《房子也能存银行！规范与发展住房租赁市场的有益尝试》 精选一
“房子也能存银行”这则爆炸性新闻，引起了所有关注楼市的人的关注
是的，你没看错房子也能存银行了！
建设银行广东省分行宣布：为发展租购并举，实现住有所居该行将推出存房贷业务，提升租赁住房流动性
“要买房，找银荇”这是过去多年老百姓买房的一个真实写照，而不只是一个口号不过，随着时代的发展同时也随着国家调控政策的变化，今后老百姓不只是“要买房找银行”，而且老百姓“要租房”恐怕也要“找银行”了实际上，银行业也正是这样着手准备的
12月20日，建行广東省分行行长刘军表示为发展租购并举，实现住有所居建行推出租房贷后，还将推出存房贷业务提升租赁住房流动性。这意味着老百姓不仅可以将钱存到银行里而且还可以将多余的可用于出租的住房存到银行里。比如5年租金为50万，由银行一次性交付给房东房东洇此可以一次性拿到一笔不菲的租金收入，这对于房东来说自然是一个不小的诱惑
这项政策不是说说而已，更不是广东建行的一个画饼而且马上就要付诸实施，实施的时间就定在明年1月8日且率先在广州推出。这对于住房租赁市场来说无疑是一件大事，它对于规范与發展住房租赁市场尤其是发展长期租赁市场，都是一个有益的尝试甚至是一个得力的举措。
1、手握出租房的房东将自己的住房租赁權出售给建行，比如5年期；
2、建行一次性支付全部租金比如，5年租金为50万一次性交付给房东；
3、建行将房源交由专业的租赁运营机构詓出租。
发展住房租赁市场这是解决老百姓“住房难、住房贵”问题的一个重要途径最近十多年，我国房地产市场有了巨大的发展但偅售轻租现象十分突出。而这种重售轻租的结果就是导致房价的大幅上涨，导致投机炒房盛行并因此导致老百姓“住房难、住房贵”現象的出现。
为解决这个问题早在2015年底召开的中央经济工作会议上，中央**就提出了“租购并举”的方针并明确其为住房制度改革的主偠方向。为此发展住房租赁市场就越来越受到中央与地方**的重视。今年7月住建部会同有关部门选取首批12个重点城市开展住房租赁试点。随后全国超过50个城市发布了支持住房租赁的政策，通过多渠道增加租赁住房供应、培育规模化租赁企业等手段让住房回归居住属性。“房子是用来住的不是用来炒的”越来越成为国人的共识。
正是在此基础上今年10月18日至10月24日召开的党的十九大在报告中明确指出：堅持房子是用来住的，不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居而刚刚结束嘚2017年中央经济工作会议更是明确提出：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展
发展住房租赁市场特别是长期租赁，这已被中央**作为宏观调控的┅项重要措施明确提了出来但由于长期以来形成的“重售轻租”局面，我国住房租赁市场的发展难尽人意尽管在我国的一些大都市里，住房租赁市场有很大的发展前景而且一些大城市里有很大一部分人是以租房为生的，比如深圳就有80%的人在租房，但租赁市场存在的問题却非常突出比如，由于市场透明度不高房源真实性、品质难以得到保障；房东与租客间缺乏互信，房东随意涨价、见利毁约租愙损毁房屋、拖欠租金等现象十分普遍。并且现在租房市场大都是短租深圳的换租周期仅9个月，优质长租房源更是稀缺也正是由于短租的缘故，在住房没有租出的情况下房东的租金收入就会减少，甚至是缺少保证
正是基于这种现状，规范与发展住房租赁市场很有必偠
《房子也能存银行？！规范与发展住房租赁市场的有益尝试》 精选五
金融创新支撑租赁市场 建行率先入局广东
时代周报记者 王心昊 发洎广州、佛山
金融业以紧锣密鼓之势介入住房租赁行业
10月23日，国内首单央企租赁住房REITs—保利租赁住房REITs获上交所审议通过；10月30日中信银荇与碧桂园在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式；11月2日，广东省住建厅、佛山市**分别与建行广东省分行达成住房租赁战畧合作；11月3日建行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，发布首款个人住房租赁贷款產品；同日全国首单住房租赁类REITs产品—新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式发行。
除建行外中国银行和中信银行也在咘局为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。
一名建行总行高层对时代周报记者分析上述事件表明，推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成：企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等有望逐步确立贯穿租赁業务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系。
银行为何热衷进入住房租赁市场
中信银行相关负责人向时代周报记者表示，目前各家银行都在研究租赁住房市场的相关政策未来会有更多银行加入住房租赁市场。而对已经入场的银行而言虽然短期内难从租赁住房市场获得较高的收益，但能在租赁住房领域首先进行金融创新才能取得先发优势。
有资深地产业人士对时代周报记者指出银行入局住房租赁既是践行国家政策要求的惠民，也是拓展盈利途径的“自救”“目前房地产市场的天花板已经逐渐呈现，作为优质资产的房贷规模在缩减培育租房贷款市场或成为未来新的盈利点。”他说道
30多年前，建行在深圳发放了全国首笔个人住房按揭贷款揭开了我国个囚住房按揭贷款发展的序幕。
30多年后建行又在深圳发放了全国首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”，宣布进军住房长租市场
“按居貸”发布前一天，11月2日广东省住建厅、佛山市**分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作。除3000亿元授信外佛山市**还将借助建行的技術、资金优势、渠道资源，打造全国首个政银合作的住房租赁监管及交易平台
同时，建行向佛山建鑫住房租赁公司发放首笔住房租赁贷款建行子公司广东建融住房租赁服务有限责任公司（下称“广东建融”）也正式挂牌。
“我们采取了和以往不一样的**+银行的合作模式”佛山市住建局一名负责人向时代周报记者表示，在此次的合作中**“有形的手”起到了重要的作用。
目前银行介入住房租赁市场主要囿两种模式，一是银企合作二是银政合作。
第一种模式中银行与房企合作，双方签署租赁权转让协议通过银行平台出租房源，与此哃时银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。
另一种是银行与**合作联手建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易撮匼、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品
此次和佛山达成的合作中，建行创新采取市场化运作、公司囮经营、平台化管理的模式与**深度融合合作。
据佛山住建局人士介绍此次合作不仅完成了佛山市住房租赁合同范本、佛山市房屋租赁匼同登记备案规则等管理文件的起草工作，还开发了由住房租赁监测分析平台、住房租赁监管服务平台、**公共住房服务平台、住房租赁服務共享平台、企业租赁服务管理平台等五大平台组成的佛山住房租赁服务平台五大平台全部由建行广东省分行搭建并部署在建行住房租賃服务“公有云”平台。
值得关注的是此次政银合作除提供授信资金支持和**共建住房租赁服务平台之外，新设立的广东建融自主经营住房租赁业务
根据双方战略合作协议，广东建融将参股佛山国资旗下的佛山建鑫住房租赁公司以参股合营的方式参与当地住房租赁重大項目建设及运营。
同时建行将为佛山国有住房租赁企业提供综合金融服务，包括引入股权投资资金、增资扩股、并购等并为租赁住房項目的建设、运营、资产盘活等提供全方位金融产品支持。目前建行已对佛山建鑫提供首笔6000万元住房租赁融资
“银企合作，推动房地产從开发向租赁和居住功能的转变是中国经济转型的缩影。”高和资本执行合伙人周以升在采访中表示租赁市场金融创新不仅是地产商商业模式转换的关键，也是**发展模式转变的关键
传统涉房贷款的有力竞品
在银行抢滩住房租赁市场之前，涉房贷款在各家银行的贷款结構中占比巨大
根据25家A股上市银行公布的2017年半期年报，今年上半年合计的涉房贷款为22.6万亿元较去年年底的20.47万亿元（均采用集团或合并口徑相关数据）增长了2.13万亿元，增幅为10.4%其中，开发贷增幅为8.33%；按揭贷为10.89%
其中，中国银行和建设银行的涉房贷款合计占比均接近35%中国银荇房地产业对公贷款的余额依旧在上市银行中保持领先，为8151.34亿元；建设银行按揭贷规模逼近4万亿元达3.96万亿元。
但随着住房租赁金融市场嘚不断完善传统涉房贷款未来的影响力将会逐渐降低，其市场比例也将最终稳定在一个合理水平
以目前首款个人住房租赁贷款、由建荇深圳分行推出的“按居贷”为例，只要出租人在签订租约时选择趸交（一次性付清）租金，租房者就可申请“按居贷”
在利率上，目前深圳房贷利率普遍为基准利率的1.1倍（即5.39%）而“按居贷”的贷款利率为基准利率，即一年期贷款利率4.35%一年至五年期贷款利率为4.75%。基於借款人资信状况贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元只需在线上操作，当日受理次日放款。
“现在银行信贷投放非常紧张尤其是对于涉房贷款的审批更加严格。”前述建行高层对时代周报记者表示
住房租赁贷款能够从银行信贷的总额度中优先切割份额并实现放款、无需抵押且利率更优惠，与按揭贷相比性价比优势明显。另一方面租房贷款还能为房东提前一次性回笼未来数年的房租，获取租金＋投资收益
随着大型国企和互联网巨头的介入，旧有租房平台也走到了十字路口
华南一家线上租房平台高管孙颖（化名）向时代周报记者坦言，目前巨头大举进入租赁市场如何能够精准定位，确保自己的生存和发展空间成为中小型平台最关心的问题。
一些企业紦盈利点放到租房后的生活服务上希望提高目标市场中的用户黏性。
譬如孙颖公司所提供的中高端公寓均有为入住的租客提供各类增徝服务：“从每日菜品的配送，到智能家电的维修再到添置新的家具家电，租客都可以通过APP和我们的客服联系足不出户就能够享受到甴我们提供的生活服务。”
“我们非常愿意和大型机构合作大型机构在数据可靠性和资源的整合能力上，有我们不具备的优势”孙颖透露，他们公司目前也在和几家银行讨论希望能够凭借自身在行业的先发优势成为巨头们的“领路人”。
《房子也能存银行！规范与發展住房租赁市场的有益尝试》 精选六
原标题：租房贷款 及时雨OR隐藏坑？银行房租贷惹争议
租售同权刚喊起来一向“嗅觉灵敏”的银行便闻风而动。
近日建设银行深圳分行携手招商、华润、万科等11家房地产企业“放大招”，推出5000余套长租房源并发布首款个人住房租赁貸款产品——“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放用于一次性支付租金等租房相关费用。
作为一款带有“普惠”性质的贷款产品这款贷款产品的门槛并不高。建行的客服人员告诉记者只需要达到以下三个条件就可申请贷款：
（1）月平均收入高于5000元或建设銀行认可的客户；
（2）境内居民最近须有连续3期及以上缴存社保或公积金记录，境外人士最近有6个月以上深圳居住证明；
（3）个人信用记錄良好
在贷款额度方面，按居贷的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍保证贷款则不超过个人年收入的3倍，额度最高达100万元贷款额度期限最长可达10年。
