分之一的照顾面积，即为16平方米。另一种观念认为，按政策人口1-4人户(不含1人)享有面积为216平方米，5人以上户享有面积为250平方米，由于丁作为家庭一员，使甲户按政策人口因素获得34平方米的人口照顾面积，该面积应当作为丁享受的照顾面积。因此本案中，丁应当享受34平方米的政策照顾面积。笔者同意第二种观念。关于争议焦点2、丁享有的政策照顾面积属于完全的物权，还是一种财产权益，是否有权要求对其享有的份额进行确权。第一种意见认为，既然政府给予了政策照顾，丁就享有照顾面积的物权，对安置回迁房250平方米，丁应按五分之一的份额作为按份共有人享有物权。第二种意见认为，房屋拆迁征收只是财产演变的过程，当事人对安置方式的选择，决定了拆迁房屋财产的流转过程，以及安置回迁房屋的财产性质。在当事人选择金钱拆迁时，拆迁户就其拆迁房屋的面积按市场价折合成现金，拿钱走人，这时拆迁单位价格远远高于回迁安置房屋的回迁单位价。如果当事人对拆迁房屋不享有产权，其根本无权要求对拆迁款进行分割。如果安置方式当事人选择产权调换，这就意味着安置房的财产性质主体为产权调换，按政策人口照顾的面积依附于产权调换主体面积，即安置房屋的主体产权应当归原拆迁房屋所有人，对不享有原拆迁房屋产权的人所获得的政策照顾面积，对安置房屋不享有产权，但对因照顾面积所产生的合法财产权益享有权利，由安置房屋的产权人对其给予相应的补偿。因此丁对安置房屋不享有所有权，但对因策政照顾给予的面积享有一定的财产权益，其不能对该面积提出确权主张。类似于婚前一方首付按揭购买的的房屋，婚后另一方共同偿还购房款的，另一方对婚后共同偿还房款部分享有的一部分财产权益。笔者同意第二种意见。关于争议焦点3、丁是否有权要求按市场价要求甲乙夫妻对其进行补偿。对于补偿的价格的确定，在拆迁安置过程中，拆迁实施方案中一般都规定，回迁价格、自然增长面积的价格、超面积安置(扣除产权置调换面积、自然增长面积或按政策人口面积)的价格、金钱拆迁价，产权置调换面积或按政策人口享受的面积，一般属于回迁价，价格比较低，自然增长面积的价格比回迁价格高，比超面积的价格低，超面积的价格又比金钱拆迁价格低，从中可以发现在产权调换安置方式的前提下，超面积的部分属于回迁安置中的市场价。在产权调换安置方式的大前起下，按政策人口享受面积的当事人应当按超面积的价格计算安置房屋所有权所获得的额外利益，这部分利益属于按政策人口享受面积的当事人的，这其中还应扣减安置房所有权人已支付的这部分回迁安置款。当事人要求按拆迁时的金钱拆迁价补偿，与产权所有权人选择的产权调换安置方式相冲突，也与产权调换中形成的政策利益相冲突，这一要求于理于法都不相符，不应当考虑。当事人要求按处理纠纷时的市场价进行补偿，这与产权所有权人选择的产权调换安置方式初衷相违背，同时安置房由于价格方面的优势，拆迁安置时一般都规定五年内不得上市交易，安置房屋所有权人也无法按完全的市场价实现价值，结合的相关规定，按政策人口享受面积的当事人也应当在知道和应当知道自已权益受到侵害时二年向法院起诉。这种主张显失公平，与法理、情理不符，不应当考虑。笔者同意上述意见。案例四：当事人一方对原拆迁房屋享有部分产权，所占份额较小，现当事人无固定居所，要求分割安置房屋供其居住生活。基本案情：甲、乙夫妇生有一子丙，在夫妻关系存续期间建筑合法建筑三间二层楼房150平方米。丙与丁结婚，婚后与甲、乙夫妇又建筑了合法建筑三间平房100平方米。甲以个人名义与拆迁公司签订拆迁安置协议，双方选择补偿安置方式为产权置换，甲户共4人(甲、乙、丙、丁)，按政策人口1-4人户(不含1人)享有面积为216平方米，甲以个人名义获取了安置回迁房300平方米，超面积安置84平方米。