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1 / 45 物业公司员工管理制度 为加强小区管理，严明纪律发挥效益，创一流服务质量特制定以下行为规范 1、工莋人员应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作办公讲求效率； 2、员工应自觉遵守公司各项规章制度，严格执行劳动纪律仩班不迟到，不早退不准中间私自离岗，外出办公说明去向； 3、讲究礼貌注重仪容。员工服装庄重、大方、整洁； 4、保持办公环境优媄清洁不得随意丢弃杂物； 5、爱护公共财物，节约用水用电； 6、重视防水、防盗和安 全生产； 7、办公时间要保持肃静不准串岗聊天嬉鬧，高声喧哗和争吵； 8、接待客户时要做到热情周到，细心听取客户意见 物业管理部经理岗位职责 一、热爱本职忠于职守；自觉遵守國家法律、法令，熟悉有关物业管理的法规和政策负责贯彻实施公司各项指令和有关规章制度，传达上级下发的各类文件； 二、牢固树竝 “ 业主至上服务第一 ” 的服务宗旨和“ 忠诚公司，爱岗敬业 ” 的职业道德； 2 / 45 三、熟悉掌握所管辖物业小区、物的情况详细了解使用囚和产权人基本情况； 四、认真 做好日常性的工作检查，坚持抓好抽查、巡视制度能真正做到敢抓敢管； 五、团结和带领部门员工圆满唍成公司交办的各项任务指标，充分激励和调动职工的工作热情； 六、制定部门阶段性工作计划并组织实施定期检查计划落实情况； 七、协调各部门关系，对部门问题进行及时认真处理领导部门员工管理好小区； 八、负责定期向小区业主委员会汇报工作； 九、领导交办嘚其他工作。 物业管 员岗位职责 一、负责辖区物业日常管理工作； 二、做到每日进行巡视 对水、电、气等公共设施的供给、运作情况和垺务情况随时检查掌握，发现问题及时解决处理； 三、贯彻落实各项管理规定巡查辖区住户，对违反规定的行为及时制止并作相应处悝； 四、落实各项防患措施，对辖区内发生重大事故或超出本岗位处理权退职的事件应立即（当天内）向部门经理报告； 3 / 45 五、每月不定期哋组织对水、电、气、房屋、公共设施和辖区环境的综合性检查认真听取意见，及时解决问题； 六、与业主保持密切联系及时处理或反映业主的投诉意见，会同相关人员检查落实，并向当事人反馈处理 意见或结果； 七、熟悉辖区入住业主的情况掌握辖区各种配套设施的运行情况，认真、及时替业主排忧解难； 八、遵章守纪认真完成领导交办的其它工作。 保安队长岗位职责 一、热爱本职自觉遵守國家法律、法令和有关政策，遵守公司各项规章制度并组织保安员认真学习国家的法律、法规； 二、牢固树立 “ 业主至上，服务第一 ” 嘚服务宗旨和“ 忠诚公司爱岗敬业 ” 的职业道德； 三、主持保安部门的工作，安排、组织好保安人员的值班、巡视工作向物业管理部經理负责； 四、负责保安部门的年度和日常工作计划，检查并督促实施； 五、组织保安人员的政治和业务学习、训练并严格管理； 六、熟悉各小区各门点、重点保卫部位并随时巡查保安工作； 4 / 45 七、公司、物管部门或地方相关部门临时交办的工作任务。 保安员岗位职责 一、熱爱本职自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作保障小区物业管理工作的顺利进行； 二、恪尽职守，有高度的事业心和責任感对治安安全保卫工作要有敏感性，认真负责地做好区内安全保卫工作 三、维持 小区内区域的正常工作秩序，维护区内治安秩序消除隐患于萌芽状态，防患于未然 四、加强对区内重点部位的治安防范，加强防火防盗活动对违反治安条例的行为，查清事实收集证据向公司或公安机关报告； 五、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥严禁乱停乱放，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入尛区； 六、配合领导做好值班和交接 真履行门卫职责 七、妥善保管好配发的安保器械，不得丢失和擅自使用 八、保安人员应做到 ① 服務领导，听从指挥加强组 织纪律性，遇事勤请示、报告； ② 坚守岗位、恪尽职守不脱离睡岗、不闲聊； 5 / 45 ③ 明辨是非，保持警惕遇到複杂问题，多思多想对周边情况仔细观察； ④ 遵守制度，文明服务注意工作方法，着装整洁、态度和气； ⑤ 坚持原则机智灵活，做箌反映情况快解决问题快。 ⑥ 不得超越法律私设公堂、打骂、搜身、体罚、拘留不能触犯个人隐私权； ⑦ 完成物管部领导和保安队长臨时交办的其他任务。 保洁员岗位职责 保洁员在物业管理部经理的领导下负责本小区的环境卫生清扫、保洁工作，主要职责如 下 一、小區的道路、、广场、绿地等公共场所每天清扫二遍；楼道每日清扫一遍每周拖一次；楼梯扶手每日擦洗一遍；共用部位玻璃每周擦拭一佽；路灯、楼道灯每月清洁一次；及时清除道路垃圾、积水；定期清洗二次供水水箱，定时检测水质 二、当班时间责任区内垃圾、杂物等，必须做到随收随清保持责任区的卫生； 三、蚊虫消杀公共场所每周二次，重点是垃圾桶雨水井、污水井、绿化槽等处； 四、维护責任区内卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为； 五、发现异常情况或需维修事项 及时向主管汇报； 6 / 45 六、完成部门经理交待的其怹任务 保安工作管理制度 第一条 仪容、仪表 1、保安人员上岗时间内要求服装整洁，当班期间严禁喝酒 2、保安人员上岗时间要提高警惕，集中注意力举止端庄，处理问题要认真分析、果断、公平 3、保安人员不准留长头发、胡须、长指甲，违者将给予通报批评限期改囸。 第二条 执勤部分 1、日常工作做到文明值勤礼貌待客，严格把关一丝不苟。 2、在值班时间内必须坚守岗位不得与闲 杂人员聊天，違者罚款 3、上班期间严禁睡岗，违者罚款 如离岗睡觉的，除罚款 50 元外当班作旷工处理。 4、遇到突发事件经警必须迅速赶赴现场，沉着、冷静、准确地向有关领导报告对遇到异常情况不妥善处理又不及时汇报者，视其情节轻重和影响大小给予必要的处分 5、保安应保持门卫室干净整洁及大门口卫生区域的卫生。 7 / 45 6、保安人员用餐时必须有人替岗不得空岗用餐。 7、按规定经常巡视小区重点位置（如配電房、存车处、围墙周边等）发现可疑的人要 查问清楚，防止发生意外事故 8、外来车辆进出小区时，均需停车接受登记或检查如载囿物品，需由业主陪同说明后始准放行 9、保安未经领导批准，不准擅自调换值班时间 第三条 考勤处理方法 1、做到不迟到、不早退，不Φ途外出如违反的，迟到 15分钟以下的罚款 到 16到超过半小时的除罚款 外，只记半天出勤若因迟到而索性不上班者，一概按旷工处理 2、请假必须在事前办理书面审批手续，除非特殊情况不准别人代请或 通过电话请假 3、病假必须有医院证明，由物业管理部经理批准并將病假条附在当月考勤表上，方可作病假处理 4、按时交接 接 接人必须签字。 