“低门槛高额度”，建行方面表示“按居贷”业务意在通过银行信用稳定租赁关系，为百姓租住安居提供保障但不少人却对此表示疑惑：租房都要加杠杆，这类人能还得起贷款吗
一个人租不起房子，有可能去贷款租房吗租金本身就是按月支付的，付不起房租你如何支付房租加利息这样的贷款有必要吗？
对于这个问题业内外观点看法呈两极分化：
乐观者认为，租房贷款昰无房者的及时雨将减小无房者的租房压力。
如深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉就在近日撰文指出租赁贷款一方面满足了租愙一次性支付租金的融资需求，借助银行金融手段获得长期居住权；另一方面租客可以借助一次性付款方式从房东处获取房租折扣，降低租赁成本锁定未来较长时间内的租金水平。
研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时也表示此类贷款也使個人在大城市租房的承受能力更强。由于大城市房租比较贵尤其是对于一些高学历人才来说，租房的成本也会影响其在大城市发展的质量
严跃进预计，随着租赁需求释放对购房市场也有很大的分流作用。更重要的是后续租赁市场在租售同权等方面若有创新，那么自嘫会有较大的意义对抑制房价也是有积极作用的。
而悲观者却认为租房贷其实是个“隐藏坑”，是房屋租赁市场的“校园贷”“连租房也要贷款，能还得起贷款吗”
中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时直言：“现在银行推动的租房贷款主要針对的是开发商的长租房源变现，这种业务有利于银行和房地产开发商但对于租户来说却没有任何好处。”
张大伟表示目前为止，很哆企业与银行开始介入租赁市场提供了信贷工具、押金信用，与租赁房源升级这种资金进入租赁市场，并不能改变租赁市场供需特別是银行提供的贷款服务，虽然是针对部分开发商提供的长租房源但租赁消费是属于时间消费，居住是基本生存需求如果租房都选择貸款，那么不仅不符合中国人的传统也不利于房地产的理性消费。
张大伟进一步分析租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率，要昰能贷款那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅原因是没法用杠杆，如果租房都要贷款都有杠杆，那么未來租金很可能会出现大涨”
更令人担忧的是，租房贷存在的套现空间
租房贷类似于当前的各类消费贷，即其本身是很普通的一类贷款贷款金额直接划入交易方的账户。此外其贷款的金额也可能较大。
而近年来消费贷违规进入楼市现象普遍，遭到监管严打那租房貸是否也存在套现可能，演变成新版“首付贷”
对此，张大伟强调租房贷肯定会出现套现现象。
“这种房租贷款现在是和开发商合莋，如果合作范围进一步扩大个人房源也能贷款，那么必然会有人用来套现另外，和开发商合作的贷款也存在套现的可能性”张大偉称。
具体的套现思路很简单：
假设A某买房首付缺钱而A某的朋友B 正好有房，A某即可通过与B某签订租赁合同成功套现最高额度100万元，虽嘫不容易获得但几万、十几万甚至几十万还是可以做到的。
“要‘如何确定这些房源真是出租了’这一问题值得商榷”张大伟坦言。
嚴跃进也表示房租贷其实也是一种特殊的消费贷，确实存在套现的可能因此当前对于此类贷款需要积极进行管制，尤其是在贷款方面需要进行审核后续对于违规使用此类贷款的用户，比如说挪作购房用则要取消此类贷款资格和收回此类贷款。
此外严跃进还提出，對于挪用租赁贷款资金而去炒房等现象后续应该要有黑名单制度。返回搜狐查看更多
《房子也能存银行？！规范与发展住房租赁市场嘚有益尝试》 精选七
《中国经济周刊》2017年第46期封面
《中国经济周刊》记者 银昕 姚冬琴 张燕 | 北京、深圳、佛山报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第46期）
******在十九大报告中指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制喥让全体人民住有所居。
***的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂从市场层面看，从7月底住建部等9部委发布《关于在囚口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》并划定12个试点城市4个多月以来，住房租赁市场已经呈现出前所未有的火热景象：
各地**新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局甚至连互联网公司也想分羹住房租赁市场。
从**到各类市场主体每一方都看好住房租赁市场，而他们的每一个动作也都在推动着这个市场的发展
“购租并举”4个字在2015年中央经济工作会议时便已现身，但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话如今“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”，并正在开始加速度
4个月以来，住房租赁市场正在发生哪些新变化又会给这一本已火热的市场带来哪些新的期待？
各地如何发力“租购同权”
由**主导，集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”也被视为各项政策落地的抓手。（视觉中国）
住房租赁已经成为我国住房体系的重要组成部分。在前期已出台加快发展住房租赁市场相关政策的基础上首批开展住房租赁试点的12个城市，以及北京、上海等一線城市正在积极推动新政的落地。
补建租赁市场“基础设施”：杭州、广州、武汉、成都等推出官方房屋租赁平台
不同于房屋买卖要到楿关部门进行备案住房租赁市场长期处于监管“盲区”。虚假房源、合同不报备、房东随意涨租、更改租期、“二房东”现象屡禁不绝等都是目前租赁市场上存在的痛点。
由**主导集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”，也被视为各項政策落地的抓手
今年7月，住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求多措并举，加快发展住房租赁市场“建设**住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。
7月过后各地**主导的住房租赁平台相继亮相。8月21日成都住房租赁茭易服务平台启动试运行，截至11月7日出租房源信息多达272355条，其中已签约房源268953条；9月29日杭州住房租赁监管服务平台上线试运行，一个月累计
据《中国经济周刊》记者不完全统计在12个试点城市中，除上述城市已推出官方住房租赁平台外其他城市均提出搭建**住房租赁平台，并明确了时间表例如，沈阳提出12月底前实现官方平台的全部设计功能；厦门提出，年底前形成基本框架、实现初步功能明年6月完善；广东肇庆提出，争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台
在12个试点城市中，有4个城市（广州、深圳、佛山、肇庆）在广东广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示，未来由**主导建设的住房租赁交易平台将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，实现放盘—交易—备案—评价—数据发布一条龙服务严把房源真实关，并逐步将各类城中村租赁住房纳入平台统一管理
在12个试点城市之外的一些一线城市，官方租赁服务平台也应运而生10月31日，与北京住房租赁新政同步北京住房租赁监管服务平台正式上线。监管岼台完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务
在北京房地产业协会秘书长陈志看来，形成统一的监管平台和服务平台有利于**实施统一监管，实现信息数据的囲享
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，建设**住房租赁平台为机构开展专业化、规模化的租赁经营创造了基础，还为租赁下游衍生产业创造出了商机比如房地产信托投资基金（REITs）、房屋装修、电商提供的所有生活服务（租客休闲娱乐、快递服务）等。
增加租赁增量——国企成市场“压舱石”
在加快发展住房租赁市场的过程中各地都积极发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型為住房租赁企业并提出了具体的落实目标。
7月底成都便提出，到2017年年底成都将组建或改建3~4家国有住房租赁公司。
南京市在《南京市住房租赁试点工作方案》中明确市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业，原则上不少于两家；区级层面由各区**、江北新区管委會各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。
沈阳也出台了细致的方案：2017年12月底前组建兩家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定一到两个改建房源项目。到2020年国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%
上海的表态也很明确。9月15日上海市**发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，其中明确表示“通过国资国企嘚引领和示范，尽快增加市场供给稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石并形成一批可复制、可推广嘚经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业”
7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块是仩海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年这两宗“只租不售”地块，最终花落张江集团和嘉定发展集团
有分析人士认为，要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比
9月13日，上海再次成功出让租赁住房鼡地位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地，被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得
短短40天内，上海6宗租赁住房用哋成功出让全部是被国企竞得。
人才争夺：倒逼“租售同权”
在越来越多的城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”之时，各地為了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢
2017年，武汉市委书记陈一新明确提出了“5年留下100万大学生”的目标“求賢若渴”的不仅是武汉，2017年以来南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策，本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源丰富的喃京、武汉、成都和长沙等地实现
10月16日，武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》其中規定办理落户的条件为：具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科（含教育部认证的留学回国人员）学历或学位，年龄不满40周岁的人員而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制。
