政府办公厅昨天公布了《南京市住房保障“十三五”规划》（简称规划）。“十三五”期间，南京要开工建设1500万平方米保障性住房，城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%，中低收入住房困难家庭实现“应保尽保”；基本完成全市现有1500万平方米棚户区改造。

南京市住房保障“十三五”规划全文

根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《中共委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《江苏省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《中共南京市委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《南京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》编制南京市住房保障第十三个五年（2016—2020年）规划，主要阐明南京住房保障工作原则方向，明确住房保障工作主要目标、重点任务和重大举措，是市场主体参与住房保障工作的行为导向，是“十三五”时期我市住房保障部门履行职责的重要依据，是全市人民的住房愿景。

第一篇指导思想、基本原则和主要目标

“十三五”时期，是南京全面落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话特别是视察江苏重要讲话精神，全面建设“强富美高新南京”的关键时期，是率先高水平全面建成小康社会的决胜阶段，是全面推动“住有所居”向“住有宜居”转变的重要时期。必须认真贯彻国家和省、市关于住房保障工作的各项战略决策和部署，准确把握国内外发展环境和条件的深刻变化，积极适应经济社会发展新常态，全面树立“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，为确保全面建成更高水平小康社会提供坚强支撑。

“十二五”时期是我市住房保障工作发展很不平凡的五年。面对错综复杂的宏观经济社会环境和艰巨繁重的各项改革发展稳定任务，全市上下认真贯彻落实国家和省、市关于住房保障工作的各项决策部署，在住房保障、棚户区改造、老旧小区整治、物业管理和房地产市场等方面取得显著成就，圆满完成“十二五”规划确定的主要目标和任务，为“十三五”乃至更长时期住房保障工作奠定了坚实基础。

住房保障成绩显著。制定出台《关于推进南京市住房保障体系转型实施意见》及四个政策配套文件，明确住房保障新思路，推动廉租住房与公共租赁住房并轨运行，初步建立以共有产权为核心的产权性住房购买制度。全市累计新开工2417万平方米，竣工2177万平方米，建成丁家庄、花岗、岱山、上坊四大保障房片区；共保障155941户，其中：江南六区供应经济适用住房92460套、中低价商品房1961套、产权调换房18335套、保障性限价住房2223套，配租公共租赁住房（廉租住房）15407套，发放租赁14780户；新五区新增各类保障10775户，确保城市低收入无房家庭、低收入住房困难家庭，以及中等偏下收入家庭、部分新就业人员及外来务工人员“应保尽保”。完成审批出售公有住房1.15万套，审批老职工一次性住房补贴6.7万人、补贴金额18.4亿元，及时审核发放老职工提租补贴和新职工住房补贴。开发“南京市保障性住房全生命周期管理系统”，建成“南京市住房保障诚信体系”，有效实现住房保障动态管理，收回保障房21套，补足差价房屋250套、收缴差价9千万元。

危旧房城中村改造成效突出。对主城中心区的危旧房、城中村进行了全面梳理，出台《市政府关于印发南京市主危旧房、城中村改造工作实施意见的通知》。以“迎青奥、惠民生、促发展”为主线，结合“大干100天”和“再干200天”专项行动，围绕青奥场馆、主干道周边项目，通过制定促落实工作方案、建立定期报告制度、及时召开现场会、集中办公、踏勘现场等方式，统筹推进全市城中村危旧房改造工作。完成纬七路沿线、长江二桥沿线、青奥场馆周边等重点片区改造，完成改造1025万平方米，涉及居民约5.46万户、工企单位1118家。

老旧小区整治群众广泛受益。通过拆除违法建筑、维护养护房屋、美化绿化环境、完善基础设施、落实长效管理等五项重点工作，整治老旧小区265个，整治房屋2166幢，建筑面积798.69万平方米，整治电梯419部，累计约17.1亿元，受益居民近14万户。新修和补建道路约118.1万平方米，完善车棚约20.32万平方米，绿化面积约20万平方米，安装智能单元防盗门近5000樘，新装电子监控135套，信报箱8万个。

物业管理稳步发展。全市共有物业服务企业1204家，其中一级资质物业服务企业53家，二级资质物业服务企业121家，三级及暂定资质企业1030家，从业人员近11万人；全市实施物业管理项目4000余个，物业管理面积2.27亿平方米。新增住宅小区物业管理覆盖率100%，全市住宅小区管理总体覆盖率90%。全市维修资金归集约130亿元，维修资金使用约4.17亿元。建立区级物业管理综合协调机制，91个街道（乡镇）成立基层物业管理工作机构，各街道物业共落实老旧小区管理349个、涉及房屋面积1625万平方米。

房地产市场平稳发展。逐步优化房地产市场调控政策体系，健全房地产市场调控工作责任机制，相继出台房地产市场调控政策，有效保障市场平稳发展。“十二五”时期，房地产市场规模不断扩大，二手住房市场成为解决居民住房问题的重要方式，住房租赁市场成为住房供应体系的有效组成部分。房地产业的稳定发展，对经济发展贡献显著。房地产开发投资年均超过1100亿元，年均增幅12.3%；商品房年均新开工1675万平方米，其中住宅1211万平方米；商品房年均竣工1264万平方米，其中住宅950万平方米。年均成交经营性用地446公顷。商品房年均销售面积970万平方米，其中商品住宅7.8万套、850万平方米；二手房年均交易644万平方米，其中二手住房年均成交585万平方米。房地产税收年均增幅26%，占地税总收入的比重在24—40%之间。

