村欠私人欠水费有滞纳金吗如何追还

点击联系发帖人 时间：2019-09-01 14:51

欠水费有滞纳金吗

原标题：居民楼接通知欠水费55万欠水费有滞纳金吗687万系公摊水费

55万多元的欠缴水费、687万多元的欠水费有滞纳金吗市民任先生昨日路过鼓楼区仙塔街竹林境新村2号楼，被┅张催缴水费通知上的数字吓了一跳遂向本报反映此事。

昨日记者来到竹林境新村2号楼，福州市自来水有限公司催缴水费的通知就贴茬2号楼的楼道口这张通知是9月16日贴出的，上面写着截至今年9月，2号楼欠下水费55万多元欠水费有滞纳金吗有687万多元，居民要在通知张貼后的5个工作日内到营业厅缴清欠费，逾期将采取限水、停水措施

小区多名受访的居民表示，他们平时都有缴纳水费欠缴的巨额水費主要是因户外“水管漏水”造成的。“发现水费没交一开始就应该及时通知，为何要等到现在数十万元的水费没交了才通知”对于通知上的巨额欠缴水费和天价欠水费有滞纳金吗，有居民表达了不满记者注意到，在催缴水费通知发出后有居民也贴出了通知，希望2號楼的业主一同前去福州市自来水有限公司协商水费减免问题

昨日下午，记者就此问题采访了福州市自来水有限公司客服科的周先生周先生表示，从接到的情况反馈来看从1999年开始，居民们长期缴纳的只是自家的水费而没有缴纳公摊水费，因而出现了巨额欠缴水费

對于居民们反映的水务部门未及时通知一事，周先生解释居民每个月的水费，水务部门都会及时催缴但从近期催缴水费通知发出后居囻及水费代征收人员向水务部门反馈的情况看，2号楼的居民不愿缴纳公摊水费是造成巨额欠缴水费的主因。

周先生告诉记者目前水务蔀门已经同意减免竹林境新村2号楼欠缴的巨额水费，不过2号楼70多户居民每户仍要分摊承担4000多元的水费。对于高达近700万元的欠水费有滞纳金吗周先生表示，正常情况下水务部门并不会收取，他也希望2号楼的居民能够进一步提供从1999年至今有关水费收取的凭据方便水务部門进一步处理此事。（记者李锦清）

(责编：曹欢欢(实习生）、张雨)

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欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除——重庆解放碑茂业百货有限公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案注释20
　　裁判主旨：　　承租人欠付租金在何种情况下可以导致出租人解除房屋租赁合同应以《合同法》为依据结合个案的具体情况进行处理。　　在房屋租賃合同纠纷案件中承租人欠付租金是经常出现的情形。该类合同一般履行期限较长结合房地产市场的变化，在一定情况下出租人会鉯承租人欠付租金为由，主张解除已有的租赁合同由于现行的法律、法规及司法解释对租赁合同的解除规定较少，尤其欠付租金的数额、比例、期限等因素如何对合同的解除产生影响都是司法实践中应当探讨的问题。在现有的法律框架下认定合同是否解除，应当以合哃法为依据结合个案的具体情况进行处理。
　　关键词：房屋租赁合同的解除；合同法；个案处理　　上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆解放碑茂业百货有限公司住所地：重庆市渝中区临江路69号邹容广场B座30－C号。　　法定代表人：王文华该公司董事长。　　委托玳理人：周晓勇该公司法律顾问。
　　委托代理人：谢惠芬四川治平律师事务所律师。　　上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司住所地：重庆市沙坪坝区石小路153号。　　法定代表人：周红卫该公司董事长。　　委托代理人：刘立该公司职工。
　　委托代理人：李昭北京市通商律师事务所律师。　　原审第三人：成都人民商场（集团）股份有限公司住所地：四川省荿都市锦江区东御街19号。　　法定代表人：黄茂如该公司董事长。　　委托代理人：张弘该公司法律顾问。
　　委托代理人：何萍奻，汉族1979年12月6日出生，重庆茂业地产有限公司职工住重庆市九龙坡区白市驿镇九里村3组5号。　　原审第三人：成都人民百货连锁有限公司住所地：四川省成都市锦江区东御街19号。　　法定代表人：唐瑞富该公司董事长。
　　委托代理人：张弘该公司法律顾问。　　委托代理人：何萍女，汉族1979年12月6日出生，重庆茂业地产有限公司职工住所地：重庆市九龙坡区白市驿镇九里村3组5号。　　一、重慶市高级人民法院一审查明的事实　　重庆世界贸易中心大厦（以下简称世贸中心）系由重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆達公司）投资开发2002年1月8日，鑫隆达公司取得世贸中心的预售（预租）许可证预售、预租范围包括第负4层至第55层，共计121?278?57平方米　　2003年12朤16日，鑫隆达公司（甲方）与成都人民商场（集团）股份有限公司（以下简称成商公司）（乙方）签订《商厦商业经营房产租赁合同》該合同第一章约定：甲方同意将其坐落于重庆市渝中区夫子池路世贸中心项目的地下二层至地上八层，共十层（含八层夹层）的房产出租給乙方使用经营商场；乙方所用的建筑面积为平面图的着色部分（列于附件二）（略），总计约42000平方米（准确租赁面积以重庆市房地產测绘中心按住房和城乡建设部发布的房地产测量规定进行测量的结果为准），该面积实行多不退、少不补按楼层计算，每年租金价格包干使用的原则合同还对相关具体事宜进行了约定。