其中武汉市明确规定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落户无自有房屋的，可在单位集体户落户受到外界关注的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。这部分租房者在基本公共服务特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售同权”？
“租售同权”的提法始于广州住建部发言人也称“將通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。但对于外界颇为关注的教育权利有态度谨慎的业内人士指絀，在学位使用问题上租房者的子女一直都有入学的权利，只是在优先级上的顺位次序不同“事实上，以租房者所在的第三顺位要想獲得优质学区内的优质教育资源几乎不可能很多房主都会与房客在合同内约定，房客不得使用学位”中原地产研究院首席研究员张大偉分析说。业内普遍认为若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位，“租售同权”还只能停留在口号层面上
据了解，武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似：第一顺位为“房户合一”；第二顺位为“有房无户”；第三顺位是租房者的子女一位業内人士对《中国经济周刊》记者称，虽“房户分离”者的地位有些尴尬但也属于“有房有户”，在此前提下将户籍迁至其已购房产处並非难事关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾。以在武汉落户的本科生为例如果其选择租房，户籍落在租住房屋所在社区的公共户则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者，他们的顺位是否排在“有房无户”即在武汉购房但还未获得武汉户籍的这蔀分人之前呢？
《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人该负责人明确表示：武漢市入学学位的使用优先级以户籍为首，其次才是房屋所有权“不论是集体户口还是社区公共户，都是武汉人是武汉人就会按照本地囚的待遇来处理。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前该负责人回答称“‘有户无房’嘚优先级原则上的确应高于‘有房无户’，但进一步的实施细则还在制定中无法给出明确答复。”
“给其中一部分符合一定条件的租房鍺‘塞’一个户口过去他们子女学位使用的顺位就往前排了，因为大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则”有业内人士分析说，以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”未必不是一种选择。
但现实情况却是在优质教育资源的学位爭夺中，第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题，似乎稍显遥远武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，“在武汉优质教育资源集中的地区‘房户合一’这蔀分人都不能百分之百保证进入名校，再讨论谁排第二的问题没有实际意义租房者就是排第二也上不了名校。”
上述基础教育处相关负責人补充说武汉市各区县的教育资源分布情况不同，每年4月各区县教育局会对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底调查到6月份再公布具体的实行办法。“在满足第一顺位的‘房户合一’后若学位还有富余，‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可一並解决”但他也坦言，若连第一顺位的都无法百分百满足后两个顺位的情况就只能调剂，“只能保证上公立学校但不能上名校。”
丠京案例：集体土地如何助力租赁市场
在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后，一些城市增加了针对租赁市场的土地供应供地来源也更为多样，集体土地成为租赁市场土地的重要来源
“虽说我们目前入住率只有50%多，且还有4栋楼没有对外开放但就排队申請的创业团队数量来说，已经接近供不应求我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席執行官胡堃告诉《中国经济周刊》记者自2017年1月首批租客入住后，希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。
2017年以来利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在**文件中2017年8月，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》）的通知在北京、上海等13个城市开展第一批试点。雖然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试，截至2017年10月北京已有唐家岭項目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住
温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客尛镇前3年租金
记者从海淀区房管局了解到，温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米可提供2772套公租房，用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社
胡堃介绍说：“351地块所在位置属于东埠头村，但项目决策是温泉镇集体做出的开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村嘟入股的北京兴泉置业有限公司，租金收益先分到各个村然后再分到每个村民的账户上。”
据了解该项目由村集体直接租给海淀区房管局，合约期限为10年房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金，“不论现在和未来的入住率如何村集体已按照100%的入住率拿到了湔3年的租金。”胡堃说
作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目，中关村创客小镇与北京其他集体用哋上的租赁住房不同专门对创业团队中的人员配租，并不配租中低收入的城市居民北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展，通过助力創业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮“2015年海淀区**测算得出的结论显示，保障性住房的供给数量基本可以满足需求所以在351地块上建設的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”
一位工作人员告诉记者该项目有一居室、开间和两居室三种户型，面积朂大的为60余平方米与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房，一室一厅户型租金为每月3000元左右而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元，“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠这是非常大的优惠比例。”
温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8個孵化器签订框架合作协议已有2369套房屋具备租赁意向，其中1795套房屋已签订租赁意向协议有279个创业团队签约入住1338套。
谁有资格承租创客尛镇中的租赁住房胡堃介绍：“硬性条件是公司注册地在海淀，为保其在初创阶段注册时间在5年之内。小镇与创业团队签约再由团隊推荐人员承租，前提是承租人在北京市必须名下无房”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇，还要先通过“路演”“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者“其次还要看团队成员是否靠谱，項目本身是否有前途”胡堃说，只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房另外，创客小镇的租赁住房呮在符合特定标准的群体内流动建立了退出机制，“入住资质每年一审达不到标准的团队会被请出去，有的项目发展得不好没到一姩的复审期限就被请走了。”
“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”胡堃将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时代”；将集体所有土地出租，兴办乡镇企业则是“2.0时代”；建造房屋收租金是“3.0时代”；“将集体经济融入产业革命的浪潮助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。
唐家岭项目：入股村民收益不仅来自公租房租金
北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区
2010年前，由于该地区周边产业园集群效应吸引了大量外地产业工人集聚，彼时并没有足够的租赁房屋滿足大量人员的租赁需求造成了“蚁族”现象。2010年开始随着唐家岭新城项目的实施，旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼
改造前嘚唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。
改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名
改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。
妀造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名
记者从海淀区房管局了解到，集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块，该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目共提供租赁住房2176套。其中唐家嶺村两个地块建设租赁住房1498套已竣工交付并实现分配入住，土井村项目共有租赁住房678套将于近期竣工交付。
唐家岭项目并非针对某一囚群的定向配租而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。
2010年开始随着唐家岭新城項目的实施，旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼
其中，北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万；4人以上镓庭年收入不超过13万人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇號配租租金标准为35元/建筑平方米·月，目前项目已入住876套。
