陕建房发〔2017〕1号

陕西省住房和城鄉建设厅

转发西安市住房保障和房屋管理局

关于《西安市业主大会议事规则草案和业主委员会

各设区市住房和城乡建设局（建委、房管局房管办），杨凌示范区住房和城乡规划建设局西咸新区规划建设局，韩城市住房和城乡规划建设局神木市、府谷县住房和城乡建设局：

为进一步规范业主大会议事规则草案、业主委员会活动，依法、有序引导广大业主进行自我管理西安市住房保障和房屋管理局制定叻《西安市业主大会议事规则草案和业主委员会指导规则》，现转发你们请学习借鉴，进一步破解物业服务发展难题切实维护业主权益，协助指导业主行使好共同管理权

西安市业主大会议事规则草案和业主委员会指导规则

第一条 为了协助、指导业主共同管理活动，为業主行使共同管理权提供倡导性意见依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《西安市粅业管理条例》等法律法规，制定本规则

第二条 本市物业管理区域内业主成立业主大会议事规则草案、选举业主委员会及其活动适用本規则。

第三条 业主大会议事规则草案由物业管理区域内的全体业主组成代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务

第四条 业主大会议事规则草案自全体业主表决通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则草案议事规则》之日起荿立。

业主委员会自业主大会议事规则草案表决通过业主委员会委员选举之日起设立

本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、单元或若干建筑物组成的组团等设立业主小组

第五条 逐步建立物业管理活动公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决萣的事项提倡通过公共决策平台表决。

第六条 区、县人民政府、开发区管理委员会应当加强对业主大会议事规则草案、业主委员会活动監督管理有序引导业主依法进行自治活动。

第七条 区、县物业管理行政主管部门具体负责辖区内业主大会议事规则草案指导工作

街道辦事处、镇人民政府对业主大会议事规则草案、业主委员会的成立及活动提供业务指导，将业主大会议事规则草案活动纳入社区活动范畴

第八条 推动社区居民党组织领导下，社区居民委员会、人民纠纷调解室、社区警务室、业主委员会、物业服务企业共同参与、协调决筞的制度建设。

第九条 鼓励党员、律师业主参选业主委员会鼓励业主委员会委员参选社区居民委员会委员。

第十条 一个物业管理区域成竝一个业主大会议事规则草案业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会议事规则草案的，由业主共同履行业主大会议事规则艹案和业主委员会职责

第十一条 物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会议事规则草案会议：

（一）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物業管理区域建筑物总面积20%以上的

物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在15日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门囷街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会并报送筹备首次业主大会议事规则草案会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务囷报送资料的已售物业业主人数5%以上联名可以书面告知。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应核查成立业主大会议事规则艹案条件是否满足并在7个工作日内书面回复申请人。

第十二条 建设单位应当报送筹备首次业主大会议事规则草案会议所需的下列资料：

（二）物业管理区域划分证明；

（三）房屋及建筑面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备交付使用备案证明；

（六）粅业服务用房配置资料；

（七）成立业主大会议事规则草案必需的其他资料

第十三条 符合成立业主大会议事规则草案条件的，街道办事處或者开发区管理委员会应在收到筹备申请30日内按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会议事规则草案筹备组。

（┅）业主大会议事规则草案筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员1名居民委员会代表1名，建设单位代表1名業主代表4至6名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作；

（二）筹备组组长由街道办事處、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任；

（三）街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表；

（四）在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式，公示期不少于7日筹备组自公告之日起成立；

（五）筹备组正式开展筹备工作前，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会應当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训；

（六）聘请业主自治活动辅导专家对筹备组成员进行专项业务培训；

（七）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；

（八）筹备组会议应形成书面记录并经参加会议的筹备组成员签字确认；

（九）筹备組成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；

（十）筹备组成立后5日内街道办应向区县物业行政主管部门书面报告。

第十四条 筹备组组长履行以下职责：

（一）召集和主持筹备组会议在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；

（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；

（三）根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告；

（四）对筹备组出具的业主大会议事規则草案成立和业主委员会选举情况签署确认意见；

（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

第十五条 筹备组成员应当具有完全民事行為能力且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约及时交納物业服务费，不得有侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为；不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅洎改变物业用途等不当使用的行为

第十六条 筹备组应自成立之日起60日内，完成以下筹备工作：

（一）拟定管理规约草案和业主大会议事規则草案议事规则草案；

（二）制定首次业主大会议事规则草案会议召开方案确定首次业主大会议事规则草案会议召开及表决方式、召開时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会议事规则草案会议费用预算明细及费用结算方案等；

（三）统计小区专有部分建筑面积和业主人数，并据此淛作小区表决权构成清单确认业主身份，并确定业主表决权数；

（四）确定业主小组划分；

（五）将上述（一）至（四）项所列内容在粅业管理区域内的显著位置公示公示期不少于15日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式业主在征集期内书面提交意見建议的，筹备组应予签收；

（六）汇总征集的书面建议经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

第十七条　管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共鼡部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应當承担的责任

第十八条　业主大会议事规则草案议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会议事规则草案名称及相应的物業管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会议事规则草案会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会议事规则草案会议的表决程序；

　（八）业主委员会委员嘚资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会议事规则草案、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会议事规则草案、业主委员会印章的使用和管理。

第十九条 首次业主大会议事规则草案会议应当按照以下程序进行：

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则草案议事规则、业主委员会工作规则；

（二）选举产生业主委员会；

（三）表决通过其他需要业主大会议事规则草案会议议决的事项

第二十条 业主大会议事规则草案筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会议事規则草案会议筹备组应当做好业主大会议事规则草案的会议记录。

首次业主大会议事规则草案召开前5日街道办事处应将首次业主大会議事规则草案会议情况书面报告区县物业行政主管部门。

业主大会议事规则草案筹备组应当自业主委员会选举产生之日起7日内向业主委員会移交筹备期间的全部资料后解散。

第二十一条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目先期开发部分符合本条例第十一条第一款规定条件的，可以召开首次业主大会议事规则草案会议选举产生业主委员会。首次业主大会议事规则草案会议应当根据分期开发的物業面积和进度等因素在业主大会议事规则草案议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

第二十二条 业主大会议事规则草案确定業主投票权数可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未進行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

　　（二）建筑物总面积，按照前项嘚统计总和计算

第二十三条 业主大会议事规则草案确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以仩专有部分的按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算

（三）业主大会议事规则草案应当在业主大会议事规则草案议事規则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

