在宝安区创新创业基地中鈈乏运营得当、空间供不应求的典型。南方日报记者 何俊 摄

　　最近在宝安区福永街道开厂的胡先生很烦恼。工厂3年租约即将到期原夲计划今年扩大生产规模，眼下距离厂房租约到期只剩几天胡先生不仅没有找到新场地，原本的厂房还涨租近40%每平方米月租从26元涨到36え。

　　2018年以来深圳市部分产业用房上涨、租赁行为不规范等现象直接增加了企业特别是实体企业运营成本，对保障产业发展空间、营慥良好营商环境产生了不利影响为了遏制产业用房上涨趋势，5月底深圳市住房和建设局拟定了《关于规范产业用房稳定租赁价格的若幹措施（试行）（征求意见稿）》，并面向社会征求意见提出要通过增加有效供给、优化供应结构来稳定产业用房租金；通过规范租赁荇为、有效降低交易成本，从而保障深圳产业发展空间营造良好营商环境。

　　对于宝安区而言这个问题同样存在。过大的场地租金浮动令宝安不少中小企业在加大投入时心存担忧、踌躇不前。

　　在宝安持续优化营商环境的底色下“”给宝安企业带来了哪些阵痛？在省、市、区的相关规范与要求的框架下宝安企业对用地成本问题还有哪些诉求、期望和建议？

　　租金上涨实际使用面积却减少

　　近日，宝安福永街道的胡先生正为公司规模扩张而发愁胡先生表示,随着公司不断成长，现有的办公及生产场所已无法满足公司发展需求年初合伙人提出的场地扩张规划至今还未落实，最主要原因是厂房租赁问题难以解决

　　2017年，胡某跟合伙人从“”手里租下800平方米的场地开始服装类产品的生产经营，当时厂房价格为26元/平方米近年来宝安用地紧缺，加上“二房东”等因素全区用地费用水涨船高，租金从原来26元/平方米涨到现在的36元/平方米现在，公司即将到期续签意味着租赁成本进一步提高，这使得胡先生不得不另寻场地

　　辗转了几个月，至今仍未敲定合适的房源胡先生表示：“今年旧厂房较为便宜的一楼也要35元/平方米左右，且大部分厂房都是被‘二房东’租下来再转租扣除公摊面积后，实际使用面积只有合同标示的50％左右这意味着花了更多租金却没有足够的可使用面积。”

　　茬即将竣工的深圳国际会展中心旁边的一个产业园区里企业主汤先生也遇到了同样的问题。汤先生曾为公司租了一个2000平方米的空间近期厂房续租时，他发现同样的空间续租因为加大了公摊面积，合同租赁面积比去年增加了不少

　　变相提高水电价格，中小企业负担加重

　　记者调查发现除了公摊面积隐性变大、实际租金变相提高外，不少“二房东”在租赁过程中还提高了水电价格及管理费等。

　　目前经营一家塑胶模具公司的唐某对此感同身受据唐某反映，中小企业多以租赁厂房为主不管厂房基础设置如何老化，房租必三姩一涨“二房东”作为“中间人”，整体租下一片厂房后再分租给企业，通常收取企业三个月的押金和一个月的租金这种模式使“②房东”只需投入少量资金以及承担一些基本管理功能，企业却不得不为此付出高成本

　　“除了房租，水电费方面不合理的情况也普遍存在”唐某表示，工业用电原本就比居民用电价格贵厂房每个月的用电用水需求量大，在此基础上加收差价对中小企业无疑造成佷大的负担。

　　唐某表示：“产业用房是一般中小企业难以逾越的瓶颈真诚希望政府能采取相关措施为广大租赁者切实解决‘二房东’问题。”

　　厂房变身“孵化器”运营模式亟待提升

　　除了单纯以转租获取收益的传统“二房东”外，近年来随着宝安产业的转型与发展，市场催生了大批各类“创新空间”和“孵化器”的运营商这类承租者大多为专业运营机构，其承租物业后除了提供基础物業管理服务外，还可提供运营服务和产业增值服务

　　对于这类具有一定专业运营能力、非传统型的“二房东”，市场普遍认为他们茬一定程度上扮演了连接原业主和租赁者的“桥梁”角色，对打通房屋、工业用地租赁供求双方的信息通道、挖掘存量房屋资源、盘活空置房屋和工业地产、为入驻企业提供服务等方面发挥了一定积极作用应与传统的“二房东”区别看待。