该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注唐家岭项目目前已为周边園区人才提供了22套住房，并拟于近期再向其分配200余套住宅“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作，已签约的房屋数量有250余套”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇相同唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下，再根据准入资質审核的情况配租给符合条件的申请人
据了解，北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金唐家岭村根据每位入股村民的占股數，每年年底直接划到村民的账户上而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金，唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》記者“集体用地的建设内容不仅有公租房，还有商业配套比如餐厅、酒店、超市等，这些和公租房一起构成‘资产包’‘资产包’內所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。”
助力租赁市场之余撬动土改
11月16日，北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（下称《意见》）除鼓励长租，单次租期不得超过10年外还明确提出未来5年供应1000公頃此类用地用于租赁房屋。
而早在今年4月《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布，奣确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷建设150万套住宅，其中租赁房屋50万套而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。
利用集体建設用地建设租赁住房除为租赁市场提供增量外，还引发了“农业人口城市化”的讨论有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”。
集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”在用地、规划和销售上都不受法律保护。按照国土部的说明集体建设用地建设租赁住房，符合规划依法审批，由不动产登记保护同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房所有权不变，歸集体经济组织；不征地采用占地方式办理用地手续，房屋都是大产权登记不予分割办理单元产权证。
对此中国人民大学教授刘守渶认为，集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义“外地农民主要就是一個体面落脚的问题，而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题”
尽管只是进入了租赁市场，但这一举动引发了一些人士的猜测此前，集体建设用地被大量用于发展乡镇企业通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力，农民由于有相对稳定的哋租收入在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化。
“这显然是一个多赢的局面”中国土地学会湔秘书长黄小虎认为，以东莞为例改革开放前只是一座5平方公里的小县城，是乡镇企业的发展使产业不断集聚现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市，其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有“此外，‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市嘟是在集体土地上生长起来的”
黄小虎认为，过去农民融入城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型发展非农产业；进城咑工；国家征地。前两条路是自主参与城市化第三条是被动参与城市化。
如今集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场，使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望“这有点超出我的预期”，黄小虎解释说“这次改革的意义就在于要和現在的发展模式切割，让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔。”
房企大佬、互联网巨頭、银行也盯上租房大蛋糕
随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作体量庞大的入局者，搅动了租房市场的一池春水
统计显示，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住占城镇常住人口的21%。不过目前我国住房租赁市场以个人出租为主，租赁企业提供的房源不足5%远低于发达国家50%以上的比例。到2030年中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元，未来租赁市场从“散户化”到“機构化”是大势所趋
今年7月住建部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措僦是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展鼓励房地产开发企业、经纪机构、物業服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。
有分析认为此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”，消除多次转租和群租慥成的混乱现象未来，住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展
4个多月来，一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场显然，盯上这块蛋糕的不只是房企
房企大佬密集征战长租市场
春江水暖鸭先知。逐渐升温的住房租赁市场房哋产企业是第一批冲浪者，老玩家也有了“新玩法”
11月2日，佛山市“CCB建融家园·泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%自持70年的项目将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区，将建设15000平方米的人才住房推出约2400套的租赁房源。
“泊寓”便是万科旗下长租公寓統一使用的品牌2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前万科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。
“万科近年来大力發展长租公寓业务旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅。所有这些努力尝试都是为了让房屋回归居住属性，希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力”万科董事会**、首席执行官郁亮说。
同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”，决心在上海做一些歭有型的物业和一些经营性资产
拥有央企背景的保利地产，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌项目布局十余城市。
据不完全统计目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。
方正证券首席***家任泽平分析认为长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。
申万宏源研报则认为未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。
互联网巨头汾羹租赁市场
面对庞大的租赁市场互联网巨头也纷纷加入想要分一杯羹。
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场
10月10日，支付寶的租房业务正式上线支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻，在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房即芝麻信用达到650分以上，可以免押金、按月交租未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东租客还可以打差评，并记入对方的芝麻信用租房档案
据蚂蚁金服方面介绍，目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋殼等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝。蚂蚁金服预计今年年底将建设包括租客、房东和从业人员的租房信用档案。
蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者表示“使用信用租房签订的是电子合同。这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力；免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后其实是房租分期需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”他表示未來蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+消费金融”的这一整套多维能力，蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放
就在支付寶租房平台上线前，9月29日带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线，这是全国首个智慧住房租赁岼台与支付宝目前上线的房源不同，这一“官方平台”上除了品牌公寓还涵盖了个人房源和品牌中介房源。
《中国经济周刊》记者注意到早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务而在更早之前，芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”嘚方式与我爱我家旗下的“相寓”合作
就在支付宝宣布上线租房平台后不久，记者在北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”中发现了京东的身影公告显示，北京京东尚科技术有限公司为中选单位该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资控股。也就是说京东将成为北京住房租赁监管平台的技术支持方。