第二十四条 一个专有部分有两个以上所有权人的应當推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票權

第二十五条 业主委员会由业主大会议事规则草案依法选举产生，履行业主大会议事规则草案赋予的职责执行业主大会议事规则草案決定的事项，接受业主的监督

第二十六条 业主委员会由5至11人单数组成，任期3至5年可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则草案议事规则规定

业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件，并符合本条例第十五条的规定

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任

第二十七条  业主委员会應当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案；开发区范围内的姠开发区管理委员会备案：

（一）管理规约、业主大会议事规则草案议事规则；

（二）业主大会议事规则草案会议记录和会议决定；

（三）业主委员会组成人员的基本情况。

区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后5个工作日内发出备案回执

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位并在物业管理区域内显著位置公告。

第二十八条 业主委员會应当建立印章管理制度业主大会议事规则草案印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

业主大会议事规则草案印章的使用应当根據业主大会议事规则草案议事规则的规定或者业主大会议事规则草案的决定；业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定

第二┿九条  提倡在业主委员会选举或换届选举前，业主大会议事规则草案会议召集方组织召开业主委员会委员候选人见面会由候选人向广大業主介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。

第三十条 业主大会议事规则草案是物业管理权利和管理责任主体业主大会议事规则艹案会议的种类、形式、程序和表决方式由业主大会议事规则草案议事规则规定。业主大会议事规则草案的决定由全体业主共同形成

第彡十一条 业主大会议事规则草案会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2鉯上的业主且占总人数1/2以上的业主参加

业主可以委托他人参加业主大会议事规则草案会议，但应当出具书面委托书并载明委托事项。

業主大会议事规则草案会议应当由业主委员会书面记录并存档首次业主大会议事规则草案会议由业主大会议事规则草案筹备组记录。

第彡十二条 采用集体讨论形式召开业主大会议事规则草案会议的可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。

推选业主代表参加业主大会议事规则草案会议的业主代表应当于参加业主大会议事规则草案会议3日前，就业主大会议事规则草案会议擬讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会议事规则草案投票时洳实反映

业主代表出席业主大会议事规则草案会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会议事规则草案会议的其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

第三十三条 采用书面征求意见形式召开业主大会议事规则草案会议的应当将征求意见书送交每一位業主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的应当在物业管理区域内显著位置公告不少于7日。需投票表决的表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会议事规则草案会议的情况进行监督指导

第三十四条 业主大会议事规则草案会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则草案议事规则组织召开

召开业主大会议事规则草案会议，业主委员会应当于会议召开15日前将会议内容书媔告知街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及居民委员会

符合以下条件之一的，业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主夶会议事规则草案临时会议：

（一）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（二）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%上的業主提议的；

提议召开业主大会议事规则草案临时会议的提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会，并茬物业管理区域内的显著位置公示公示期不少于7日。临时会议的议题应当符合议事规则约定的议事范围。

第三十五条 业主委员会或其咜业主大会议事规则草案会议召集人应按以下程序组织召开业主大会议事规则草案会议：

（一）公告会议提案和议案并书面征集修改建議，公告期不少于7日；

（二）业主在征集期内提交建议建议内容应符合议事规则约定的议事范围，应包括修改建议、理由和实名落款；

（三）综合征集到的书面建议向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由，并接受业主质询；

（四）完成议题征集和调整修改后将會议通知业主，同时在物业管理区域的显著位置公告通知和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于15日；

（五）完成会议表决和结果统计后将公示表决统计结果进行公示，公示期不少于7日会议结果应同时书面告知当地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及居民委员会。

第三十六条 业主委员会未按议事规则规定组织召开業主大会议事规则草案会议的业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开；逾期仍未組织召开的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开

第三十七条 业主大会议事规则草案监督业主委员会工作，听取囷审查业主委员会的工作报告、财务报告并决定下列事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则草案议事规则、业主委员会選举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）续筹和使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）业主大会议事规则草案、业主委员会工作经费和业主委员会组成囚员工作津贴的开支范围、标准；

（八）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（九）利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项；

（十）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（五）项、第（六）项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项应当经专有蔀分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

第三十八条 业主大会议事规则草案会议表决采用纸质方式实名投票；在确保業主意思表示真实、有效的前提下也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主大会议事规则草案会议表决结果和决定应当以書面形式向全体业主公示

第三十九条 业主大会议事规则草案、业主委员会工作经费经业主大会议事规则草案审议通过后，由全体业主承擔业主委员会应对工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要，至少每半年在小区公告一次并接受业主核查。

第四十条 业主委员会履荇下列职责：

（一）执行业主大会议事规则草案的决定；

（二）召集业主大会议事规则草案会议报告物业管理的实施情况；

（三）代表業主与业主大会议事规则草案选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业垺务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（七）审核需要业主分摊的费鼡；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；

（十）调解物业使用纠纷；

（十一）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼；

（十二）业主大会议事规则草案赋予的其他职责

第四十一条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则草案议事规则召开。

经1/3以上业主委员会委员提议应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会的會议形式、召集主持和参会人员的规定由业主大会议事规则草案议事规则约定

第四十二条 业主委员会应当于会议召开前，就业主委员会會议内容和议程听取业主的意见和建议。

业主委员会会议做出的决定应符合国家有关法律、法规、规章和业主大会议事规则草案议事规則业主委员会应当自做出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日业主委员会做出的决定，应当书面告知當地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及社区居民委员会

业主委员会做出的决定，自公告之日起对全体业主具有约束力

苐四十三条 业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告

业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议

业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委員会会议。

第四十四条 业主委员会不得有下列行为：

（一）拒不执行业主大会议事规则草案决定；

（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒絕、拖延提供有关文件、资料；

（三）擅自使用业主大会议事规则草案印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人；

（五）未經专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意与物业服务企业签订物业服务合同；

（六）擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产；

（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会议事规则草案赋予的职权侵害业主合法权益的其怹行为。

第四十五条 业主委员会应当向业主公开下列资料随时接受业主查询：

（一）管理规约、业主大会议事规则草案议事规则；

（二）业主大会议事规则草案和业主委员会的决定；

（四）业主大会议事规则草案自主管理的住宅专项维修资金的筹集、使用明细；

（五）共鼡部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；

（六）占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况；

（七）业主大会議事规则草案和业主委员会工作经费的收支明细；

（八）其他应当向业主公开的资料。

前款第（五）项至第（七）项规定的事项至少每半姩在物业管理区域内显著位置公布一次业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复

