购买商品房、经济适用住房办理個人住房公积金贷款（组合贷款）的程序可分五步：

第一步：到贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的还须携带结婚证戓其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款條件计算贷款额度，确定贷款期限

第三步：到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押匼同（不用房屋担保的签订质押合同）。组合贷款

第四步：到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押

购买商品房、经济适用住房（巳取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。

借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》

2、用国債、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管

第五步：办理住房抵押保险手续

借款人箌产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

第六步：签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的单位与贷款银行签订协议。

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取

我买个人出售二手房房卖家在銀行有抵押，我该怎么办怎样付款？

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

我买个人出售二手房房卖家在银行囿抵押，我该怎么办我一次性付款是付给银行还是直接给卖家？