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《关于多个债权人对同一被执行人申请执行和执行异议处理中若干疑难问题的解答》(浙高.
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法官谈房产案件的执行问题
时间：&&|&&作者：孙心远&&|&&浏览：225
随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产业也在迅速崛起，人们经济活动的频繁，导致涉房案件也逐渐增多，但是由于我国相关政策法律滞后及执行人员水平有限，在执行涉及房地产案件时，往往会感觉十分棘手，无所适从，给当事人造成不必要的损失，为此笔者结合多年的执行实践，仅对以房地产作为执行标的案件如何执行作一下疏导和初步的探讨，以期对该类案件的执行有所裨益。
随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产业也在迅速崛起，人们经济活动的频繁，导致涉房案件也逐渐增多，但是由于我国相关政策法律滞后及执行人员水平有限，在执行涉及房地产案件时，往往会感觉十分棘手，无所适从，给当事人造成不必要的损失，为此笔者结合多年的执行实践，仅对以房地产作为执行标的案件如何执行作一下疏导和初步的探讨，以期对该类案件的执行有所裨益。一、涉房执行案件的界定及特点房与地是不可分的，涉房执行案件即涉及到房产、地产及房地产的案件，也就是指以被执行人或第三人的房产、地产或房地产作为执行标的或执行对象的案件。它包括返还房屋、(收取房产收益、拍卖、变卖房产等)对房地产进行查封、拍卖、变卖等几类案件，由于房地产本身的特殊性，决定了涉房执行案件也具有其自身的特点：1、涉案房产和地产必须同时执行。房产与地产的不可分割性决定了在处理涉房案件时必须对房产与地产同时执行的特点，不可以只执行房产而不顾及下面的地产，或者只顾及地产而不执行上面房产，二者不可偏废。2、涉案房地产执行时权属关系复杂。我国房地产业起步较晚，但发展迅速，国家虽然对房地产业进行强制登记管理，并规定房产和地产分别由不同部门登记，但该制度相对来说还不十分合理和完善，这必然增加了执行涉案房地产时确定权属的难度。3、执行涉案房地产适用法律关系复杂。由于房地产自身所具有的可抵押、租赁及投资收益等性能，决定在执行该类案件必然涉及较为复杂的法律关系。4、涉房执行案件对人们生活影响较大。房地产价值巨大，且居住房屋是人类生活的必需品，执行涉房案件必然涉及并影响到当事人或其他人正常的生产生活。二、当前处理涉房地产案件过程中出现的问题房地产自身的特性，决定了在执行涉房地产案件过程中必须根据房地产自身的特性，严格在法律、法规规定的范围内严格依法执行，积极维护当事人的合法权益。但是由于当前我国房地产业发展不规范，相关不够完善，政策措施落实不到位，加上法院自身原因，在执行过程中出现了很多问题，主要集中在以下几个方面：1、对涉案房地产权属认定错误。由于房地产业发展迅猛，相关法律不够健全和完善，加之执行人员欠缺，导致在执行涉及到房地产案件时，不能很好的理解和领会法律的内涵，查清真实情况，对涉案房地产的权属不能作出正确的认定，导致案件无法执行或者错误执行。2、违反法定程序执行涉案房地产，损害当事人利益。个别执行人员不严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、拍卖、变卖财产的规定》执行，违法查封案外人房地产，或者不严格按照《规定》对房地产进行评估、拍卖、变买，损害当事人利益。3、漠视法律规定，损害第三人合法权益。法定优先权是由法律明文规定的一种优先权利，如工程价款、税收征收、抵押权，承租人的优先购买权等，在执行过程中必须严格依法遵守，但有的执行人员漠视法定的优先权，损害优先权人的利益，损害法律的权威。4、涉案房地产依法处理后难以交付或者交付后所有权不能及时有效的登记转移。由于涉案房地产本身瑕疵导致登记受租。很多涉案房地产，在房地产形成初期，由于无相关征用和建设手续，导致房地产在法院处理以后，因缺少相关手续，而无法办理所有权转移手续，而使执行受阻。另外由于涉及房地产的案件，大多牵扯到个人或部门的重大利益，在执行过程中，被执行人千方百计找关系，走门路，甚至以上访、恐吓、威胁阻挠法院执行，更有甚者，当地政府为了维护地方利益，在法院对房地产进行执行时，千方百计设置障碍，阻挠法院执行，致使涉案房地产在依法处理后难以交付或者交付后所有权不能及时有效的登记转移。三、执行涉案房地产的原则为了正确依法处理涉房案件，维护生效法律文书的权威，确保当事人合法权益不受侵害，执行人员在处理涉案房地产时应当遵循以下原则：(一)公开、公正原则随着我国社会的进步和发展，人们法律知识普遍增强，增加司法透明度，已成为人们的普遍要求和共识，房地产价值较大，又与人们的生活息息相关，公开、公正原则应当贯穿于执行的每个环节，以确保案件依法顺利执行。(二)产权权属确定原则被执行房地产，必须是确定无疑地为被执行人(包括变更、追加的被执行主体)的财产，法院才有条件、有依据去处置，否则，就会侵犯其他人的合法权益。现有法律所设立的执行中第三人异议制度正是从另外一方面反映出这一原则的具体要求。(三)执行次序后置原则房地产价值巨大，与人们的生产、生活、企业的运转息息相关，因此，在执行被执行人房地产时应十分慎重。如果被执行人有其他可供执行财产，如存款和收入及其他动产，或其提供的第三人债权等，应当先执行其他财产。