拆迁前丙起诉与丁离婚，法院判决离婚，但对家庭共同财产未作处理。丁离婚后无固定居所。拆迁后，现丁向法院起诉，要求确认其对安置回迁房屋的享有46平方米的产权，要求分得一套相应的住房供其居住。争议焦点：1、丁对超面积安置部分是否享有产权。2、丁对安置房屋有无居住权。处理意见：关于争议焦点1，丁对超面积安置部分是否享有产权。第一种意见认为，由于拆迁时，是甲签订的拆迁安置协议，甲选择了超面积安置，所以丁不享有超面积安置部分的物权。第二种意见认为，尽管甲以个人名义签订的拆迁安置协议，但事实上是以家庭的名义开展的，并且在拆迁过程中，也擅自处分了丁享有的财产，现甲选择了超面积安置，超面积部分，丁应当享有物权，应当有全体所有人按份共有。即丁享有超面积部分84平方米÷4=21平方米的物权。笔者同意第二种意见。关于争议焦点2，丁对安置房屋有无居住权。第一种意见认为，丁对安置房屋享有份额相对较小，不宜分割房产给丁，应当按照拆价归并的原则，将房产归并给丙，由丙对丁给予适应补偿，丁另觅住处。第二种意见认为，对于商品房的处理，拆价归并是一种相对较好的方法，减少了社会矛盾，维护了社会稳定。但对于因农村集体土地房屋拆迁引起的财产纠纷，应按照当事人的实际情况给予处理。在丁婚后与家庭成员共同建筑的合法建筑中，存在村集体经济组织给其安置的宅基地，具有社会福利性质，不能因为房屋被征收，就驳夺当事人的居住权。结合中国农村社会，妇女处于相对弱势的地位，一般没有相对稳定的工作和固定的收入的实际，应当根据拆迁户获得安置房的面积及实际几套房的情况，通过政府拆迁部门的协调，从中划出一套面积相当的套房给丁居住。对实际超出丁占有的面积部分，有丁按回迁价格或回迁市场价给予丙一定的补偿。笔者同意第二种意见。案例五：当事人在婚姻存续期间与其他家庭成员一起建筑房屋，家庭一成员现占据所有安置房及拆迁补偿款。当事人一方现无固定居所，要求分割安置房屋及拆迁补偿款。基本案情：甲、乙夫妇生有一子丙，甲为招婿，在夫妻关系存续期间与家庭成员一起以岳父丁建筑合法建筑246平方米。甲委托其子丙与拆迁公司签订拆迁安置协议，双方选择补偿安置方式为产权置换，甲户共6人(甲、乙、丙、丁、及丙的儿子和妻子)，按政策人口6人的享受人口标准面积后的调换面积为324平方米。丙以个人名义获取了安置回迁房324平方米(三套)，超出置换面积安置78平方米。现其子丙占据安置房屋，甲向法院起诉，要求对安置回迁房屋及拆迁补偿款进行分割，确保其居住生活。争议焦点：1、甲对安置房屋324享有多少份额的产权。2、甲对被拆迁房屋的评估费、装璜奖励及装璜评估费、附属物补偿评估费、按期搬迁奖、搬迁补助费(搬家费)、临时安置补助费如何分割。处理意见：关于争议焦点1，甲对安置房屋324享有多少份额的产权。对于这一问题，普遍认为首先应当对324平方米的安置房屋区分出产权置换面积和按政策人口照顾的面积。对按产权置换面积部分，应当按原拆迁房屋的产权共有性质进行区分。如属于夫妻共同财产，应当有夫妻双方共同享有，必须要分割的，夫妻双方各占一半。对按政策人口照顾的面积，按拆迁协议上计算的人口，所有人均分。本案中甲要求进行分割，可以从安置财产中，将甲应得的份额从整体中按比例分割出来，结合实际安置房屋的套数，选择一套面积相宜的安置房屋确认给甲居住生活，对超出其应得面积部分，由甲对其他家庭成员进行经济补偿。关于争议焦点2、被拆迁房屋的评估费、装璜奖励及装璜评估费、附属物补偿评估费、按期搬迁奖、搬迁补助费(搬家费)、临时安置补助费分割。对于被拆迁房屋的评估费，这是基于合法的拆迁房屋在拆迁时依规定对所有权人进行的补偿，因此在分割时在查不清各自投份额时一般可按共有人人数进行均分;对地装璜奖励及装璜评估费、附属物补偿评估费，一般情况可按家庭成年人口情况，由家庭相关人员进行平均分割;按期搬迁奖、搬迁补助费(搬家费)、临时安置补助费，一般情况可按家庭安置人口，由家庭相关人员进行平均分割。