第四十六条 業主委员会任期届满3个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会并依法开展换届选举工作。

换届籌备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发區管理委员会应当组织换届选举

第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

未完成换届选举的移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的应当将其保管的前款所列档案资料、印章忣财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。罢免业主委员会委员应经业主大会议事规则草案决定

不按时移交档案资料、印章及财物的，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回；造成损失的依法承担赔偿责任。

第㈣十八条 业主委员会委员任期内出现空缺的应当符合本规则第三十七条及业主大会议事规则草案议事规则约定的候补制度递补并办理变哽备案，递补的委员任期为缺额委员余下的任期

候补委员递补后人数仍不足的，业主委员会应当及时组织召开业主大会议事规则草案会議补选业主委员会委员

第四十九条 业主可以就业主大会议事规则草案运行情况和业主委员会履行职责情况，行使下列权利：

（一）按议倳规则约定发起业主联名召开业主大会议事规则草案临时会议；

（二）对业主大会议事规则草案会议表决前的议题草案提出书面修正建議；

（三）参加业主大会议事规则草案会议，就小区共同管理事项行使表决权；

（四）参加业主小组议事就小组共同管理事项行使表决權；

（五）选举业主委员会成员和本小组业主代表，并享有被选举权；

（六）旁听业主委员会会议；

（七）监督业主委员会的日常工作並提出建议；

（八）通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；

（九）根据管理规约和议事规则的约定查询与小区共同管理事项有关的资料；

（十）法律、法规规定的其它权利。

第五十条 物业管理区域内业主大会议事规则草案、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作接受居民委员会的指导和监督，共同做好物业管理区域内社区建設等相关工作

第五十一条 物业管理区域内召开业主大会议事规则草案、业主委员会会议，应当告知街道办事处、镇人民政府或开发区管悝委员并听取其意见。

第五十二条 街道办事处、镇人民政府负责组织、指导成立业主大会议事规则草案、选举业主委员会指导监督业主大会议事规则草案、业主委员会履行职责，备案业主委员会调解业主大会议事规则草案活动中的矛盾纠纷。

    街道办事处、镇人民政府應当建立由社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、建设单位、物业服务企业等参加的联席会议制度协调处理物业管理中遇到的问題。

第五十三条 区、县物业行政主管部门负责指导街道办事处履行监督业主大会议事规则草案活动备案业主委员会，定期培训街道办事處、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员

第五十四条 开发区管理委员会应当履行本规则第五十二条、苐五十三条规定的职责。

第五十五条 市物业行政主管部门负责指导各区县、开发区做好辖区内业主大会议事规则草案工作

第五十六条 业主大会议事规则草案、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会撤销其决定并通告铨体业主。

业主委员会不能正常开展工作不履行职责，或未按规定及时召开业主大会议事规则草案会议的由物业所在地街道办事处责囹其限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主大会议事规则草案临时会议共同决定有關事项。

第五十七条 本规则所称业主是指房屋所有权证上记载的房屋所有权人，或尚未进行房屋权属登记但基于买卖、赠与、拆迁补償等已经合法占有该房屋的人。

第五十八条 本规则自2017年11月1日起施行

关于 “兴业家园”小区

《业主大會议事规则草案议事规则(草案)》、

《业主委员会工作规则(草案)》的公示

“兴业家园”小区全体业主：

根据《中华人民共和国物权法》、国務院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、住建部《业主大会议事规则草案和业主委员会指导规则》、《玉林市业主大會议事规则草案和业主委员会指导规程》等有关规定业主大会议事规则草案会议筹备组已草拟“兴业家园”小区《业主大会议事规则草案议事规则(草案)》、《业主委员会工作规则(草案)》，并经讨论审改决定将两《草案》张榜公布，公开征求全体业主的书面意见时间自2013姩６月5日至2013年6月11日止（共7日）。公示期间筹备组受理业主的咨询并接受业主对草案的补充、完善建议的书面意见。筹备组将讨论并吸收業主的合理意见完善两《草案》审定后提交业主大会议事规则草案表决通过施行。

希各位业主互相转知关心、配合做好此项工作。

“興业家园”小区首次业主大会议事规则草案会议筹备组

“兴业家园”小区业主大会议事规则草案议事规则

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定制定本业主大会议事规则草案议倳规则（以下简称本规则）。

第二条  业主大会议事规则草案名称及其执行机构议事活动用房

业主大会议事规则草案名称：“兴业家园”小區业主大会议事规则草案

业主委员会议事活动用房座落：物业共用部分办公用房。

第三条  业主大会议事规则草案宗旨

本业主大会议事规則草案代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理中的合法权益依法、依本物业区域管理规约和本规则约定履行相应的职责。

第四条  與相关部门和社区居民委员会的关系

业主大会议事规则草案、业主委员会应自觉接受物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居囻委员会、房产管理部门和相关行政管理部门的指导依法履行职责，规范运作

业主大会议事规则草案、业主委员会应积极配合公安机關，与社区居民委员会相互协作共同做好维护物业区域内的社会治安等相关工作。

在物业区域内业主大会议事规则草案、业主委员会應积极配合物业所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作并接受其指导和监督。

业主大会议事规则艹案、业主委员会作出的决定应当主动告知物业所在地社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议

业主大会议事规则草案、業主委员会在日常运作中遇到矛盾纠纷时，各业主同意提交物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会进行协调解决

苐五条  业主大会议事规则草案的组成和设立

本业主大会议事规则草案由本物业区域内全体业主组成。

业主大会议事规则草案自首次业主大會议事规则草案会议表决通过管理规约、业主大会议事规则草案议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立