当然，为保证申请人的利益不受损失，将被执行人的房地产在不影响其正常使用的情况下予以查封与上述并不矛盾。(四)执行保全原则这里的保全是指遇到必须处分被执行人房地产的情况时，可根据债务的标的大小，被执行人的生产、经营状况，结合房地产的价值，综合考虑灵活处理选择最佳的处分方式，尽量保全房地产。如被执行人生产状况前景良好，只是缺乏资金，生产跟不上，可以将其房产交由申请人享有，作为股份或者投资或者房地产由申请人使用一定年限，以租金折抵欠款等。当然，不能因为保全房地产，而不考虑当事人&实际情况损害另一方合法利益。(五)最低生活保障原则保障被执行人(自然人)的生存权，各国法律都有规定。依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。人民法院只有在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，方可予以执行。(七)法定优先权原则法定优先权是由法律明文予以规定的优先受偿权。如第286条提到的工程价款优先于普通债权，物权的优先效力等等，在执行过程中必须严格遵守，不得损害相关权利人的合法权益。四、涉案房地产的执行方法(一)确定可执行的房地产的范围1、我国《城市》第五章“房地产权属登记管理”中，第五十九条、第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有。法院就可以将其作为被执行人的财产执行。2、对于尚未进行登记和确权的房地产，主要是依据该土地使用权的审批文件和建房报建审批情况，并参考其他相关证据来确认该房地产的权属是否属于被执行人所有。3、对于虽未登记在被执行人名下的房地产，但登记名义人(案外人)书面确认该财产属于被执行人的，可以视为被执行人的财产予以执行。4、通过继承、判决或执行裁定已取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，法院也可以依据有关法律文书对该财产采取执行措施。5、以作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。(二)涉案房地产的处置方式1、查封。人民法院对房地产进行处置，必须首先对该房地产进行控制，而控制的主要措施就是查封。对已经在土地管理部门登记和房地产管理部门进行了登记的房地产，不论登记在什么人名下，都必须向相关部门说明情况，并发出协助执行通知书和裁定书;对未履行登记手续，未取得相关登记证书的房地产，必须采取公告或加贴封条方式予以公示，根据《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》第41条的规定，对既未向相关登记机关发出协助执行通知书和裁定书，又未公告或加贴封条的办法查封的，不得对抗其他人民法院已经采取上述方式的查封。2、价格评估最高人民法院《执行规定》第47条规定，“人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。”因此在对查封的房地产进行变现处理时，首先委托法定评估机构评估，并将评估结果及时送达双方当事人，然后及时对财产进行处分。3、折价抵偿最高人民法院《适用意见》第301条、302条，就规定了可将被执行人财产进行折价赔偿，即在经执行双方当事人协商同意，或无法拍卖、变卖而申请执行人同意接受的条件下处置财产的一种方式。折价抵偿要注意两点：一是尊重双方当事人的自愿协商，法院不能强迫。二是当事人要遵循“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”原则，不得损害任何一方的利益。4、拍卖最高人民法院《执行规定》第46条第一款规定，“人民法院对查封、扣押的被执行人的财产进行变价处理时，应当委托拍卖机构进行拍卖。”&《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》执行第三条规定，“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。”对于不能折价抵偿的房地产，人民法院必须进行拍卖处理，对房地产的拍卖应该注意以下问题：一是人民法院应加强对拍卖机构拍卖的监督，以确保拍卖合法有序进行。二是将房地产的相关情况详细告之拍卖机构，以便买受人能充分了解拍卖物的基本情况，便于做出相应的抉择。三是对投资权益、土地使用权的拍卖，应当对买受人的条件做出相应规定，因为相关法律对及司法解释都有特别的规定，应该遵守。四是要确定保留价，坚持从低原则。拍卖主要是为了实现债权人利益服务的，因此较低的保留价有利于调动拍卖市场气氛，进一步促进拍卖以高价成交。5、变卖所谓变卖，是指以一般买卖方式出卖被执行人的财产，以实现债权。最高人民法院《执行规定》第46条第2款规定，财产无法直接拍卖，不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖。”因此在当事人双方同意不需要拍卖的时候，可以对涉案房地产进行变卖处理，但是如果法院主持变卖时，对财产仍需进行价格评估，以确定底价，作为变卖的参考。二是必须钱物即时两清，法院必须确保控制变卖所得价款。至于双方当事人自行组织变卖的，则由法院制作执行笔录，确认当事人自己组织变卖，相关事宜由当事人自己负责。