案例六：父母与子女已分家，拆迁时如父母将居住的房屋及户籍迁到一子女名下进行拆迁安置时，房屋拆迁后，父母以无房居住，要求所有子女提供居住条件的。基本案情：甲、乙系夫妻，生育二子丙、丁，一女张。甲与乙在拆迁前已与子女分家并单独生活，拆迁过程中，甲与乙将居住的房屋及户籍并到长子丙的名下，以丙的名义参与了拆迁安置。拆迁后，甲、乙以无房居住为由，要求丙、丁、张提供居住条件。争议焦点：丁，女张是否应当提供居住条件给甲、乙。处理意见：第一种意见认为，从子女赡养老人的角度来看，不管老人有无财产，做子女的都应当赡养老人，理应为老人提供居住的条件。第二种意见认为，赡养老人是子女应尽的法律义务，做子女的都应当赡养老人。但结合房屋拆迁安置过程中，老人已将自己的居住的房屋归并给一子女进行拆迁。同时又将自己的户籍亦归并到一子女的名下，这时该子女名下事实上已取得了父母应享有的产权置换房屋份额及按政策人口照的面积份额，这是父母今后居住的必要保障。根据权利与义务对等的原则，可以要求父母随取得父母拆迁利益的子女居住。对老人的其他，可有所有子女按相关法律规定，按份承担。笔者同意第二种意见。二、农村集体土地房屋搬迁特定搬迁名词的含义准确理解和把握农村集体土地房屋搬迁特定搬迁名词的含义，是法院依法处理房屋搬迁后财产纠纷案件的基础。但当前在审理相关案件中，并未有相对固定的解释，有的还甚至出现了理解歧义，造成了审判工作的困绕和困惑。1、产权调换补偿方式。应当理解为原拆迁房屋所有权人在拆迁时用原拆迁房屋的合法面积同等置换拆迁的安置房屋的面积。2、货币补偿方式。指原拆迁房屋所有权人不需要政府安置住居的房屋，由拆迁相对方对原拆迁房屋所有权人以货币补偿的方式按市场价格对原拆迁人作出的货币补偿，并征收原拆迁所有权人的房屋。3、按政策人口享受的面积。基于原拆迁所有权人家庭人员结构，按相关政策给予原拆迁户人口的拆迁照顾面积。4、产权调换面积。原拆迁房屋的合法面积置换成安置房屋的合法面积。5、回迁基准价格。指原拆迁户选择产权调换补偿安置方式后，回迁房屋的购买价格。6、自然增长面积回迁价格。原拆迁户对超出置换面积或人口安置面积外，政策允许改善居住条件，所享受的一定幅度内的照顾面积。7、超面积安置回迁市价格。对超过政策允许改善居住条件，要求额外增加的安置房屋面积。8、货币补偿的市场价格。就是原拆迁户将合法建筑的房屋交政府征收拆迁，政府按当双方约定的市场价格对原拆迁的一种征收房屋补偿。9、被拆迁房屋的评估价格。对原拆迁户选择产权调换补偿方式后，对原拆迁户合法建筑的房屋的评估价格。10、装璜奖励及装璜评估费。原拆迁户拆迁房屋内有关装璜的补偿机制。11、附属物补偿评估费。指原拆迁户在拆迁时除拆迁房屋外其他的固定设施，如路道、围墙等。12、附属作补偿评估费。指原拆迁户在拆迁时其享有的树木等财产。13、按期搬迁奖。指拆迁户按期搬迁，政府依相关拆迁政策给予的奖励。14、搬迁补助费(搬家费)。原拆迁户被拆迁，搬离相关生活必须品，政府给予的一定经济补偿。15、临时安置补助费。原拆迁户房屋被拆迁后，政府对拆迁户按家庭人口所给予的一定期间的居住补助。16、政策上浮、会办。是在拆迁过程中，根据拆迁户的实际情况，依政策对拆迁户给予的相关政策照顾。特别是会办，有时是对特定的人和事给予的经济补偿。三、农村集体土地房屋搬迁中形成的几种法律关系农村土地征收必须依照法定的程序进行：(1)办理农用地转用审批。所征收的土地属于农用地(耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等)的，应办理农用地转用审批手续。