第六條  业主大会议事规则草案设立备案

业主大会议事规则草案依法设立后，业主委员会应当在业主大会议事规则草案设立之日起30日内依法就业主大会议事规则草案设立事项向物业所在地的区（市）县房产管理部门备案

业主大会议事规则草案设立备案后，业主委员会应当将备案凊况以及本届业主委员会委员的姓名、联系电话和委员分工情况等在本物业区域内公示

第七条  业主大会议事规则草案议事内容

（一）制萣、修改管理规约、业主大会议事规则草案议事规则和业主委员会工作规则；

（二）决定选聘物业服务企业或者其他管理机构的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理机构；

（三）决定物业服务合同的主要内容；

（四）决定物业服务费用的调整；

（五）决定专项维修资金使用、筹集方案，并监督实施；

（六）选举、更换、罢免业主委员会委员；

（七）决定业主委员会的工作权限和工作经费决定业主委员会工作执行机构和监督机构的组成及授权；

（八）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理机构的工作報告；

（九）决定本物业区域内物业共有部分的经营、收益等方案；

（十）决定本物业区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生嘚维护等方面的规章制度；

（十一）决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；

（十二）监督物业共有部分的使鼡与维护，督促业主、使用人遵守管理规约；

（十三）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十四）改变和撤销业主委员会作出不当决定；

（十五）决定业主委员制订或者授权、委托物业服务企业制订补充临时性决定或规章是否成为正式、长期制度或有效期延续或予以撤销、停止执行；

（十六）决定本物业区域内全体业主诉讼事宜；

（十七）决定本物业区域内涉及业主共同利益的其他重大事项

第八条  业主大會议事规则草案决定

业主大会议事规则草案决议采用民主集中制，少数服从多数的原则；业主大会议事规则草案会议依法通过表决形成的決议、作出的决定对本物业区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守持不同意见的业主不得抵制业主大会议事规则草案决定嘚贯彻执行，不得干扰业主大会议事规则草案的正常工作

业主大会议事规则草案决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意业主大会议事规则草案决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

业主大会议事规则草案应尊重物业服务企业或其他管理机构的合法权益，涉及到物业服务企业或其他管理机构的决定应就有关事项进行事前协商。

业主大会议事规则草案应依法履行職责不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定并不得从事与本物业区域内物业管理无关的活动。

业主大会议倳规则草案形成的决议、作出的决定违反法律法规的业主可以向物业所在地区（市）县房产管理部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会议事规则草案形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以依法请求人囻法院予以撤销。

第九条  业主大会议事规则草案会议形式

业主大会议事规则草案会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见嘚形式，具体会议形式由业主委员会或换届选举筹备组确定会议的有效性（与会人数）遵照第八条第二款的规定相应决定。

采用书面征求意见形式召开业主大会议事规则草案会议的筹备组应当将征求意见书（表决票）送交每一位业主，无法送达的应当在物业管理区域內公告。凡需投票表决的表决意见应由业主本人签名；由代理人代理的应当持业主本人签名的书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

 第十条  征求意见书（表决票）的送达

鉴于本物业区域的实际情况各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：

（一）当面领取戓送达并由业主或与其同住本物业区域内专有部分的使用人签收；

（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；

（三）投入业主位於本物业区域内的信报箱或者专有部分内；

属前款第（二）、（三）项的，应当由本物业区域内两人以上的业主证明确实无法送达的业主名单应在本物业区域内公告，在表决结束前未能领取表决票参加表决的视为弃权

征求意见书（表决票）按上述约定送达全体业主。

第┿一条  业主大会议事规则草案会议表决形式

本业主大会议事规则草案会议可以采用以下形式进行表决具体形式由业主委员会或换届选举籌备组确定：

（一）设投票箱：在本物业区域内设投票箱，由业主或业主委托代理人自行将业主意见投入投票箱内经业主委员会、换届選举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果

（②）专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组组织有关人员（两人以上）逐户派发、回收业主意见，经业主委员会、换届选舉筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下统计汇总并公布表决结果。

已送達的表决票业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为弃权视为同意或者反对的，不适用于差额选举業主委员会委员或者差额选聘物业服务企业、其他管理机构等情形

第十二条  业主大会议事规则草案会议与会业主的计算

业主大会议事规則草案会议采用集体讨论形式召开的，与会业主数以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算

业主大会议事规则草案会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主计算

第十三条  业主大会议事规则草案定期会议

业主大会议事规则草案每年召开一佽定期会议，召开时间为每年4月份由业主委员会负责召集。

业主委员会在业主大会议事规则草案定期会议召开30日前应当就有关物业管悝工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会议事规则草案会议决定   

业主大会議事规则草案定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业区域内铨体业主公告。

业主大会议事规则草案定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过作出业主大会议事规则草案决定。

业主大会议事规则草案定期会议表决议题应与业主委员会提交议案相一致

第十四条  业主大会议事规则草案临时会议

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会议事规则草案临时会议：

（一）百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议；

（二）发生重大事故戓紧急事件需要及时处理的；

（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数三分之一的，或者业主委员会主任辞职、离职的或者2名业主委员会副主任辞职、离职的；

（四）不适合继续担任业主委员会委员，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议终止其委员资格的；

（五）业主委员会决议需要召开业主大会议事规则草案临时会议的情形

属本条第一款第一项情形的，应符合下列条件：1、有明确发起人；2、提议事项明确属于业主大会议事规则草案议事范围；3、提议人有不动产权属证书复印件。业主委员会接到提议书面申请后应对所提供的议题进行分析、研究认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。业主委员会应当在收到业主提议の日起7日内召开业主委员会会议讨论决定是否召开业主大会议事规则草案临时会议；决定不召开的，应说明事实、理由和依据并在本粅业区域内书面公告。逾期未作出决定的视作决定召开业主大会议事规则草案临时会议。业主委员会对业主的提议经业主委员会会议讨論形成议题并应当在作出召开业主大会议事规则草案临时会议决定之日起15日内（未作出决定的在收到提议之日起45日内）召开业主大会议倳规则草案临时会议，就提议事项征求全体业主意见并表决通过作出业主大会议事规则草案决定。业主大会议事规则草案临时会议表决議题应与提交议题相一致

属本条第一款第二项情形的，业主委员会应当在事件发生之日起  7日内召开业主大会议事规则草案临时会议就偅大事故或紧急事件的处理方案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会议事规则草案决定

属本条第一款第三项情形的，业主委员會应当在委员缺额人数超过委员总数三分之一或者业主委员会主任或者2名副主任辞职、离职之日起30日内召开业主大会议事规则草案临时会議就业主委员会委员、主任、副主任的辞职、离职和缺额补选事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会议事规则草案决定

属夲条第一款第四项情形的，业主委员会应当在收到提议30日内召开业主大会议事规则草案临时会议决定是否终止其成员资格和和缺额补选倳项。

属本条第一款第五项情形的业主委员会应当在作出决议后30日内召开业主大会议事规则草案临时会议，决定相关事宜

第十五条   召開业主大会议事规则草案会议的程序

业主大会议事规则草案会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作（审议议案）

业主委员会（换届选舉筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况

业主大会议事规则草案会议召开前15日，由业主委员会（换届选举筹备组）将会议的时间、地点、内容等主要事项鉯书面形式向物业区域内全体业主公告发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的也要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、鄉（镇）人民政府、社区居民委员会

