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三亚“明星楼盘”被查封 业主：1套房4个法院轮流封!半岛,开
　　央广网三亚8月23日音讯(记者周益帆)据中国之声《新音讯纵横》报道，“一半是海洋，一半是天堂”，半山半岛——这个已经吸引大批外地购房者到三亚买房的明星楼盘，如今曾经酿成了“一些是工地，一些被查封”。即日，中国之声接到多位购房者的反应，他们在三亚市半山半岛及半岛蓝湾购置的2700多户房屋，突然遭法院查封，乃至部门房屋在出售前曾经被抵押。法院查封的房子为何又被出售？往日的明星楼盘为何酿成了今天的局面？　图为半山半岛售楼处被查封。(央广记者 周益帆 摄)　　半山半岛项目被指三亚“柬帖工程”“重点项目”　　2700户房屋被不同法院实行查封，购房者突然不晓得买下来的房子究竟属于谁。　　三亚市半山半岛项目及半岛蓝湾由三亚鹿回头旅游开发公司、新佳旅业开发有限公司、润丰公司共同开发，这三家公司隶属于中弘团体。此中，半山半岛项目一期自2007年便最先对外发售，至2018年，曾经开发到第八期。远在青海的陈先生，从漫山遍野的广告中得知这个项目。陈先生说：“半山半岛项目作为当时三亚市政府的一个重点项目，是三亚市的一个柬帖工程。到售房部的时候，一片繁荣现象，当时房价比较高，可是咱们咬咬牙一想，贵就贵一点，只有房子好、地段好，咱们也认了。”　　项目五证完全被查封 业主诉苦：一套房四个法院轮候查封　　半山半岛项目住房共有5346套，此中大部门为预售房。购房者表现：“半山半岛楼盘出售时五证完全，证件在有效期内，立地就要过期。他们说过期了会续，咱们一看装修这么豪华，特殊怕买不到这个房子，当时就买了。”图为半山半岛楼盘。(央广记者 周益帆 摄)　　半山半岛的“姊妹楼盘”半岛蓝湾项目S区间接现房出售，售楼处提供“土地房屋登记卡”，即俗称的“大证”。购房者通知记者：“整栋楼有房产证，他们在交易的时候，再分别去住建局分户。整个楼的土地和修建都是合法的，是允许出售的房子，老黎民才买这个房子。”　　明星开发商、证照完全，不是行将交付的准现房就是现房，售楼职员承诺，办完手续后能够办理网签，不少购房者现场办理了交款手续。　　买房的时候看中的是开发商的着名度和楼盘的品质，却没想到买来了大麻烦。按半山半岛购房者提供的书面资料，2017年最先，分别有包罗上海正禹新型门窗有限公司、中国农业银行三亚分行、浙江中泰创展企业治理有限公司、中国民生银行上海分行在内的债权人通过各地法院，对半山半岛及半岛蓝湾的房屋进行查封，触及半山半岛1700多户房产，半岛蓝湾同时也有1000多户被查封。每套房子的查封状况各不同样，一位姓杨的购房者通知记者，她的房子被四个法院轮候查封，“第一个查封是日三亚城郊法院，我买房子是日，以是开发商是明知这个房屋曾经被查封。另有的是日，是海南省高院的一个帮助实行告诉书；日，北京市第三中级人民法院的查封帮助实行书；日，上海第一中级人民法院。”　　开发商债务高达500多亿 曾出售被查封房屋　　记者查问公开材料发明，在种种收购及腾挪转移中，中弘团体的资金隐忧早已显现。依据中弘方面8月20日发布的《未能清偿到期债务的公告》：停止本年8月9日，中弘逾期债务本息合计金额已达500多亿，所有为借款。被查封房产的业主们表现，如今再回想，开发商收款之后，始终找种种借口拖延网签存案，能否早已设好了圈套。　　实际上，被查封的这些房屋，至今都没有在住建部分进行网签存案，业主们说，始终在催开发商，但开发商说不焦急，好多都没网签，一批一批来。这个楼盘太大了，并且是三亚的一张柬帖，以是大众都以为它不会出事。　　业主质疑开发商涉嫌恶意欺诈 政府能否把好关？　　被查封的房产，开发商仍如常出售，业主们困惑，如许涉嫌恶意欺诈的举动，主管部分有没有羁系责任？几年间售楼处络绎不停，但少有网签存案，能否应自动羁系？图为半岛蓝湾售楼核心。(央广记者 周益帆 摄)　　业主们说：“假如这个真的被查封了，咱们一定不会买，但咱们没有在任何显着的地方看到查封的标记。在全部相干的信息路径也得不到如许的信息，三亚市政府职能部分好比住建局，应担任把好关，咱们看到有预售证，没有看到任何对于查封的文件证明以及网络信息。”　　主管部分：预售答应证、房屋全部权证发放不受抵押的影响　　根据《中华人民共和国都会房地产治理法》规则，开发商获得土地运用权证书、持有建设工程计划答应证和施工答应证，同时，投入开发建设的资金到达要求的比例，即可申请办理商品房预售行政答应。