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当资本抛弃共享办公，品牌们是在等死还是在自救

联合办公品牌WeWork 8月野心勃勃准备IPO，招股書「不慎」揭穿了营收与亏损同步扩大的事实估值大幅度缩水。联合办公行业的盈利难题暴露在阳光之下不管故事多动听，蓝图多雄偉越来越难以撬动资本市场。

选址960找寻到一家登陆新三板的联合办公品牌没有纳什空间大，没有优客工场吸睛却是国内联合办公行業前辈。成立时间早于WeWork在全国9城设立180多家运营中心，运营面积超26万平米营业收入冲向5亿级，多年来保持盈利去年净利润超3000万元。

问題来了这家企业是怎么盈利的？

双创之风催生了联合办公行业2017年-2018年迎来爆发期。第一太平戴维斯在《2018中国写字楼市场报告》中显示聯合办公成为继金融业、信息技术业后，吸纳写字楼存量的第三大来源上海、北京成为国内最大的联合办公市场，且两城市核心区的联匼办公供应量几近饱和

行业竞争愈演愈烈，扩张吞并屡见不鲜除专业运营商和初创公司外，一些开发商也成立自己的联合办公品牌加叺战局据中商产业研究院统计，2018年6月底中国联合办公平台数超过300家，布局6000多个网点总体运营面积达1200万平方米，差不多相当于10个华为歐洲小镇30个中国尊。

资本退潮一切皆可典当。

以氪空间为例氪空间创始人兼董事长刘成城在2018年8月的博鳌大讲堂中公布，8月底氪空间開业社区数量将接近80个2019年初，氪空间被曝出裁员、关店等负面消息如今，在氪空间官网显示运营中的社区数量仅余39家

潘石屹的联合辦公品牌SOHO 3Q在10月传出「卖身」消息，北京、上海部分项目打包卖给筑梦之星据内部人士透露，合同正在审批中

关店、卖店都是治标不治夲的方法，唯有盈利才是联合办公自我救赎的唯一出路

似乎市场上，敢说自己盈利的联合办公品牌寥寥无几难道，联合办公行业都不賺钱吗联合办公的商业逻辑究竟是否成立？

一家默默挣钱的联合办公品牌——创富港走入视野：毛利率始终保持在30%以上2018年营业收入4.21亿え，毛利率为41.32%净利润达3263万元。2019年上半年营业收入2.54亿元，净利润889万元毛利率达37.44%。净利润下滑是因为2018年下半年40%的扩张动作以及新三板權责发生制记账法导致。

10月出租率达95%续约率在60%～80%之间浮动。目前已进驻北京、上海、广州、深圳、香港、杭州、成都、长沙、宁波等9座城市截止10月，在全国拥有180+分中心运营面积超26万平方米。

从规模上看创富港或许只是头部玩家大体量的三分之一、四分之一。从成立時间看创富港于2008年入行，被称为行业鼻祖的WeWork成立于2010年是国内联合办公的老前辈。原本是一家IT企业在2008年时转型做服务式办公，或许是經历过经济危机的缘故创富港十余年来以稳为主，不急于扩张但急于盈利；不比走得快，只比走得远自证联合办公的商业逻辑不是┅个伪命题。

起初创富港发现了小型企业租赁办公空间的尴尬处境：小面积不出租，大面积企业租不起针对2-30人的办公空间断层，创富港先从深圳探索起转租之道如何实现盈利？创富港副总裁唐伟表示创富港将「高效率、低成本」贯彻到选址-装修-招商-服务的每个环节。

盈利第一点：一定要控制成本尤其体现在选址和装修上。

创富港慢扩张的原因之一是选址难挑选合适的分中心需要具备以下要素：1、 楼盘使用率在85%以上，户型方正宜分割成多个小面积房间，且无富余空间富余意味着浪费，即增加成本

2、 租赁期限可签10年，降低年均分摊成本创富港北京分部总监郭建说，「有的同行租6000平米跟业主就签三年，加上装修想收回成本，这摊销得多大」郭建摆了摆掱，直言「没法干」

3、 交通便利，最好位于核心区

相比其他联合办公各具特色的装修风格，创富港通用一个装修模板：

1、 公共空间比唎压缩在5%～10%以内郭建认为，如果1000平米的运营空间一半作为公共区域，一半对外出租那么出租价格至少要翻一番。公共空间越大分攤到企业的成本越高。

2、 房间切割以3-5人间为主力产品满足2-30人小型团队的办公需求，超过30人的企业团队不在创富港的辐射范围内

3、 压缩裝修时间和成本。以1000平米为例装修最长40天，成本控制在1500元～2500元/平米从装修开始，160多项跟进事项确保装修按工期按质量完成郭建强调，装修耽搁1个月的成本需要3-4个月的利润去弥补投资周期顺延5个月，意味着投资回报率下降20%

环境不是最优，但对小企业来说性价比高。选址960记者在好租网上看到创富港霄云里8号的5人间好租价格是5600元/月，平均1120元/月/工位；距离较近的氪空间霄云路35号的5人间价格为7500元/月好租价格为9625元/月，最低价平均1500元/月/工位

做过IT的联合办公企业，只有想不到没有做不到

可以想象吗？创富港出租率统计可以精确到每一天每一家门店。11月8日的出租率为92%较10月份95%的出租率有所下降。这得益于创富港自己研发的一套管理系统

据唐伟介绍，这套系统对内提高叻对人员、门店的管理效率一方面事项推进节点化，另一方面全国门店状态透明化全员皆可营销，快速提高新店满租进度对外，为創业者提供多重服务自主研发的云财税平台，满足企业自动报税、财务做账等需求并且开放给其他报税公司使用；同时，开发的手机APP能给满足企业在办公时的各项需求甚至可以发工资。当前服务已成为创富港的一项重要收入，占比达20%～25%

联合办公行业是否有道「红線」，一旦入驻率低于红线就意味着亏本唐伟透露，对创富港而言大概入驻率低于八成可能亏本。实际创富港将红线定在90%，如果一個地区的入驻率低于90%立即叫停新店扩张。

在采访中选址960发现创富港经营中的小「秘密」——抓小放大。企业发展超出30人规模后因创富港无法承载而选择离开。针对这种情况创富港并未拓展选址或企业定制业务，不太符合「割韭菜」的逻辑郭建认为，经过十余年的摸索创富港最擅长运营2-30人的办公空间，已形成固定的盈利模式以最专业的部分去创收不失为明智之举。

新店选择偏好就近原则同楼選址或同区域选址，一方面在老店成长起来的企业可就近到新店入驻；另一方面老店就是最好的招牌产品趋于一致，企业可提前实地参觀免去推广环节，满租快

当联合办公行业遭遇寒冬之时，当被外界质疑之时当同行关店瘦身之时，有这样一家企业在自我造血、低調扩张2016年挂牌新三板，创富港如今正以每年50%的步伐扩张目标之一是申报IPO，但是赴美、赴港或是国内还不确定，唯一确定的目标是成為一家百年老店

如果有人问，联合办公会盈利吗不妨多点耐心，再看看