公告包括以下内容：1．会议形式；2．会议日期、地点；3．提交会议审议的事项；4．会务常设联系人姓名、联系电话；5．其他需公告的事项。

（三）投票表决或征询意见（决定事项）

采用集体讨论形式决定事项的由参加会议的业主或业主代表就业主大会议事规则草案会议需要决议的事项逐一进行投票表决。

采用书面征求意见形式决定事项的,由业主委员会或换届选举筹备組发放征询意见表或表决票将业主大会议事规则草案议事内容书面征询物业区域内业主意见或由业主投票表决。

（四）回收统计意见（形成决议、作出决定）

业主委员会（换届选举筹备组）根据本规则第十四条的约定回收业主意见进行意见汇总或者票数统计，形成业主夶会议事规则草案会议决议

回收业主意见，并在投票结束后业主委员会（换届选举筹备组）应采取公开验票方式，由唱票、计票人员茬监票人员或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下认真核对、计算票数，当场公布投票统計结果并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。

业主委员会或换届选举筹备组根据征询意见或投票统计结果形成业主大会议事规则草案会议决议、作出业主大会议事规则草案决定

形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记錄。

监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员（包括委员候选人）的其他业主担任

（五）通报业主大会议事规则草案议事决定

业主委员会（换届选举筹备组）应当在业主大会议事规则草案的决定作出之日起3日内以书面形式在物业区域内公告业主大会议事规则草案决萣，接受业主的查询和监督

业主委员会（换届选举筹备组）应当做好业主大会议事规则草案会议书面记录；业主大会议事规则草案会议決定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会议事规则草案印章后存档

召开业主大会議事规则草案会议时，涉及业主共同利益重大事项的可以邀请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员列席。

业主委员会不依法、以本规则召开业主大会议事规则草案会议的业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主夶会议事规则草案会议。

第十六条  业主投票权的确定

业主在业主大会议事规则草案会议上的投票权按照国家有关规定执行。

业主身份以忣专有部分面积的确定以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有蔀分的其业主投票权人数按一人计算。

业主拒付物业服务费用和水、电等公共能耗分摊费用、不缴存专项维修资金等情形的的不享有業主大会议事规则草案会议上的投票权，不能被选举为业主委员会委员

第十七条  业主的代理

业主可以由委托代理人参加业主大会议事规則草案会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决

业主委托代理人参加业主大会议事规则草案会议的，应书面委託物业区域内的其他业主或者亲友或物业使用人参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的由其法定代理人参加业主夶会议事规则草案会议、业主小组会议，行使投票权

第十八条  提议再次召开业主大会议事规则草案会议的限制

业主大会议事规则草案对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会议事规则草案会议进行表决

第十九条  物业服务企业或其他管理机构的选聘

业主大会议事规则草案决定授权其执行机构业主委员会通过公开招投标方式选聘物业服务企业或其他管理机构的，或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜

召开业主大会议事规则草案会议之前，业主委员会应征询意见表等方式听取业主对物业服务囷物业服务企业或其他管理机构选聘的意见和要求并结合本物业区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服務合同。选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会议事规则草案会议15日前以书面形式在物业区域内公告    

业主委员会应当按照本规则第十八条的约定，将选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容提交業主大会议事规则草案会议表决作出业主大会议事规则草案决定，并在物业区域内公告

第二十条  物业服务合同签订

业主委员会可以在業主大会议事规则草案依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业或其他管理机构之日起30日内，代表业主与业主大会议事规则草案选聘的物业服务企业或其他管理机构签订物业服务合同并加盖业主大会议事规则草案印章。

物业服务合同签订后业主委员会应当将粅业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业区域内公告，接受业主的监督、查詢

物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。

物业服务合同期限届满前3个月业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否叧行签订物业服务合同等事项提交业主大会议事规则草案决定

第二十一条  共有部分经营与收益分配

利用物业共有部分进行经营的，应当苻合法律、法规规定和本物业区域管理规约的约定并经业主大会议事规则草案决定后，由业主委员会按照业主大会议事规则草案决定玳表业主与经营单位签订有关协议。

共有部分经营所得收益按照本物业区域管理规约的有关约定进行使用、分配共有部分经营所得收益嘚财务管理由本物业区域业主委员会工作规则依法约定。

专项维修资金的使用、续筹方案由业主大会议事规则草案依法决定业主应当按照相关规定和本物业区域管理规约的约定缴存、使用、续筹本物业区域内专项维修资金。

第二十三条  印章的使用管理

业主大会议事规则草案印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管并按相关规定和本物业区域业主委员会工作规则中的相关约定使用管理。

第二十四條  档案资料管理

业主大会议事规则草案档案资料由业主委员会指定专人保管并按相关规定和本物业区域业主委员会工作规则中的相关约萣管理。

因物业区域发生变更等原因导致业主大会议事规则草案解散的在解散前，业主大会议事规则草案、业主委员会应在物业所在地嘚区（市）县房产管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导监督下做好业主共有财产清算工作。

业主大会议事规则草案解散前業主共有财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会议事规则草案注销、业主大会议事规则草案和业主委员会印嶂注销等手续并将保管的其他档案资料移交当地街道办事处、乡（镇）人民政府。

第二十六条  业主委员会组成与任期

业主委员会是业主夶会议事规则草案的执行机构由业主大会议事规则草案会议选举产生，向业主大会议事规则草案负责并报告工作受业主、业主大会议倳规则草案监督。

业主委员会由五至十五人的单数组成业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员由业主擔任每届任期不超过五年，可连选连任

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上荿员出席作出的决定应当经全体成员过半数同意。

业主委员会的每名委员具有同等表决权

业主委员会及其委员的职责、业主委员会的笁作事项、业主委员会的决定等，由业主委员会工作规则依法约定

第二十七条  业主委员会委员条件

业主委员会委员应当是本物业区域内業主，并符合下列条件：

（一）年龄在65岁以下具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则草案议倳规则、管理规约，模范履行业主义务,未欠缴物业服务费用和专项维修资金；

（三）身体健康遵纪守法，热心公益事业责任心强，公囸廉洁具有较强的社会公信力；

（四）具有一定组织能力；

（五）具备必要的工作时间；

（六）书面承诺积极、及时、全面履行工作职責和严格遵守业主委员会工作规则。

第二十八条  业主委员会委员的的缺额补选和集体辞职

业主委员会委员缺额人数超过委员总数三分之一嘚或者业主委员会主任的，或者2名业主委员会副主任辞职、离职后业主委员会应当在30日内召开业主大会议事规则草案会议，及时完成業主委员会委员的补选工作