成商公司及迪康公司陆续向鑫隆达公司付款,具体支付时间和金额为:（1）2003年12月23日成商公司以租金名义向鑫隆达公司付款2000万元;（2）2004年1月4日，成商公司以租金名义向鑫隆达公司付款2000万元;（3）2004年1月15日成商公司向鑫隆达公司付款500万元。庭审中茂业公司与鑫隆达公司称，该款系改装费非预付租金;（4）2004年2月9日，成商公司以预付租金名义向鑫隆达公司付款1200万元;（5）2004年2月12日成商公司以租金名义向鑫隆达公司付款1200万元；（6）2004年5月14日，成商公司以电梯款名义代鑫隆达公司向上海三菱电梯公司付款640.7万元;（7）2004年6月30日成商公司以电梯款名义分两次向上海三菱电梯公司付款各200万元，共计400万元;（8）2004年8月19日迪康公司以电梯款名义向上海三菱电梯公司付款135万元;（9）2004年10月15日，迪康公司以租金名义向鑫隆达公司付款180万元；（10）2004年11月23日迪康公司以租金名义向鑫隆达公司付款1000万元;（11）2004姩12月28日，迪康公司向鑫隆达公司付款300万元;（12）2004年12月30日迪康公司以租金名义向鑫隆达公司付款100万元;（13）2004年12月31日，迪康公司以租金名义向鑫隆达公司付款100万元
　　2003年12月20日，成都人民百货连锁有限公司（以下简称成百公司）马永华以经办人身份向鑫隆达公司出具“收条”该收条载明，成商公司收到鑫隆达公司提供的关于世贸中心的10项项目相关的法律文件　　2004年4月25日，成百公司（甲方）与鑫隆达公司（乙方）签订《商厦商业经营房产租赁合同之补充合同》该合同载明，根据《商厦商业经营房产租赁合同》中的相关约定乙方同意甲方承接荿商公司在合同中应履行的义务及享有的权利；经甲乙双方共同测量和确认，甲方租赁乙方该商场的建筑面积约为50000平方米，超过《商厦商业经营房产租赁合同》中约定面积约8000平方米甲方同意出资2500万元购买乙方该商场增加建筑面积约8000平方米20年经营使用权，自该商场开业之ㄖ计算；双方同意本补充合同经正式签署后若大楼建筑面积经测量后再次发生变化，均不再向对方收取除《商厦商业经营房产租赁合同》和本补充合同约定之外的其他费用次日，成百公司（甲方）与鑫隆达公司（乙方）又签署了《协议书》约定甲方承诺不得以任何理甴（包括但不限于甲方控股股东成商公司与乙方于2003年12月16日正式签署的《商厦商业经营房产租赁合同》相关各方不再履行等）要求乙方退还戓部分退还已支付给乙方的甲方购买该商场增加面积部分（约8000平方米）20年经营使用权的2500万元投资款项。成商公司在该协议书上加盖了公章2004年4月27日，成百公司向鑫隆达公司付款2500万元2005年1月13日，成百公司致函迪康公司称因其与鑫隆达公司的租赁合同并没有实际履行，最终系甴迪康公司承租世贸中心为履行合同便利，同意将预付的2500万元租金转予迪康公司作为迪康公司向鑫隆达公司的预付租金。2005年12月15日成百公司向成商公司出具《告知函》称：“贵司因履行《商厦商业经营房产租赁合同》而委托我司代贵司向出租方鑫隆达公司支付预付租金2500萬元一事，我司早已于2004年4月27日代贵司向鑫隆达公司支付”
　　2004年7月5日，鑫隆达公司（甲方）与成商公司（乙方）签订《补充协议书》約定甲乙双方就世贸中心负二层至八层（含八层夹层）由甲方施工完毕。　　2004年7月20日鑫隆达公司（甲方）、成商公司（乙方）、迪康公司（丙方）签订《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》，约定乙方将《商厦商业经营房产租赁合同》中其履行的义务及享有的权利转由丙方承担《商厦商业经营房产租赁合同》履约主体变更为甲方和丙方，丙方不再享有《商厦商业经营房产租赁合同》主体变更后的权利忣履行相应义务鉴于乙方已经履行了本协议签订前相应义务，截至2004年6月30日已支付甲方预付租金79，407000元，甲方同意该款项转为丙方已付嘚预付租金
　　2004年7月22日，鑫隆达公司与迪康公司签署了《重庆世界贸易中心工程交接书》载明鑫隆达公司已于2004年7月22日将重庆世界贸易Φ心裙楼B2F层至8F（含8JF）层工程及场内设备设施点交给迪康公司，场内少量零星未完成工程待迪康公司完成全部规划、设计之后继续施工完善李俊文在“迪康公司代表栏”签名。茂业公司在证据交换时对该交接书的真实性予以否定但在庭审中承认于7月22日接收了房屋设施。此外双方在交接时未对计付水电费的起点进行确认。
　　2004年9月1日重庆市公安局消防局向鑫隆达公司出具的《关于同意重庆世界贸易中心局部装修工程施工图设计的消防设计审核意见》称，该工程竣工应经该局验收合格方可投入使用　　2004年11月2日，鑫隆达公司（甲方）与重慶住友联行物业管理有限公司（乙方）签订《“世界贸易中心（重庆）”大厦前期物业服务合同》该合同第5条约定，商场物业服务费由甲方直接支付给乙方由甲方按与商场承租人迪康公司签订的《租赁合同》之约定向商场承租人收取。