“十三五”时期，住房保障发展环境更加错综复杂，面临的机遇与挑战并存。十八届三中全会《决定》提出，“要建立符合国情的住房保障和供应体系”。“十三五”期间，党中央、国务院继续将棚户区改造、住房保障和房地产市场稳定发展确定为调结构、惠民生、促发展的重要举措和各级政府的重要职责。南京按照东部地区重要中心城市、特大城市和现代化国际性人文绿都的战略定位和要求，长期向好的经济基本面为工作顺利开展提供更强的物质基础，多年的成熟经验以及先进城市先行先试的成功做法，都为住房保障提供了有利条件。同时，必须清醒认识到，我市人才强市战略、“321”计划实施吸引的各类人才，都迫切需要住房保障扩面提质；“二孩”政策全面实施，住房户型结构亟待调整；新型城镇化战略实施和户籍制度深化改革，常住的非本市户籍的“新南京人”要求享有同等基本住房保障，也使住房保障面临严峻挑战。棚户区改造进入攻坚阶段，多重矛盾叠加，征收安置难度加大。物业管理行业责任边界不清、综合治理体系有待强化，从业队伍人才匮乏、企业竞争力有待加强，群众诉求多元化、服务理念有待规范，物业纠纷矛盾多、制度设计有待完善，区域发展不平衡、分类指导有待提升。房地产市场调控尚未形成长效机制和顶层设计，住宅价格上涨过快和金融杠杆过高导致市场风险加大，新建居住区市场发展过度依赖预期利好和炒作概念，生活配套仍显滞后；市场秩序尚需进一步规范，行业自律需进一步加强；商品住宅促供应与商办用房去库存压力并存。

面对机遇与挑战，必须增强大局意识、担当意识和创新意识，积极顺应新常态新要求，全面聚焦问题和短板，努力回应人民群众诉求和期盼，坚持调动各方面积极性，坚定信心、迎难而上，集中财力、集中精力、集中人力，着力在住房保障、棚户区改造、老旧小区整治、物业管理和房地产市场等工作上实现新突破、打开新局面，更大力度办好房产民生实事，不断增强人民群众的获得感和幸福感，努力在高水平全面建成小康社会的征程中走在全市前列。

全面落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记视察江苏重要讲话精神和中央城市工作会议精神，认真落实市第十四次党代会精神，准确把握东部地区重要中心城市、长三角特大城市和现代化国际性人文绿都的战略定位，践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，紧紧围绕“一个高水平建成、六个显著”的城市奋斗目标，坚持以人民为中心，以“保障基本、服务发展”为主线，以实现“五个新成效”为重点任务，按照“五个统筹”新要求，加强房地产市场调控，引导树立合理的消费观，建立购租并举的住房制度，不断深化住房制度改革，优化住房保障体系，大力实施棚户区改造、老旧小区整治工程，切实提高物业管理水平，全面改善市民居住环境和居住条件。

住房保障工作必须遵循民生导向、统筹协调、改革创新、依法合规原则。

住房是人民安居乐业的基本需求，满足最广大人民的基本住房需求和部分群众的改善性住房需求是住房保障工作的根本目的。坚持以人民为中心的发展理念，把改善群众的居住条件和居住品质作为住房保障工作的出发点和落脚点，切实顺应群众呼声，解决群众居住需求，使其在共建共享发展中有更多获得感。

强化住房保障工作的整体性、协调性，统筹好基本住房保障与改善居住品质之间关系。坚持从南京实际出发，统筹考虑城市更新重点、产业发展方向和重大工程建设等因素，科学合理确定住房保障目标、方式、范围等制度安排和相关政策设计。坚持住房保障和房地产市场发展并重，构建多层次、广覆盖的住房保障供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。发挥和落实市、区两级作用和责任，既要充分发挥市级政府政策、规划和财政资金引导作用，又要切实落实政府主体责任，还要充分利用市场力量。

改革创新是落实住房保障目标任务的强大动力。按照“服务民生、服务发展”的要求，坚守保障底线、突出民生重点，健全住房保障的政策、制度体系，加快完善住房保障工作机制，破除不符合群众合理需求、不适应经济社会发展现状、不利于住房保障科学持续协调发展的体制机制障碍，为住房保障科学协调发展提供持续动力。

完善住房保障政策法规体系，健全各项制度，确保住房保障工作有法可依。把依法治市、依法行政与住房保障工作紧密结合起来，综合运用法律、行政、经济、舆论等手段，保障群众合法权益，引导合理预期，满足正当需求。

十三五期间，我市住房保障工作的主要目标是取得“五个新成效”：

——住房保障取得新成效。开工建设1500万平方米保障性住房。建成购租并举、进退有序的住房制度。城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%，中低收入住房困难家庭实现“应保尽保”。

——棚户区改造取得新成效。棚户区改造政策覆盖全市重点镇。基本完成全市现有1500万平方米棚户区改造，实现“应改尽改”。

——老旧小区整治取得新成效。完成主城六区2000年以前建成、尚未整治的1600万平方米非商品房老旧小区整治，实现“应整尽整”。

——物业管理取得新成效。基本建立法规体系完善、行业标准明确、监管体制健全、服务质量优良、市场秩序有序、行业管理规范、小区治理深化的现代物业服务体系。

——房地产市场管理取得新成效。房地产业继续承担经济发展的“稳定锚”和“助推器”作用，健全调控制度和机制，完善购租并举的住房制度，全面推行存量房交易网签制度，大力培育和发展住房租赁市场，建成房地产市场大数据管理信息系统。“十三五”时期，全市平均每年商品住宅土地供应量保持在500公顷左右，平均每年商品住宅上市量保持在800万平方米左右。到2020年底，基本形成“制度完善、机制健全、供需平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范”的良性发展格局。