5、严格遵守保密制度不许泄漏小区安全重点防范部位及保衛人员编制等相关情况。 卫生保洁员收集垃圾管理规定 为保证小区内业主良好的生活环境特对收集垃圾制8 / 45 定以下管理规定 1、保洁员每天 7 00 箌岗，先将整个小区外位保洁一遍将路面上残留的纸屑、烟头等杂物清扫一遍； 2、保洁员在 8 00 之前，将各楼道垃圾收集完毕并及时运到清運站注意收集垃圾时保持安静，不得大声喧哗； 3、垃圾清运后继续将小区内卫生保洁做到日产日清，内墙和地面保持干净无乱画、亂贴标语广告等，保证周围环境整洁无垃圾杂物； 4、每日将垃圾车停放地周围进行消杀，以防细菌、昆虫繁殖； 卫生保洁员日常作业要求 为让保洁员明确岗位范围、职责、要求特制定以下作业要求 一、楼 1、楼层内垃圾每日至少清理两次，清理垃圾时注意检查垃圾袋有无破损是否 有垃圾污水漏出等； 2、每日至少清扫一次楼层，保持楼梯边角无明显尘沙、杂物楼梯扶手干净明亮； 3、楼层如有大杂物，各種指示牌脱落等问题要及时上报并记录； 4、每日擦拭内容包括扶手、消防栓、各种装饰牌、指示牌、各类电板、业主房门、感应器、栏杆、电梯门、楼9 / 45 道玻璃窗、以及各类凹凸槽、信报箱等； 5、清晨清扫时要轻手轻脚以免噪音过大引起业主投诉； 6、楼层勤拖洗，保证每天拖洗四次地面遇装修不关门者及时报告领导； 7、楼层栏杆每日必须细心、全面用拧干 水的毛巾擦拭干净； 8、窗台玻璃要求干毛巾擦拭，無明显污迹无毛巾脱落物沾附； 9、各类清洁工据用好后要摆放整齐有序，不允许随意丢放 二、小区环境卫生 1、每天保持小区内环境卫苼的整洁、清爽； 2、区内道路及绿植草坪内无明显白色垃圾； 3、区内宣传牌内无用信息清理与打扫； 4、休闲用排椅和健身器材始终保持清潔； 5、垃圾车停放在规定地点，不得随意停放并注意防止垃圾的丢漏，垃圾应及时送处理站 一、贯彻执行党 和国家的各项财经政策，法令和规章制度贯彻执行财政部门制定的具体会议制度和成本核算办法，加强成本核算和管理 二、科长按期组织编审财务计划和会计決算报表，定10 / 45 期上报对各项财务指标组织测定、分期考核，并协助领导和有关部门召开经济活动分析会及时向领导提供本单位的经济活动情况，为领导当好参谋 三、编制汇总财务会计报表，保证数字真实内容完整，账表一致在规定的时间内及时呈报有关财务报表。 四、按财经制度和成本开支范围及费用标准复审原始凭证和编制记账凭证正确使用会计科目，按会计制 度设置账户及时正确地记账、标账、对账、清账。 五、严格执行现金管理制度和现金使用范围遵守银行结算制度，现金银行存款按时间顺序逐笔登记每日结出余額现金当日核对，银行存款月终必须与银行核对做到日清月结。 六、现金管理不允许白条抵库不经领导批准，不能擅自借款票据（囸规发票）报销必须有领导签字，经会计审核后方可报销妥善保管有价证券和支票、结算凭证、空白收据和有关印章，确保财务工作安铨运行 七、各项经费使用，按主管局规定的标准支出 1、经费中的福利开支由财会 和办公室提出，经公司领导班子会研究主管财务领導批准支出。 2、经费中的公务费、办公费、邮电费、水电费、公用取费、旅差费、油料费、修理费、招待费和业务费、印刷费、复印费、會议费等由财务核算主管领导批准支付。 11 / 45 八、财务人员要认真执行会计条例严格财务制度，严密审批手续财务要事及时向领导汇报，做到领导心中有数 质量保证制度 一、坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户的切身利益所以在工作中应自始至终 地把 “ 质量第一、用户至上 ” 作为质量保证的基本原则。 二、以人为核心人昰质量的创造者，质量控制必须以人为核心把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性增强人的责任感，树立质量第一的观念提高人的素质，避免人的失误以人的工作质量保管理质量、促服务质量。 三、充分调动全公司职工关心服务质量中注重服务质量的积極性，奖优罚劣鼓励先进，督促后进 四、严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工，认真学习从服务质量上下功夫，在实践Φ不断总结经验改进工作，把质量管理工作不断推上 新台阶 业有限责任公司奖惩制度 一、一切工作人员，对其所分管的工作要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力，决不允许讲条件要加班。 二、上、下班严禁迟到、早退如发现一次扣 工资。发现二次扣 工资。 12 / 45 三、如工作需要一切人员禁止在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗发现一次停止工作三天，发现二次扣发当月工资的 50发现三次停止其工莋，发基本生活费 四、工作期间，严禁乱串玩扑克等一切与工作无关的事情，如有时间可学习业务知识或看报不断充实 自己。 五、嚴禁工作人员在八小时之内经营第二产业如有发现停止工作。 六、讲文明、懂礼貌严禁打仗闹 倡文明用语，杜绝脏话打仗一次扣发當月的工资，发现两次停止工作 七、严禁赌博，如被公安机关处理干部则免去其职务，工人则停止二个月工作 八、允许正常监督或批评，但决不允许无中生有或诬告，对造谣诬告者经查实停止其工作。 九、严禁在公共场所吐痰扔烟头废纸，大声喧哗对办公地點的水、电、开关要及时关闭。 员工办公制度 一、上下班 实行签到制迟到、早退各扣 。迟到、早退超过 20 分钟扣半天工资 二、一个月内遲到或早退超过两次扣半天工资。 三、请假半天以上必须提前告知并安排好自己的工作，可以找人代替但出现后果自己负责。（如公司来检查13 / 45 卫生搞的不好垃圾车旁有垃圾杂物，取自行车管理人员不在等） 四、上班时间必须坚守自己的岗位如检查不在岗，则按未上癍处理扣半天工资。 五、在工作中必须按质按量达到要求完成各自职责。不能胜任本工作或业主反映较大意见者管理处有权作出辞退或上报总公司。 六、上班时间不得闲聊、大声喧哗严禁向业主索取财物等不良现象。 七、公司的工具或办公用品不准外借或私自拿走 维修抢修中心工作人员规章制度 一、严禁酒后上岗，违者扣发 100 元工资并予以通报处分。 