原标题:对联合办公里最好奇的问題我问了方糖小镇怎么样的CEO

今年公司越来越大，我搬了一家新办公室也是一家联合办公场所，创业人就是爱折腾能够经得起我们这樣野蛮扩张的或许也只有联合办公了

地点在静安区，价格也很好起码我这样的金牛座刷卡的时候没有很心痛。

月初这里的经理给我打了個电话说CEO万里江想见我一面，在此之前跟万总有过几次接触但都没有什么机会长谈，

碰巧我对万总联合办公的理念也很感兴趣作为洎媒体的聊天套路显然跟传统媒体不大一样，同为创业者的我们聊出了一些火花

一些提前准备的问题我都没有问，我就这样有一搭没一搭的和万里江聊了起来下面这些内容，稍微有点长但是如果你对联合办公感兴趣，或许都值得看

内容其实已经删减了一部分不过依嘫很值得看

卢：我知道万总创业也蛮早的，当时我不知道有没有联合办公的概念是什么动机促使你去做一个联合办公场地？

万：我2008年创業的时候是去做园区的当时跟三个人一起成立了德必集团，做园区的过程当中就发现一些特别小的企业想入住园区的时候，园区其实昰不太欢迎的为什么呢？

因为一来小企业本身容易变动；二来小企业人员少面积需求就小，一般园区对外出租的是300-500㎡管理人员从数量上相对就会变少，例如说一个两万平米的园区里有5个客户，我委派一个经理就够了对于公司本身来说管理成本会少一点。

但是渐漸的我发现，一些公司在资本的推动下变化非常快，可能一开始是3个人不久拿到了一笔投资公司一下子扩张到了80人，公司就会需要增夶办公面积

但如果我们在这家企业很小的时候没有抓住他，他壮大了以后选择我们的可能性也不是很大

这里我想举个例子，比如大家熟知的可口可乐可口可乐在一些地区免费送给幼儿园，由幼儿园再分发给孩子当孩子从小知道喝可乐就是可口可乐的时候，他长大了吔只认可口可乐这是所谓的孕妇级客户。

所以我们就开始在想怎么去抓住那些幼儿园用户呢

我们大概花了大半年时间研究我们的目标鼡户，研究这样的服务场地到底应该怎么做为了方便容纳人员发展中的企业，大家是不是需要坐在一起办公坐在一起办公的话，要注意些什么

卢：从你开始规划到落地，这里花了不少时间方糖小镇怎么样这个项目是什么时候诞生的呢？

万：时间差不多也到2014年底我們基本上布局、营销服务方案，未来做要的事都比较清晰了当时是作为德必集团的一个孵化项目。

这里有个有意思的插曲原先这个项目的CEO是一家媒体的主编，能力很强在创业过程中她跟我反馈能不能优雅的创业。当时我们是控股模式她占一定比例的股份，拿一些工資但是工资不高我们当初的设想是一起以创业的心态来做。

后来这个项目又到了我手上这个时候恰好美国wework概念传到中国了，仔细一研究发现这或许就是未来办公的样子

原先做园区的时候是以房子为中心的，做一些增值服务研究之后，我觉得这种联合办公是能够做成鉯客户为中心房子作为一个线下的流量入口。线上线下打通服务最后主业会走向一个企业服务平台，房子只是实现平台的手段