以满足棚户区改造安置需求和城市中低收入住房困难家庭基本住房保障为目标，采取分区建设、属地管理的建设模式，合理选址、科学布局保障性住房，拓宽房源建设（筹集）渠道，鼓励建设主体多元化。通过加快建设配套完善、质量优良、管理规范的保障性住房，全面托底棚户区改造安置任务，确保市重点工程项目安置需求，基本满足住房困难群体的居住需求。

“十三五“期间，新开工建设各类保障性住房1500万平方米，约15万套，其中中低收入家庭保障住房1万套，征收安置房14万套。

第一节“建、购、租”相结合

根据群众需求和房地产市场发展状况，可通过新建、翻改建、委托代建、在经营性用地或普通商品住房中配建等多种方式建设保障性住房；鼓励回购安置住房；从市场上直接购买或长期租赁普通商品住房、二手房用作保障性住房。

第二节分区建设与属地管理相结合

各区（园区）政府加强辖区内保障性住房的建设、筹集、安置工作，并根据保障规模、安置需求和规划要求，加大区属（园区）保障性住房建设力度，确保本辖区内住房保障需求落实到位。加大在普通商品住房用地项目中配建保障性住房力度，对土地面积在5万平方米以上的用地出让时，可在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房（含人才房）。

在符合城市总体规划和土地利用规划前提下，综合考虑居住、就业、生活等因素，选择交通便捷、配套齐全地块，以保证居民生活方便。集中成片征收拆迁地块，征收拆迁主体要就近就便建设征收安置房，以满足安置需求。

第四节同步落实配套服务

严格按《南京市公共设施配套规划标准》配建公共设施，使其与保障性住房同步规划、同步建设、同步交付使用，为居民提供便捷的居住生活服务，形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。

新建公共租赁住房以小户型为主，建筑面积控制在60平方米以内。

新建共有产权保障房的套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上不超过90平方米，套型面积以45平方米、55平方米、65平方米为主。

新建人才安居房的套型以改善型为主，根据人才类别进行配置。建筑面积分别为高层次人才约90平方米、创新型企业家约150平方米、科技顶尖专家约200平方米。

建设用地周边应具备比较完善的公共服务设施。做好年度建设计划编制工作，明确通过新建、改建、收购及长期租赁等方式筹集保障性住房；制定土地供应计划，明确用地规划条件及建设实施计划等。

结合中低收入家庭保障房和棚改安置房的建设特点，合理确定保障房地块的规划控制指标，提升环境品质和公共配套，以满足居民的生活需求。至“十三五”末，全市各类保障性住房建设用地需求总量约9000亩。

新建保障性住房建设用地符合《划拨用地目录》的，以划拨方式供应。

南京市保障房项目中的住宅建筑，按照人防专项规划要求修建防空地下室，不再缴纳防空地下室易地建设费。保障房项目中的配套设施，凡计入经济适用房成本的，免建防空地下室，免收易地建设费；用于项目平衡，对外出售的经营性用房，按标准缴纳易地建设费。按照国家和省有关规定享受税收优惠政策要求，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，并给予相应金融支持。对成片开发的保障性住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，按照相关规定纳入城市建设资金统筹解决。供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。

以“整环境、惠民生、建城市”为主线，按照“政府主导、市场运作、以人为本、全面改造、统筹规划、分步实施”的原则，加大协调力度，提高服务水平，抓好督促落实，力争至2020年底，全市完成1500万平方米棚户区改造目标，实现全市居民居住质量明显改善、城市功能品质明显提升、群众幸福指数明显提高、城市魅力充分彰显的目标。

第一节科学编制棚户区改造计划

对全市棚户区进行全面摸底调查、建立项目库；结合城市更新和重点镇建设需要，在兼顾新区建设和城乡结合部发展的基础上，各区（园区）科学编制2016—2020年棚户区改造计划，确定改造整治范围，明确“拆改整留”改造整治方式和方案，计划项目按照“一项目一档”原则，纳入棚户区改造信息化系统，实行清单管理。加强对规划保留的建筑进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造等工作。重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。

第二节优化项目规划设计方案

按照优化城市功能、提升城市品质、集约利用土地的原则，及时开展改造片区可行性方案研究，优化项目规划设计方案，统筹安排社区配套、绿化等公共设施及水、电、气等市政基础设施，完善道路系统和停车设施，充分利用地下空间，加强土地复合利用，提高土地利用开发效益。

第三节建立棚户区改造绿色通道

梳理并公布棚户区改造审批事项清单，建立棚户区改造项目行政审批绿色通道，简化程序，提高效率，依法依规限期完成棚户区改造项目审批。棚户区改造责任主体明确实施单位，逐个项目编制实施方案，按行政审批绿色通道办理改造手续。当年改造的项目，原则上应在上半年完成前期手续办理。