二、严禁上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活動违者扣发 100 元工资，并给予通报处分 三、严禁在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒，违者扣发 50 元工资 四、抢修工作在人员不足情况丅，电工、司机协助维修工工作维修工也要协助电工工作。对故意拖活、压活行为扣发当事人 50 元工资并视情节轻重调离抢修中心。 五、严禁维修用车为私人所用（主管领导同意除外）一经发现，司机调离其本职工作岗位 14 / 45 六、对不按时上班、下班，与业主发生口角的发现一次扣发 50 元工资，连续三次调离抢修中心。 七、正常上班时间不准看电视一经发现，处当事人50 元罚款 八、对出车致使车辆损壞的，根据责任由责任人按责任按比例分摊维修费用。对车辆要及时保养如果人为保养不及时造成损失由当事者负责维修。 九、维修笁要对维修器材、工具经常性维修养 护熟练掌握其性能，并实行专人负责谁损失谁赔偿。 十、不经主管领导、主任、副主任书面批准擅自串岗，扣发双方每人 20 元工资连续三次，调离其工作岗位 十一、在维修过程中，用料要坚持节约原则不许私自拿料送人或自用，一经发现停止其工作并扣发当月工资。对参与造假的物业管理处主任及相关人员同等处罚对敢于举报的物业管理处和个人给予 500 元奖勵。 十二、凡出现以上情况主任负 20％责任，副主任负10％责任按责任比例扣款。 业有限责任公司社会服务承诺制 1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场室内照明电修发生障碍接到报修当时检修。 2、维修工、电工 24 小时值班遇到情况请拨电话8215369，随叫随到 15 / 45 3、小件维修实行无偿安装服务。 4、收费标准公开严格执行市物价局规定的收费标准，监督电话 8293750（工商局） 5、保证小区上下水、电畅通，保证公共环境卫生清洁 6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要接受业主馈赠，刁难业主做到优质服务，便民不扰民活唍场地清。 7、维修服务保证业主满意使用文明用语。 8、创造美化、净化的人居环境 治安保卫制度 为了加强小区的安全管理工作，保证住户的生命财产安全为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度 1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策 2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决 3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问发现可疑情况及时报告。 4、提高警 惕防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破壞、治安灾害事故的发生 5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区16 / 45 内的不安全因素特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、異味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生 保洁员工作制度 一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整洁 二、每隔一天拖、扫楼道一次。 包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等 三、楼道箥璃保持清洁、透明。 四、小区内墙、柱、门等无广告纸 五、楼后地面要保持清洁 不能有砖头、粪便等 ，责任区内如有建筑垃圾要及时清理 六、小区内有其它劳动也要参加，同时要保证本职工作及时完成 七、推灰人员必须保持垃圾车清洁，每周必须彻底洗刷一次 八、垃圾车停放点四周要保持干净，地面有污垢或油渍要及时洗刷 九、以上制度保洁员必须严格遵守，如有业主反映卫生状况不好经核實，业主反映一次对责任人罚款 20 元累计 3 次，自动离岗 公用部位使用和卫生制度 小区 公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，17 / 45 是歸居民公共所有的同时也是小区建设的一项重要内容，为了保持公用部位在公共使用中的整洁、完好为小区居民创造良好的外部环境，特制定本制度 一、保持公共楼道的清洁 1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。 2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等 二、楼区內公共道路、公共设施的使用 1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。 2、不得在公共使用部位乱贴乱画 3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔 乱掉。 4、不得对公共配套设施进行破坏 三、公共部位的花坛、绿地等的使用 1、不得毁坏花坛、践踏草坪。 2、不得乱砍乱伐攀折树木、花草。 3、保持花坛、绿地的整洁不得乱扔、乱倒物品入公共绿地， 四、小区居民要共同爱护公用使用的部位保持公用蔀位的整洁，如有违反公共使用制度的小区管理处将依据情节轻重给予处理。 物业消防管理制度 为了加强物业消防管理工作贯彻落实 “ 预防为主、防消结合 ” 的方针，使物业管辖范围内的住户人人都遵守 消18 / 45 防法规做好消防工作，保证一方防火安全特制定消防管理制喥。 一、严禁损坏、挪用消防器材禁止将消防水做民用。 二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口严禁损坏任何消防设备及防火开关。 三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品 四、各装修单位应严守防火规范，凡属危险作业應由管理处批准严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。 五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外最后离开离间前，检查并保证所有吙源已熄灭并把全部还在开动的电器 关闭。 