但三亚住房与城乡建设局房产信息核心一位姓胡的就业职员对业主表明：预售答应证发放不受抵押的影响。开发商拿房子做抵押，并不影响它拿到预售证，“抵押不是答应证的前置条件，法律上没有规则说抵押不预售，没有强制要求，这不是前置条件。”　　三亚不动产买卖核心综合科一位姓李的科长表现，以现房出售来说，普通购房人所根据的房屋全部权证，即俗称的“大证”发放，也不受查封、抵押状况的限制，“证明这个房子曾经办理了初次登记，阐明契合计划、竣工验收了。假如有合同，能够办理转移。只是有权力限制：一是没查封，二是没抵押。老黎民不知情并不代表他(申请)的权力不存在。”　　政策被指存漏洞：购房人不自动查问不会晓得抵押查封状况　　这位李科长还表现，房产在不同时期被法院查封，只在国土及住建系统内进行登记，购房人不自动查问，是无法得知相应状况的。就现在半山半岛及半岛蓝湾的部门购房者遭遇而言，即便在签署合同前查问到房屋没有抵押查封的状况，也很有可能在签署合同到网签存案这段时期内，被恶意欺骗。　　李科长表现：“在付款之后应该立地网签。假如他故意进行欺骗或许哄骗政策漏洞，也是很难避免的状况。查封法院什么时间来，也不定夺。”　　律师：项目商品房预售资金羁系不力　　预售五证完全、现房也办理了“大证”，房产仍然被查封，到底该谁为此担任？北京国浩律师事务所律师杨琨表明，从现在的羁系来说，多为过后存案，房屋前期的抵押状况不纳入行政答应批复范围。好比，开发商把房子抵押给银行贷款，不影响它拿到预售证。图为蓝湾产权大证。(央广记者 周益帆 摄)　　杨琨指出：“在商品房出售流程中，开发商要拿到的证件有一些前置的行政答应，若条件具有，承当审批答应的行政机关应看成出证件证照的答应。在检察的流程中，行政机关要思索法院查封的状况，可是关于抵押状况，现在来看应该不在检察范畴之内。并且大多数商品房开发的项目城市有抵押状况存在，尤其是使用贷款资金，普通城市把该项目土地或许在建工程抵押给银行或许其他金融机构，以是抵押自身并不是能否作出行政答应的查考要素。”　　杨琨以为，从情理上来说，体量云云巨大的项目、出售时间横跨几年之久，假如羁系账户中资金流入出现与火爆出售排场纷歧致的状况，应当惹起注重和留意。他以为，在现行政策下，解决开发商恶意欺诈的枢纽，是确保羁系账户政策的实施，从而规避开发商擅主动用、挪用购房款的危害。一旦进入羁系账户，在没有达成开发条件的状况下，建设单位无法动用羁系账户的资金。在付款的时候，对方的账户是不是羁系账户，是需求讲究查考的一个题目，还包罗在付完款后，多长时间内办理网签，开发商有没有实时办理保全。政府机关能够增强对一些重点项目标日常羁系，从日常羁系中去发明题目。　　近几年，各地陆续出台了商品房预售资金羁系的实施细则，三亚市从2015年9月最先实施相干政策，半山半岛及半岛蓝湾的资金流向为何没有遭到约束？需求等待相干部分回应。图为半岛蓝湾外观。(央广记者 周益帆 摄)　　开发商称公司申请破产 “政府要协助半山半岛重整”　　购房者给记者出示的资料人丁，三亚市住房和城乡建设局曾给民生银行上海分行发函，提出“根据开发企业提供的出售数据，民生银行申请相干法院查封的2个项目中部门房产已被出售，触及1000多户购房人，建议民生银行会同相干法院向开发企业及购房人核实已售房源真实状况，依法解除已售房源的查封和抵押登记”。　　本人买的房子却被开发商拿去抵押，房产目前干脆被法院查封。业主们该怎样办？　　开发商中弘三亚分公司总司理孟祥表现：“公司将申请破产重整。目前还在查封形态，解封了能力办证。现在一定还不上钱，有钱早就还了。公司申请破产重整，实际上是包管企业资产不被拍卖，对业主的房子反而是好事，对企业也是一个有利的事变。政府要协助半山半岛重整，阐明不会有任何人开发咱们的房产。”　　中国之声将持续关注此事进展。
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开发商能否通过裁决文书突破已被法院预查封的预售商品房？
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下面转载的两篇裁决及意见是针对同一纠纷案形成的，两种意见是完全对立的，要解决的问题实质是已被法院预查封的预售商品房，开发商能否通过仲裁解除此房屋买卖合同，从而偿还购房者所欠开发商的债务，而对预查封申请人一方，则意味着其欲通过查封变现此预售商品房清偿自己欠款之目的将破灭。