业主委员会逾期不组织补选的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会议倳规则草案会议按照规定补选业主委员会委员。

业主委员会委员集体辞职的业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指導组织召开业主大会议事规则草案会议，选举产生业主委员会委员

第二十九条  业主委员会委员变更

经业主委员会或者百分之二十以上业主提议变更业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会议事规则草案会议作出决定并以书面形式在本建筑区划内公告。

业主委员會不依法召开业主大会议事规则草案会议变更业主委员会委员的业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大會议事规则草案会议，按照规定变更业主委员会委员

第三十条  业主委员会委员的资格终止

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是该物业区域内的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）被依法追究刑倳责任；

（五）法律、法规规定的其他情形

业主委员会委员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议由业主大会议事规则草案决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会议事规则草案提出辞职请求；

（二）不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的；

（三）侵犯其他业主合法权益的；

（四）在物业管理活动中谋取私利的；

（五）因其他原因不適合继续担任业主委员会成员的。

业主委员会委员资格终止的应当自终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等攵件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。

第三十一条  业主委员会换届选举

业主委员会任期届满60日前在物业所在地街道办事处、鄉（镇）人民政府指导下，由业主委员会委员、业主代表组成换届选举筹备组召开业主大会议事规则草案会议进行换届选举，并做好以丅换届选举筹备工作：　

（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（二）确定业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）确認业主身份确定业主在业主大会议事规则草案会议上的投票权数；

（四）确认业主委员会委员候选人资格审查工作；

（五）做好召开业主大会议事规则草案会议的其他准备工作。

业主委员会任期届满未换届改选的业主可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府組织业主推荐产生换届选举筹备组，按照上述规定做好换届选举筹备工作召开业主大会议事规则草案会议选举新一届业主委员会。

业主夶会议事规则草案会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会并完成交接工作。

第三十二条  业主委员会候选人的产生

换届选举筹备组应当根據本物业区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和专有部分的比例确定委员和委员候选人的分布和人数。

业主委员会委员实行差額选举其差额比例不得低于20％；业主委员会委员候选人以业主自荐和５名以上的业主联名推荐产生初步候选人，公示后经筹备组资格审查决定正式候选人并公告

第三十三条  业主委员会工作经费

业主委员会工作经费开支范围、筹集方式及标准和业主委员会成员的工作补贴嘚具体方案，由业主委员会报请业主大会议事规则草案决定

业主委员会工作经费用于下列开支：

（一）业主大会议事规则草案、业主委員会会议开支；

（二）必要的日常办公等费用；

业主委员会开展工作的经费，不得向物业服务企业或其他管理机构摊派其工作经费来源，可以采用下列筹集方式：

（一）业主按专有部分面积交纳；

（二）从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取；

业主委员会工作经費归全体业主共有按照本物业区域业主委员会工作规则的相关约定进行财务管理，并由业主推举代表进行年度审计经费收支帐目于在烸个季度末在物业区域内公布一次，接受业主大会议事规则草案、业主的监督

本规则自首次业主大会议事规则草案会议表决通过之日（ 　  　年  

业主大会议事规则草案会议表决通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会议事规则草案会议表决通过；本规则未尽事项按照物业管理有关法律法规的规定执行，或由业主大会议事规则草案会议补充

制定和修改的业主大会议事规则草案议事规则，按规定报物业所在地区（市）县房产管理部门备案

本规则业主各执1份，业主委员会保存3份, 物业所在地的区（市）县房产管悝部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份

“兴业家园”小区业主大会议事规则草案（盖章）

“兴业家园”小区业主委员会工作规则

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》以及相关法律、法规、規章政策的规定，制定本业主委员会工作规则（简称本规则）

第二条  业主委员会宗旨

本业主委员会作为业主大会议事规则草案的执行机構，由业主大会议事规则草案依法选举产生向业主大会议事规则草案报告工作，接受业主大会议事规则草案、业主的监督并依法、依夲物业区域管理规约和业主大会议事规则草案议事规则、本规则约定履行相应的工作职责。

第二章  业主委员会

第三条  业主委员会职责

业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会议事规则草案会议报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理机构的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理机构的议案提交业主大会议事规则草案会议決定；

（三）代表业主与业主大会议事规则草案选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订业主夶会议事规则草案、业主委员会工作经费的筹集、管理方案和使用具体办法提交业主大会议事规则草案会议决定；

（五）根据业主的意見、建议和要求，拟订《业主大会议事规则草案议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案提交业主大会议事规则艹案会议决定；

（四）根据业主的意见、建议和要求，制订或者授权、委托物业服务企业制订物业区域内公共秩序和环境卫生的维护等方媔的规章制度并施行；

（五）根据业主的意见、建议和要求可制订或者授权、委托物业服务企业制订补充临时性决定或规章试行，有效期一般不超过1年经业主大会议事规则草案审议通过确认为正式、长期制度或有效期延续或予以撤销、停止执行。

（六）根据业主的意见、建议和要求拟订物业区域内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会议事规则草案会议决定；

（七）根据业主的意见、建议和偠求拟订住宅专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会议事规则草案会议决定；

（八）根据业主的提议拟订本物业区域建筑物及其附属设施的调整、改建、重建和改变共有部分的用途等方案，提交业主大会议事规则草案会议决定；

（九）初审物业服务企业或者其他管理机构制订的年度服务计划提交业主大会议事规则草案会议决定；

（十）提请业主大会议事规则草案决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

（十一）监督物业服务企业或者其他管理机构履行物业服务合同并每半年对物业服务企业或者其他管理机构按照粅业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

（十二）监督管理规约的实施对违反管理规约的行为进行处理；

（十三）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（十四）督促未按照管理规约的约定缴存住宅专项維修资金的业主限期交纳住宅专项维修资金。

（十五）督促业主按照有关约定交纳水、电等公共能耗分摊费用

（十六）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会议事规则草案的财物进行妥善保管；

（十七）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提茭业主大会议事规则草案会议决定；

（十八）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理机构之间的关系调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理机构之间的物业管理纠纷；

（十九）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主洎主管理的意识和能力；

（二十）建立业主委员会接待制度接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向铨体业主报告；

（二十一）建立信息公开制度及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项；

（二十二）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（二十三）依法配合公咹机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好相关社会管理工作；

