新旧物业交接的几个问题；新旧物业交接时矛盾重重，交接过程复杂，时间长，造；更难，而新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院；新旧物业公司交接难主要体现在三点：；1、相关设施移交难；根据《物业管理条例》（以下简称《条例》），物业管；物业公司、新的物业公司、业委会进行协商，增加了新；2、物业资料移交难；根据《条例》，建设单位应当向物业公司移交以下资料；业委会；虽
新旧物业交接的几个问题
新旧物业交接时矛盾重重，交接过程复杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或者小区垃圾满地，甚至会发生暴力流血事件。《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区
更难，而新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。
新旧物业公司交接难主要体现在三点：
1、相关设施移交难
根据《物业管理条例》（以下简称《条例》），物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的
物业公司、新的物业公司、业委会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。
2、物业资料移交难
根据《条例》，建设单位应当向物业公司移交以下资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用等技术资料；（4）物业管理所必须的其他资料。要求物业企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给
虽然《条例》对交接内容有规定，但是比较笼统，不能充分地将日后新物业公司顺利开展公作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于大部分前期物业公司都是由开发商选聘或者自己组建的物业公司，开发商不按规定向物业公
司移交相关资料，旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料。
3、相关费用处理难
（1）物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。
（2）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业公司义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业公司承担，这样在交接时，对于差额部分如何来妥善解决，原有物业公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接
时就容易产生纠纷。
（3）物业费欠缴。现在，物业费收缴率普遍不高，好一点的到90%，而很多维持在70%，一些老小区还不到40%。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍。旧物业
公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。
（4）其他费用，如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接的顺
新旧物业交接难的法律原因
1、法律规定不完善。从《条例》规定看，有关业主换物业公司的规定在《条例》中比较少，即第29条关于移交事项的规定;第39条关于物业合同终止应当移交的规定;第
59条不移交有关事项的法律责任的规定。
现有法律规定有以下几点尚需改进：(1)物业移交的时间不明确。 《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 ”没有交接时间的强制规定，老物业公司可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。 (2)移交的内容、方式不明确。 《条例》第39条规定了物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和《条例》第29条规定的资料交还给业主委员会，但物业的交接并非如此简单，后续的物业怎样接管老物业已经使用过的设施、设备，维修资金如何交接，哪些属于物业管理所必需的资料，移交的内容该不该明确，不同的移交内容、移交的方式是否相同??这一系列问题《条例》都没有解决。 (3)不移交、不完全移交的责任规定可操作性差。对不依法移交的，《条例》第59条只规定了不移交有关资料的，要限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处于1万元以上10万元以下罚款。实际上这一规定可操作性较差，一是“有关资料”操作中难以把握;二是“限制”、“逾期”均属不确定概念，违背了一般立法的精确性。三是从立法的本意看，应当对不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等所有与物业服务有关的实物和资料都应当受到惩罚，但本条仅仅规定了不移交有关资料的才受到惩罚。 (4)移交后遗留问题的解决。物业可移交管理，但遗留问题如何解决，《条例》没有给出任何规定，对拖欠老物业的物业费谁来保障，老物业的先期投入怎么办，老物业管理不当造成的物业设施、设备损坏怎么办，维修资金有“黑洞”怎么办等等这些问题，没有相应规定。