转者按：下面转载的两篇裁决及意见是针对同一纠纷案形成的，两种意见是完全对立的，要解决的问题实质是已被法院预查封的预售商品房，开发商能否通过解除此房屋买卖合同，从而偿还购房者所欠开发商的债务，而对预查封申请人一方，则意味着其欲通过查封变现此预售商品房清偿自己欠款之目的将破灭。对于此问题我国法律没有明确规定，因此不同的司法机关或者司法人员针对同一案件有可能做出截然相反的裁决，法院如何平衡处理此种经济利益完全冲突的纠纷案件，不仅拷问着法律的公平与正义，同时也考验着每个法官的良知。第一部分&高院执行局裁决意见文章标题：被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理【要点提示】预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封的效力等同于查封，涉案房产一经预查封，原房屋权利人(被执行人)即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。【案号】&(2010)苏执监字第135号【案情】申诉人：江苏XX置业有限公司。申请执行人：郭某某等。被执行人：姜某某。一、涉及姜某某为被执行人的案件执行情况郭某某申请执行姜某某、朱丽娜等借贷及担保一案人民法院(以下简称扬中法院)于日立案执行，执行标的为644万元及利息。本案已执行到位50万元。日，扬中法院因郭某某提出诉讼申请，对姜某某名下的位于市金马路18号钟山美庐21号房产进行了预查封，日续封。日，该房产经委托评估，价值676.46万元。市人民法院受理涉及姜某某为被执行人的案件有5件，未执行到位的标的额共计480万元。该院于2009年5月对钟山美庐21号房产进行了轮候预查封。孙苏宁申请执行姜某某民间借贷纠纷一案南京市人民法院于日立案执行，执行标的额为298.3241万元。二、马会置业公司异议情况2010年5月，马会置业公司以钟山美庐21号房产的预售合同已解除，该房产归其所有为由向扬中市人民法院提出异议，要求扬中法院解除预查封。扬中市人民法院于日裁定驳回了其异议。日，马会置业公司向江苏省高级人民法院反映，被执行人姜某某向其购买的钟山美庐21号房产被扬中法院预查封，后其与姜某某经南京仲裁委员会仲裁解除了该商品房预售合同，但扬中法院不同意解除对该房产的预查封，为此请求立案监督，解除扬中法院对该房产的预查封。江苏省高级人民法院依法立案监督。江苏省高级人民法院经审查查明：日，姜某某向马会置业公司购买钟山美庐21号房产，双方签订了商品房预售合同。合同约定建筑面积394.63平方米，单价为12960元/平方米，总价款为5114437元，姜某某首付房款2054437元，剩余房款3060000元办理银行按揭，商品房交付时间为日，并约定了有关违约责任条款。日，该预售合同在南京市房地产市场管理处登记备案。日，姜某某向中信银行南京分行(以下简称中信银行)3059999元，并以钟山美庐21号房产提供抵押担保，马会置业公司提供阶段性保证。因姜某某未履行办理房屋权属登记和抵押登记手续，致使中信银行尚未取得他项权利证书。姜某某未按期还款，中信银行向马会置业公司主张还款。日，马会置业公司向南京仲裁委员会申请仲裁，南京仲裁委员会作出(2010)宁裁字第035-03号裁决书，裁决：一、解除马会置业公司与姜某某于日签订的《钟山美庐商品房预售合同》(钟山美庐21号);二、本案因解决纠纷导致的合理费用人民币111316元及仲裁费用人民币18036元，由姜某某负担;三、因姜某某向中信银行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息计元，由马会置业公司在应退房款中直接扣除，并支付给中信银行;四、姜某某将相关办证资料于日前交还马会置业公司，马会置业公司将房款余额人民币2200000元退还姜某某。日，马会置业公司将仲裁裁决中明确应退还给姜某某的220万元交付给南京市雨花区人民法院受理的执行案件申请执行人孙苏宁。【裁决】江苏省高级人民法院经审查研究认为，扬中法院对被执行人姜某某购买的钟山美庐21号房产采取预查封措施在先，南京仲裁委员会在后作出的解除马会置业公司与姜某某之间商品房预售合同的仲裁裁决书不能产生对抗预查封在先法院对该房产执行的效力。