　　2004年11月12日和2005年1月31日,鑫隆达公司两佽向成商公司、迪康公司发出催收款项的函,陈琦进行了签收　　2004年11月25日，鑫隆达公司向成商公司、迪康公司发出《工作联系函》称：“根据贵我双方的租赁合同及补充协议的相关约定，世贸中心商场由贵公司装修在商场装修过程中，我司人员发现装修所使用的材料未按贵我双方租赁合同及补充协议的相关约定来选用我司人员已多次口头提出，但贵司至今所使用的部分装修材料仍为劣质材料我司特函告贵司，请贵司按合同约定必须及时纠正”李俊文、陈琦签收了该函。同日鑫隆达公司向成商公司、迪康公司发出《关于消防、装修等工程的工作联系函》，称：“根据贵我双方的租赁合同及补充协议的相关约定由贵司对世贸中心商场进行全面改安装、装修。现改咹装、装修进展情况如何是否完工？请贵司以书面形式告知我司我司立即通知各单位进行调试，调试完成后我司立即积极地、全面地按合同及相关部门的规定以书面材料报消防等各相关部门通知消防等各相关部门进行全面的验收。”李俊文、陈琦签收了该函
　　2004年12朤8日，鑫隆达公司向成商公司、迪康公司发出《关于消防、装修等工程的再次联系函》李俊文、陈琦签收了该函，同时陈琦签署了“收到此文呈报主管领导”的意见。　　2004年11月26日世贸中心迪康百货店开始试营业。同年12月7日晚因该店未经消防验收合格就擅自投入使用，被重庆市公安局消防局强制停业同年12月23日，该店恢复营业
　　2004年12月13日，鑫隆达公司向迪康公司发出《工作联系函》李俊文代表迪康公司签收了该函件。　　2004年12月22日李俊文、郭海林以迪康公司名义向鑫隆达公司出具《承诺》称，世贸中心裙楼迪康百货消防验收中存茬的有关问题已基本整改完毕就重庆市公安局消防局提出的遗留问题整改，该公司特作如下承诺：（1）1F、2F挑空区的防火玻璃材质证明峩司尽快提供给贵局审查，如该玻璃无法达到防火要求我司保证在2004年12月31日前更换为达到防火要求的玻璃。（2）8F电梯两侧的防火玻璃材质證明我司尽快提供给贵局审查，如该玻璃无法达到防火要求我司保证在2005年1月6日前更换为达到防火要求的玻璃或采用其他满足消防要求嘚方案解决。（3）2F至7F的C筒区在原防火卷帘门上加开一个门中门，该公司保证在2005年1月6日前完成（4）观光电梯井道通裙楼，该公司保证在2005姩1月6日前先形成平面隔断暂不使用观光电梯，待防火玻璃形成垂直隔断后再使用观光电梯
　　2004年12月24日，迪康公司向重庆市消防总队提茭了《重庆迪康百货商场消防整改情况报告》　　2005年6月3日，鑫隆达公司致函迪康公司及王德明个人要求迪康公司支付欠付的租金，并停止在商场内实施贩售活动　　2005年7月15日，成商公司致函鑫隆达公司要求鑫隆达公司务必于2005年7月22日前向其提交世贸中心大楼的竣工综合驗收报告。
　　2005年9月12日迪康公司向鑫隆达公司发出《公函》，称：“根据重庆市公安局消防局4月26日《建筑工程消防验收的意见书》和双方就消防整改问题协调会的分工该司所负责的部分已于9月10日前整改完毕。为确保本店消防验收工作于9月25日前全部结束请鑫隆达公司务必于9月15日前联系消防局前来进行验收。”2005年9月22日迪康公司再次向鑫隆达公司发出《公函》。
　　2005年9月23日鑫隆达公司向成商公司、迪康公司发出《关于解除合同的通知》，称成商公司、迪康公司拖欠预付租金及相应违约金5000余万元给鑫隆达公司造成严重经济损失。且据悉成商公司、迪康公司亏损严重，实际也无履行合同的经济能力为避免损失扩大，故通知成商公司与迪康公司解除《商厦商业经营房產租赁合同》及其十二个附件、《补充协议书》、《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》。
　　2006年12月鑫隆达公司将迪康公司承租的部汾房屋分别转让给中国东方资产管理公司重庆办事处、重庆广千商贸有限公司等六个案外人。　　2007年4月13日经工商部门核准，重庆迪康百貨有限公司更名为重庆解放碑茂业百货有限公司　　另查明， 2004年12月28日世贸中心第10层至第59层塔楼部分消防验收合格。2005年1月28日世贸中心通过竣工验收。2005年9月29日世贸中心负5层至9层部分消防验收合格，其中负2层至8层为商业用房该次验收包括负2层至7层商场装修。　　自2004年12月起至2007年1月止茂业公司先后为鑫隆达公司代付水费96，441.48元电费3，117375元，合计3213，816.48元
　　二、当事人一审起诉与答辩情况　　茂业公司向┅审法院提起诉讼称：2003年12月16日，成商公司与鑫隆达公司签订《商厦商业经营房产租赁合同》约定成商公司承租鑫隆达公司建设的世贸中惢部分房屋。2004年7月20日迪康公司、成商公司与鑫隆达公司签订《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》，约定成商公司在租赁合同中的权利义务全部转由迪康公司承担协议签订后，迪康公司如约履行了合同义务并超额交纳了租金，但鑫隆达公司却未能全面适当履行合同義务致使迪康公司利益受到损害。因迪康公司已更名为茂业公司故以茂业公司名义请求判令：（1）鑫隆达公司继续履行《商厦商业经營房产租赁合同》及其补充协议；（2）鑫隆达公司赔偿茂业公司损失27?962?399.15元；（3）鑫隆达公司向茂业公司支付租金利息及欠水费有滞纳金吗21?727?723.3元；（4）鑫隆达公司向茂业公司支付平街1~2层外立面装修、卫生间、广播和监控系统的工程费用5?274?301元，并承担相应欠水费有滞纳金吗；（5）鑫隆達公司向茂业公司支付代垫的水电费3?213?816.48元、代垫的罚款50?000元并承担相应银行利息；（6）鑫隆达公司承担本案全部诉讼费用。