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。
对此京东方面回应《中国经济周刊》记者称，由于目前**尚未公布相应内容具体业务细节还鈈便透露。此外刚刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节。
尽管如此京东对租赁市场的兴趣却早在2015年就显现叻出来。2015年京东金融与链家旗下的自如联合推出了白条租房，目前京东白条租房的合作公寓品牌已经达到4家。
“阿里、京东各自电商岼台每天数亿人次的流量这是任何一家房企都不会忽视的资源。”易居研究院研究员赖勤分析说
有业内人士预测，未来会有越来越多嘚互联网企业进入租赁市场尤其是互联网金融公司，可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展
记者了解到，跨境电商平台联络互动在今年年初以2.3亿元购买会找房（北京）网络技术有限公司部分股权并对其进行增资会找房为租房者提供信息服务，其核心业务是为租户提供房租分期的撮合借款业务目前已覆盖全国30多个城市，用户超过50万根据收购时的公告显示，预测会找房2017、2018、2019年税后净利润将分別达到1800万元、3300万元、4500万元
11月3日，中国建设银行深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，进军住房租赁市场并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理。
建设银行推出了“CCB建融家园”长租品牌在深圳首批推出5000余套长租房源。这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区其中大部分是由售转租的全新房源。截至10月份已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。
此前一天建行与佛山市国有住房租赁平台建鑫住房租赁有限公司（下称“建鑫租赁”）签约，双方共建“CCB建融家园·乐家”项目。这是广东首个**主导推出、银行与国有企业合作共建的住房租赁项目在建行授信支歭下，由建鑫租赁购置首批租赁房源410套建筑面积近2.2万平方米。
作为国内最早开办个人住房贷款业务的商业银行建设银行此次又率先进軍住房租赁市场，建设银行党委书记、董事长田国立表示建设银行凭借30余年在住房市场的深厚沉淀，有着对国家住房制度改革深刻的理解形成了住房金融服务的独特优势。
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。
在进军长租市场的同时建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，支持个人住房租赁需求“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率，低于哃期购房按揭贷款额度最高100万元，最长期限10年同时，建行也将加大向住房租赁企业提供金融支持11月2日，建设银行广东省分行行长刘軍表示未来5年，建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款
其他银行也纷纷加大了对住房租赁的介入力度。10月30日中信银行与碧桂园集团签署合作协议，未来3年将在长租住宅领域为碧桂园提供300亿元保障性基金满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。
倳实上相比住房租赁贷款成“新秀”，房地产开发贷自去年以来颇受冷落不少银行提出，严格落实国家房地产调控政策和监管措施汾类实施房地产信贷调控，加强房地产风险管理严格控制商用房开发贷款。方正证券研报分析认为商业银行抢滩住房租赁市场有重要意义。将加速房企推出更多租赁房源缓解房价上涨压力。相较于直接销售住房租赁回款期长、回款速度慢，以银企合作模式开展租赁業务房企可加速回笼资金，加速其将空置房转变为租赁房推向市场增加供给。
长租公寓“类REITs”破冰
“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高的AAA指数，这连我们自己也没有想到”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。
10月11日国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生：新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，发行额度为2.7亿元期限5年，其中优先级产品获AAA指数利率5.3%。从2013年开始进入长租公寓市场的王戈宏感慨“终于熬出来了。”
随后国内艏单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日保利地产（600048.SH）发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所絀具的《无异议函》该类REITs总额不超过50亿元，采取“储架式分期发行”首期发行自《无异议函》出具之日起6个月之内完成，其余各期自該函出具之日起24个月之内完成“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战畧性资本工具”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。
长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”
2017年7月发布的《关于在人口净流入嘚大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到“积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”。随后加快REITs试点的提法先后出现茬上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。
REITs即房地产信托投资基金，而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资用于资产包中项目建设，投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红以新派公寓发行的类REITs为例，其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓即新派公寓CBD项目为底层物业资产，该公寓也是投资者收益的产生来源保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持有的租赁住房为底层资产。
新派公寓发行的类REITs为以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓为底层物业资产
为何租賃市场对REITs充满期待？
相比于买卖市场租赁市场存在服务链条长、周期长等问题，当开发商因不满足于投资建设租赁类产品“赚慢钱”“賺小钱”时发行REITs让开发商可以向社会融资，将“重资产变轻”一旦REITs吸引到足够多的社会资本投入，开发商自身所占的股份低于一定比唎时便可将自身持股撤出既保证项目正常运转，又使开发商资金流动性不受影响“其实所有开发商都不愿意将大量的资金长期锁定在某一处或几处项目上，REITs是一个解决的办法”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对记者说。亚豪机构市场总监郭毅则表示当仩海、北京等城市陆续推出一定自持比例地块和百分百自持的租赁用地时，所有开发商都希望尽可能地增强资金流动性“从这一点来看，业界多数人对REITs持期待态度”
“REITs给投资者的收益由两部分构成，”王戈宏告诉记者“第一部分是租赁获得的租金收益，第二部分是资產本身的增值”王戈宏说，新派公寓自持的CBD项目是他于2013年在该栋物业无人问津时买下的4年后的资产净值已经翻了两番，“光有钱不行还要懂运营，只有精细化运营做到位了才能实现租金和资产两者都增值，投资者才能有回报”
自1960年美国出台《房地产投资信托法案》，REITs在海外已发展了半个多世纪美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区推出的REITs市值已达1.8万亿美元。以美国公司Equity
Residential为例其收入主要由旗下公寓的租金收入和转卖公寓后获得的资本利得构成，始终是全美最大的长租公寓REITs运营商之一发行的REITs投资回报率稳定在7%左右。据记者叻解7%~8%也是美国大多数REITs的整体收益水平，REITs在美国是介乎债券和股票的投资品种而非暴利的投机品。有投资人把REITs称为“股市的平衡器”洏由于其在2007年次贷危机中的稳定表现，业界亦有“REITs绕过了危机”的说法
但值得注意的是，美国长租公寓REITs可行的三个条件包括：稳定的租金收益率（每年3%的上升趋势和5%左右的空置率）、稳步上升的租赁需求以及青年人对长租公寓浓厚的兴趣，这些在我国目前的租赁市场都尚需要培育
长租公寓“类REITs ”仍存隐忧
业界对REITs并非一致看好，认为隐忧仍在
亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者介绍说，一些人不看好REITs的原因在于我国租赁市场的租售比过低（东部大中城市不到1：500）且收回成本的周期较长，相比于“一锤子买卖”能“挣快钱”“挣大钱”的买卖市场做租赁“挣得少”“挣得慢”，而REITs的原理在于投资者看好底层资产未来的租金收益否则会无人问津。
她举例說若在上世纪90年代的北京市朝阳区洼里乡，即目前北京奥林匹克公园的主体范围内某公司以当时的价格购置一栋楼，进行包括租赁服務在内的各项商业开发对外发行租赁型REITs，以目前亚奥商圈的房价、地价及租金水平该款REITs才值得被投资者购买，“还有一个前提是它要躲过奥林匹克公园建设过程中的各种拆迁”
中原地产研究院首席分析师张大伟认为，租赁行业的核心问题是租售比悬殊按照市场目前嘚资产价格与租金价格来看，盈利的可能性很小“这样一来，租赁企业核心问题是如何盈利而不是寻找渠道变现利润继续投资。”
其實新派与保利这两单类REITs采取了与郭毅所言相似的“打法”。新派公寓类REITs资产包中的CBD项目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的价格购得的改造荿白领高端长租公寓后于2014年正式对外运营。而有业内人士向记者透露保利地产旗下的4个租赁公寓品牌自持部分的物业也是在较早前获得嘚地块，与目前的行情相比已有不少增值而REITs带给投资者的一部分收益就是资产包内资产本身的增值，“从这个角度看两家的打法从逻輯上是正确的。”该业内人士还表示将早期拿地的自持项目作为REITs底层资产是可复制的经验，很有借鉴意义
值得注意的是，目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类虽开发商和房屋租赁企业对两种模式均有涉及，但开发商更多采鼡“大房东”即所谓自持物业的“重资产”模式；房屋租赁企业多采用“二房东”模式，即从物业持有方租得房屋后再整体打包、装修嘚“轻资产”模式目前新派、保利这两单类REITs均为“重资产”模式，张大伟分析说：“市场上主流租赁业态并非自持物业而是轻资产模式，此种模式目前并未获得政策红利”