马会置业公司要求相关法院解除对该房产预查封的理由不成立。据此，驳回了马会置业公司要求解除对该房产预查封的请求。【评析】姜某某是涉及多起案件的被执行人，其购买的预售商品房被多家法院执行。在执行过程中，姜某某与第三人通过仲裁裁决解除了商品房预售合同。对预售商品房的执行是否有别于对所有权明确财产的执行，被执行人的行为是否属于规避执行的行为，该仲裁裁决能否对抗法院执行，如何依法保护多方债权人的利益。这些问题是本案执行的关键，也是本文评析的焦点。一、预售商品房在执行中权属的认定被执行人姜某某向马会置业公司购买钟山美庐21号房产，并办理了商品房预售合同登记备案手续，依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)第十五条第(三)项的规定，扬中法院有权对该房产进行预查封。因预售商品房未进行房屋所有权登记，预查封时该房产的权属并不确定，被执行人是否能够成为完全的或真正的权利主体，尚处于不确定状态，本案不是直接对被执行人所有的财产进行执行。正确处理此案，应首先对执行预查封房产的执行对象进行界定。一种观点认为，执行预查封房产的执行对象是购房者的合同权利，即预查封的是购房者获得所购房屋所有权的权利。另一种观点认为执行预查封房产的执行对象是购房者享有的商品房所有权。笔者认为以上两种观点具有片面性。商品房预售合同是指房地产开发企业将尚未建成商品房向社会销售并于建成后转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房预售合同订立时，商品房尚未建成，商品房的权属处于不确定状态，存在不同情况的变化。在预查封期间当房地产开发企业将房屋交付给购房者时，购房者应及时办理产权登记，预查封转为正式查封，法院执行的对象就是被执行人所有的房产;当房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的、损失等就可以成为法院的执行对象。预查封的目的在于保持标的物的现状及价值，限制对于预查封标的物的处分权，籍以实现债权人的债权。笔者认为基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，执行此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益。二、预查封效力的认定法律规定预查封等同于查封效力，预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分。当人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力，其他司法机关、仲裁机构及第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行为。扬中法院在对钟山美庐21号房产进行预查封时，马会置业公司已将该房产交付给姜某某，姜某某作为被执行人其可供执行的财产权益为扣除享有优先受偿权的银行按揭抵押贷款后的剩余房产价值，也包含该房产依法处分时因市场价格变动所产生的增值部分。马会置业公司、姜某某在钟山美庐21号房产大幅度增值的情况下，通过仲裁裁决按原来签订的商品房预售合同约定的价格解除了预售合同，并将退还给姜某某的220万元交给了预查封法院执行案件以外的第三人，预查封法院的申请执行人没有受偿。在执行过程中，姜某某、马会置业公司意图利用仲裁裁决低价转移预查封房产，为预查封法院处分该财产设置障碍，该行为损害了郭某某等债权人的利益，应认定为规避执行行为，亦不能产生对抗预查封在先法院对该房产执行的效力。三、仲裁裁决效力的认定南京仲裁委员会作出的仲裁裁决书是生效的法律文书，一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方当事人可以依法向人民法院申请执行。如果依据仲裁裁决中解除商品房预售合的事项执行，则预查封的房产仍为马会置业公司所有，执行法院执行案外人的房产将于法无据。对该仲裁裁决的效力如何进行审查是执行法院能否继续执行预查封房产不可回避的问题。根据《中华人民共和国》第五十八条、《中华人民共和国》第二百一十三条第二款的规定，能够提起撤销裁决司法审查程序的主体只能是仲裁当事人，而能够提起不予执行仲裁裁决审查程序的仅限于仲裁裁决的被申请人。