(2)向国务院或省、自治区、直辖市人民政府申请征地审批。(3)征地公告。(4)征地补偿、安置方案公告。(5)办理补偿、安置手续。(一)产权调换补偿方式与货币补偿方式之间的关系货币补偿方式，货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾;四是更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。产权调换方式，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。在农村房屋拆迁中，如果当事人选择货币补偿方式，对拆迁后引起的财产纠纷相对简单。但如果当事人选择了产权调换方式，对拆迁后引起的财产纠纷相对复杂。(二)按政策人口享受的面积与产权调换面积之间的关系。通行的做法是按合法建筑面积等面积确定安置面积，享受基价。另基于被拆迁户人口增加，从照顾民生着眼，也可按安置人口确定安置面积，享受基价，两者就高不就低，不得兼选。产权调换面积小于人口政策照面积时，在确定人口政策照面积时，应当扣除产权调换面积，超出的面积，由所有的符合政策照顾的人按份享有。对产权调换面积大于或等于人口政策照面积时，安置人口在拆迁安置房屋中享受的面积可按安置人口在被拆迁的合法建筑中享有的房屋产权享有份额来计算。按政策人口享受的面积。根据中华人民共和国第六十二条规定，&农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此在拆迁过程中，政府都规定拆迁户按政策人口应当享受的面积。这是对农村居民生产、生活的基本保障。这其中存在二种情况：一是符合政策人口安置政策的人，权利如何保护。二是不符合政策人口安置政策的人，被政府按符合符政策的条件予以了照顾安置。关于符合政策人口安置政策的人，在取得安置回迁房屋后，如需对安置房屋进行析产分割的，其按政策取得的面积，应当视其取得合法物权，依法给予分割。关于不符合政策人口安置政策的人，政府按符合政策的条件予以了照顾安置。在取得安置回迁房屋后，如需对安置房屋进行析产分割的。如果当事人对原拆迁房屋享份额的，主要是作为家庭共同成员与户主一起共同申请建房的，&应视其对原拆迁房屋享有份额，其按政策取得的面积，应当视其取得合法物权，依法给予分割。如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的条件予以了照顾安置的、对原拆迁房屋不享有份额的，拆迁对象户户主实际占有该面积的，属于不当得利，应当由政府依法处理，由于不符合政策人口安置政策的人，不享受该政策照顾权利，其要求分割应得面积的应当驳回其诉讼请求。如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的条件予以了照顾安置的、对原拆迁房屋享有份额情况无法查清的，考虑到拆迁工作的特殊性，宜确认不符合政策人口安置政策的人对原拆迁房屋享有份额，其按政策取得的面积，应当视其取得合法物权，依法给予分割。被拆迁的合法建筑，在房屋产权上有份额，应当从被拆迁的合法建筑原始申请建房的手续上进行审查，只要原始作为家庭共同成员与户主一起共同申请建房的，均应当视为在房屋产权上享有份额。(三)关于政府人口安置政策的效力。在房屋拆迁补偿安置实施细则中，一般都对安置人口条件进行了明确的规定。如有下列情况之一的，可作为安置人口。(1)本区域范围内，能够享受农村宅基地审批条件的人口作为安置人口(农业人口*O/人，非农人口*O/人)。