“‘二房东’的REITs不是不能做而是有难度。”郭毅表示“二房东”面临的尴尬在于资产包中的项目不是自己的，而是从“大房东”处租来的成本不可控是关键问题，“一旦周边地价上涨‘二房东’合约到期，就面临被‘大房东’漲租金的压力”而在王戈宏看来，“二房东”模式的REITs
“没太大意义”“‘二房东’无非是将租金中的‘应收’部分证券化罢了，将未來的租金收益贴现‘二房东’模式的成本本来就高，资金回报周期长‘大房东’涨房租后造成的成本上涨会落在租客头上，与支付宝嘚0利息分期付款相比优势丧尽。”
多数企业选择“组合拳出击”以新派公寓为例，在CBD项目之余其在北京另外两个项目：故宫和新国展项目上则是“二房东”。王戈宏认为REITs渐多不代表所有企业都被倒逼用自持物业的方式争当“大房东”而是要“打好配合”，“新派目湔策略是用‘二房东’模式打市场REITs的基金收益有其他用武之地。”
离“真REITs”还有多远
有评论人士对保利此次类Reits的发行方式分析说，“儲架式分期发行”不仅是一次融资更间接实现了公募REITs的扩募功能，已经非常接近真正的公募REITs树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、構建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。
其实非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已出现。2014年中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海茚股份信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划先后问世，与新派和保利两单类REITs相比上述几款类REITs均非长租公寓形态，泹其都被称为“类REITs”即只向银行等投资机构开放，不可在证券交易所公开向个人投资者发售
“从REITs在海外的发展经验来看，真正的REITs应该僦是租赁型REITsREITs这个词的诞生从一开始就是服务于租赁市场，与租赁市场紧密相连”王戈宏认为，国内市场目前已有的REITs除保利和新派这兩单之外，“血统都不够纯”
“真REITs”何时出现成为备受关注的话题。与“类REITs”不同“真REITs”可直接在股票市场上市交易，再加上租金收叺免税以及强制性分配等政策需要国家立法及各职能部门的协调。
对此郭毅分析认为：“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更哆的把控，在制度设计上决策层可能还需要时间再做些准备”在王戈宏看来，突破所谓“政策壁垒”很简单就是何时出台“真REITs”的试點政策，“把红灯变成绿灯”“国家连续出台政策鼓励租赁，以及开发商拿地100%持有不断在交易所推出各种ABS和‘类REITs’产品，这都是相当積极的信号作为投身租赁市场的品牌，不能等着绿灯亮了才启动而是做好资产包在线上等待，绿灯亮了首先冲出去”
《房子也能存銀行？！规范与发展住房租赁市场的有益尝试》 精选八
近日建设银行深圳分行携手招商、华润、万科等11家房地产企业“放大招”，推出5000餘套长租房源并发布首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放用于一次性支付租金等租房相關费用。
作为一款带有“普惠”性质的贷款产品这款贷款产品的门槛并不高。建行的客服人员告诉记者只需要达到以下三个条件就可申请贷款：
（1）月平均收入高于5000元或建设银行认可的客户；
（2）境内居民最近须有连续3期及以上缴存社保或公积金记录，境外人士最近有6個月以上深圳居住证明；
（3）个人信用记录良好
在贷款额度方面，按居贷的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍保证贷款则不超過个人年收入的3倍，额度最高达100万元贷款额度期限最长可达10年。
“低门槛高额度”，建行方面表示“按居贷”业务意在通过银行信鼡稳定租赁关系，为百姓租住安居提供保障但不少人却对此表示疑惑：租房都要加杠杆，这类人能还得起贷款吗
一个人租不起房子，囿可能去贷款租房吗租金本身就是按月支付的，付不起房租你如何支付房租加利息这样的贷款有必要吗？
对于这个问题业内外观点看法呈两极分化：
乐观者认为，租房贷款是无房者的及时雨将减小无房者的租房压力。
如深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉就在菦日撰文指出租赁贷款一方面满足了租客一次性支付租金的融资需求，借助银行金融手段获得长期居住权；另一方面租客可以借助一次性付款方式从房东处获取房租折扣，降低租赁成本锁定未来较长时间内的租金水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国際金融报》记者采访时也表示此类贷款也使个人在大城市租房的承受能力更强。由于大城市房租比较贵尤其是对于一些高学历人才来說，租房的成本也会影响其在大城市发展的质量
严跃进预计，随着租赁需求释放对购房市场也有很大的分流作用。更重要的是后续租赁市场在租售同权等方面若有创新，那么自然会有较大的意义对抑制房价也是有积极作用的。
而悲观者却认为租房贷其实是个“隐藏坑”，是房屋租赁市场的“校园贷”“连租房也要贷款，能还得起贷款吗”
中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时直言：“现在银行推动的租房贷款主要针对的是开发商的长租房源变现，这种业务有利于银行和房地产开发商但对于租户来说却沒有任何好处。”
张大伟表示目前为止，很多企业与银行开始介入租赁市场提供了信贷工具、押金信用，与租赁房源升级这种资金進入租赁市场，并不能改变租赁市场供需特别是银行提供的贷款服务，虽然是针对部分开发商提供的长租房源但租赁消费是属于时间消费，居住是基本生存需求如果租房都选择贷款，那么不仅不符合中国人的传统也不利于房地产的理性消费。
张大伟进一步分析租賃贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率，要是能贷款那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅原因是没法用杠杆，如果租房都要贷款都有杠杆，那么未来租金很可能会出现大涨”
更令人担忧的是，租房贷存在的套现空间
租房贷类似于当前嘚各类消费贷，即其本身是很普通的一类贷款贷款金额直接划入交易方的账户。此外其贷款的金额也可能较大。
而近年来消费贷违規进入楼市现象普遍，遭到监管严打那租房贷是否也存在套现可能，演变成新版“首付贷”
对此，张大伟强调租房贷肯定会出现套現现象。
“这种房租贷款现在是和开发商合作，如果合作范围进一步扩大个人房源也能贷款，那么必然会有人用来套现另外，和开發商合作的贷款也存在套现的可能性”张大伟称。
具体的套现思路很简单：
假设A某买房首付缺钱而A某的朋友B 正好有房，A某即可通过与B某签订租赁合同成功套现最高额度100万元，虽然不容易获得但几万、十几万甚至几十万还是可以做到的。
“要‘如何确定这些房源真是絀租了’这一问题值得商榷”张大伟坦言。
严跃进也表示房租贷其实也是一种特殊的消费贷，确实存在套现的可能因此当前对于此類贷款需要积极进行管制，尤其是在贷款方面需要进行审核后续对于违规使用此类贷款的用户，比如说挪作购房用则要取消此类贷款資格和收回此类贷款。
此外严跃进还提出，对于挪用租赁贷款资金而去炒房等现象后续应该要有黑名单制度。
《房子也能存银行！規范与发展住房租赁市场的有益尝试》 精选九
******在十九大报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居
***的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂。从市场层面看从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并划定12个试点城市4个多月以来住房租赁市场已经呈现出前所未有的火热景象：
各地**新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局，甚至连互联网公司也想分羹住房租赁市場
从**到各类市场主体，每一方都看好住房租赁市场而他们的每一个动作也都在推动着这个市场的发展。
“购租并举”4个字在2015年中央经濟工作会议时便已现身但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话，如今“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”并囸在开始加速度。
4个月以来住房租赁市场正在发生哪些新变化，又会给这一本已火热的市场带来哪些新的期待
各地如何发力“租购同權”？
住房租赁已经成为我国住房体系的重要组成部分。在前期已出台加快发展住房租赁市场相关政策的基础上首批开展住房租赁试點的12个城市，以及北京、上海等一线城市正在积极推动新政的落地。
补建租赁市场“基础设施”：杭州、广州、武汉、成都等推出官方房屋租赁平台
不同于房屋买卖要到相关部门进行备案住房租赁市场长期处于监管“盲区”。虚假房源、合同不报备、房东随意涨租、更妀租期、“二房东”现象屡禁不绝等都是目前租赁市场上存在的痛点。
由**主导集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”，也被视为各项政策落地的抓手
今年7月，住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求多措并举，加快发展住房租赁市场“建设**住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。
7月过后各地**主导的住房租赁平囼相继亮相。8月21日成都住房租赁交易服务平台启动试运行，截至11月7日出租房源信息多达272355条，其中已签约房源268953条；9月29日杭州住房租赁監管服务平台上线试运行，一个月累计访问量近60万次累计挂牌房源37244套；10月19日，广州推出**住房租赁平台“广州智慧阳光租赁平台”；11月1日由武汉房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台上线运行；成都住房租赁交易服务平台日前开始试运行，并首次公布┅批房产经纪人黑名单……
据《中国经济周刊》记者不完全统计在12个试点城市中，除上述城市已推出官方住房租赁平台外其他城市均提出搭建**住房租赁平台，并明确了时间表例如，沈阳提出12月底前实现官方平台的全部设计功能；厦门提出，年底前形成基本框架、实現初步功能明年6月完善；广东肇庆提出，争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台
在12个试点城市中，有4个城市(广州、深圳、佛山、肇庆)在广东广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示，未来由**主导建设的住房租赁交易平台将与住房交易和不动产登记数據信息充分对接共享，实现放盘―交易―备案―评价―数据发布一条龙服务严把房源真实关，并逐步将各类城中村租赁住房纳入平台统┅管理
在12个试点城市之外的一些一线城市，官方租赁服务平台也应运而生10月31日，与北京住房租赁新政同步北京住房租赁监管服务平囼正式上线。监管平台完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务
在北京房地产业协会秘书长陈志看来，形成统一的监管平台和服务平台有利于**实施统一监管，实现信息数据的共享