本案中马会置业公司、姜某某不会提出撤销或不予执行仲裁裁决的请求，而申请执行人亦无法律依据申请启动对仲裁裁决的司法审查程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第三款虽然规定了人民法院可以依职权对有关仲裁裁决进行审查，但是该款规定的条件十分严苛，仅限于“该裁决违背社会公共利益的”。人民法院的执行秩序应列入公共利益，如果认定当事人进行仲裁裁决妨害了执行秩序，人民法院应依职权裁定不予执行。本案中执行法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力。姜某某、马会置业公司通过仲裁裁决解除商品房预售合同损害了其他债权人利益，妨害了执行秩序，人民院可以依职权裁定不予执行南京仲裁委员会作出的仲裁裁决书。四、预查封顺位受偿的认定和处理依照《通知》第十八条、第十九条、第二十条的有关规定，预查封的效力等同于查封，预查封的轮候登记参照轮候查封登记的有关规定办理。预查封法院依法解除预查封的，排列在先的轮候预查封自动转为预查封。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第88条第一款规定：多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。综合理解上述法律条款，预查封具有顺位受偿的效力。本案涉及多家法院对同一被执行人的同一房产进行了预查封、轮候预查封。涉案房产应由首先采取预查封措施的扬中法院依法处置。如被执行人姜某某的财产不足清偿全部债务，已取得金钱债权执行依据的其他债权人可以向扬中法院申请对姜某某的钟山美庐21号房产参与分配。基于担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿，在处置该房产时应首先保证中信银行抵押权的实现。鉴于姜某某目前可供执行的主要财产位于南京，为方便财产处置及分配，江苏省高级人民法院已裁定将涉及姜某某为被执行人的有关案件统一指定由南京市中级人民法院执行。第二部分江苏省南京市中级人民法院的之诉判决意见江苏省南京市中级人民法院民&事&判&决&书(2013)宁民初字第18号原告江苏XX置业有限公司。法定代表人王XX，该公司总经理。委托人李X祥，江苏高的律师。委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。被告郭XX，女，汉族，无业。委托代理人刘XX，江苏冠文律师事务所律师。委托代理人万XX，江苏石城律师事务所律师。原告江苏XX置业有限公司(以下简称马会公司)诉被告郭XX停止执行异议之诉纠纷一案，于日向江苏省扬中市人民法院起诉。2011年3月，江苏省扬中市人民法院根据江苏省高级人民法院监督意见，将该案移送本院。本院于日立案受理，于日作出(2011)宁民初字第43号民事判决。宣判后，郭XX不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于日作出(2012)苏民终字第0098号民事裁定，将本案发回重审。本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日、日公开开庭进行审理。原告马会公司的委托代理人李X祥、李友道，被告郭XX及其委托代理人刘XX、万XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马会公司诉称：一、南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号房屋(以下简称21号房屋)所有权一直为马会公司所有，姜某某从未取得21号房屋的所有权。1、21号房屋为马会公司开发建设，所有权归马会公司所有。2、日，马会公司与姜某某签订商品房预售合同，马会公司将21号房屋预售给姜某某，合同签订后，姜某某一直未办理该房屋的权属登记。3、日，南京仲裁委员会作出裁决，解除了马会公司与姜某某签订的预售合同，马会公司也已经按照裁决书的内容支付所有款项，因此该房屋已不可能过户至姜某某名下，房屋所有权归马会公司所有。二、请求立即停止对21号房屋进行的处分和执行。依据郭XX的申请，法院对讼争房屋进行了预查封，而21号房屋并未办理预购商品房，本案中，马会公司与姜某某签订的预售合同已经解除，债权已经消灭，法院对此房屋继续采取预查封已经没有依据。