(四)价款分配根据最高人民法院《执行规定》第49条的规定，拍卖、变卖被执行人的财产成交后，必须即时钱物两清。变价款进行具体分配时，如果被执行房地产先前设有合法的抵押等法定优先物权的，或同时或单独由法定优先权存在时，则所得价款第一支付执行费用，包括评估费、拍卖费用及法院执行费用;第二支付应缴纳税款;第三偿还优先受偿权的金额，先清偿享有法宝优先权的债权人的债权(如建筑工程款)，后清偿依法设立有效的意定优先权的债权。支付后有剩余的，退还被执行人，不足的部分，被执行人继续履行。(五)折价、拍卖或变卖不成时的处置折价、拍卖或变卖不成时，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，法院要么经申请执行人同意后将财产作价抵偿给申请执行人或交其管理;要么因申请执行人不同意接收或管理而退给被执行人。法律尽管这样规定，但实际操作中会出现下面两个问题，一是申请执行人拒绝接收或管理，法院将房地产退给被执行人，申请执行人的合法权益必造成损害，甚至永远不能得到清偿。二是被执行财产是不可分割的，其实际价值超出执行标的额，由于拍卖、变卖不能而低价抵偿给申请执行人，但这样做，又会对被执行人合法权益造成侵害，因此最好的办法就是寻求一种比较合理的执行方式，使双方的利益都能得到维护，如将房屋租赁，将租赁收益支付申请人等方式。(六)被执行房地产处置后的交付不管是将房地产通过作价后交给申请执行人，或通过拍卖、变卖给他人，法院都要制发裁定书，确定房地产归新的权利人所有，需要办理过户登记、审批手续的，法院必须向有关部门送达协助执行通知书，有关部门要协助执行。这里要强调的是，因法院的判决和强制执行所导致的物权变动，其根本原因在于法律的直接规定。因此，如果有关部门不协助执行，要按我国民事诉讼法及其司法解释的规定，予以惩治，以维护法律的威严和政令的畅通。五、几种特殊涉房案件的执行(一)、执行实践中，经常遇到被执行人以房地产已实际转让给第三人(虽未过户，但已签订了转让合同，第三人已付了房款，甚至已占有)为理由提出抗辩、第三人以自己拥有对该房地产的所有权为理由提出异议的情况。此时，执行法院往往无所适从，保护第三人找不到法律依据，不保护第三人又觉有违公平原则。在执行时，应该掌握以下原则：只要房地产登记在被执行人名下，法院就可以将其作为被执行人的财产执行，不需要考虑第三人是否已与被执行人签订转让合同、付款、居住等情况。第三人在签订房地产转让合同后30日内向房地产管理部门申请过户登记并已被受理的，即使过户登记尚未完成，仍受法律保护，法院不能再将此房地产作为被执行人的财产执行。法院在对房地产采取控制性措施前，须查明房地产是否登记在被执行人名下和是否存在第三人申请过户登记并被受理的情形，这样执行异议就会大大减少。在个案处理中，还应当充分考虑法律效果和社会效果的统一。(二)、关于对预售商品房的执行：预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商。当房地产开发商为被执行人，开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对预售的商品房可做如下处理：1、如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以当做购房人的房屋予以执行。2、如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未支付任何对价的，该房屋只能作为开发商的财产予以执行。3、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。4、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。(三)、关于对涉及第三人权利的房地产的执行：1、对被执行人已设定抵押的房地产的执行应注意的问题。执行此类房地产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，可以作为法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。2、对被执行人已出租房屋的执行应注意的问题。法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应通知承租人参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满;若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。随着我国房地产业的迅速发展，进一步完善和规范关于房地产方面的法律，严格依法执行房地产案件都显得格外重要，然而，对被执行人房地产的执行涉猎的法律问题众多，有些还有待于作更深层次的研究探讨，上述观点只是笔者粗浅的认识，难免失之偏颇，敬请指正。
作者： [江苏-苏州]专长：债务债权 合同纠纷 人身损害 婚姻家庭 刑事辩护 律所：江苏水城律师事务所6891积分 | 帮助970人 | 6个好评电话:
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最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于２００４年１０月２６日由最高人民法院审判委员会第１３３０次会议通过，现予公布，自２００５年１月１日..