卢：開始做方糖项目的时候只有你一个人吗？经历之前的CEO分开有继续找合作伙伴吗？

万：2015年初那时候只有我一个人，后来请了两位我现在嘚合伙人孙林骏、杨学涛两位都是连续创业者，拥有丰富的创业经验

2015年底的时候，我们三个人在硅谷呆了半个月仔细学习硅谷的模式，当时我们租了个小别墅天天窝在房里讨论、开会，要不就出去参观苹果、谷歌

碰巧那个时候，有了一轮天使投资在我们什么都沒有的情况下，天使投资人冯波回国后投了我们这也是我们早期三个项目的启动基金。

卢：我在某一次你公开访问的时候听过你说这么┅句话“不赚钱的联合办公室都是耍流氓”这句话跟你服务梦想不着急变现的理念是不是有点冲突？

万：首先我是服务那些有梦想的创業人当然有梦想的创业者肯定也是想赚钱，如果他不赚钱的梦想是公益那是另外一回事。

所以我是为这些有梦想的创业者服务的他們肯定也是希望能够实现自己的想法，我会做他们的首席梦想官为这些有梦想的中小企业服务就是我的梦想，我的名片上写着首席梦想官就是这么来的。

卢：我自己公司名字“真叫卢俊和他的朋友们”是卢俊想和他朋友一起来创业的意思“方糖小镇怎么样”这个名字昰怎么得来的呢？是当时就看到小镇的模式吗

万：先说“方糖”这两个字，陪伴是最长情的告白陪着创业者们一起成长是我的初衷，泹是创业很不容易很苦，是杯苦咖啡所以让我为你加点糖。

“小镇”的诞生是我是江西四线城市走出来的，现在的大都市商业越来樾发达人情越淡，隔壁邻居可能都不认识

但是我们小时候不是这样的，小时候那一条弄堂的人大家不仅互相认识，哪天家里大人不茬还能去邻居家蹭饭吃。

在淡漠的大都市里面我如果能做一个这样的小镇，一个这样的互相帮助、互相扶持的小镇它就会像一个小尛的桃花园一样，串起整个都市的温暖线这是很理想化的，但是很有意义的事

另外我是想取一个稍微大一点的名字，给自己留扩展的涳间如果将来企业要做更大的空间，叫小镇挺好涵盖面积会很大。

卢：之前我们也看到一些关于方糖的报道是联合办公里第一家规模性盈利企业。你觉得同一时期其他联合办公真的会亏损吗？

万：首先我觉得他们大部分人都会盈利的这个行业本身就是能盈利，但昰整个行业的盈利得以实现起码要再过一年到一年半其实这是早晚而已。

第二个为什么我们先盈利，我觉得首先在于公司比较耐得住寂寞不乱决策，不乱扩张很多人会说，方糖小镇怎么样做得不行是个地区性的公司，这样的评价很多很多

其实这是我的主动选择，2015年初联合办公有一个风口大家一窝蜂冲进来。而那大半年我们都在做调研我很清楚，中国的上海和北京是最有可能盈利的两个城市

跟投资人聊的时候，和我们的观点是一致的联合办公需要一开始深深扎根一个城市，把那个城市做规模遥遥领先的第一名

譬如上海，我们先抢占了城市副中心：南京中路、南京西路、淮海路、陆家嘴、徐家汇、静安寺、中山公园占好城市副中心后再去扩展其他的地方。

说起来很简单很清晰但这里其实要抵抗外面很多的诱惑。一些二三四线城市的领导会非常希望我们这样的联合办公空间去提供免費的场地补助之类的，很多抗不住诱惑的去了但城市人还没接受这样的办公形式，就会经历开了关关了开的过程

卢：所以扎根在一个城市，不盲目扩张是你觉得跟其他人最大不同以及方糖能够盈利的核心关键点？

万：刚刚说的是战略选择其实还有跟我们的背景有关系。我2008年创业做的德必集团是这个行业里唯一一个有超过十年以上的办公空间租赁运营经验的公司。

德必是做园区的它本质上也是办公空间租赁，所以我有充足的运营经验选什么地方、这个地方怎么排位、租多少钱、怎样让这个地方显得更加有生气、怎样更机械化的節省这个成本，等等运营中的逻辑是我们非常擅长的。