现有证据充分表明21号房屋为马会公司所有，郭XX不得请求法院对21号房屋强制执行。马会公司诉至法院请求判令：一、确认南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1、1、2、3层)房屋归马会公司所有，并停止对此房屋执行(含撤销已经采取的预查封等措施);二、用由郭XX负担。被告郭XX辩称：1、日，姜某某与马会公司签订商品房预售合同，姜某某支付了全部购房款购买21号房屋，已经实际取得21号房屋的所有权，商品房登记备案等同于预购商品房预告登记，涉诉房屋已经预登记在姜某某名下。2、因姜某某与郭XX的民间借贷纠纷，江苏省扬中市人民法院(以下称简扬中法院)于日、日采取的查封措施合法有效。3、马会公司与姜某某恶意串通通过仲裁裁决解除房屋预售合同，是规避执行的行为。该行为排除了第三人债权受偿机会，损害了第三人的利益，是无效行为，且因马会公司与姜某某恶意串通规避执行，目前姜某某的执行案件已经由江苏省高院指定南京市中级法院执行，马会公司不享有诉权。综上，请求驳回马会公司的诉讼请求。经审理查明，日，马会公司与姜某某签订《钟山美庐》商品房预售合同一份，约定马会公司将21号(含-1、1、2、3层)房屋出售给姜某某，房屋面积为394.63平方米，总价5114437元。此合同于日在南京市房产局办理了备案登记。同年10月25日，姜某某作为借款人与中信银行股份有限公司南京分行(以下简称中信银行南京分行)订立个人购房，借款金额3059999元，姜某某以其购买的上述房屋提供抵押担保，马会公司作为保为该借款提供阶段性保证，马会公司承诺，对自本合同生效之日起至姜某某就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行南京分行持有之日止姜某某的所有应付款项承担连带保证责任。至此姜某某向马会公司付清了全部房款。日，南京市房屋产权监理处出具南京市商品房初始登记证明一份，房屋权利人为马会公司，房屋坐落：栖霞区金马路18号21号(含-1，1，2，3层)。日，马会公司将涉案房屋权属登记资料(包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知)交给姜某某。日，因扬中法院受理郭XX诉靖江市鑫蓝锻造制造有限公司、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜某某、朱丽娜、王军借贷及担保合同纠纷一案，根据郭XX的申请，扬中法院于日对21号房屋进行了预查封。该案在审理过程中，双方于日自愿达成调解协议，调解协议内容为：“一、靖江市鑫蓝锻造有限公司应偿还郭XX借款本金494万元并赔偿郭XX50万元(包括计算至日止的借款利息及其他被告造成郭XX的所有损失)，共计欠款544万元，定于日前偿还344万元，于日前偿还200万元;二、如靖江市鑫蓝锻造有限公司有一期不能按上述期限履行还款义务，则郭XX可就全部欠款申请法院执行，且靖江市鑫蓝锻造有限公司还应承担违约金100万元，并按月利率2%向郭XX支付自日起计算的全部欠款利息;三、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜某某、朱丽娜、王军对上述款项承担连带清偿责任”。扬中法院依据该调解协议出具了(2008)扬民二初字第384号民事调解书，该调解书发生法律效力后，因靖江市鑫蓝锻造有限公司等被告未按调解协议履行，郭XX于日申请立案执行。执行过程中，马会公司于日向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。2009年，南京市人民法院(以下简称雨花法院)受理孙苏宁诉姜某某民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中，双方于日达成调解协议，约定，姜某某于日前给付孙苏宁借款2962989元，并支付自日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费减半收取15252元、保全费5000元，合计20252元，由姜某某负担。后因姜某某未按约履行，孙苏宁于日申请立案执行。