　　对第三人为自己的利益依法占有的的财产，人民法院可以、、，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。 　　第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。 　　第十六条　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。 　　第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 　　第十八条　被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 　　第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 　　第十九条　被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 　　第二十条　查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：　　（一）执行措施开始及完成的时间；　　（二）财产的所在地、种类、数量； 　　（三）财产的保管人；　　（四）其他应当记明的事项。 　　执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十四条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。 　　第二十一条　查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 　　发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。 　　第二十二条　查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。 　　第二十三条　查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 　　地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。 　　第二十四条　查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。 　　第二十五条　查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。 　　查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。 　　第二十六条　被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 　　第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 　　人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 　　第二十七条　人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。 　　人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。 　　第二十八条　对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。 　　其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。 　　其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。 　 第二十九条　人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 　　申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。 　　第三十条　查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 　　查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 　　第三十一条　有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人： 　　（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；　　（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；　　（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；　　（四）债务已经清偿的；　　（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的； 　　（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。
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Copyright@　找法网() 版权所有本案被执行人已出售但未过户房屋能否排除法院强制执行
【裁判要旨】
被执行人已将其所有的房屋出售，但未办理过户登记，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的房屋出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但第三人确无过错的，可以排除法院的强制执行。
原告：陈民。
被告：张一（系李根兰丈夫）。
被告：张海（系李根兰儿子）。
被告：张天（系李根兰儿子）。
被告：张芸（系李根兰女儿）。
被告：张荣（系李根兰女儿）。
被告：A市B房地产开发有限公司（以下简称B公司）。
陈民因与B公司存在借款纠纷，于日申请徐州仲裁委员会仲裁。陈民在仲裁申请中称：2004年，B公司向其借款10万元，日其与B公司达成协议，由其补缴75000元，B公司将C县D小区5号楼202室房屋一套抵借款，后又调整为C县D小区5号楼303室，现因没有取得上述房屋，请求B公司返还欠款175000元。徐州仲裁委员会作出调解书，B公司于本调解书送达后10日内一次性向陈民支付欠款175000元。由于B公司未履行调解书，陈民向江苏省A市中级人民法院申请强制执行，该院遂查封C县D小区5号楼2单元202室房屋（即涉案房屋）。李根兰于日提出执行异议，认为该房屋是B公司用于抵偿杨某承建的5号楼工程款的房屋，李根兰已于日从杨某处以16.8万元的价格购买，房款两清，并居住至今，系合法取得，请求撤销对该房屋的查封。日，江苏省A市中级人民法院作出（2008）徐法执异自第0028号民事裁定书，裁定李根兰执行异议成立，解除对涉案房屋的查封。日，陈民以李根兰、B公司为被告向法院提起本案诉讼，请求确认涉案房屋归B公司所有并请求对涉案房屋许可执行。
C县D公司系B公司于2001年底开始开发建设，杨某系该工程若干施工队之一的队长，负责D小区4、5号楼的施工。日杨某担任D小区工程项目部经理，时任该公司法定代表人王敏永委托其履行D小区的开发管理、销售等权利，至日杨某不再任职。由于B公司在建设D小区期间一直未向各施工队拨付工程款，而是采取以预拨房屋给施工队的形式算作拨付工程款，B公司向杨某预拨了46套房屋。包括涉案房屋在内的C县D小区5号楼的大部分房屋现已有人居住，但该楼至今未经竣工验收。
一、二审法院认为：陈民基于仲裁调解书申请法院对涉案房屋强制执行，案外人李根兰提起执行异议，在原审法院裁定李根兰执行异议成立后，陈民为实现债权，向原审法院提出许可执行之诉。本案的核心是涉案房屋是否能排除法院的强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结"。本案中，李根兰与B公司签订的涉案房屋买卖合同，落款时间为日。根据杨某与B公司一致陈述，涉案房屋系杨某出卖售予李根兰。而根据B公司及其法定代表人王永广书面授权，日起至日期间，杨某有权代表B公司销售涉案房屋。因此，杨某以B公司名义与李根兰签订涉案房屋买卖合同对B公司发生法律效力。况且，日，李根兰与B公司签订《商品房买卖合同》以后，B公司向李根兰出具了168000元的"收款收据"（第二联收款联）。陈民和B公司虽提出，该"收款收据"上"客户名称"处"李根兰"三字有涂改痕迹，对证据真实性有异议，但B公司对该"收款收据"上B公司财务专用章及其法定代表人王永广签名的真实性予以确认，B公司应进一步举证由其公司出具的"收款收据"不是出具给李根兰的。在陈民和B公司均不能举证否认该"收款收据"非出具给李根兰的情况下，对该"收款收据"的真实性予以确认。陈民和B公司虽提出《商品房买卖合同》中单价、总金额、房号、建筑面积均有涂改，但由于B公司对该《商品房买卖合同》上B公司公章及其法定代表人王永广签名的真实性予以确认，且"收款收据"载明的时间、金额与该《商品房买卖合同》上载明的时间、总金额相互吻合。因此，在B公司无足够证据证明该《商品房买卖合同》虚假的情况下，本院对该《商品房买卖合同》的真实性亦予以确认。综合以上事实，可以认定B公司将涉案房屋出售给李根兰且李根兰已支付全部价款。同时，C县自来水公司"收费信息查询列表"能够证明，李根兰至少于2007年开始占有涉案房屋，陈民、B公司主张李根兰系强行占有涉案房屋，但均未举证证明，本院不予采信。对于涉案房屋未过户至李根兰的原因，B公司在二审中陈述，包括涉案房屋在内，所涉小区因未竣工验收，未办理初始登记手续。因此，可以认定李根兰对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。综上，法院依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，认定涉案房屋不予执行。
关于陈民请求确认涉案房屋归B公司所有的诉讼主张。法院认为，各方当事人对涉案房屋尚不具备办理过户登记条件无法过户，目前归B公司所有的事实并无争议。陈民作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，而非特定的涉案房屋，且根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，在B公司有所有权的前提下，李根兰仍有权要求对涉案房屋停止执行。因此，判决涉案房屋归B公司所有对陈民而言，没有诉的利益。因此，对陈民请求确认涉案房屋归B公司所有的诉讼主张不予支持。遂判决驳回陈民的诉讼请求。