第四节依法实施房屋征收补偿

列入征收拆迁的棚户区改造项目，应充分征求改造范围内居民意见，认真组织实施单位拟定和落实好征收补偿方案，做到“政策公开、过程公开、结果公开”。征收中要坚持依法行政，阳光操作，依法维护好群众合法权益。

根据棚户区改造计划，合理确定货币化安置和实物安置比例，鼓励实行货币化安置。合理确定安置房选址，有条件的区可就近选址安置，统一标准、统一规范建设安置房和公建配套。市、区两级政府明确安置房建设主体，相关区应尽早启动对安置房建设地块征收搬迁，尽早开工建设。

第六节完善棚户区改造配套管理

做好困难家庭安置补偿工作。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，符合住房保障条件的，及时纳入住房保障，优先提供公共租赁住房、共有产权房等保障房源供其选择，以解决其基本居住需要。

加强安置房小区社会管理。属地政府或其派出机构加强对棚户区改造安置房小区社会管理服务工作，创新基层社会管理模式，充实社区工作队伍，做好管理服务工作。培育发展社区组织和志愿服务组织，发展专业服务队伍。

第一节加强土地出让金支持力度

主城六区范围内的棚户区改造项目中可出让地块出让后出让金市级刚性计提的17%作为市级投入补助用于所在区（园区）棚户区改造。江宁区和江北地区棚户区改造项目地块出让收入中，市按财政体制集中的8%用于补助所在区（园区）棚户区改造。

市级范围内（包括相关功能板块）的土地出让收益，由市政府统筹安排，可结合实际情况，用于支持棚户区改造，包括考核奖励以及对平衡确有困难的项目给予适当补助。

第二节提高小地块改造补助力度

对占地面积5000平方米以下、规划用途为公共配套、市政配套用地及的棚户区改造项目进行补助。占地面积5000平方米以下项目，按时完成该项目的房屋征收拆迁、安置及规划确定的建设任务并经验收合格后，对征收拆迁费用给予每平方米房屋面积5000元补助；对房屋拆除后建设市政基础设施或绿地的，经审核后按现行城建管理体制给予市级补助。

第三节加大货币化安置力度

各区政府在国有土地上实施房屋征收时，对选择货币补偿的居民，如放弃申购征收安置房、政府保障性住房（共有产权房、公共租赁房等）且在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额一定比例的奖励，并在征收补偿方案中注明；征收企事业单位一般以货币补偿为主。

第四节支持独立工矿棚户区改造

允许住房困难户较多且列入棚户区改造计划的国有独立工矿企业，在符合城乡规划的前提下，经市政府批准，利用企业自有土地以集资合作建房方式进行棚户区改造，享受经济适用住房有关优惠政策。

以“保民生、守底线”为基础，以提升群众居住满意度为目标，以解决老旧小区突出问题为突破口，通过拆除违章搭建、完善基础设施、维护养护房屋、美化绿化环境、结合配套工程、落实长效管理，分类推进、统筹实施、全面完成老旧小区整治工作。

从2016年起，按照“三年基本完成，五年全面完成”的工作要求，对主城六区2000年以前建成的，尚未整治的936个小区、6731幢房屋、建筑面积为1685万平方米的非商品房老旧小区实施分类环境整治。

第一节规划引领、分类整治

加强老旧小区整治方案与城市供水、排水、燃气等专项规划以及区域城市设计的有效衔接，充分发挥科学规划对小区整治的引领作用。按照“优化布局、完善功能、提升形象、便民利民”的整治思路，坚持从实际出发，充分遵循各个小区的区域特点和设施现状，分类施策，有针对性地开展点、线、面和空间整治，确保整治成效。

第二节以人为本、健全功能

坚持问计于民、问需于民，充分考虑到老旧小区居民的居住诉求，解决居民最关心、最直接、最突出的问题，引导社会各方主动参与整治工作，自觉接受群众监督，实现老旧小区整治共建共享。突出发挥居住基本功能，重点实施排水、道路、停车、车棚、围墙等整治建设，结合小区和周边具体情况，统筹实施绿化、文体休闲等配套设施，努力提升整治效果。

第三节坚持标准、统筹实施

严格执行整治和考核验收标准，实施项目组团化管理，推行典型示范引导，全力打造小区整治管理新标杆。加强老旧小区整治规范化、精细化建设，将二次供水改造、燃气改造、排水系统疏浚和改造、排水达标区建设及电力通讯线路改造、居家养老、海绵城市、建筑节能等工程与老旧小区整治工作有机结合。具备条件的小区，开展公共自行车进小区试点。推动老旧小区增设电梯工作，做到项目统筹、管理统筹、实施统筹，杜绝重复施工和建设浪费，将整治工作对居民的影响降到最低。整治现场设立群众意见箱、接待站，并聘请群众监督员参与整治全过程，倾听群众诉求，化解各类矛盾，让老旧小区整治这项民生工程真正体现民意。

第四节建管并重、注重长效

充分发挥街道和社区主体作用，指导和协助整治小区成立管（业）委会，强化业主自治意识，增强居民对小区的归属感，扩大老旧小区整治的社会效益。根据小区实际情况和特点，建立不同形式的管理机制，对具有一定规模、配套设施齐全、群众对物业管理接受度较高的小区，引入物业物业服务企业，实施市场化、专业化管理；对小区规模较小、配套设施较弱的小区，由社区托底或采用业主自治方式管理。