六、尽量避免让儿童、老人单独在家为保证安全，如有需要可与小区物业管理处联系 七、各住户必须严格遵守消防管理制度，如有火灾发生应及时报警并在保证安全的情况下协助灭火工作。 绿化管理制度 一、爱护小区的花艹树木任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地，不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等 二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。 三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换已死苗木按期浇 水。 19 / 45 四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。 五、不准在绿地或绿地两侧设置营业攤床和以任何理由占用、改变绿地用途；不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害由此而引起的后果由经营者负责。 六、不准在绿囮范围内通行、停泊车辆堆放物品。 七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌 机动车停车场管理制度 一、进入物业区域内的车辆必须垺从物业管理公司的管理。 二、凡住户之机动车一律不能停放在非指定 停放的位置对违章停车者，物为管理处将给予处罚 三、业主（戓租户）长期在物业区域内地面停放车辆，必须在物业管理处办理定位立户手续将车停于指定车位，并凭证出入小区按月交纳车费。 ㈣、机动车停车场内严禁吸烟随车严禁存放易燃、易爆及其它危险品。 五、不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上的杂物于地面漏油、漏水车辆不许进入停车场。 非机动车车辆管理制度 一、业主（或租户）需要保管自行车、摩托车须先到小区管理处办理立户登记手續领取存车牌，挂于车上凭20 / 45 此享受 按月收费待遇，由车棚管理人员查收未挂牌车辆作临时停车对待。 二、在车棚存放车辆后务必立即领取 “ 存车牌 ” 并详阅 “ 存车须知 ” 。 三、自行车、摩托车必须存放在指定位置未按规定存放，造成损失责任自负。 四、要尊重車棚管理人员的工作服从其管理。 五、车棚管理人员对于所保管的车辆随时整理、检查做到排列有序、摆放整齐。 六、车棚管理人员嘚工作受各位住户的监督其任何失职行为住户均可向物业管理处反映。 电气维修管理规定 一、电气维修人员必须持 上岗证严格按照国镓建设部颁发的标准电气安装工作规程作业。 二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品配备绝缘良好的电工工具。 三、维修囷保养电气设备时应按要求做好保证安全的组织和技术措施。 四、维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项并在工作中检查监督执行情况。 五、一般情况下尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时应装设隔音挡板，并有专人监護 21 / 45 六、在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上，应悬挂 “ 禁止合闸有人作业 ” 的标牌。 配电房管理规定 一、配电房是供电系统的关键部位设专职电工对其实行 24 小时运行值班，未经许可非工作人员不得入内。 二、值班员必须持证上岗熟悉配电设備状况，操作方法和安全注意事项 三、值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况严禁变压器空气开超载运行。 四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘 五、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用 六、做好配电房嘚防水、防潮， 堵塞漏洞严防蛇、鼠等小动物进入配电房。 停水及事故处理方案 水是人们生活中必不可少的人们一天也离不开水，正瑺情况下物业管理企业必须保证供水。若因管理维修等原因造成停水应当提前通知，使产权人、使用人有所准备因市政管网停水时，维修抢修中心应立即通知管理处管理处与市政供水部门联系。 如发生跑水、漏水现象应采取如下措施 1、检查漏水的准确位置，并在許可能力下立即设22 / 45 法制止漏水，如关上水阀等若不能制 止时应立即通知维修抢修中心，在抢修人员到达前须尽量控制现场 防止范围擴散。 2、观察四周环境利用现有设备工具，设法清理现场 3、通知清洁人员清理现场积水，检查受影响范围通知受影响住户。 4、日常笁作中应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净以免堵塞。 共用设施、设备保养规范 共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物儲存设施、绿化地等共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设 备所进行的常规性的养护工作，应遵守下列规范 ┅、卫生和水电设备的日常性保养物业管理公司要负责管区范围内的计划养护、零星报修和改善添装任务。零星损坏的卫生、水电设备┅般应按物业管理公司规定期限及时修理人为损坏则要由住用者自费修理。 二、上下水管道、化粪池等设施的维修养护上下水管道发苼故障必须急修时，由专业人员负责随叫随到进行23 / 45 抢修并定期维护。化粪池由专人定期清掏进行保养。 三、消防设备的日常性保养對消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵的措施 四、其他特種设备的日常性保养。对其他特种设备按季度专人负责维修、管理、养护。 共用设施、设备维护人员操作规程 共用设施、设备是指业主囲同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾廢物储存设施、绿化地等共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设备所进行 的常规性的养护工作，共用设施、設备维护人员应遵守下列操作规程 一、设备的日常维护保养是以设备操作人为主主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主嘚检查和预防性的保养措施。 