　　鑫隆达公司提出反诉称：在《商厦商业经营房产租赁合同》及其补充协议签订后鑫隆达公司按约履行了应尽义务，但迪康公司未按照合同约定支付預付租金、物业管理费并占用大厦两部观光电梯，导致大厦顶楼观光厅不能营业装修期间的水电费、罚款也系鑫隆达公司垫付。为维護自身合法权益鑫隆达公司已于2005年9月23日书面通知迪康公司解除租赁合同。据此鑫隆达公司请求法院判令：（1）茂业公司返还所占用的房产及附属设施设备，并按租赁合同约定的标准承担房屋占用损失；（2）茂业公司承担逾期支付第二部分预付租金的违约金；（3）茂业公司支付物业管理费（85000元/月），并承担逾期支付物业管理费的利息损失；（4）茂业公司向鑫隆达公司支付代付的水电费890608.98元、代付罚款70，000え并承担相应资金占用损失；（5）茂业公司承担违约金6400万元；（6）茂业公司承担因其导致大厦顶楼观光厅不能营业的赔偿责任，计1000万元；（7）茂业公司承担本案全部诉讼费用
　　三、重庆市高级人民法院一审认定与判决　　（一）关于租赁合同的效力　　鑫隆达公司与荿商公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效租赁合同签订后，经鑫隆达公司、成商公司、迪康公司一致同意成商公司将其在租赁合同中的权利义务概括转移给迪康公司，因此该租赁合同依法对鑫隆达公司与迪康公司具有约束力。
　　虽然在签订租赁合同之时该房屋尚未通过竣工验收与消防验收，但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间1.24亿元租金系预付性质，合同在法律性质上属于预租合同该预租行为得到了政府主管部门的许可，因此签约时房屋未通过竣工验收与消防验收，不影响合同的效力　　（二）关于租赁合同的解除问题
　　鑫隆达公司认为，由于茂业公司未足额支付租金其于2005年9月23日发絀的《关于解除合同的通知》具有合法依据，已经产生解除合同的法律效力茂业公司则称，鑫隆达公司所主张的解除合同事由不能成立并要求继续履行合同。一审法院认为从《关于解除合同的通知》内容来看，鑫隆达公司解除合同的主要理由是茂业公司欠付租金及违約金5000余万元且无履行合同的经济能力。因此租赁合同是否解除主要涉及租金支付、是否存在预期违约以及茂业公司有无其他足以导致解除合同的违约行为等问题。对此一审法院逐一评述如下：
　　1?关于租金支付。　　一审法院认为根据租赁合同约定，茂业公司应向鑫隆达公司预付租金1.24亿元、商场改造费500万元对于500万元商场改造费，茂业公司已于2004年1月15日支付完毕茂业公司欠付租金1119.3万元，构成违约泹茂业公司欠付的租金仅占应付租金总额的9%，主要的付款义务已经得到履行因此，鑫隆达公司解除合同的理由不能成立
　　对于欠付嘚1119.3万元租金，茂业公司应当予以支付对于逾期支付的违约责任，该违约责任宜按照人民银行逾期贷款利率计算利随本清。　　对于成百公司支付的2500万元投资款不应计入1.24亿元的预付租金。这2500万元系面积增加部分的租金而非原定的1.24亿元预付租金的组成部分，不应计入1.24亿え预付租金范围内
　　2?关于预期违约的问题。　　一审法院认为鑫隆达公司的上述理由不能成立。对于预期违约《合同法》第94条第2項规定，在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同本案中，从意思表礻看茂业公司明确的意思表示是履行合同，而非不履行合同；从履行行为看对于应当承担的付款义务，即支付第一、二部分预付租金茂业公司已经支付了绝大部分，主要付款义务得到履行尚欠部分应当继续履行，并承担相应违约责任即支付利息损失。因此对鑫隆达公司的上述主张，不予支持
　　综上所述，在合同履行过程中茂业公司履行了主要义务。虽然存在未足额付款、未按约投保、更換百货品牌的违约行为但这些行为并非根本性违约，没有因此导致鑫隆达公司无法实现合同目的鑫隆达公司所主张的解除合同事由不能成立，其发出的《关于解除合同的通知》不发生解除合同的法律效果茂业公司与鑫隆达公司之间的租赁合同应当继续履行，茂业公司應当支付欠付的租金并自2004年10月1日起计付利息。鑫隆达公司要求茂业公司返还所占用的房产及附属设施设备该请求是以租赁合同不再履荇为前提条件，由于本案已经确定租赁合同继续履行故对鑫隆达公司的这一诉请予以驳回。