政府办公厅昨天公布了《南京市住房保障“十三五”规划》（简称规划）。“十三五”期间，南京要开工建设1500万平方米保障性住房，城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%，中低收入住房困难家庭实现“应保尽保”；基本完成全市现有1500万平方米棚户区改造。

南京市住房保障“十三五”规划全文

根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《中共委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《江苏省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《中共南京市委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《南京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》编制南京市住房保障第十三个五年（2016—2020年）规划，主要阐明南京住房保障工作原则方向，明确住房保障工作主要目标、重点任务和重大举措，是市场主体参与住房保障工作的行为导向，是“十三五”时期我市住房保障部门履行职责的重要依据，是全市人民的住房愿景。

第一篇指导思想、基本原则和主要目标

“十三五”时期，是南京全面落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话特别是视察江苏重要讲话精神，全面建设“强富美高新南京”的关键时期，是率先高水平全面建成小康社会的决胜阶段，是全面推动“住有所居”向“住有宜居”转变的重要时期。必须认真贯彻国家和省、市关于住房保障工作的各项战略决策和部署，准确把握国内外发展环境和条件的深刻变化，积极适应经济社会发展新常态，全面树立“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，为确保全面建成更高水平小康社会提供坚强支撑。

“十二五”时期是我市住房保障工作发展很不平凡的五年。面对错综复杂的宏观经济社会环境和艰巨繁重的各项改革发展稳定任务，全市上下认真贯彻落实国家和省、市关于住房保障工作的各项决策部署，在住房保障、棚户区改造、老旧小区整治、物业管理和房地产市场等方面取得显著成就，圆满完成“十二五”规划确定的主要目标和任务，为“十三五”乃至更长时期住房保障工作奠定了坚实基础。

住房保障成绩显著。制定出台《关于推进南京市住房保障体系转型实施意见》及四个政策配套文件，明确住房保障新思路，推动廉租住房与公共租赁住房并轨运行，初步建立以共有产权为核心的产权性住房购买制度。全市累计新开工2417万平方米，竣工2177万平方米，建成丁家庄、花岗、岱山、上坊四大保障房片区；共保障155941户，其中：江南六区供应经济适用住房92460套、中低价商品房1961套、产权调换房18335套、保障性限价住房2223套，配租公共租赁住房（廉租住房）15407套，发放租赁14780户；新五区新增各类保障10775户，确保城市低收入无房家庭、低收入住房困难家庭，以及中等偏下收入家庭、部分新就业人员及外来务工人员“应保尽保”。完成审批出售公有住房1.15万套，审批老职工一次性住房补贴6.7万人、补贴金额18.4亿元，及时审核发放老职工提租补贴和新职工住房补贴。开发“南京市保障性住房全生命周期管理系统”，建成“南京市住房保障诚信体系”，有效实现住房保障动态管理，收回保障房21套，补足差价房屋250套、收缴差价9千万元。

危旧房城中村改造成效突出。对主城中心区的危旧房、城中村进行了全面梳理，出台《市政府关于印发南京市主危旧房、城中村改造工作实施意见的通知》。以“迎青奥、惠民生、促发展”为主线，结合“大干100天”和“再干200天”专项行动，围绕青奥场馆、主干道周边项目，通过制定促落实工作方案、建立定期报告制度、及时召开现场会、集中办公、踏勘现场等方式，统筹推进全市城中村危旧房改造工作。完成纬七路沿线、长江二桥沿线、青奥场馆周边等重点片区改造，完成改造1025万平方米，涉及居民约5.46万户、工企单位1118家。

老旧小区整治群众广泛受益。通过拆除违法建筑、维护养护房屋、美化绿化环境、完善基础设施、落实长效管理等五项重点工作，整治老旧小区265个，整治房屋2166幢，建筑面积798.69万平方米，整治电梯419部，累计约17.1亿元，受益居民近14万户。新修和补建道路约118.1万平方米，完善车棚约20.32万平方米，绿化面积约20万平方米，安装智能单元防盗门近5000樘，新装电子监控135套，信报箱8万个。

物业管理稳步发展。全市共有物业服务企业1204家，其中一级资质物业服务企业53家，二级资质物业服务企业121家，三级及暂定资质企业1030家，从业人员近11万人；全市实施物业管理项目4000余个，物业管理面积2.27亿平方米。新增住宅小区物业管理覆盖率100%，全市住宅小区管理总体覆盖率90%。全市维修资金归集约130亿元，维修资金使用约4.17亿元。建立区级物业管理综合协调机制，91个街道（乡镇）成立基层物业管理工作机构，各街道物业共落实老旧小区管理349个、涉及房屋面积1625万平方米。

房地产市场平稳发展。逐步优化房地产市场调控政策体系，健全房地产市场调控工作责任机制，相继出台房地产市场调控政策，有效保障市场平稳发展。“十二五”时期，房地产市场规模不断扩大，二手住房市场成为解决居民住房问题的重要方式，住房租赁市场成为住房供应体系的有效组成部分。房地产业的稳定发展，对经济发展贡献显著。房地产开发投资年均超过1100亿元，年均增幅12.3%；商品房年均新开工1675万平方米，其中住宅1211万平方米；商品房年均竣工1264万平方米，其中住宅950万平方米。年均成交经营性用地446公顷。商品房年均销售面积970万平方米，其中商品住宅7.8万套、850万平方米；二手房年均交易644万平方米，其中二手住房年均成交585万平方米。房地产税收年均增幅26%，占地税总收入的比重在24—40%之间。