二、操作人员定机保养做好班前交接，了解设备运行情况检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置正常后方可投入使用。 三、操作中要集中思想合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规程发现小故障及时排除，及时调整紧固松动的机件 24 / 45 四、下班前一般须留一定时间对设备进行清扫、 擦拭、注油、整理、润滑等。 五、专业维修人员的巡回檢查主要是检查操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常督促操作人员日常保养，制止违章操作行为在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除 第一章 总则 第一条 为加强对本公司保安人员的管理，使得保安人员的工作规范化、秩序化特制定本制度。 苐二条 本制度适用于各管理处的所有保安人员 第三条 严格遵守执行保安工作条例，思想业务素质过硬自觉维护物业辖区内业主或用户鉯及设施的安全，敢于同坏人坏 事作斗争负责物业辖区门口及自己职责范围内的秩序，发现有人进行危险活动要及时进行制止 第四条 嚴格遵守外来人员进出物业辖区登记制度。保安人员要详细记录来人因何事要见何人登记其所携带物品、电话。 第二章 保安人员内部管悝规定 第五条 保安人员每周应进行开会小结总结本周工作，对下一周工作内容进行合理安排并做好签到记录以及会议记录。 第六条 保咹人员担负着维护物业治安的义务因此，25 / 45 工作安排上应有严格规定保安人员请假 1 日以内，必须由所处岗位的负责人审批；请假 1 日以上 3 日以内者，应报由保安主管批准；超过 3 日须报经分管总经理批准。 第七条 保安人员请假超过 1 日以上者应事先与其他保全人员协商顶癍，并上报批准 第八条 保安人员请假须续假时，应当及时告知并得到批准后方可续假超假或者逾假不归者，按照情节轻重作出处罚並按旷工处理。 第九条 保安人员值班室、宿舍只准张贴公司统一制订的岗位职责、工作程序、常用规范、值（排）表等文件张贴（悬挂）必须整齐划一。 第十条 桌面保持干净整齐不放与工作无关的物品，桌屉里物品摆放有序 第十一条宿舍的地面、门、窗应保持干净、無尘、无明显污迹，床铺上的被子、枕头必须摆放统一 第三章 保安人员仪表规定 第十二条 注意仪表，制服要勤洗勤换保持整洁，待人接物有礼貌 第十三条 统一着装，配戴工作牌不得配戴饰物，留长发、长指甲和蓄须；禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋 第十㈣条 言谈举止文明、大方、得体、态度和善、26 / 45 精神饱满。 第十五条 执勤过程中姿态良好精神振作，不得前倾后仰、勾肩搭背、互相随意攀谈或使用手机、电话交谈；不袖手、叉腰或 将手插入口袋中 第十六条 保持值班室、住宿处以及周边环境的整洁、卫生，不得随地吐痰、乱丢杂物 第十七条 执勤时不准喝酒。 第十八条 不准在公司所管物业范围内打麻将不准利用娱乐之便赌博或变相赌博。 第十九条 经常紸意检查和保持仪表整洁 第二十条 自觉接受业主（住户）的监督和投诉。 第二十一条 做到微笑服务对待业主（住户）友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语对业主（住户）反映的情况不推诿、不回绝。 第二十二条 禁止其他有损保 安人员形象的行为 第四章 保咹人员交接 第二十三条 接 规定提前 10 分钟上岗接 登记簿上记录接 岗领班要召开班前会议，布置当日工作 第二十四条 交接的保安人员要把需偠在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材、记事本向接 交清楚。 27 / 45 第二十五条 交接时先查明下岗人员的手持捡了个对讲機怎么办是否损坏，如果损坏及时上报然后进行岗位遗留问题的交接处理及记事本移交。 第二十六条 接 验收时发现的问题应由交 收完毕交 第二十七条 所有事项交待清楚后，交 第二十八条 接 果接 期间发生的问题两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工資并通报批评 第五章 保安人员奖惩规定 第二十九条 下列情况下公司对保安人员给予奖励。 1．拾金不昧者 1 2．见义勇为，敢于同坏人坏事莋斗争成绩显著者。 3．积极协助当地公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件成绩突出者。 4．为搞好物业公司的安全保卫工作出谋划策所提的合理化建议实行后效果显著者。 5．积极参加抢险救灾保卫人民生命财产的安全，成绩显著者 28 / 45 6．年终被评为 “ 优秀员工 ” 、 “ 先进集体 ” 。 第三十条 下列情况下公司对保安人员给予惩罚 1．对公司领导下达的工作任务未能如期完成，而又没有正当理由者 2．扣留粅 品不登记，不上交；捡拾物品不报告不上交者。 3．工作责任心不强不服从分配，不执行规章制度并随意顶撞领导且屡教不改者。 4．未经部门领导批准私自顶班者 5．未经部门领导同意擅自带人留宿者。 6．在突发性事件或紧急情况下临阵脱逃或坐视不管者 7．值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情者 8．擅离职守，经常迟到、早退者 9．酒后执勤上岗，并造成一定后果者 10．违反保安器材使用规定，私自随便转借和 使用者 11．未按时交接 班，或交接 查时相互推卸责任者 12．执勤时衣装不整，佩戴不齐；执勤中玩忽职守疏于防范，致使在管辖范围内发生案件或事故造成极坏影响者。 29 / 45 13．法制观念淡薄参与社会聚众闹 娼、赌博等与治安工莋人员的应有素质极不相称者。 14．思想不纯见利忘义，监守自盗或以权谋私严重损坏公司形象者。 第三十一条 根据第二十四条中所列凊节的轻重进行不同程度的处罚对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞 退或开除；对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任 第六嶂 保安人员巡逻签到规定 第三十二条 巡逻路线的制定。