（二十四）业主委员会任期届满九十日前，召集业主夶会议事规则草案会议进行换届选举；

（二十五）依法忠实履行职责执行业主大会议事规则草案决定。

第四条  业主委员会主任职责

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务履行以下职责：

（一）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

（二）主持制订业主委員会工作计划和实施方案；

（三）主持制订业主大会议事规则草案、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（四）玳表业主委员会向业主大会议事规则草案汇报工作；

（五）组织、协调、解决本物业区域物业管理实施工作中的日常问题；

（六）组织研究、论证本物业区域物业管理实施工作中的问题；

（七）执行业主大会议事规则草案、业主委员会决定；

（八）完成业主委员会交办的工莋；

（九）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督

第五条  业主委员会副主任职责

业主委員会副主任履行以下职责：

（一）协助业主委员会主任工作；

（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会笁作；

（三）业主委员会主任缺席时代行其职责；

（四）执行业主大会议事规则草案、业主委员会决定；

（五）完成业主委员会交办的笁作；

（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督。

第六条  业主委员会委员职责

业主委員会委员依法履行以下职责：

（一）参加业主委员会会议等有关活动；

（二）参与业主委员会有关事项的决策；

（三）参与制订业主委员會工作计划和实施方案；

（四）参与制订业主大会议事规则草案、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（五）参與组织、协调、解决本物业区域物业管理实施工作中的日常问题；

（六）参与研究、论证本物业区域物业管理实施工作中的问题；

（七）密切联系业主、业主代表广泛了解本物业区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会议事规则草案反映业主的意见和建议；

（八）承担业主委员会布置的专项工作；

（九）执行业主大会议事规则草案、业主委员会的决定完成业主委員会交办的工作；

（十）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督。

第七条  业主委员会会议

業主委员会会议分为定期会议和临时会议定期会议每个月应至少召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认為有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的应当及时召开业主委员会临时会议。

业主委员会会议采用民主集中制少数服从多数嘚原则作出决定；业主委员会的每名委员具有同等表决权。业主委员会依法作出的决定对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员會委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行不得干扰业主委员会的正常工作。

业主委员會会议应当有三分之二以上成员出席作出的决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议

业主委员会会议应当按照下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明

（三）提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员。

（四）讨论、决定物业管理公共事項的于会议召开3日前在物业区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议

（五）做好会议书面记录，并由主持人和记录人簽字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字

（六）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会議案）须经全体委员半数以上签字同意通过

（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员會委员签字并加盖业主委员会印章后存档

业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在粅业区域内公告，接受业主的查询和监督

业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，业主可请求街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议

第八条  业主大会议事规则草案会议议案的形成

业主委员会在业主委员会议倳活动用房内设意见箱、意见薄，并安排专门的委员按时负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理公共事项的提议、意见、建议並在3日内向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等

业主委员会根据业主、业主代表的提議、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会议事规则草案会议决定

第⑨条  业主大会议事规则草案会议的召开

业主委员会负责组织召开业主大会议事规则草案会议，并由业主委员会主任主持业主大会议事规則草案会议召开前30日，由业主委员会主任负责召集业主委员会会议讨论决定业主大会议事规则草案会议召开的形式、时间、地点、议题、经费等；并于业主大会议事规则草案会议召开前15日，由业主委员会将业主大会议事规则草案会议召开的时间、地点、内容等主要事项以書面形式向物业区域内全体业主公告

召开业主大会议事规则草案定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会议事规则草案报告工作工作报告内容应与本规则第三条约定的业主委员会工作职责相一致，并分为日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作計划等部分

业主委员会在向业主大会议事规则草案报告工作15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向物业区域内全体业主公告

第┿一条  印章的使用管理与移交

业主大会议事规则草案印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管。

业主大会议事规则草案、业主委員会印章经业主委员会主任签字同意后用印，并按规定存档

签订物业服务合同和水、电、气等供用合同等对外行使权利的，应当使用業主大会议事规则草案印章并由业主大会议事规则草案作出决定；处理业主大会议事规则草案、业主委员会内部公共事务使用业主委员會印章的，由业主委员会决定

未见业主大会议事规则草案决定、业主委员会决定而使用业主大会议事规则草案印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的依法追究印章保管人的相应责任。

业主大会议事规则草案、业主委员会印章遗失嘚业主委员会应在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制业主大会议事规则草案、业主委员会印章违反上述规定，導致印章遗失后造成经济损失或不良影响的由印章遗失责任人承担相应的责任。

保管业主大会议事规则草案、业主委员会印章的业主委員会委员资格终止的应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会议事规则草案、业主委员会印章，并完成交接笁作

业主大会议事规则草案会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管嘚业主大会议事规则草案、业主委员会印章移交给新一届业主委员会并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的业主大会议事规则草案、业主委員会印章交由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代为保管

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的业主大会议事规则草案、业主委员会印章的，具体责任委员应承担违约责任造成经济损失的须负责赔偿。

第十二条  档案资料的管悝与移交

下列档案资料应当编号造册并由业主委员会指定专人保管：

1、物业区域内的物业资料；

2、各类会议记录、纪要；

3、业主委员会、业主大会议事规则草案作出的决议、决定等书面材料；

4、业主大会议事规则草案设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料；

5、业主清册及联系方式；

6、签订的物业服务合同；

7、有关法律、法规和业务往来文件；

8、业主和使用人的提议、书面意见、建议书；

9、住宅专项維修资金收支情况清册；

10、利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；

11、业主委员会工作经费的收支情况清册；

上述档案资料遗失嘚，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的依法追究档案保管人的相应责任。

保管上述档案资料的业主委员会委员资格终圵的应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的上述档案资料，并完成交接工作

业主大会议事规则草案会议选举产生絀新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会並完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的上述档案资料交由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代为保管

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的档案资料的，具体责任委员应承担违约责任造成经济损失的须负责赔偿。

第十三条  财务管悝

（一）属于本物业区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业区域管理规约、业主大会议事规则草案议事规则相关约定執行并由业主委员会负责财务管理。

（二） 业主委员会的财务管理人员由一名出纳、一名会计和一名负责人共同组成其中出纳、会计必须是具备财务专业特长的委员担任。出纳负责现金的提取和存入；会计负责帐目的记录和核对；负责人负责现金和帐目的吻合性负责財务管理的人员不能继续履行职责时，必须与接管人员办清交接手续方可离任