2、政府对物业公司交接监管不力。
目前，政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的。做好物业公司交接的监管，政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老物业的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目前的情况看，政府在物业公司交接中的作用尚不明显。我国法律关于物业交接的规
定本身就少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。
从深层次原因分析，造成物业交接难是由于我国目前物业管理制度构建上的缺陷――未形成以业主为中心的物业服务制度，从而造成物业公司定位的模糊，加之政府执法
不严、物业公司法律意识淡薄等。
针对物业新老公司交接，北京市建委相关负责人对新老物业承接验收的程序、交接
内容等热点问题作出了相应的解释。
问：谁能决定选聘物业？
答：不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施，业主
大会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应当在组织承接验收活动前10个工作日，将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会
和街道办事处。
问：选聘新物业公司后，旧物业合同还有效吗？
答：无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。也就是说应先解除与原物业公司的物业管理服务合同后，方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期合同有1年也有两年、3年的，新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可；不定期物业合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内
问：新老物业公司承接验收如何操作？
答：开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域
的正常秩序。
问：查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况，该如何处理？
答：物业项目经查验不合格的，开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的，新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、
查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。
问：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？
答：原物业公司应在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理区域。开发商、业主或原物业公司不移交有关资料的，由区县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对开发商、原物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公
司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。
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交接文件：大厦保安部资料汇总类型序号名& & 称有无是否缺项备注一、办公、生活设备、物资1电脑　　　　　2打印机　　　　　3照相机　　　　　4录音设备　　　　　5文件柜、更衣柜　　　　　6保险柜　　　　　7钥匙柜　　　　　8电话机：包括中控室　　　　　9办公家具（含桌、椅）　　　　　10外挂锁及钥匙　　　　　11应急灯（含手电筒）　　　　　12测量设备　　　　　13取暖设备　　　　　14钟表、考勤设备　　　　　15床具　　　　　16电视机　　　　　二、保安通讯器材17对讲机　　　　　18对讲机电池　　　　　19对讲机充电器　　　　　20巡更棒、充电器及人名点、相关配件　　　　　21其它通讯设备　　　　　三、消防、设备器材22火灾自动报警系统,包括回路构成设备及辅助设备(CRT、打印机、备用电源)　　　　　23灭火器（包括推车式）　　　　　24灭火器箱　　　　　25加烟试验器　　　　　26室、内外消火栓及扳手、水泵结合器　　　　　27喷淋头更换扳手　　　　　28消防钩　　　　　29消防斧　　　　　30消防锹　　　　　31消防服　　　　　32消防防毒面具　　　　　33消防架　　　　　34消防手套\消防绳\警界带　　　　　35防汛物资　　　　　　36消防插孔电话\吸盘\卷帘门钥匙　　　　　37防火、防爆毯　　　　　38消防安全标志　　　　　39消防系统相关配件，包括探测器、模块等　　　　四、技防设施40监视器、十六画面分割器、录像机、录像带　　　　　