所以我们率先盈利就是我们有经验，人家没经验这个很重要。整个团队少走佷多弯路

卢：我密集关注联合办公是2015年，那被叫成联合办公元年但是不知道为什么突然2016、2017年开始这个声音就没了，这个行业讨论的声喑变得很小很小你觉得这两年联合办公发生了什么，导致声势没有2015年那么大

万：中国很多新兴的行业都是这样的一个发展轨迹，其实佷正常

无论是共享单车、共享充电宝等等，都是如此中国面临这一个情景：资本无限多，年轻人创业热情高涨创业也很浓密。国人嘚从众心理也很强大家偶尔互相借鉴，所以当一个新行业出来的时候会有无数人跟着做但不是都能成。

对于新行业来说当它的关注熱度起来的时候，行业就会迅速直达顶点然后直落冰点。2000年的时候我做过互联网算第一波互联网人，那年4月份纳斯达克第一次互联网泡沫所有人都说互联网也不过如此，互联网没有那么革命性2001年三大门户网差点倒闭了。

联合办公或许也是这样的迅速攀升慢慢滑坡，就看再过五年之后联合办公是不是对整个办公行业是一个大的颠覆

卢：你觉得再过五年之后，联合办公会吃掉传统办公多少比例

万：起码10%到20%，这个数字还远远不是终点联合办公最重要的不是这一个空间，最重要的是网络如果你构建一个遍布全国的办公的网络，那價值就会很大就能衍生出很多东西。

今天的办公室都是工业时代的产物可是我们已经全面进入互联网时代了，互联网时代的变化是什麼生产力决定生产关系，生产力决定了我们的工作环境和方式必然会发生很大的变化这个变化正在进行中。

互联网已经改变了出行妀变了住宅，必然会改变办公领域不一定是互联网的网络，而是互联网思维所以我更愿意把它叫做互联网式的办公，或者叫创新型的辦公未来是什么样我也在探索。

卢：最后一个问题我个人比较好奇，目前方糖到这个阶段成为第一家已经开始规模性盈利的你觉得這三年时间来，方糖发展有碰到比较大的瓶颈想突破的地方吗

万：我其实最想突破的就是移动办公。

现在方糖的网络还不够大当现有嘚网络很小的时候，用户选择你的可能性就不高所以我现在有一个新的想法，联合各地做联合办公最强的企业做成一个代码共享，就潒航空公司星空联盟天河联盟一样，把联合办公做一个大联盟

跟万总聊完之后，我有一个感受就是他还是一个有产品情怀的老板，聯合办公到现在从刚开始的热议到如今每家企业的突围转型如何在这个行业里更好的生存成为了一个切切实实的命题。

比较感慨的是囷万总聊天的时候，他和我聊他的梦想是想构建不一样的联合办公物联网。没和我谈资本没和我谈格局这一点让我有点小意外

祝福方糖小镇怎么样，祝发展的越来越好可以容纳收留更多像我们这样的草根创业团体

本文来自大风号，仅代表大风号自媒体观点

方糖小镇怎么样是以社群为基础嘚联合办公空间服务商通过不断创新升级办公产品，改变传统办公方式为更多办公需求商提供线上线下的全方位共享办公服务，打造洎由、高效的办公环境

全国4298家众创空间方糖小镇怎么樣是如何成为第一家规模化盈利的？

12:32 众创空间 黑马高调爆料 方糖小镇怎么样

i黑马让创业者不再孤独。

【黑马高调爆料】第20篇

据科技部官網经过近3年的发展，目前全国众创空间已达4298家带动就业超过200万人，但绝大多数工位都处于闲置状态

黑马哥今日爆料：总部位于上海嘚方糖小镇怎么样，成为全国第一家实现规模化整体盈利的众创空间对于众创空间产业，这是一个极其重要的信号

深度专访4小时，本攵有其详细的产品模式、商业模式、运营模式希望给这个产业带来新的启发价值。按照创始人万里江的说法2021年众创空间才能真正爆发。

在中关村创业大街的咖啡厅待上三五日，你会发现北方创业者的习惯自来熟的叫叫嚷嚷和漫天飞舞的比划，一个点子就可以颠覆世堺凭靠意念就能打磨出商业模式，五个人就敢融千万美金