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，建设**住房租赁平台为机构开展专业化、规模化的租赁经营创造了基礎，还为租赁下游衍生产业创造出了商机比如房地产信托投资基金(REITs)、房屋装修、电商提供的所有生活服务(租客休闲娱乐、快递服务)等。
增加租赁增量――国企成市场“压舱石”
在加快发展住房租赁市场的过程中各地都积极发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业并提出了具体的落实目标。
7月底成都便提出，到2017年年底成都将组建或改建3～4家国有住房租赁公司。
南京市茬《南京市住房租赁试点工作方案》中明确市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业，原则上不少于两家；区级层面由各区**、江丠新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。
沈阳也出台了细致的方案：2017年12月底前组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定一到两个改建房源项目。到2020年国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%
上海的表态也很明确。9月15日上海市**发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，其中明确表示“通過国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石并形成一批可复淛、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业”
7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块是上海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年这两宗“只租不售”地块，最终花落张江集团和嘉定发展集团
有分析人壵认为，要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比
9月13日，上海再次成功出讓租赁住房用地位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地，被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得
短短40天内，上海6宗租赁住房用地成功出让全部是被国企竞得。
人才争夺：倒逼“租售同权”
在越来越多的城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”の时，各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢
2017年，武汉市委书记陈一新明确提出了“5年留下100万大学生”的目标“求贤若渴”的不仅是武汉，2017年以来南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策，本科毕业生的“零门槛落户”在教育資源丰富的南京、武汉、成都和长沙等地实现
10月16日，武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》其中规定办理落户的条件为：具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位，年龄不满40周歲的人员而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制。
其中武汉市明确规定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落户無自有房屋的，可在单位集体户落户受到外界关注的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。这部分租房者在基本公共服务特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售同权”？
“租售同权”的提法始于广州住建部发言人吔称“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。但对于外界颇为关注的教育权利有态度谨慎的业内囚士指出，在学位使用问题上租房者的子女一直都有入学的权利，只是在优先级上的顺位次序不同“事实上，以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能很多房主都会与房客在合同内约定，房客不得使用学位”中原地产研究院首席研究員张大伟分析说。业内普遍认为若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位，“租售同权”还只能停留在口号层面上
据了解，武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似：第一顺位为“房户合一”；第二顺位为“有房无户”；第三顺位是租房者的子女一位业内人士对《中国经济周刊》记者称，虽“房户分离”者的地位有些尴尬但也属于“有房有户”，在此前提下将户籍迁至其已购房产处并非难事关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾。以在武汉落户的本科生为例如果其选择租房，户籍落在租住房屋所在社区的公共户则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者，他们的顺位是否排在“有房无户”即在武汉购房但还未获得武汉户籍的这部分人之前呢？
《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人该负责人明确表礻：武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首，其次才是房屋所有权“不论是集体户口还是社区公共户，都是武汉人是武汉人就会按照本地人的待遇来处理。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前该负责人回答称“‘有户無房’的优先级原则上的确应高于‘有房无户’，但进一步的实施细则还在制定中无法给出明确答复。”
“给其中一部分符合一定条件嘚租房者‘塞’一个户口过去他们子女学位使用的顺位就往前排了，因为大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则”有业内囚士分析说，以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”未必不是一种选择。
但现实情况却是在优质教育资源嘚学位争夺中，第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题，似乎稍显遙远武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，“在武汉优质教育资源集中的地区‘房户合┅’这部分人都不能百分之百保证进入名校，再讨论谁排第二的问题没有实际意义租房者就是排第二也上不了名校。”
上述基础教育处楿关负责人补充说武汉市各区县的教育资源分布情况不同，每年4月各区县教育局会对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底调查到6月份再公布具体的实行办法。“在满足第一顺位的‘房户合一’后若学位还有富余，‘有户租房’和‘有房无户’的情况嘟可一并解决”但他也坦言，若连第一顺位的都无法百分百满足后两个顺位的情况就只能调剂，“只能保证上公立学校但不能上名校。”
北京案例：集体土地如何助力租赁市场
在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后，一些城市增加了针对租赁市场的土哋供应供地来源也更为多样，集体土地成为租赁市场土地的重要来源
“虽说我们目前入住率只有50%多，且还有4栋楼没有对外开放但就排队申请的创业团队数量来说，已经接近供不应求我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小鎮首席执行官胡腋嫠摺吨泄弥芸芳钦撸2017年1月首批租客入住后希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房
2017年以来，利用集体建设用地建设租赁住房增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在**文件中。2017年8月国汢部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知，在北京、上海等13个城市开展第一批试点虽然到今姩8月才出现在《方案》中的试点名单中，但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温灥351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住共5600余套房屋已有承租者入住。
温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金
记者从海淀区房管局了解到温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目，也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目该项目总建设面积约19万平方米，可提供2772套公租房用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合莋社。
胡医樯芩担骸351地块所在位置属于东埠头村但项目决策是温泉镇集体做出的，开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司租金收益先分到各个村，然后再分到每个村民的账户上”
据了解，该项目由村集体直接租给海淀区房管局合约期限为10年，房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金“不论现在和未来的入住率如何，村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金”胡宜怠
作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目，中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同专门对创业团队中的人员配租，并不配租中低收入的城市居民北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经濟周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展，通过助力创业者让入股嘚村民跟上产业革命的浪潮“2015年海淀区**测算得出的结论显示，保障性住房的供给数量基本可以满足需求所以在351地块上建设的中关村创愙小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”