日，孙苏宁与姜某某达成执行和解协议，协议内容为：一、因姜某某现无偿债能力，自愿将其于日与马会公司签订的《钟山美庐》商品房预售合同项下座落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层商品房，未办证)，该商品房建筑面积394.63平方米，合同价款为5114437元，作价508.6万元以抵偿所负孙苏宁部分债务。其中，姜某某为购买该项房产在南京中信银行办理的按揭贷款，尚欠贷款本息268.6万元(含罚息)由孙苏宁负责偿还(实际抵偿债务为240万元)，并由双方协助贷款银行及房地产管理部门办理解除抵押及房屋登记到孙苏宁名下的手续。二、自日前，姜某某应给付孙苏宁借款2962989元，并支付自日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费、保全费20252元及执行费由姜某某负担。该项法律文书所确认债权、利息及诉讼、保全费，扣减上述240万元，差额部分由姜某某在2009年底前偿还孙苏宁。如姜某某履行不能，将由执行法院继续强制执行。日，雨花法院作出(2009)雨执字第872号民事裁定，裁定：姜某某名下的坐落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1、1、2、3层商品房，未办证)，该商品房建筑面积394.63平方米的房屋所有权及相应的土地使用权归申请人孙苏宁所有;二、所有人孙苏宁应持裁定书在30日内到南京市房地产管理部门(或土地管理部门)办理产权过户手续。同日，雨花法院向南京市房产管理局、南京市国土资源局发出协助执行通知书。日，中信银行股份有限公司南京分行(以下简称中信银行南京分行)向南京市人民法院(以下简称玄武法院)起诉姜某某、孙苏宁、马会公司，要求支付借款，马会公司承担担保责任。日，马会公司向南京仲裁委员会申请仲裁，要求解除与姜某某之间的商品房预售合同，南京仲裁委员会根据双方协商经书面审理于日作出裁决，解除双方的商品房预售合同，因姜某某向中信银行南京分行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息元，由马会公司在应退房款中直接扣除，并支付给银行，姜某某将办证资料交还马会公司，马会公司将房款余额2200000元退还姜某某。日，马会公司支付给姜某某5万元。日，雨花法院向马会公司发出协助执行通知书，内容为，“提取姜某某应得退房款220万元，汇至本院帐户”。日，马会公司向雨花法院提出执行异议。日雨花法院作出(2010)雨执裁字第5号民事裁定，裁定撤销(2009)雨执字第872号民事裁定，中止对21号房屋产权及相应土地使用权过户给孙苏宁的执行。日，雨花法院出具给马会公司《当事人往来款》一份，摘要为，提取姜玉兰退房款，金额2200000元。日孙苏宁向雨花法院出具收条一份，内容为，今收到雨花法院执行款本票(法院转交江苏XX置业有限公司)金额220万元整。日，马会公司出具给中信银行南京分行转帐支票一张，金额63965.16元。日，玄武法院出具案件往来预收款收据一份给马会公司，摘要为：执行款，金额270万元。中信银行南京分行在收到马会公司代姜某某转交的欠款元，遂于日向玄武法院撤回起诉。日，马会公司向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。日，扬中法院作出(2010)扬执异字第13号执行裁定书，认定：讼争房屋预登记在姜某某名下，在姜某某未履行合同债务的情况下，法院预查封房屋符合法律规定。合同当事人依据合同约定虽有权协商解除合同，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封即具有排他的法律效力，查封法院在先作出的查封裁定书，并不因在后生效的仲裁裁决书中有解除商品房预售合同的内容而失去法律效力。故马会公司以生效仲裁文书裁决解除与姜某某的买卖合同，主张解除对该房屋的预查封无法律依据，其异议理由不能成立，驳回马会公司对执行标的提出的异议。后马会公司向扬中法院提起权属纠纷诉讼，要求确认讼争房屋归其所有，并对此房屋停止执行(含撤销已经采取的预查封等措施)。因相关执行案件经江苏省高级人民法院指定移送本院执行，故马会公司起诉郭XX一案，亦移送本院审理。以上事实，有商品房预售合同、借款合同、仲裁裁决书、收条、执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书、开庭笔录及当事人陈述等证据证实。