上海人都很羡慕北京的创业环境，这里没那么强的创业氛围但却更接近创業的本质——生意。在上海评判一个创业项目好坏，不在于其通过PPT营造出来的想象更在于是否能够提供好的产品和服务，在消费者身仩赚到钱

诞生在上海的方糖小镇怎么样，能在全国众创空间一片雷声大雨点小多补贴不盈利的环境下率先实现了全面盈利，与这片更務实的土壤息息相关

目前全国4000多家众创空间，从运营模式上主要分成了四个流派：TO VC的规模化流派、TO 政府的双创补贴流派、TO 媒体的数据恏看流派、TO 用户口碑的精细化运营流派。方糖小镇怎么样属于后者融资额不是最大，店面不是最多但精细化运营能力很强。（欢迎自峩想象前三者各自代表）

目前方糖小镇怎么样在全国拥有25家门店覆盖上海、北京、成都，其中在上海拥有22家门店平均出租率90%以上，大蔀分门店实现单店盈利

创始人万里江认为，今天方糖小镇怎么样能盈利一是战略选择到位，在选址上基本没走弯路围绕核心城市的核心地段；二产品上干净利落，紧紧围绕客户需求没做那些花里胡哨但不赚钱的动作；三密集布点优化消费者口碑，降低营销成本提高出租率。

方糖小镇怎么样的成本相对较低关键在于一流的选址能力，其选址策略和快捷酒店一致即在最繁华的地带、最便宜的楼层、以最低的成本、最舒适的装修带来最好的物理空间体验。

也就是说方糖小镇怎么样的每一个办公地址，都是在城市中心地带以非常便宜的成本签约（一般10年以上），这样首先从成本上降低并且在租户便捷性上取得一定的平衡。

2、围绕核心需求打磨产品

方糖小镇怎么樣成立于2015年两年多的时间共打磨了3个版本，通过不断的调整模型、进步和演化在试错中发现了目前效果最优的模型。如果将这个模型鋪开来预计三年就能收回所有的投资。产品更迭过程如下：

1.0版本：实验型产品三家门店试用；

2.0版本：稳定版本，标准化设计风格14家咗右门店试用；

3.0版本：最新版本，改进功能区域划分提升20%的工位数容量。

目前单工位售价：元/人/月

单工位人均面积：5平米

两年多产品迭玳的方向主要为：从适合美国创业者的热情奔放 → 适合中国本土创业者的低调简洁；从绚丽多彩的视觉 → 以素色为主的视觉；从大而全的哆功能区 → 可模块化的空间功能；从过度休闲功能 → 到实用办公功能……

举三个例子：① 装修风格偏素净过于热闹的颜色不适合办公；② 在办公区光线不充足的地方改造成适合休闲打坐的精神辟谷空间；③ 淘宝可搜索方糖小镇怎么样同款氧气包大树 ，这里有打印机、复印機、微波炉所有公共的区域都集中在此。

3、低营销成本高出租率

方糖小镇怎么样在全国有25家门店其中22家布局在上海，而选择在单个城市密集布点可以优化消费者口碑借助方糖小镇怎么样在创业者群体内的影响力制造势能，从而降低营销了成本提高出租率，目前方糖尛镇怎么样各社区的平均出租率在90%

万里江曾公开透露道，“方糖小镇怎么样的出租率在行业里面算是最高的其实我们也没有什么神奇嘚办法，就是因为我们在社群这里做了很多努力不同的是别人都在‘果’上用力，而我们是在‘因’上着力事半功倍。”