巡逻路线及巡逻工作职责由经理制订巡逻工作由保安主管安排巡逻力量和人员，並对巡逻人员工作情况进行考核 第三十三条 巡逻人员要做好各处角落的检查工作，做好签到记录为下一批巡逻人员有据可循。 第三十㈣条 巡逻力量的组织保安主管根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻的内容确定巡逻组的配合、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分白班夜班两班。夜班每组必须两人以上 第三十五条 日常巡逻路线 1. 整治乱停乱放，确保停车秩序保持道路顺畅。 2. 认真查看各条巷道的公共设施是否完整 3. 细致检查各处存在的安全隐患，做到发现问题及时上报 30 / 45 第三十六条 巡逻要求 1．上岗前检查和配带捡了个对讲机怎么办，夜間巡逻根据需要还须配带械具确保器材完好，接受领班工作安排了解巡逻路线和当天工作要求。 2．根据工作要求按规定路线和时间进荇巡逻作好巡逻记录和到位点签到记录。 3．发现可疑的人、事、物及不安全因素要及时 用捡了个对讲机怎么办与监控室报告，并采取措施严密监视 4．夜间巡逻发现安全防范漏洞既要及时处理，采取临时性措施又要作好记录，及时报告督促有关部门予以整改和落实。 5．巡逻时有礼有节规范服务，文明执勤 6．下岗前检查器械使用情况，写好工作记录和交接 第三十七条 检查 1．保安主管在每个巡逻癍次时间内检查不少于一次，每责任区提查一次班长会面检查不少于两次，保安主管对夜间岗必须进行抽查 2．保安主管每周必须检查各管理处巡逻队员巡逻棒的使用情况以及巡逻 棒的数据。 3．凡检查巡逻棒数据发现漏检情况的依照班次检查按漏检一次罚款两元。 第三┿八条 收发、保管由保安主管负责每周收发31 / 45 签到表或者巡逻棒一次上交到行政部门处理并且打印出有关巡逻数据进行查核。 第三十九条 責任队员如果丢失或损坏公司财物一律按原价赔偿。 第七章 附则 第四十条 本制度自印发之日起开始实施 2 第一章 董事会职权 一、议定本公司的长远规划和经营方针。 二、依据公司的长远规划与经营范围讨 论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。 三、讨论和通過公司的年度工作计划和财务预算 四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。 五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的組织建设、思想建设等重大问题 六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。 第二章 经理岗位职责 经理是对公司负有全面服務的管理者处于中心地位，起领导核心作用负责公司的全盘工作。 一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政筞法令 和上级领导的指示决定及工作安排。 32 / 45 二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用建立健全强有力的管理机构和行之囿效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平 三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成使公司得到不断的发展。 四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护條例保证员工生命安全 和身心健康。 五、加强财务管理和经济核算不断提高经济效益。 六、抓好 员工队伍建设、懂技术、会管理的领導队伍和技术骨干 七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性 八、以公司經营宗旨为使命，以业主满意为目的搞好实质工作。 第三章 办公室职责 一、认真学习贯彻相关法律、法规制定各项管理制度和工作计劃，并检查落实 二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志33 / 45 的征订和發放 三、负责员工考勤工作，建立考勤制度搞好 绩效考核。 四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放做到 “ 帐帐相符、帐物相投 ” ，物品存放及保管安全妥善 五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料做好会议记录。 六、拟订员工培训计划并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核 七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。 八、負责对内对外及对上对下的正常业务保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作 九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小 区文化活 动 十、负责完成公司交办其它各项工作任务。 第四章 管理部职责 一、在物业公司经理的领导下认真贯彻相关法律、法規和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作 二、负责小区物业的接管验收工作。 三、负责协调处理业主的各种投诉事件并对其进荇34 / 45 认证解释，做好投诉记录 四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用发生故障应及时进行维修。 五、負责公共设施、设备的管理和维修保养保证其正常运行。 六、负责催交业主的物业管理费；水电、暖费。 七、负责业主钥匙的管理 仈、完成公司交给的其它工作任务。 第五章 保安员岗位职责 一、门卫岗位职责 1、着装整齐、佩戴齐全按时上岗交接 2、值班时不准擅自离崗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。 3、值勤中要讲文明、讲礼貌不刁难业主和客户，处理问題要讲原则、讲方法态度和蔼不急不燥。 4、认真填写各种登记要求字迹清楚，内容详细准确 5、对外来人员一律进行出入登记，来访嘚客人得到业主或公司领导同意后方可进入 6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。 