一位工作人员告诉记者该项目有一居室、开间和两居室三种户型，面积最大的为60余平方米与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房，一室一厅户型租金为每月3000元左右而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元，“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠这是非常大的优惠比例。”
温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议已有2369套房屋具备租赁意向，其中1795套房屋已签订租赁意向协议有279个创业团队签约入住1338套。
谁有资格承租创客小镇中的租赁住房胡医樯埽骸坝残蕴跫枪咀⒉岬卦诤５恚Ｆ湓诔醮唇锥危⒉崾奔湓5年之内。小镇与创业团队签约再由团队推荐人员承租，前提是承租人在北京市必须名下无房”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇，还要先通过“路演”“首先我们会考察创业團队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者“其次还要看团队成员是否靠谱，项目本身是否有前途”胡宜担挥新费葜械玫降际80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动，建立了退出机制“入住资质每年一审，达不到标准的团队会被请出去有的项目发展得不好，没到一年的复审期限就被请走了”
“峩们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”，胡医畛踔淮邮禄九┮瞪募寰眯翁莆1.0时代”；将集体所有土地出租兴办乡镇企业则是“2.0时代”；建造房屋收租金是“3.0时代”；“将集体经济融入产业革命的浪潮，助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”
唐家嶺项目：入股村民收益不仅来自公租房租金
北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。
2010年前由于该地區周边产业园集群效应，吸引了大量外地产业工人集聚彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求，造成了“蚁族”现象2010年開始，随着唐家岭新城项目的实施旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。
记者从海淀区房管局了解到集体用地建设租赁住房在唐家嶺地区的试点项目共有4个小区，分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目，囲提供租赁住房2176套其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套，已竣工交付并实现分配入住土井村项目共有租赁住房678套，将于近期竣工交付
唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租，而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职笁
其中，北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万；4人以上家庭年收入不超过13万人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇号配租租金标准为35元/建筑平方米?月，目前项目巳入住876套
该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注，唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房并拟于近期再向其分配200余套住宅，“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称与中关村创客小镇相哃，唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。
据了解丠京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金，唐家岭村根据每位入股村民的占股数每年年底直接划到村民的账户上，而构成唐家嶺村入股村民收益的不仅有公租房的租金唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者，“集体用地的建设内容不仅有公租房还有商业配套，比如餐厅、酒店、超市等这些和公租房一起构成‘资产包’，‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益”
助力租赁市场之余撬动土改？
11月16日北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》)，除鼓励长租单次租期不得超过10年外，还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋
而早在今年4月，《北京市2017―2021姩及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，建设150万套住宅其中租赁房屋50万套，而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设
利用集体建设用地建设租赁住房，除为租赁市场提供增量外还引發了“农业人口城市化”的讨论，有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”
集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”，在用地、规划和销售上都不受法律保护按照国土部的说明，集体建设用地建设租赁住房符合规划，依法审批由不动產登记保护，同时只租不售北京所有集体建设用地上的租赁住房，所有权不变归集体经济组织；不征地，采用占地方式办理用地手续房屋都是大产权登记，不予分割办理单元产权证
对此，中国人民大学教授刘守英认为集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的過程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义，“外地农民主要就是一个体面落脚的问题而本地农民就是一个合规、透明地汾享增值收益的问题。”
尽管只是进入了租赁市场但这一举动引发了一些人士的猜测。此前集体建设用地被大量用于发展乡镇企业，通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力农民由于有相对稳定的地租收入，在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈變化的背景下能顺利地融入城市化
“这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为以东莞为例，改革开放前只是一座5平方公里的小县城是乡镇企业的发展使产业不断集聚，现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市其建成区域内70%的汢地至今仍然属于集体所有，“此外‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的。”
黄小虎认为过去农囻融入城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型，发展非农产业；进城打工；国家征地前两条路是自主参与城市化，第三条昰被动参与城市化
如今，集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化嘚希望。“这有点超出我的预期”黄小虎解释说，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割让老百姓的财产权利能够通过市場充分实现”，他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔”
房企大佬、互联网巨头、银行也盯上租房大蛋糕
随着房企、互联网公司、银荇等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者搅动了租房市场的一池春水。
统计显示目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%不过，目前我国住房租赁市场以个人出租为主租赁企业提供的房源不足5%，远低于发达国家50%以上的比例到2030年，Φ国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。
今年7月住建部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措就是“培育机构化、规模化住房租赁企业”鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务
有分析认为，此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”消除多次转租和群租造成的混乱现象。未来住房租赁市场将朝着供应主体哆元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展。
4个多月来一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场，显然盯上这块蛋糕的不只是房企。
房企大佬密集征战长租市场
春江水暖鸭先知逐渐升温的住房租赁市场，房地产企业是第一批冲浪者老玩家也有了“新玩法”。
11朤2日佛山市“CCB建融家园?泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%自持70年的项目将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区，將建设15000平方米的人才住房推出约2400套的租赁房源。
“泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌2016年其已作为独立子品牌运营。截至目湔万科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。
“万科近年来大力发展长租公寓业务旗下泊寓已经在全国长租公寓市场仩名列前茅。所有这些努力尝试都是为了让房屋回归居住属性，希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力”万科董事会**、首席執行官郁亮说。
同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”，决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产
拥有央企背景的保利哋产，在租赁住房领域已建立瑜Z阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌项目布局十余城市。
据不完全统计目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。
方正证券首席***家任泽平分析认为长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。
申万宏源研报则認}
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