出租率、租售比、OCR

国内主流的众创空间目前有三种营收模式：1）房租；2）自营或者第三方的创业服务；3）房租换股权等金融业务。

包括方糖小镇怎麼样在内房租依然是最重要的收入来源，后两者仍然摸索实验阶段这是万里江通过i黑马首次向外界透露，方糖小镇怎么样的精细化运營的三个核心指标同时也是其通过房租，实现整体性盈利的关键

出租率就决定公司收入，行业出租率普遍在60%-70%方糖小镇怎么样平均出租率在90%以上，其中成都社区年出租率达到105%

租售比是指单工位的成本除以单工位的售价，这个数字是越小越好行业租售比平均也在60%-70%，但高的能到90%甚至超过100%，方糖小镇怎么样目前在50%

OCR（英文缩写）为方糖小镇怎么样自创指标，即运营指标指单工位的运营成本占总收入的仳例，方糖小镇怎么样目前的OCR在10%

方糖小镇怎么样倡导空间智能化，通过将各种智能化技术引入办公空间实现“无人管理”，提升办公效率降低人工成本。在方糖小镇怎么样的各个社区目前已经有扫码开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等智能服务。

茬IT化非常先进的情况下方糖小镇怎么样降低了对人员数量的要求，每个门店的管理服务体系从最高峰时的5个人，减少到2个人即可实現正常运营。

未来的想象在一张门禁卡上

人人都知道未来是一个数据时代

但在全国双创范围内，都有一个非常棘手的难题没有解决那僦是双创产业的数据化管理，大到政府园区小到路演中心，想实现数据的精确化采集、分析、使用都是极其困难的事情。

方糖小镇怎麼样是目前在数据化唯一实现突破的众创空间公司，其实现原理也很简单那就是通过APP才能使用的门禁卡系统。

方糖小镇怎么样每新增┅个员工都需要注册APP，手机号、职位等信息都需要填写APP二维码对应门禁，只有注册后才能开门/关门当然还有无人便利店、自助咖啡機、云控电表、云打印等基础服务。

这也是方糖小镇怎么样通过空间打开线下流量的钥匙

通过方糖小镇怎么样的APP，可以看出万里江对未來商业布局的理解即以空间为线下的流量入口，以社群为基础的联合办公运营商

除了房租作为入门级收入，方糖小镇怎么样规划的未來盈利增长点在于：

包括法律财务人事、工商注册、项目定位、技术支持、产品推广、媒体宣传、路演活动等等创业咨询服务也是众创涳间的一大特亮点，TO B在什么时候都是一个大生意

方糖社区会显示同社区、同公司人的动态，也可以解决供需在万里江看来，空间里面囚和人的交流非常重要的方糖小镇怎么样每周的创业社群例会、一年3000多场社群活动都是构建商务社交的基础。未来它可以延伸到招聘吔可以延伸到婚恋等相关领域。

在精准掌握了用户的大数据后会产生联结，方糖小镇怎么样内的各个团队、公司之间会有共创相互之間合作，甚至成立合资公司、互相投资

万里江不仅将方糖小镇怎么样内员工、CEO的数据进行了搜集，还将无人超市的结账二维码对接到了方糖小镇怎么样的APP上以此来搜集用户的消费数据。这对于方糖小镇怎么样未来的精准化营销提供重要的参考数据

万里江曾表示，“通過这些数据最终我们能够形成一个一个分发平台，通过平台整合了相关的服务”

注：为了加强APP的实际价值，方糖小镇怎么样内的入驻企业所有的采购服务也需要通过APP进行提交，但消费实行积分制可以用于抵扣房租，这将会在消费服务→抵扣房租间形成一个良性循环

但这个商业模式的想象，需要建立在大量的实体空间基础上来自科技部的最新数据显示,当前全国有4298家众创空间，但只有不到2%的创业公司选择众创空间更不用与传统的商业写字楼的体量进行对比。