前述案例所涉核心问题是被执行人已出售但尚未过户的房屋能否排除法院的强制执行。这个涉及到对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的理解。我们在执行实践中经常遇到这样的问题，被执行人将其财产卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续，甚至第三人又将该财产卖给他人，也没有办理过户登记手续，依然登记在被执行人名下，这种情况下能否执行该财产？第十七条规定重点明确了三个条件：一是第三人支付了全部价款；二是第三人已经实际占有了该财产；三是第三人对未过户登记无过错。笔者认为，应当从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，适用过错原则。一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度。虽然对目前有关管理部门登记的性质尚有很大争议，究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了，但是可以认为这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。因此我们应当坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则，而且目前的物权法草案在不动产物权登记上采纳了实质主义的登记体例。在这个原则下，辅以第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，一律按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。
现在我们再来看执行异议之诉。执行异议之诉，是一种实体上正当性保障的救济方法，有债务人异议之诉和案外人异议之诉（即第三人异议之诉）之分。前者是指债务人对于执行依据所载的执行债权，主张有足以排除法院强制执行的事由，而请求法院作出该执行依据不得执行的判决；后者是指案外第三人就执行标的物有足以排除强制执行的权力而请求法院作出该特定标的物不得执行的判决。本文所分析的执行异议之诉，特指新《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条所规定的第三人异议之诉。结合前述案例，笔者试分析一下执行异议之诉中合同的认定的判明以及从执行异议之诉的不足谈其与执行程序、审判程序的衔接。
一、执行异议之诉中合同的认定与判明。
执行异议之诉审理过程中，不可避免的会涉及到合同。该合同的相对人往往是被执行人与第三人，那么在执行异议审理过程中，合同的认定与判明如何？如何确定权属？值得我们思考。
笔者认为，由于执行异议之诉的本质还是对当事人合法权利的保护（该类案件所特指的是第三人合法权利的保护问题）。那么对于合同的效力我们应当适用《合同法》的相关规定，对合同的有效、无效、可撤销等法定情形进行全面的审查。对于合同效力有瑕疵或是无效的，当然可以排除执行异议之诉的正当性，我们在审理过程中可以驳回第三人异议。可是在合同有效的前提下，我们是否必须依据合同效力迳行判决，还是考虑到第三人异议之诉的诉之利益作出判决呢？
一种观点认为，应当依据合同效力判决，因为涉案合同是请求权的基础，以前述案件为例，如果马守侠与B公司之间无商品房销售合同关系，那么其执行异议之诉则无从谈起。基于买卖关系，马守侠实际取得的涉案房屋的所有权，因此涉案房屋的所有权应当归马守侠。因此法院才能支持其执行异议之诉。
另一种观点认为，第三人异议之诉，无需考虑涉案房屋的所有权，换言之，根据物权法的规定，不动产权利的取得是适用登记生效主义，马守侠虽支付了房屋对价并实际占有了涉案房屋，但因其未办理过户登记，那么从法律意义上讲，该房屋的所有权仍不能确定为其所有。如若以此推断，依据合同效力判决，确认房屋所有权归属，则与物权法之精神相悖。故在第三人异议之诉中，我们仅需从第三人异议之诉的成立条件，以前述案例为例，法院仅需审查是否符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形即可。对执行标的物的权属，则不应过多的提及，毕竟本案仅是第三人异议之诉，而非确认所有权之诉。
笔者同意第二种观点。
二、现阶段执行异议之诉与执行程序、审判程序的衔接。
我国新民事诉讼法关于执行异议诉讼制度设计上的不够完善，影响了各级法院和权利人对新法的理解和使用，急待最高人民法院司法解释的出台。作为全面修订民事诉讼法和出台强制执行法之前的过渡措施，最高人民法院应尽快出台司法解释以解决上述缺陷和不足。笔者认为第三人执行异议之诉程序应从以下几个方面加以完善，使之与现有执行程序、审判程序进行有效衔接。
1、规范案外人执行异议之诉案件受理条件。
我们应明确规定案件受理条件，主要是主体方面的条件，包括：（1）原告必须是与本案执行标的有直接利害关系的公民、法人和其他组织;（2）异议之诉的被告主体可以是债权人也可以是债务人;其他应符合民事诉讼法第一百零八条规定的起诉条件。
2、设立执行审查裁决机构和明确案外人执行异议之诉的管辖。
根据新《民事诉讼法》第二百零五条第三款的规定，人民法院执行局应设立执行实施、执行审查裁决和综合协调三个内设机构，真正实行执行实施权和执行审查裁决权分离，赋予执行审查裁决机构对执行程序中执行异议的审查和裁决权。对事实清楚，简单明了的执行异议，可由裁决法官独任并书面进行审理;对重大案件或者案情复杂的执行异议，应由裁决法官组成合议庭公开听证审查，有特殊情况在15日内不能审查完毕的，由本院院长批准延长。
对案外人执行异议之诉，应规定由执行法院专属管辖，由独立于执行局之外的审判业务庭，依照民事审判程序审判，实行二审终审制度。
3、明确法院执行审查裁决机构的告知义务。
法院执行审查裁决机构自收到书面异议之日起十五日内审查，发现理由不成立的，裁定驳回，在驳回执行异议的同时，法院执行审查裁决机构必须明确告知案外人另行起诉的权利及法定的起诉期限，释明逾期的法律后果。
4、增加恶意诉讼的成本、强化法律责任 。
司法实践中，为防止当事人、第三人为规避执行恶意诉讼，加大执行成本，影响执行效率。笔者建议，对利用执行异议进行恶意诉讼的，除裁决其承担败诉责任外，还应当同时承担妨害执行的其他法律责任，包括追究其刑事责任，实行双重惩罚。不过，应当严格认定恶意诉讼标准，把恶意诉讼与因证据不足而败诉等情形区别开来，确保惩罚措施的使用准确无误。
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