“十三五”时期，住房保障发展环境更加错综复杂，面临的机遇与挑战并存。十八届三中全会《决定》提出，“要建立符合国情的住房保障和供应体系”。“十三五”期间，党中央、国务院继续将棚户区改造、住房保障和房地产市场稳定发展确定为调结构、惠民生、促发展的重要举措和各级政府的重要职责。南京按照东部地区重要中心城市、特大城市和现代化国际性人文绿都的战略定位和要求，长期向好的经济基本面为工作顺利开展提供更强的物质基础，多年的成熟经验以及先进城市先行先试的成功做法，都为住房保障提供了有利条件。同时，必须清醒认识到，我市人才强市战略、“321”计划实施吸引的各类人才，都迫切需要住房保障扩面提质；“二孩”政策全面实施，住房户型结构亟待调整；新型城镇化战略实施和户籍制度深化改革，常住的非本市户籍的“新南京人”要求享有同等基本住房保障，也使住房保障面临严峻挑战。棚户区改造进入攻坚阶段，多重矛盾叠加，征收安置难度加大。物业管理行业责任边界不清、综合治理体系有待强化，从业队伍人才匮乏、企业竞争力有待加强，群众诉求多元化、服务理念有待规范，物业纠纷矛盾多、制度设计有待完善，区域发展不平衡、分类指导有待提升。房地产市场调控尚未形成长效机制和顶层设计，住宅价格上涨过快和金融杠杆过高导致市场风险加大，新建居住区市场发展过度依赖预期利好和炒作概念，生活配套仍显滞后；市场秩序尚需进一步规范，行业自律需进一步加强；商品住宅促供应与商办用房去库存压力并存。

面对机遇与挑战，必须增强大局意识、担当意识和创新意识，积极顺应新常态新要求，全面聚焦问题和短板，努力回应人民群众诉求和期盼，坚持调动各方面积极性，坚定信心、迎难而上，集中财力、集中精力、集中人力，着力在住房保障、棚户区改造、老旧小区整治、物业管理和房地产市场等工作上实现新突破、打开新局面，更大力度办好房产民生实事，不断增强人民群众的获得感和幸福感，努力在高水平全面建成小康社会的征程中走在全市前列。

全面落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记视察江苏重要讲话精神和中央城市工作会议精神，认真落实市第十四次党代会精神，准确把握东部地区重要中心城市、长三角特大城市和现代化国际性人文绿都的战略定位，践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，紧紧围绕“一个高水平建成、六个显著”的城市奋斗目标，坚持以人民为中心，以“保障基本、服务发展”为主线，以实现“五个新成效”为重点任务，按照“五个统筹”新要求，加强房地产市场调控，引导树立合理的消费观，建立购租并举的住房制度，不断深化住房制度改革，优化住房保障体系，大力实施棚户区改造、老旧小区整治工程，切实提高物业管理水平，全面改善市民居住环境和居住条件。

住房保障工作必须遵循民生导向、统筹协调、改革创新、依法合规原则。

住房是人民安居乐业的基本需求，满足最广大人民的基本住房需求和部分群众的改善性住房需求是住房保障工作的根本目的。坚持以人民为中心的发展理念，把改善群众的居住条件和居住品质作为住房保障工作的出发点和落脚点，切实顺应群众呼声，解决群众居住需求，使其在共建共享发展中有更多获得感。

强化住房保障工作的整体性、协调性，统筹好基本住房保障与改善居住品质之间关系。坚持从南京实际出发，统筹考虑城市更新重点、产业发展方向和重大工程建设等因素，科学合理确定住房保障目标、方式、范围等制度安排和相关政策设计。坚持住房保障和房地产市场发展并重，构建多层次、广覆盖的住房保障供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。发挥和落实市、区两级作用和责任，既要充分发挥市级政府政策、规划和财政资金引导作用，又要切实落实政府主体责任，还要充分利用市场力量。

改革创新是落实住房保障目标任务的强大动力。按照“服务民生、服务发展”的要求，坚守保障底线、突出民生重点，健全住房保障的政策、制度体系，加快完善住房保障工作机制，破除不符合群众合理需求、不适应经济社会发展现状、不利于住房保障科学持续协调发展的体制机制障碍，为住房保障科学协调发展提供持续动力。

完善住房保障政策法规体系，健全各项制度，确保住房保障工作有法可依。把依法治市、依法行政与住房保障工作紧密结合起来，综合运用法律、行政、经济、舆论等手段，保障群众合法权益，引导合理预期，满足正当需求。

十三五期间，我市住房保障工作的主要目标是取得“五个新成效”：

——住房保障取得新成效。开工建设1500万平方米保障性住房。建成购租并举、进退有序的住房制度。城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%，中低收入住房困难家庭实现“应保尽保”。

——棚户区改造取得新成效。棚户区改造政策覆盖全市重点镇。基本完成全市现有1500万平方米棚户区改造，实现“应改尽改”。

——老旧小区整治取得新成效。完成主城六区2000年以前建成、尚未整治的1600万平方米非商品房老旧小区整治，实现“应整尽整”。

——物业管理取得新成效。基本建立法规体系完善、行业标准明确、监管体制健全、服务质量优良、市场秩序有序、行业管理规范、小区治理深化的现代物业服务体系。

——房地产市场管理取得新成效。房地产业继续承担经济发展的“稳定锚”和“助推器”作用，健全调控制度和机制，完善购租并举的住房制度，全面推行存量房交易网签制度，大力培育和发展住房租赁市场，建成房地产市场大数据管理信息系统。“十三五”时期，全市平均每年商品住宅土地供应量保持在500公顷左右，平均每年商品住宅上市量保持在800万平方米左右。到2020年底，基本形成“制度完善、机制健全、供需平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范”的良性发展格局。