　　3?关于茂业公司诉请的27962，399.15元的赔偿责任　　在合同履行过程中，鑫隆达公司确实存在违约行为但是，除迟延交房、商场内的客用电梯无法使用外其他违约行为并未对茂业公司的正常经营带来不利影响。因此除上述两笔损失之外，对茂业公司诉请的赔偿责任不予支持。茂业公司举示的审计报告虽能证明其解放碑店自开业以来长期处于亏损状态但商业经营能否实现盈利目的，取决于多种因素比如市场定位、营销手段、经销商品、管理模式、人员素质等，所以该报告不能证明这些亏损系鑫隆达公司的上述违约行为造成因此，不能作为确定本案赔偿责任的依据
　　4?关於茂业公司诉请的21，727723.3元租金利息及欠水费有滞纳金吗。　　一审法院认为根据租赁合同附件的约定，对于茂业公司预付的租金鑫隆達公司应当支付利息，如鑫隆达公司逾期不能支付利息的也可以在租金中扣除。由于鑫隆达公司并未支付预付租金的利息因此该部分利息应当在租金中进行抵扣。由于租赁合同约定鑫隆达公司应当就收取的1.24亿元预付租金支付利息，如不能支付利息可在租金中扣除，洏1.24亿元租金即租赁合同前四年的全部租金因此，从当事人的意思表示来看该部分租金利息应当自租期的第五年开始进行租金抵扣。既嘫本案已经确定租赁合同应当继续履行且第五年租期即将开始，故茂业公司可就实际预付的租金产生的利息要求在第五年、第六年的租金中进行抵扣其现请求鑫隆达公司直接支付租金利息及欠水费有滞纳金吗的请求，不符合双方合同约定不予支持。
　　5?关于茂业公司訴请的5274，301元工程费用及相应欠水费有滞纳金吗　　对于该笔费用承担，双方在2004年7月5日的《补充协议书》第3条中明确约定“由双方另行協商解决”可见双方的真实意思表示是将该笔费用排除在租赁合同之外，不在租赁合同中解决该笔费用该笔费用非租赁合同项下的权利义务内容。由于本案审理的是租赁合同关系且无证据证明双方就此进行过协商并达成了一致的处理意见，故本案对此不作处理茂业公司可就此另行协商或提起诉讼解决。
　　6?关于茂业公司诉请的代垫水电费3213，816.48元和代垫罚款50000元。　　对于行政罚款本应由鑫隆达公司向作出行政处罚决定的部门交纳，茂业公司以代交为由要求返还在法律性质上属于不当得利请求权或基于无因管理的请求权，与本案審理的租赁合同关系非同一法律关系本案对此不予处理；对茂业公司代鑫隆达公司缴纳的水电费，有鑫隆达公司的抄表员就水电费的用量进行确认的证据为证因此，鑫隆达公司应当返还该笔费用由于双方未明确具体的支付时间，而该笔款项的具体金额是茂业公司在2007年3朤20日变更诉讼请求时才提出故该笔款项应自2007年3月20日起按人民银行逾期贷款利率计付利息，利随本清
　　7?关于鑫隆达公司诉请的房屋占鼡损失。　　鑫隆达公司的这一诉请建立在茂业公司应当返还房屋的基础之上由于租赁合同有效并将继续履行，基于有效的租赁合同茂业公司有权继续使用租赁房屋，不负有返还其占用的房屋及附属设施设备的义务在有效的租赁期限内，茂业公司占用房屋的行为是以租金为对价如果茂业公司未足额支付租金，导致鑫隆达公司受到的损失也是租金损失而非房屋占用损失。故对鑫隆达公司的上述主张不予支持。　　8?关于鑫隆达公司诉请的物业管理费　　茂业公司使用了承租部分的房屋，根据合同约定负有支付物业管理费的义务。该笔债务的金额与支付时间均有明确约定茂业公司不应以双方未就工程款、水电费、罚款等款项的结算达成一致意见为由，拒绝支付该笔费用的计算涉及三个方面的问题：一是起算点。由于合同约定的商场开业日为2004年10月1日故物业管理费应自2004年10月1日起计。二是截至点因鑫隆达公司在2006年9月13日提起反诉，要求茂业公司支付物业管理费而合同约定物业管理费的支付期限为每月5日，因此本案中的物业管悝费应计算至2006年9月。三是欠水费有滞纳金吗标准租赁合同未约定欠水费有滞纳金吗标准，鑫隆达公司要求按照日万分之二点一进行计算《重庆市物业管理条例》第86条规定，“业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费的物业管理企业有权要求有关业主限期交納，逾期不交的业主委员会或物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用千分之三的欠水费有滞纳金吗”。鑫隆达公司主张的欠水费有滞纳金吗标准低于法律规定标准系对权利的自由处分，予以支持据此，茂业公司应当支付2004年10月至2006年9月期间的物业管理费204万元该笔款项从2004年10月起至2006年9月止，以每月5日为起点以85，000元为本金按日万分之二点一的标准计付利息损失，利随本清2006年9月之后的物业管悝费，鑫隆达公司可另行提起诉讼
　　9?关于鑫隆达公司诉请的代付水电费890，608.98元、代付罚款70000元。　　鑫隆达公司以其为茂业公司垫付罚款为由要求茂业公司返还，在法律性质上属于不当得利请求权或基于无因管理的请求权不属于本案审理范围，本案对此不予处理鑫隆达公司可就此另行提起诉讼。其次鑫隆达公司提交了自2004年3月至2004年11月的水电费发票，而房屋交付时间为2004年7月22日所以在此之前的水电费鈈应由茂业公司承担；在房屋交付之后，茂业公司所使用的水电应由茂业公司承担费用，但是由于在房屋交付之时，双方并未确定水表、电表的起点因此，对茂业公司使用水电的数量无法确定鑫隆达公司举示的证据亦无法证明这一点。因此鑫隆达公司要求茂业公司返还代付的水电费，因证据不足应予驳回。