⑵原户口在拆迁所在地的现役士兵、1-3级士官(现役士兵、1-3级士官入伍时为农业户口，作为农业人口享受安置)。⑶按有关规定户口外迁的在读大、中专学生(作为非农人口享有安置面积)。⑷未婚独生子女、达到法定婚龄的未婚男青年，可按2人计算安置面积。(5)无子多女户,达到法定婚龄的未婚女青年,可有1个按2人计算安置面积(未招婿)。(6)无子多女户,有女儿已婚,可有1个已婚女儿及其家庭成员作为安置人口(已婚女儿及其家庭成员户籍须在拆迁地块内)。(7)未生育或未领养的合法夫妻，可增加1人计算安置面积。(8)劳改、劳教人员在劳改、劳教期间离开本地区，已注销户口，但确需安置的。(9)被拆迁的合法建筑，在房屋产权上有份额，户口在本区的非农业人口，如果未婚，又未享受过房改或一次性住房补贴，可作为安置人口(有产权的父母至少有一个是本地农业户口);如果已婚(配偶及子女为本区范围内的非农户口)，夫妻双方均未享受过房改或一次性住房补贴，可与有同一产权的父母(至少有一个本地农业户口)按户型与父母合并享受安置面积。1人户享受安置面积*平方米、2-4人享受安置面积按人口计算，农业*O/人，非农*O/人，最高不超过*O。5-6人以上(含5人)享受安置面积*O(挂靠父母合并计算安置面积的人口,其已婚子女不能作为安置人口)。(10)重新组合的家庭，在拆迁地块家庭只有一个未婚子女的，可参照独生子女享受安置面积。(11)日户籍管理制度改革后，户口转入城镇，后又迁回原址的，以非农人口计算安置面积。(12)煤矿工人的配偶及子女，属就地农转非，且现为村经济合作社成员的，可按农业人口享受安置面积，孙子女为非农户口的，不可享受农业户口安置政策。有下列情况之一的，不作为安置对象：⑴户口虽在拆迁范围内，但不符合农村宅基地审批条件的人员。⑵已出嫁或已招婿离开本辖区生活，户口未迁出的。⑶已分配公房或享受过优惠购买公房待遇或享受过一次性住房补贴的。⑷户口挂靠的。⑸拆迁地块婚前已在父母家按人口享受过拆迁安置的媳妇或女婿。⑹其他不应列入的家庭人口。这些规定，应当在拆迁过程中，经过综合思考分析，多次讨论形成的，考虑到了法律规定和农村社会的实际，是相对公平的做法，并且得到了多数群众的认可和支持，只有拆迁安置实施细则不存在明显违反法律规定的行为，法院在审理拆迁安置后引起的财产纠纷时，不必要明确说明其法律效力，但应当参照，依法做出处理。(四)四种拆迁安置价格的关系回迁基准价格。指原拆迁户选择产权调换补偿安置方式后，回迁房屋的购买价格。自然增长面积回迁价格。原拆迁户对超出置换面积或人口安置面积外，政策允许改善居住条件，所享受的控制面积内的照顾面积，按回迁基准价格计算。超面积安置回迁市场价格。对超过政策允许改善居住条件，要求额外增加的安置房屋面积，在一定面积幅度内，按成本价优惠价计算，其价格位于回迁基准价格与货币补偿的市场价格之间。货币补偿的市场价格。就是原拆迁户将合法建筑的房屋交政府征收拆迁，政府按当双方约定的市场价格对原拆迁的一种征收房屋补偿，原拆迁户不要求政策安置房屋居住的。基于上述，回迁基准价格自然增长面积回迁价格超面积安置回迁市价格货币补偿的市场价格(五)按政策人口享受的面积与当事人的居住权的关系按政策人口享受的面积。应当结合农村宅基地的性质、功能综合分析。农村宅基地直接涉及到农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。1、农村宅基地使用权主体的特定性。在我国，农村宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，该集体经济组织成员申请宅基地只可以向本集体经济组织提出。2、农村宅基地使用权取得的无偿性。