以满足棚户区改造安置需求和城市中低收入住房困难家庭基本住房保障为目标，采取分区建设、属地管理的建设模式，合理选址、科学布局保障性住房，拓宽房源建设（筹集）渠道，鼓励建设主体多元化。通过加快建设配套完善、质量优良、管理规范的保障性住房，全面托底棚户区改造安置任务，确保市重点工程项目安置需求，基本满足住房困难群体的居住需求。

“十三五“期间，新开工建设各类保障性住房1500万平方米，约15万套，其中中低收入家庭保障住房1万套，征收安置房14万套。

第一节“建、购、租”相结合

根据群众需求和房地产市场发展状况，可通过新建、翻改建、委托代建、在经营性用地或普通商品住房中配建等多种方式建设保障性住房；鼓励回购安置住房；从市场上直接购买或长期租赁普通商品住房、二手房用作保障性住房。

第二节分区建设与属地管理相结合

各区（园区）政府加强辖区内保障性住房的建设、筹集、安置工作，并根据保障规模、安置需求和规划要求，加大区属（园区）保障性住房建设力度，确保本辖区内住房保障需求落实到位。加大在普通商品住房用地项目中配建保障性住房力度，对土地面积在5万平方米以上的用地出让时，可在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房（含人才房）。

在符合城市总体规划和土地利用规划前提下，综合考虑居住、就业、生活等因素，选择交通便捷、配套齐全地块，以保证居民生活方便。集中成片征收拆迁地块，征收拆迁主体要就近就便建设征收安置房，以满足安置需求。

第四节同步落实配套服务

严格按《南京市公共设施配套规划标准》配建公共设施，使其与保障性住房同步规划、同步建设、同步交付使用，为居民提供便捷的居住生活服务，形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。

新建公共租赁住房以小户型为主，建筑面积控制在60平方米以内。

新建共有产权保障房的套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上不超过90平方米，套型面积以45平方米、55平方米、65平方米为主。

新建人才安居房的套型以改善型为主，根据人才类别进行配置。建筑面积分别为高层次人才约90平方米、创新型企业家约150平方米、科技顶尖专家约200平方米。

建设用地周边应具备比较完善的公共服务设施。做好年度建设计划编制工作，明确通过新建、改建、收购及长期租赁等方式筹集保障性住房；制定土地供应计划，明确用地规划条件及建设实施计划等。

结合中低收入家庭保障房和棚改安置房的建设特点，合理确定保障房地块的规划控制指标，提升环境品质和公共配套，以满足居民的生活需求。至“十三五”末，全市各类保障性住房建设用地需求总量约9000亩。

新建保障性住房建设用地符合《划拨用地目录》的，以划拨方式供应。

南京市保障房项目中的住宅建筑，按照人防专项规划要求修建防空地下室，不再缴纳防空地下室易地建设费。保障房项目中的配套设施，凡计入经济适用房成本的，免建防空地下室，免收易地建设费；用于项目平衡，对外出售的经营性用房，按标准缴纳易地建设费。按照国家和省有关规定享受税收优惠政策要求，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，并给予相应金融支持。对成片开发的保障性住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，按照相关规定纳入城市建设资金统筹解决。供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。

以“整环境、惠民生、建城市”为主线，按照“政府主导、市场运作、以人为本、全面改造、统筹规划、分步实施”的原则，加大协调力度，提高服务水平，抓好督促落实，力争至2020年底，全市完成1500万平方米棚户区改造目标，实现全市居民居住质量明显改善、城市功能品质明显提升、群众幸福指数明显提高、城市魅力充分彰显的目标。

第一节科学编制棚户区改造计划

对全市棚户区进行全面摸底调查、建立项目库；结合城市更新和重点镇建设需要，在兼顾新区建设和城乡结合部发展的基础上，各区（园区）科学编制2016—2020年棚户区改造计划，确定改造整治范围，明确“拆改整留”改造整治方式和方案，计划项目按照“一项目一档”原则，纳入棚户区改造信息化系统，实行清单管理。加强对规划保留的建筑进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造等工作。重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。

第二节优化项目规划设计方案

按照优化城市功能、提升城市品质、集约利用土地的原则，及时开展改造片区可行性方案研究，优化项目规划设计方案，统筹安排社区配套、绿化等公共设施及水、电、气等市政基础设施，完善道路系统和停车设施，充分利用地下空间，加强土地复合利用，提高土地利用开发效益。

第三节建立棚户区改造绿色通道

梳理并公布棚户区改造审批事项清单，建立棚户区改造项目行政审批绿色通道，简化程序，提高效率，依法依规限期完成棚户区改造项目审批。棚户区改造责任主体明确实施单位，逐个项目编制实施方案，按行政审批绿色通道办理改造手续。当年改造的项目，原则上应在上半年完成前期手续办理。

第四节依法实施房屋征收补偿

列入征收拆迁的棚户区改造项目，应充分征求改造范围内居民意见，认真组织实施单位拟定和落实好征收补偿方案，做到“政策公开、过程公开、结果公开”。征收中要坚持依法行政，阳光操作，依法维护好群众合法权益。