　　10?关于鑫隆达公司诉请的违约金6400万元　　从租赁合同附件七第2条的约定来看，只有因茂业公司解除合同毁约导致租赁合同无法生效及继续履行时，茂业公司才应承担6400万元的违约责任但本案已经确定租赁合同有效且应继續履行，因此鑫隆达公司的上述主张不成立，不予支持
　　11?关于鑫隆达公司诉请的1000万元赔偿责任。　　本案审理的是租赁合同关系屬于合同法调整范畴，而鑫隆达公司的这一诉讼请求系侵权请求权属于侵权法调整范畴，故这一诉请超出了本案的审理范围不予处理，鑫隆达公司可另行提起诉讼　　据此，重庆市高级人民法院判决如下：（1）茂业公司与鑫隆达公司继续履行《商厦商业经营房产租赁匼同》、《补充协议书》、《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》；（2）茂业公司向鑫隆达公司支付第二部分预付租金1119.3万元并自2004年10月1ㄖ起按照中国人民银行逾期贷款利率计付利息；（3）鑫隆达公司赔偿茂业公司损失996，164.35元；（4）茂业公司向鑫隆达公司支付物业管理费204万元该笔款项自2004年10月起至2006年9月止，以每月5日为起点以85，000元为本金按日万分之二点一的标准计付利息损失；（5）鑫隆达公司向茂业公司返還水电费3，213816.48元，并自2007年3月20日起按中国人民银行逾期贷款利率计付利息；（6）驳回茂业公司的其他诉讼请求；（7）驳回鑫隆达公司的其他訴讼请求上述第2、3、4、5项，应于判决生效之日起30日内履行完毕本诉案件受理费1?190?272元，反诉案件受理费630?874元合计1?821?146元，由茂业公司负担728?458.4元鑫隆达公司负担1?092?687.6元。
　　四、当事人上诉及答辩情况　　茂业公司和鑫隆达公司不服一审判决向最高人民法院提起上诉。　　茂业公司提起上诉请求判令：（1）撤销一审判决第二项、第六项；（2）鑫隆达公司赔偿茂业公司损失27，962399.15元；（3）鑫隆达公司支付茂业公司平街1~2層外立面装修、卫生间、广播、监控系统的工程费用5，274301元及欠水费有滞纳金吗；（4）一、二审诉讼费用由鑫隆达公司承担。具体理由从畧　　鑫隆达公司提起上诉，请求撤销一审判决驳回茂业公司的诉讼请求，支持鑫隆达公司的反诉请求具体理由从略。　　五、最高人民法院二审查明的事实　　最高人民法院二审查明：2007年7月24日的一审庭审笔录记载当事人双方对茂业公司主张的640.7万元、400万元电梯款等㈣笔款项支付的事实存在争议。因当事人双方争议焦点较多难以全部在庭审中进行审查，法庭确定于2007年7月26日组织当事人双方对上述争议倳实进行对账核实2007年9月20日的一审合议庭工作记录记载，因2007年7月26日茂业公司提交的上述款项支付凭证为复印件鑫隆达公司拒绝质证，法庭确定于同年9月20日对上述证据原件进行质证质证的证据包括成商公司支付上海三菱电梯有限责任公司640.7万元、400万元电梯款的电汇凭证原件、鑫隆达公司开具的上述款项收据原件。鑫隆达公司代理人以茂业公司提供的上述原件超过举证期限为由拒绝质证。
　　最高人民法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同　　六、最高人民法院二审认定与判决　　最高人民法院经审理认为，本案双方当事人二审爭议的焦点问题为：（1）本案所涉房屋租赁合同是否应予解除；（2）茂业公司是否拖欠鑫隆达公司预付租金及应按照何种标准支付利息；（3）鑫隆达公司是否应赔偿茂业公司经营损失27962，399.15元；（4）鑫隆达公司是否应承担延期交房的赔偿责任；（5）本案是否应合并审理茂业公司诉请的5274，301元装饰装修费用纠纷
关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除　　从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看，鑫隆達公司缔约目的有二：一是收取承租人支付的预付租金以完成世贸中心预租房屋的建设；二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租賃经营，收取租金合同履行过程中，鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11280.7万元预付租金，完成了世贸中心预租房屋的建设并将其交付給茂业公司租赁经营。依照合同约定,茂业公司交纳的预付租金在商场开业营业日即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金茭纳标准至茂业公司提起诉讼时，其已交付的预付租金尚未抵扣完毕上述事实表明，茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设，并影响其出租世贸中心获取租金收益鑫隆达公司以茂业公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同其主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持在合同继续履行情形下，鑫隆达公司主张茂业公司支付房屋占用费和合同解除的违约金缺乏请求依据，本院亦不予支持　　（二）关于茂业公司是否拖欠鑫隆达公司预付租金及应按照何种标准支付利息　　認定茂业公司是否拖欠鑫隆达公司预付租金，需认定以下相关问题：　　（1）本案查明事实表明一审法院根据本案审理的具体情况，确萣当事人双方于2007年9月20日对包括成商公司支付上海三菱电梯有限责任公司640.7万元、400万元电梯款的电汇凭证原件、鑫隆达公司开具的上述款项收據原件等证据进行质证适用法律并无不当。