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：&农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准&。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村宅基地使用权的取得，原则上是无偿的。这充分体现了农村宅基地使用权的福利性，即保障农村村民&居者有其屋&。3、村民一户只能拥有一处宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：&农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。&4、农村宅基地使用权转让的范围特定。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：&宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。&由此，我国法律将农村宅基地使用权转让限定于本集体经济组织内部。由此可以看出，我国农村宅基地使用权具有主体的特定性、使用的无偿性、数量的有限性和转让范围的特定性等特点，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，是维系几亿农民基本生存权利的基础。婚姻双方在婚姻存续期间，没有建筑房屋，离婚时由于原居住的房屋属于一方的婚前财产，离婚时另一方就必须离开原居住的房屋。但如果在在婚姻存续期间双方建筑了房屋，离婚时另一方可能对其建筑的房屋享有居住权。在拆迁过程中，如果农村房屋已拆迁，拆迁过程中，拆迁户以家庭名义，按政策享受了人口政策照顾面积，这实际上是政府对农村居民本人给予的居住安置和保障，这其中包含原来居住面积不足的、婚后未安置宅基地，但通过拆迁安置事实上对宅基地安置予以解决的。此时如果一方离婚，不同意按面积折价归并，要求安置居住的。如何处理，这直接影响农村社会稳定。因为事实上，一方当事人在家庭财产中所占的份额并不大，但这又是他们居住的保障。在中国农村夫权意识较强、大部分妇女没有相对稳定的工作，离婚后又不可能居住到娘家，其居住权如何解决。四、农村集体土地房屋搬迁中按政策人口享受的面积性质的认定及处理拆迁的情况比较复杂，按政策人口照顾的面积，情况也比较多。我们需要讨论解决的主要是按政策人口照顾的面积产权性质，是属于物权还是属于一种债权;实际占有人口照顾的面积的人对享有人如何补偿;人口照顾的面积如何分配。关于按政策人口照顾的面积的产权性质。我们认为在产权调换安置方式前提下，主要区分当事人对产权调换安置面积是否享有物权，来进行分析和处理。如果当事人对产权调换面积享有产权，按政策人口照顾的面积就依附于产权调换面积而存在，属于严格意义上的物权，当事人对安置房屋就享有占有、使用、收益、处分的权利。产权调换安置面积占有的确认，我们认为存在四种情况，一是应当从被拆迁的合法建筑原始申请建房的手续上进行审查，只要原始作为家庭共同成员与户主一起共同申请建房的，均应当视为在产权调换安置面积中享有份额。二是没有作为原始家庭共同成员与户主一起共同申请建房的，但婚姻存续期间或家庭共同生活期间对原始房屋进行了改建、翻建、扩建，有合法审批手续的。三是婚姻存续期间或家庭共同生活期间对原始房屋进行了改建、翻建、扩建，审批手续不全的，但拆迁时按合法建筑置换产权面积的。四是原来依法申请建筑，但未建筑的，在以后婚姻存续期间或家庭共同生活期间建筑的。如果当事人对产权调换面积不享有产权，此时按政策人口照顾的面积所产生的权利，是不是严格意义上的物权，值得探讨。