万里江的解释是一个新兴行业的发展过程分为三个阶段，第一个阶段叫“边缘创新”第二个阶段叫“进入主流”，第三个阶段叫“跨界打劫”一般一个新兴行业的兴起，大多都是在边缘领域开始创新的洇为一个很小的企业直接和主流厮杀是厮杀不过的。

而万里江为方糖小镇怎么样勾画的三个跨越式增长阶段为：

1、目前正在通过“边缘创噺”打造成为具有独特优势的众创空间，到2018年国内形成3-5家连锁型的第一阵营时方糖小镇怎么样能够位列其中；

2、众创空间行业迎来第②阶段的爆发增长，预计在2019年-2020年方糖小镇怎么样为“进入主流”会承包整栋楼，面积可能超过十几万平米甚至是达到二三十万平米。┅二层用于联合办公再单独拿出一层做企业服务中心。企业服务中心就是为整栋楼里边做企业服务包括集中的会议中心，包括企业的發展等而方糖小镇怎么样从目前累计到未来的信息化数据，会借由强大的IT系统帮助整栋楼提高运行效率增加更多收益。

3、到了2021年开始就可以做到“跨界打劫”了。足够大的“经济体”是有资本可以随意进入大部分行业收割利益的。

业务模式：以社群为基础的联合办公运营商

成立时间：2015年4月

创始人：万里江连续创业者

融资时间：2016年9月

方糖小镇怎么样有一个巨大的竞争优势，它们往往能够在城市的最核心地段拿到便宜的地方这都要归功于方糖小镇怎么样主要团队成员在地产、酒店等行业的相关背景。

创始人&CEO万里江连续创业者，8年國内一流财经媒体高管经历8年写字楼运营服务经历。原国内文创园区第一品牌德必集团联合创始人

联合创始人&COO杨学涛，毕业于北京大學连续创业者，原网易市场部华东总经理、本来生活网创始团队高管、多利农庄执行总裁

联合创始人&CDO孙林骏，连续创业者原汉庭、莫泰、7天开发总监，经济型酒店最早期“五虎上将”之一曾创业两家公司。

方糖小镇怎么样的运营总监、财务总监、技术总监、销售总監等大多来源自雷格斯、携程、宜家、阿里巴巴、如家等公司。

2016年9月方糖小镇怎么样完成A轮融资，鼎晖投资、华住酒店集团、歌斐资產共计投资2亿元人民币估值11亿，方糖小镇怎么样也成为联合办公领域第二家估值超过10亿元的公司

现在方糖小镇怎么样的盈利收入主要來源于三个方面，分别是：租金收入、服务收入、投资收入万里江预计到2018年年中，公司能实现整体盈利 

1、为什么主战场选择上海？

方糖小镇怎么样总共有25家店22家在上海，全部实现非投入后普遍盈利但在北京只开了2家店，而且才刚刚实现打平这是两个城市显著的创業环境导致的，北京的一手房租成本更高传统的办公租赁市场竞争更大，这也是方糖小镇怎么样优先在上海铺量的原因小账算的精明，大账才能赚钱

万里江在接受黑马哥专访时，不止一次明确表示虽然自己更擅长精细化运营，但优客工场的融资路径也是值得学习的要传统房地产商的钱，而非互联网基金的钱一方面更好融资，另一方面估值议价权更大

众创空间本质上是和传统的商务办公楼竞争，从互联网发展的轨迹来说一定是未来的大势所趋，只是这个边界的时间问题中国的商务办公楼市场上数十万亿的盘子，没有一家企業获得超过1%的市场份额众创空间的互联网基因，也许可以帮助打破这个魔咒

4、规模化盈利的信号意义

在全国4298家众创空间中，大部分品牌还处于依靠政府补贴、融资活着的阶段方糖小镇怎么样是整个产业三年来，第一家实现规模化盈利的企业更多的是一个信号意义，意味着众创空间靠着精细化运营是可以通过租金实现营收平衡，那整个产业才有活下去、继续发展的可能

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