本案争议焦点：一、商品房登记备案是否等同于预购商品房预告登记;二、扬中法院的预查封是否具有当然否定仲裁解除涉案合同裁决效力;三、仲裁裁决是否存在当事人恶意串通，规避执行损害其他债权人利益的情形。关于争议焦点一、本院认为，依据《》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从本案现有证据看，涉案的房屋未依据物权法的规定办理过预购商品房预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。对于登记备案能否等同于预告登记的问题，本院认为，预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中马会公司与姜某某之间的商品房预售合同未依据物权法规定办理预告登记，故不产生物权效力。马会公司于2008年10月取得初始登记后，虽在日，就将涉案房屋权属登记资料(包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知)交给姜某某，但姜某某一直未办理产权证，故涉案房屋产权未发生物权变动，仍属于马会公司所有。关于争议焦点二，扬中法院虽对涉案房屋进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，本院认为，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封对象。故本案中的预查封不能当然否定仲裁解除合同裁决的效力。关于争议焦点三、本案纠纷系因姜某某无力全额偿还其所欠多笔债务而产生。姜某某负有多笔债务，相应的多个债权人所享有的债权，在法律上具有同等的地位，故姜某某作为债务人向部分债权人清偿，本身并不当然构成恶意串通损害其他债权人利益。本案中，因姜某某未能偿还银行购房贷款，致中信银行起诉马会公司要求其承担，在姜某某无力向中信银行归还贷款的情况下，马会公司与姜某某经仲裁裁决解除合同。合同解除后，马会公司已退还了全部购房款，且退房款除5万元是直接支付给姜某某的，其他退房款都是通过法院支付或执行扣划的;郭XX在本案诉讼中亦未能提供证据证明马会公司与姜某某存在恶意串通损害第三人利益及规避执行的行为，故郭XX主张马会公司与姜某某在仲裁中解除合同无效，依据不足，本院不予支持。综上，因涉案房屋在交易过程中未办理物权法规定的预告登记不产生物权法上的效力，且涉案房屋所有权一直归马会公司所有，未发生过变动，故扬中法院针对姜某某采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，因马会公司与姜某某解除合同具有正当合理的原因，仲裁裁决亦未被依法撤销，且也不存在恶意串通损害第三人的情形，故预查封不能否定仲裁解除合同裁决的效力。在南京仲裁委员会做出解除讼争房屋商品房预售合同的仲裁裁决生效后，预查封失去对象，马会公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。马会公司现要求停止执行及解除对21号房屋查封的请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条之规定，判决如下：一、马会公司享有南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)房屋所有权;二、停止对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)房屋的执行并解除对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)的查封。本案应收案件受理费80元，由郭XX负担。(马会公司同意其预交案件受理费由郭XX向其直接支付，本院不再退还，由郭XX在本判决生效之日起十日内向马会公司支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省高级人民法院开户银行及账号：南京市农业银行路支行，帐号：4000XXXX)。审　判　长　　孙　伟审　判　员　　曹　艳人民陪审员　　李小锁二一四年三月二十六日书　记　员　　张　毅
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