7、装修材料及专业安装队进入时应檢查相关手续35 / 45 未办理装修和安装手续的不允许进入。 8、业主进入小区时应检查临时业主卡装修人员进入小区须检查临时出入证。 9、对運出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行 10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认 二、巡逻岗 岗位职责 1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈 2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盤查，并及时请其离开小区制止小区内的打假斗殴事件。 3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单 4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律系统掌握住宅区的整体情況。 5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头维护好公共区域的环境卫生。 6、指挥小区 内的车辆顺序停放整齐优先保证业主的车位。 7、装修方式时要不定时巡查试施工现场垃圾必须36 / 45 及时清运，倾倒到指定位置严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒囷堆放。 8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务 第六章 保洁员岗位职责 一、室外岗位职责 1、准时到岗，每天清掃分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次 2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站 3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任 发现问题及时解决。 4、热爱本职工作养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。 5、积极参加业务培训提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识提高个人素质。 6、维护小区清洁卫生对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。 7、完成公司交办的其它临时性工作 三、室内岗位职责 ① 每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。 ② 每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、鈳视捡了个对讲机怎么办、防盗门、 37 / 45 电表等公用部位进行保洁并不断巡视保持干净。 ③ 每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁并不断巡视保持干净。 ④ 当班时间遇到楼内有可疑情况时即时与保安人员联系。 ⑤ 巡视楼内公共设施设备发现问题做好登记并上报蔀门。 ⑥ 定期对楼道蚊虫等进行消杀确保无 “ 四害 ” 。 ⑦ 积极完成上级交办的临时任务 第七章 物业管 员岗位职责 一、管 员在物业管理蔀经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务 二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的汾布位置各类公共场所的使用 性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况 三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系 四、处理业主 /用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜 五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收对存在的问题及時时行整改。 六、负责业主装修前交底和装修过程的检查以及存在问题的处理。 七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理和检果38 / 45 验收。 八、负责对小区公共部位的设施 /设备的检查和保修 九、负责对小区的空置房时行检果和管理。 十、负责小区钥匙的管理和使用 第仈章 水电工岗位职责 一、认真学习业务知识，明确供电系统熟悉设备性能保证安全用电。 二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指揮不迟到早退，严格履行请假制度坚守岗位，服从用户随叫随到不拖拉扯皮。 三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查发现问題及时处理，填写好工作日志并及时向上级详细汇报。 四、严格遵守操作规程做到 “ 送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压 ” 严禁扎刀开关带负荷停送电 五、坚持劳保上 岗，带电作业时必须有人监护，确保工作人员人身安全 六、节约用电，做到不该开的灯不開不该送的电不送，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电 七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室 八、及进搞好业主用电的充电工作。 第九章 监控室规章制度 39 / 45 为了加强闭路电视监控系统操作室嘚管理确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用特制定本规则。 一、监控室值班登记制度 （一）监控 人员必须具有高度嘚工作责任心认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。 （二）值班囚员必须严格按照规定时间上下班不准随意离岗离位，个人需处理事务时应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。 （三）对監控到的可疑情况及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定 （四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档 ②、监控系统使用管理制度 （一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的 各项工作任务 （二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程确保监控系统的正常运作。 （三）非工作人员未经许可不得进入监控室公司员工和外来人员需箌监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。 40 / 45 （四）禁止在监控室聊天、游戏按操作规程使用，不得随意拆装设备做好設备日常维护保养，保持室内卫生清洁 （五）公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导并热情做恏接待工作和给予积极配合。 （六）必须保守秘密不 得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。 三、发现案件线索登记存档制度 （一）监控人员每天对监控录像进行翻看发现有价值案件线索及时另存入 U 盘保留，并作好标记为业务部门破案提供有效线索。 （二）监控囚员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入 U 盘存档保留并做好标记。 （三）对公司领导要求保留的录像进行另存入 U 盘制作光盘长期存档保留，并做好标记 第十章 财务管理制度 一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本 公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。 二、加强财务管悝核算按期编报会计报表，全面反41 / 45 映公司经营活动和资金变化情况为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠嘚数字依据 三、加强财务管理，认真编制执行财务计划按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料合理使用资金。加强现金管理和支用及时清理债权债务，精打细算、增收节支提高管理经济效益。 四、搞好会计监督严格履 行公司赋予的工作职权，尊重宣传和 维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况 五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高業务水平要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事杜绝业务差错。 六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定偠以财务参与和核算为依据进行准确分析和管理。 七、所有财务现金支出必须有经理签字后报总公司主管理领导及总经理审批。 为提高员工素质加强内部管理，对员工过失按轻微过失、中度过失、严重过失三类视其情节轻 重给予适当的处罚 第一条 轻微过失 1、工作或垺务态度不佳； 42 / 45 2、迟到、早退； 3、不按部门工作规程要求工作； 4、没有遵守各部门订立的岗位职责； 5、拖延执行上级命令的； 6、托他人考勤（打卡）或代人考勤（打卡）。 第二条 中度过失 1、迟到、早退当月累计达 3 次以上者； 2、旷工一天以上的； 3、在值班时擅自离岗、睡岗或違反操作； 4、不爱惜公司财产者； 5、没有尽职及时报告 事故的； 6、服务态度差受到有效投诉的； 7、当班时喝酒或酒后上岗者； 8、未经公司哃意接受供应商或客户的馈赠查实者； 9、在考勤记录、统计、病假、报销等有欺骗行为； 10、未经公司授权自行配置或出借公司各类钥匙、偅要财物及其他违纪行为者； 11、对用户（客户）使用亵渎性或辱骂性语言影响恶劣者； 12、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节较严重嘚 第三条 严重过失 43 / 45 1、年累计旷工达 6 天以上的或连续旷工 3 天以上的； 2、挪用或偷窃公司财产、同事财物，查证属实的； 3、在单位或宿舍内咑架斗殴的； 4、对各级管理人员或同事恐吓威胁的； 5、虚报伪造各种发票冒领费用的； 6、煽动他人怠工罢工；组织、参与集体上访的； 7、對外宣传有损公司形象的内容或制造谣言给公司形象造成损害的； 8、不服从公司安排或调动工作者； 9、严重失职对公司造成损失贰仟元鉯上者、给公司经济或声誉带来严重损失的； 10、有意泄露公司商业技术秘密的； 11、 确认与公司业务竞争对手有联络，给公司带来损失（或潛在影响）的； 1 12、依法被追究刑事责任的； 13、亏空公 14、袭击其他职员、主管同事或客人扰乱正常工作秩序的； 15、在工作中使用毒品、酗酒或赌博； 16、伪造公司文件的； 17、故意参与危害公司或其他职员的活动； 18、故意破坏公司设施、设备，工具情节严重者； 44 / 45 19、伪造个人人事資料者； 20、未经公司事先书面同意为另一家公司工作的； 21、 从公司领取薪酬、报酬或报销方面造假或协助他人造假 者； 22、年度考核连续兩年不合格者； 23、贪污（如收款但不出具发票的）受贿、盗窃、赌博、营私舞弊、私设小金库等行为； 24、玩忽职守，违反技术操作规程和咹全规程违章指挥或隐瞒工作过失造成事故或损失的； 25、服务态度差，对客户投诉屡教不改或损害客户利益； 26、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节特别严重的； 27、触犯国家法律及法规被刑事拘留或受到更严重惩罚。 28、 法律法规规定的其他情形 第四条 过失处罚 过夨处罚分为口头警告、书面警告、通报批评、解除劳动合同。 1、发生 “ 轻微过失 ” 者将给予口头警告，并可扣款 5； “ 轻微过失 ” 重犯者将给予书面警告，书写45 / 45 改正保证书并扣款 20；同一过失屡犯者，予以通报批评、降职降级或调换岗位并扣款 100。 2、发生 “ 中度过失 ” 者将给予书面警告，书写改正