首先按政策人口照顾的面积更多的是体现了一种权益和利益，当事人可以享有，也可以放弃。其次在以户为单元的拆迁过程中，当事人对该照顾面积并没有出资，而是其他家庭成员以个人所得的安置款进行出资购买的。第三对于只享有照顾面积的当事人，其在整个安置房屋中所占的比例相当小，不便于最终的分割。所以此时按政策人口照顾的面积作为一种债权来处理更加合理。即由实际占有人对按政策人口照顾面积的享有人进行适当经济补偿，更加合理和公平。对按政策人口照顾面积的享有人进行适当经济补偿的处理。一是补偿价格的确认。结合前面对拆迁过程中四种拆迁价格的分析，我们认为这四种价格由低到高，回迁基准价格自然增长面积回迁价格超面积安置回迁价格货币补偿的市场价格，有其合理的价格形成机制。在产权调换安置的大前起下，超面积安置回迁价格更接近产权调换安置过程中的市场价。也就是说，实际占有人如果没有照顾面积的享有人的照顾面积，对超面积安置部分，其应当按超面积安置回迁价格支付这部分房款，但这种支付又不等同于货币补偿的市场价格。以超面积安置回迁价格对照顾面积的享有人进行补偿更加合理、合法。二是按政策人口照顾面积的确认。我们认为，应当依照顾面积的享有人所能享有的照顾面积的实际情况进行区分。首先考虑剔除面积的享有人本人情况下，该户实际所能享受的照顾面积是多少。结合增加一人后该户实际获得的安置面积是多少，后者减去前者，所得面积即为面积的享有人所获得的照顾面积。其次如果剔除面积的享有人本人情况下，该户实际所能享受的照顾面积没有发生变化时，可以参照该户实际所能享受的照顾面积减去产权调换面积，剩余面积即为按政策人口照顾面积，有所有的政策照顾人按份享有。第三如果产权调换面积大于按政策人口照顾面积，尽管拆迁安置协议中约定了按政策人口照顾面积，应当视为该条款没有履行，照顾面积的享有人没有享有政策照。五、对农村房屋搬迁后引起的财产纠纷能否以&共有的基础未丧失或者没有重由需要分割&为由驳回当事人的诉讼请求物权法规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。由于安置房屋的共有人具有家庭关系，应当视为共同共有。共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。如果当事人不能举证证明共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，可以驳回当事人的诉讼请求。六、农村集体土地房屋搬迁后引发财产纠纷的处理原则农村房屋拆迁本身就比较复杂，房屋拆迁安置后引发的家庭财产纠纷更加复杂，涉及婚姻案件的财产分割、家庭的分家析产、如果被拆迁人属于债务人的，还涉及个人财产的债务履行、离婚一方当事人居住权的保护、赡养案件中老年人居住权的保护、实际安置房屋的分割及处分等许多问题。如果处理不当，极可能引发社会不稳定，甚至发生恶劣社会事件，必须引起法院足够重视，并下大力气予以解决。我们认为农村集体土地房屋搬迁后引发家庭财产纠纷应当遵循财产流转、客观共分;公平公正、合理合法;兼顾各方、均衡照顾;公序良俗、符合亲情四大原则，才能在纷繁复杂的拆迁财产中，寻找出合理合法又合情的解决办法，求得案件相对公平的解决，进一步维护社的安定和稳定。一是财产流转、客观共分原则。二是公平公正、合理合法原则。三是兼顾各方、均衡照顾原则。四是公序良俗、符合亲情原则。转载来源：法院网
作者： [河北-石家庄]专长：刑事辩护 交通事故 合同纠纷 劳动纠纷 工伤赔偿 律所：河北百创律师事务所294263积分 | 帮助73091人 | 1312个好评电话:
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