41摄像机　　　　　42矩阵操作盘　　　　　43门禁识别卡、门禁系统管理软件及管理系统　　　　　44楼宇对讲机系统，含电梯对讲系统　　　　　45背景音乐系统，包括CD、卡座、功放和相关配件等　　　　　五、车场设施46停车管理系统,包括主机、读卡器、传感系统、道闸系统、打印机　　　　　47隔离墩　　　　　48反光锥　　　　　49车轮锁　　　　　50识别卡　　　　　51收费监督牌、停车管理牌等各种标志、标牌　　　　　52链杆　　　　　53车位锁　　　　　六、项目执照54内保关系接收证明　　　　　七、内保档案55楼宇概况资料　　　　　56重点部位档案　　　　　57业主资料和联系方法　　　　　58许可进出权限核准书（出入口管理）　　　　　59暂时保管的证件　　　　　60事故、案件处理报告及待处理事件　　　　　八、对外联系资料61内保关系及管片负责人联络资料　　　　　62消防主管机关及管片负责人联络资料　　　　　63辖区派出所及管片负责人联络资料　　　　　64辖区街道组织联络资料　　　　　65公安消防主管机关历次检查记录　　　　　九、消防资料66火灾自动报警系统使用手册、操作口令　　　　　67消防设施分布统计表，包括防火、灭火和防排烟系统　　　　　　68消防设备、器材检测记录，包括火灾自动报警系统、探测器、灭火器等　　　　　69设备生产和维保供方名录　　　　　70灭火器材分布表或图　　　　　71消防报警系统逻辑公式、报警平面图（常用）　　　　　72消防档案　　　　　73消防设备故障、屏蔽清单　　　　　74二次装修消防设备变更审批书　　　　　75二次装修防火材料检验报告　　　　　十、技防设施资料76监控设备使用、技术手册、三级操作口令　　　　　77录像机使用、技术手册　　　　　78监控显示器使用说明　　　　　79录像查阅记录　　　　　80门禁识别卡及启门口令　　　　　81巡更系统生产和维保供方名录、巡更系统驱动、操作手册和使用说明书　　　　82巡更系统点位图　　　　　83巡更系统软件及购买合同、维保和生产供方名录　　　　　84门禁系统使用说明书，维保和生产供方名录　　　　　85门禁识别卡发放记录及权限设定规定　　　　　86监控画面对照表　　　　　87摄像机地址对照表　　　　　88背景音乐系统使用说明书、功放分配对照表　　　　　十一、车场资料票据89剩余发票及本月收费清单　　　　　90固定车位登记表　　　　　91停车管理系统使用技术手册、管理系统软件及口令　　　　　92车辆进出记录(电子版)　　　　　93车主信息表(电子版)　　　　　94识别卡、停车证发放记录　　　　　95生产及维保厂家名录，包括软件系统　　　　　十二、其他资料96办公设备使用说明书　　　　　　97大厦紧急和意外事件处理记录　　　　　十三、运行、管理记录98大厦人员和物资出入记录　　　　　99大厦加班管理记录　　　　　100大厦保安和防火巡视记录　　　　　101大厦火灾、安全防范隐患整改记录　　　　　102报警、监控、消防系统维护、维修、运行、改造记录　　　　　103钥匙使用、配换记录　　　　　104出入证办理记录　　　　　105保安部拣拾物品登记表　　　　　十四、钥匙106中控室门、机柜钥匙　　　　　107出入口、通道、天台　　　　　108业主、用户封存钥匙　　　　　109任何增设的公共区域锁具，包括挂锁、门插（门停用标识）　　　　　十五、其他110业主临时寄存的物品，包括文件　　　　　111保安部拣拾物品　　　　　
交接文件：大厦保洁部资料汇总类型序号名称有、无是否& & 齐备备注一、日常保洁工作1卫生间　　　　每日保洁频次及记录和使用药剂名称。2公共区域　　　　公区整体石材有无结晶、打蜡记录及上一次实施时间记录。3大厦区域保洁　　　　保洁区域可以清洁及不可进入区域明细记录。4每日垃圾清运时间次数　　　　有无记录。二、入室保洁5入室保洁所有入室清洁房间号、时间表、范围、使用药剂易耗品记录及入室检查记录，（客户有无特殊要求）。　　　　　三、消杀灭鼠6大厦整体消杀灭鼠　　　　摆放位置时间记录。四、各项应急措施7雨雪天及楼层跑水　　　　保洁范围五、钥匙交接8保洁钥匙使用　　　　有无记录六、绿地规划图9外围绿地　　　　规划面积图七、各项巡检记录10大厦保洁整体巡检　　　　卫生间、公共区域、入室保洁、外围车库、消防梯巡检记录。八、防护地垫11大堂出入口防雨、雪、尘防护垫　　　　是否有防护设备有多少米、块数、种类。
交接文件：大厦工程部项目运行重要资料汇总类型序号名称有、无是否& & 缺项备注一、房屋及设备基础资料1房屋完好等级评定记录　　　　　2房屋设备普查记录　　　　　3房屋安全普查记录　　　　　4大、中、小修和检查记录　　　　　5设施设备台账（包括大厦空调、电气、给水系统、弱电系统等等）　　　　包括生产、维保商及其联系方式；设备及各重要组成部件型号；投入使用日期；购置金额；设备寿命；大中修及更新改造记录；设计安装图纸资料；保养检修台账等内容6设施设备运行记录　　　　　7大厦情况表　　　　汇总大厦各类数据、情况二、房屋产权产藉资料8房屋产权情况清册　　　　　9共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数　　　　　三、设备设施类1、电梯10电梯准用证　　　　　11电梯年检合格证　　　　　12设备安装工程质量监督登记表　　　　　13北京市电梯安装开工申请表　　　　　14产品合格证书　　　　　15起重机械登记卡片　　　　　16北京市电梯安装工程施工技术资料　　　　