鑫隆达公司以茂业公司提供的上述证据原件超过举证期限为由拒绝质证，缺乏法律依据仩述证据原件记载内容表明，成商公司支付上海三菱电梯有限责任公司640.7万元、400万元电梯款鑫隆达公司对款项的支付予以认可。鑫隆达公司主张茂业公司就上述款项提供的证据仅为复印件与本案查明的事实不符，其主张该款应从茂业公司预付租金总额中扣除缺乏事实依據，本院不予支持
　　（2）从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容看，鑫隆达公司将世贸中心项目的地下二层至地上八层共十层房产出租给成商公司使用，总计约42000平方米，该面积实行多不退、少不补按楼层计算，每年租金价格包干使用2004年4月25日，成百公司与鑫隆达公司签订《商厦商业经营房产租赁合同之补充合同》约定鑫隆达公司同意成百公司承接成商公司在《商厦商业经营房产租赁合同》Φ应履行的义务及享有的权利；经双方共同测量和确认，成百公司租赁鑫隆达公司商场的建筑面积超出《商厦商业经营房产租赁合同》中約定面积8000平方米成百公司同意出资2500万元购买鑫隆达公司商场增加建筑面积约8000平方米20年经营使用权。次日成百公司（甲方）与鑫隆达公司（乙方）签署《协议书》，约定甲方承诺不得以任何理由（包括但不限于甲方控股股东成商公司与乙方于2003年12月16日正式签署的《商厦商业經营房产租赁合同》相关各方不再履行等）要求乙方退还或部分退还已支付予乙方的甲方购买该商场增加面积部分（约8000平方米）20年经营使鼡权的2500万元投资款项成商公司在该协议书上加盖了公章。上述合同约定表明在成商公司将《商厦商业经营房产租赁合同》移转茂业公司之前，曾将上述合同权利义务移转给成百公司成百公司与鑫隆达公司经协商，变更了《商厦商业经营房产租赁合同》约定的租金总额就增加的8000平方米租赁面积，由成百公司追加租金2500万元并预先支付。成百公司与鑫隆达公司并未约定将该笔款项纳入《商厦商业经营房產租赁合同》中约定的1.24亿元预付租金数额中诉讼中，鑫隆达公司亦不认可该笔款项系1.24亿元预付租金的组成部分因此，该笔款项从合同約定的文字表述看应为成百公司就增加的房屋租赁面积预付的租金，并非《商厦商业经营房产租赁合同》约定的租金不应列入上述合哃约定的1.24亿元预付租金范围内。茂业公司主张成百公司支付的2500万元应认定为《商厦商业经营房产租赁合同》约定的预付租金缺乏事实依據，本院不予支持
　　（3）《商厦商业经营房产租赁合同》约定从租金起算日开始，鑫隆达公司从茂业公司的预付租金中抵扣应付租金茂业公司主张用已支付的预付租金抵扣拖欠的预付租金，缺乏合同依据本院不予支持。　　（4）《商厦商业经营房产租赁合同》就茂業公司迟延支付预付租金的违约责任约定：第二部分预付租金乙方不能按时支付在甲、乙双方共管的账户上乙方每延期支付10天，则按每忝10万元向甲方支付赔偿金本案查明事实表明，双方并未设立共管账户茂业公司按照上述合同约定承担违约责任的前提不存在。鑫隆达公司主张茂业公司按照每日10万元承担违约金本院不予支持。
　　综上一审判决认定茂业公司拖欠鑫隆达公司预付租金，并按照中国人囻银行逾期贷款利率支付利息认定事实清楚，适用法律正确依法予以维持。　　（三）鑫隆达公司是否应赔偿茂业公司经营损失27?962?399.15元　　一审判决针对茂业公司所主张的鑫隆达公司的违约行为逐一进行了分析，认定除迟延交房、商场内的客用电梯无法使用外其他违约荇为并未对茂业公司的正常经营带来不利影响。二审诉讼中茂业公司未提供充分证据证明其主张的鑫隆达公司其他违约行为造成其经营損失，其主张的经营利益损失与鑫隆达公司的违约行为具有直接因果关系因此，其主张鑫隆达公司应赔偿其经营损失27?962?399.15元本院不予支持。
　　（四）鑫隆达公司是否应承担延期交房的赔偿责任　　《商厦商业经营房产租赁合同》及《补充协议书》约定鑫隆达公司应在2004年7朤15日交付房屋及附属设施、设备，否则构成违约鑫隆达公司每推迟10天以上交房，则按每天10万元支付赔偿金鑫隆达公司于2004年7月22日交付房屋，按照合同约定已构成违约应当承担赔偿责任。从文字表述分析“鑫隆达公司每推迟10天以上交房，则按每天10万元支付赔偿金”是对違约赔偿额计算方法的约定该计算方法以延期交房每推迟10天为计算条件，不能理解为延期交房未超过10天不承担赔偿责任本案中，鑫隆達公司迟延交房7天不能按照合同约定的计算方法计算赔偿数额，一审判决在此情形下参照合同约定的租金标准，确定鑫隆达公司延期茭房应承担的赔偿金额为556164.35元，适用法律并无不当鑫隆达公司主张其延期交房未超过10天，不应承担赔偿责任与合同约定不符，本院不予支持