根据棚户区改造计划，合理确定货币化安置和实物安置比例，鼓励实行货币化安置。合理确定安置房选址，有条件的区可就近选址安置，统一标准、统一规范建设安置房和公建配套。市、区两级政府明确安置房建设主体，相关区应尽早启动对安置房建设地块征收搬迁，尽早开工建设。

第六节完善棚户区改造配套管理

做好困难家庭安置补偿工作。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，符合住房保障条件的，及时纳入住房保障，优先提供公共租赁住房、共有产权房等保障房源供其选择，以解决其基本居住需要。

加强安置房小区社会管理。属地政府或其派出机构加强对棚户区改造安置房小区社会管理服务工作，创新基层社会管理模式，充实社区工作队伍，做好管理服务工作。培育发展社区组织和志愿服务组织，发展专业服务队伍。

第一节加强土地出让金支持力度

主城六区范围内的棚户区改造项目中可出让地块出让后出让金市级刚性计提的17%作为市级投入补助用于所在区（园区）棚户区改造。江宁区和江北地区棚户区改造项目地块出让收入中，市按财政体制集中的8%用于补助所在区（园区）棚户区改造。

市级范围内（包括相关功能板块）的土地出让收益，由市政府统筹安排，可结合实际情况，用于支持棚户区改造，包括考核奖励以及对平衡确有困难的项目给予适当补助。

第二节提高小地块改造补助力度

对占地面积5000平方米以下、规划用途为公共配套、市政配套用地及的棚户区改造项目进行补助。占地面积5000平方米以下项目，按时完成该项目的房屋征收拆迁、安置及规划确定的建设任务并经验收合格后，对征收拆迁费用给予每平方米房屋面积5000元补助；对房屋拆除后建设市政基础设施或绿地的，经审核后按现行城建管理体制给予市级补助。

第三节加大货币化安置力度

各区政府在国有土地上实施房屋征收时，对选择货币补偿的居民，如放弃申购征收安置房、政府保障性住房（共有产权房、公共租赁房等）且在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额一定比例的奖励，并在征收补偿方案中注明；征收企事业单位一般以货币补偿为主。

第四节支持独立工矿棚户区改造

允许住房困难户较多且列入棚户区改造计划的国有独立工矿企业，在符合城乡规划的前提下，经市政府批准，利用企业自有土地以集资合作建房方式进行棚户区改造，享受经济适用住房有关优惠政策。

以“保民生、守底线”为基础，以提升群众居住满意度为目标，以解决老旧小区突出问题为突破口，通过拆除违章搭建、完善基础设施、维护养护房屋、美化绿化环境、结合配套工程、落实长效管理，分类推进、统筹实施、全面完成老旧小区整治工作。

从2016年起，按照“三年基本完成，五年全面完成”的工作要求，对主城六区2000年以前建成的，尚未整治的936个小区、6731幢房屋、建筑面积为1685万平方米的非商品房老旧小区实施分类环境整治。

第一节规划引领、分类整治

加强老旧小区整治方案与城市供水、排水、燃气等专项规划以及区域城市设计的有效衔接，充分发挥科学规划对小区整治的引领作用。按照“优化布局、完善功能、提升形象、便民利民”的整治思路，坚持从实际出发，充分遵循各个小区的区域特点和设施现状，分类施策，有针对性地开展点、线、面和空间整治，确保整治成效。

第二节以人为本、健全功能

坚持问计于民、问需于民，充分考虑到老旧小区居民的居住诉求，解决居民最关心、最直接、最突出的问题，引导社会各方主动参与整治工作，自觉接受群众监督，实现老旧小区整治共建共享。突出发挥居住基本功能，重点实施排水、道路、停车、车棚、围墙等整治建设，结合小区和周边具体情况，统筹实施绿化、文体休闲等配套设施，努力提升整治效果。

第三节坚持标准、统筹实施

严格执行整治和考核验收标准，实施项目组团化管理，推行典型示范引导，全力打造小区整治管理新标杆。加强老旧小区整治规范化、精细化建设，将二次供水改造、燃气改造、排水系统疏浚和改造、排水达标区建设及电力通讯线路改造、居家养老、海绵城市、建筑节能等工程与老旧小区整治工作有机结合。具备条件的小区，开展公共自行车进小区试点。推动老旧小区增设电梯工作，做到项目统筹、管理统筹、实施统筹，杜绝重复施工和建设浪费，将整治工作对居民的影响降到最低。整治现场设立群众意见箱、接待站，并聘请群众监督员参与整治全过程，倾听群众诉求，化解各类矛盾，让老旧小区整治这项民生工程真正体现民意。

第四节建管并重、注重长效

充分发挥街道和社区主体作用，指导和协助整治小区成立管（业）委会，强化业主自治意识，增强居民对小区的归属感，扩大老旧小区整治的社会效益。根据小区实际情况和特点，建立不同形式的管理机制，对具有一定规模、配套设施齐全、群众对物业管理接受度较高的小区，引入物业物业服务企业，实施市场化、专业化管理；对小区规模较小、配套设施较弱的小区，由社区托底或采用业主自治方式管理。

主办单位：南京市人民政府办公厅 承办单位：南京市信息中心  

（建议使用分辨率 IE8.0版本浏览器）