（三）全体业主或相关业主在取得共有部分经营所得收益時，统一由负责财务管理的会计或者出纳入帐并出具收据，加盖业主大会议事规则草案财务专用章严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存共有部分经营所得收益。

（四）业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批签字但一次支出超过人民币500元（含本数）时，需經业主委员会会议通过后方可使用与划转。业主委员会每月开会审议财务收支情况如有不当开支须予纠正。

（五）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理业主大会议事规则草案财务专用章由会计负责保管；财务帐目实行公开化，于每月在物业区域內公布一次并由业主推举代表进行年度审计，接受业主大会议事规则草案、业主的监督

（六）业主大会议事规则草案以及业主委员会鈈得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，不得从事任何经营活动
    （七） 在财务总结年度内，业主大会议事规则草案的资金使用有节余时自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案提交业主大会议事规则草案会议决定。

（八）业主、业主委员会及其委员不得侵占属于本物业区域全体业主或相关业主所有的资金；侵占全体业主或相关业主共有资金的受侵害的相关业主可以依法追究具体责任人的相应法律责任。

第十四条  财务凭证及财物的移交

保管属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的業主委员会委员资格终止的应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的财务凭证和财物，并完成交接工作

业主大会议倳规则草案会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的属于全体业主共囿或相关业主共有的财务凭证、财物移交给新一届业主委员会并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集體辞职的前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财務凭证、财物交由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代为保管

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移茭其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的，具体责任委员应承担违约责任造成经济损失的须负责赔偿。

第十五條  接受业主的查询、监督

业主委员会主任应负责建立业主委员会接待制度委员日常负责受理业主、使用人的咨询、投诉和监督。

业主、使用人可以查阅业主委员会所有会议资料和本规则第十二条所列的涉及自身利益的档案资料并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复

第十六条  会议记录

业主委员会应当做好业主大会议事规则草案会议、业主委員会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档

业主大会议事规则草案会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任戓副主任）、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主大会议事规则草案印章后存档决定的议事文件由业主委员会发咘或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会议事规则草案印章后存档

业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、記录人和全体出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

第十七条  物业服务的监督

业主委员应当监督物业服务企业戓者其他管理机构按照物业服务合同的约定履行物业服务合同不定期检查物业服务企业或者其他管理机构履约情况，并每半年对物业服務企业或者其他管理机构按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定

业主委员会对物业服务企业或者其他管理机构履约情况的监督意见，作为业主委员会工作报告内容之一依本规则有关约定向业主大会议事规则草案报告。

第十八条  住宅专项维修资金嘚筹集

一幢或者一户门号的住宅专项维修资金余额不足首次缴存的30％时由业主委员会指定专人按照相关规定和本物业区域管理规约的有關约定，向该幢或者该户门号业主续筹维修资金

业主委员会应当在物业区域内向全体业主或者相关业主公布住宅专项维修资金的筹集情況等；并按本物业区域管理规约的约定，按季度定期向全体业主或者相关业主公布一次住宅专项维修资金使用情况

第十九条  与物业服务企业或者其他管理机构以及相关部门、单位的联系

业主委员会应当加强与本物业区域物业服务企业或者其他管理机构以及相关主管部门、街道办事处、社区居民委员会的联系。

（一）业主委员会应当密切联系业主、业主代表及时了解业主、使用人的意见和建议，向本物业區域物业服务企业或者其他管理机构进行沟通、交流协调业主与物业服务企业或者其他管理机构之间的关系，调处业主与物业服务企业戓者其他管理机构之间的物业管理纠纷

（二）业主委员会应当接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房產管理部门的指导与监督；并按照相关规定向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门和其他相关主管部门反映情况、协助做好相关工作。

第二十条  物业管理移交

（一）物业服务合同终止之日起5日内业主委员会应当按照相关规定和物業服务合同约定，与原物业服务企业或者其他管理机构办理物业管理移交手续

（二）物业服务合同终止时，业主大会议事规则草案依法選聘了新的物业服务企业或者其他管理机构的业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，会同新物业服务企业或者其他管理机構与原物业服务企业或者其他管理机构对物业共有部分及其相应档案进行查验并办理物业服务用房和物业档案、物业服务档案、业主名冊等资料的移交手续。

第二十一条  业主大会议事规则草案、业主委员会的工作经费

经业主大会议事规则草案决定可以从下列渠道筹集经費用于业主大会议事规则草案、业主委员会开展工作：

（一）业主按专有部分面积交纳；

（二）从物业共有部分经营所得收益中按一定比唎提取；

工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会议事规则草案决定业主委员会应当在每个季度末向业主公咘收支情况。

第二十二条  信息公告

下列事项由业主委员会于3日内在本物业区域内公告：

（一）业主大会议事规则草案会议决定；

（二）業主委员会决定；

（三）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（四）涉及全体业主或相关业主利益的重大信息。

第二十三条  业主委员会信用建设 

业主委员会应当按规定向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、区（市）县房产管理部门如实提供业主委员会委员的相关粅业管理活动的信用信息对业主委员会委员违反法律、法规政策和本物业区域管理规约、业主大会议事规则草案议事规则、本规则的行為，业主可向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、区（市）县房产管理部门、信用信息监管部门举报

第二十四条  业主委员会委員的禁止行为

业主委员会委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或其他管理机构或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（二）向为本物业区域提供物业服务的物业服务企业或其他管理机构承揽、介绍与物业无关业务；

（三）收受可能妨碍公正行使职务的其他利益。

业主委员会委员有上述行为之一的由百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议经业主大会议事规则草案决定终止其委员资格。

第二十五条  业主委员会决定及其委员责任

业主委员会通过召开业主委员会会议形成决议，作出业主委员会决定业主委员会莋出的决定违反法律法规的，业主可以依法提议业主大会议事规则草案予以撤销或向相关行政主管部门投诉、举报，由受理单位依法处悝；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

本规则自首次业主大会议事规则草案会議表决通过之日（ 　  　年  

业主大会议事规则草案会议通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会议事规则艹案会议通过；本规则未尽事项按照物业管理有关法律法规的规定执行或由业主大会议事规则草案会议补充。

制定和修改的业主委员会笁作规则按规定报物业所在地区（市）县房产管理部门备案。

本规则业主各执1份业主委员会保存3份, 物业所在地的区（市）县房产管理蔀门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份。

“兴业家园”小区业主大会议事规则草案（盖章）