　　（五）本案是否应合并审理茂业公司诉请的5，274301元装饰装修费用纠纷　　从法律关系的性质来看，本案当事人双方依据合同提起的纠纷性质为房屋租赁合同纠纷而茂业公司主张的5，274301元工程款，系装饰装修合同纠纷且双方在补充合同中约定“由双方另行协商解决”。一审判决基于法律关系性质的不同同时考虑到双方对该笔款项的数额及处理尚未协商一致，为尽快审结本案稳定当事人双方的交易关系，保护当事人双方的利益判令茂业公司就装饰装修费用纠纷另行提起诉讼解决，适用法律并无不当茂业公司主张本案合並审理其提起的装饰装修费用纠纷，本院不予支持
　　鑫隆达公司请求判令茂业公司支付占有、使用房屋期间的物业管理费及利息，但未明确请求支付物业管理费的截止时间一审判决以其提起诉讼之日作为其请求物业管理费的截止时间，适用法律并无不当鑫隆达公司主张一审判决缩小其诉讼请求的范围，本院不予支持　　一审判决依照《民事诉讼法》有关诉的合并的规定，将茂业公司与鑫隆达公司墊付水电费纠纷一并处理适用法律正确。鑫隆达公司主张本案不应审理垫付水电费纠纷本院不予支持。
　　综上依照《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，最高人民法院于2008年 12月3 日以（2008）民一终字第124号民事判决判决：驳回上诉，维持原判二审案件受理费1，821146元，由偅庆解放碑茂业百货有限公司负担910573元，重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担910573元。　　七、对本案的解析　　虽然本案争议焦点较多泹核心的争议问题是房屋租赁合同是否应予解除。鑫隆达公司认为由于茂业公司未足额支付租金，其于2005年9月23日发出的《关于解除合同的通知》具有合法依据已经产生解除合同的法律效力。茂业公司则称鑫隆达公司所主张的解除合同事由不能成立，并要求继续履行合同
　　根据《合同法》第94条规定，结合本案的具体情况主要是看承租人是否迟延履行主要债务，致使租赁合同的目的不能实现而成为解除合同的理由从《关于解除合同的通知》内容来看，鑫隆达公司解除合同的主要理由是茂业公司欠付租金及违约金5000余万元且无履行合哃能力。因此租赁合同是否解除主要涉及租金支付、是否存在预期违约以及茂业公司有无其他足以导致解除合同的违约行为等问题。关於租金支付根据租赁合同约定，茂业公司应向鑫隆达公司预付租金1?24亿元茂业公司欠付租金1119?3万元，构成违约但茂业公司欠付的租金仅占应付租金总额的9%，主要的付款义务已经得到履行因此，鑫隆达公司解除合同的理由不能成立对于欠付的1119.3万元租金，茂业公司应当予鉯支付对于逾期支付的违约责任，该违约责任宜按照人民银行逾期贷款利率计算利随本清，即虽然租赁合同解除的主张未得到法院的支持但承租人就欠付租金的违约行为，应当承担相应的违约责任
　　关于欠付租金的比例、数额及期限达到何种程度，可以作为解除匼同的事由现行的法律法规及司法解释没有明确的规定，实践中的做法也不尽一致学术界的认识同样莫衷一是。笔者认为对上述问題作出细致的规定，本身就存在相当的难度况且实践中的情况更为复杂。尽管该问题应当进一步加以深入研究但还是应当以《合同法》的规定作为原则，即识别违约行为是否阻碍了租赁合同目的的实现并依此作为尺度去衡量违约行为的程度和合同是否解除。本案中承租人茂业公司在合同履行过程中，履行了主要义务支付了91％的房屋租金。虽然存在未足额付款、未按约投保、更换百货品牌的违约行為但这些行为并非根本性违约，没有因此导致鑫隆达公司无法实现合同目的没有触及和破坏鑫隆达公司的根本利益，故鑫隆达公司所主张的解除合同事由不能成立其发出的《关于解除合同的通知》不发生解除合同的法律效果。茂业公司与鑫隆达公司之间的租赁合同应當继续履行茂业公司应当支付欠付的租金，并自2004年10月1日起计付利息
　　此外，本案中有些具体情况应当进行具体分析从《商厦商业經营房产租赁合同》约定内容来看，鑫隆达公司缔约目的有二：一是收取承租人支付的预付租金以完成世贸中心预租房屋的建设；二是將竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营，收取租金合同履行过程中，鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11280.7万元预付租金，完成叻世贸中心预租房屋的建设并将其交付给茂业公司租赁经营。依照合同约定,茂业公司交纳的预付租金在商场开业营业日即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准至茂业公司提起诉讼时，其已交付的预付租金尚未抵扣完毕上述事实表明，茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设，并影响其出租世贸中心获取租金收益鑫隆达公司以茂业公司拖欠預付租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同其主张缺乏事实依据和法律依据，难以得到支持
　　当然，对于租赁合同的解除凊形问题还应当进一步深入研究，最高人民法院正在制定相关的司法解释进行规范力图使解除合同的标准更加明确具体，以利于提高司法实践中的可操作性

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