包括设备安装图、技术参数等17电梯功能表　　　　　18使用维护手册（使用说明书）　　　　　19电梯安全技术检验报告书　　　　　20设备设施台账　　　　　21电梯维护保养记录　　　　　2、给排水系统22蓄水池清洗记录　　　　　23蓄水池消毒记录　　　　　24二次供水卫生许可证　　　　　25排水系统清掏记录　　　　　26水泵检修保养记录　　　　　27水质化验单　　　　　28水箱间卫生检查记录　　　　　29设备设施台账　　　　　30给排水系统设备购买、安装合同　　　　　31给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料　　　　　32水泵等配套设备参数　　　　型号、额定功率、扬程、编号等 33设备随机资料　　　　安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等34设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录　　　　　35主要材料和制品的合格证或试验记录 　　　　　36配套装置、仪表、水表资料　　　　检验记录、测试报告、原始数据记录等37水、暖、卫生器具检验合格证书　　　　　38水箱清洗记录　　　　　39水箱消毒记录　　　　　40各类泵使用说明书　　　　　41用水申请审批表及月供水计划执行表　　　　　42污水排放许可证　　　　　4、弱电系统43消防系统设备设施台账　　　　包括消防端子箱、防火阀、消防水泵、湿式报警阀、灭火器、消火栓、手动报警器、诱导指示类、烟感、防火卷帘门、喷淋末端、紧急广播系统、消防中控系统等内容44语音系统设备设施台账　　　　　45网络系统设备设施台账　　　　　46有线电视系统设备设施台账　　　　　47各类设备接入位置映射表　　　　包括语音交换机、网络交换机、有线电视分线器48弱电系统点检记录表　　　　消防、监控、楼控、有线电视、电话等49弱电系统检修记录表　　　　消防、监控、楼控、有线电视、电话等5、强电系统50设备设施台账　　　　包括配电箱（柜）、电动机、卫生间排风机、电接点压力表、风机盘管、避雷系统等内容51变配电设备检修记录　　　　　52低压设备检修记录　　　　　53特殊电力操作工作记录　　　　包括倒闸操作、变电操作54供电单位或其他单位有关的通知及记录　　　　　55限电、停电审批资料　　　　　56防雷检测记录　　　　　四、装修管理57装修单位资料（包括资质、企业营业执照复印件等证明文件）　　　　　58装修押金明细（包括收取明细及扣款票据）　　　　　59装修巡检记录（包括整改通知书、停工通知书）　　　　　60装修验收资料　　　　　61装修管理费明细　　　　　62大厦二装审批验收资料及相关竣工图纸、设备调整后数据（消防点位、编码）　　　　　五、工程管理63入户小修记录及收费台账　　　　　64日常巡视记录　　　　包括保洁、绿化、保安、设备设施巡检等65值班记录　　　　空调机房、配电室、弱电机房等66设备运行记录　　　　直燃机、配电室、水泵、空调末端设备、楼宇自控等67交接班记录　　　　　68派工单　　　　　69能源消耗统计及缴费记录　　　　电力、自来水、燃气、中水等六、房屋验收70退房验收资料　　　　　71入住验收资料　　　　　七、车场智能化管理系统72软硬件使用说明书　　　　　73车场智能管理系统生产商信息（包括出版商的名称、联系方式）　　　　　74软件维护商信息（包括名称、联系方式）　　　　　75软硬件购买合同　　　　　76设备安装商信息（包括名称、联系方式等）　　　　　77设备安装方案　　　　　78维护、更换、改造、检修记录　　　　　79日常巡检记录　　　　　八、其它80大厦突发事件记录　　　　应含情况记录、处理记录等内容81钥匙明细　　　　　82保险资料　　　　投保险种明细、出险记录、投续保记录等83属于本大厦业主所有的各类大型工具的使用或操作说明书　　　　　
首创大厦物管处物业部文件交接明细类型序号名称备注一、基础资料1房屋产权情况清册　2房屋及配套设施产权清册　3房屋种类用途分类　4业委会成立申请　5业委会章程和议事规程　6业委会成立批复　7业委会会议记录　二、客户档案8大厦现有业/租户档案　9大厦原有部分租户档案　10紧急联络登记表　11客户联系电话　12客户情况明细表　13收楼/入住记录　14业主公约、业主手册及签收记录　15迁入、迁出资料　三、缴费记录16历年的缴费记录　17收取物业费通知记录　18催缴物业费记录　19对欠费的追缴情况　20各类法律文件　21能源费交纳记录　22各种押金收取与退还记录　四、客户装修档案23装修施工保证书　24装修开工证　25装修验收确认单　26装修承诺书　27装修审批记录　五、文件备忘录类28发甲方备忘录或函件　29收甲方备忘录及函件　30客、租户收发函件　31报修记录及回访记录　32客户意见调查　33客户投诉、处理、回访资料及处理结果　34物业发放清单和通知原件　六、规章制度35大厦装修规则　36大厦客户手册　七、财务交接清单37固定资产清单　38库存材料清单　39装修押金清单　40施工证押金清单　41管理费履约保证金清单　42管理费、电费、水费、维修费至8月31日欠费清单　43优盘、电话、计算机、计算器、办公家具　
或许能帮助你，自己整理下！
太感谢了，基本很全面了。
够详细，够细致，真正的干货！为“北京物业人”点个赞！
牛，好好学习，分享美德。
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