目录 一、 城市规划 3 二、 市场背景 4 1) 2010姩海阳二市在售个案销售情况 4 2) 2010年房地产市场总结： 5 3) 2011年主要房地产项目市场放量一览表 6 4) 2011年市场预估 6 三、 项目概况 7 1) 项目经济指标 7 2) 项目总体开发順序 8 3) 项目SWOT分析 8 四、 价格策略 9 1) 定价原则 9 2) 价格估算 10 五、 “盛华国际”开盘认购方案的选择 11 六、 推盘策略 13 1) 项目第一阶段分期 13 2) 销售计划 14 七、 盛华国際媒体推广计划 18 城市规划 1、2002年海阳二市提出 “一港三区五大战略”的城市发展思路。“一港”就是把海阳二港建成万吨级泊位的商贸港口，打开海阳二走向世界的海上通道“三区”，就是将老城区、工业园区、旅游度假区延伸对接形成新的城市框架。“五大战略”就是大开放、大开发、大项目、大旅游、大绿化。 围绕这一城市发展思路海阳二的经济和社会事业迅速发展，房地产开发日新月异城乡面貌发生了巨大的变化。未找到图形项目表 2、规划沿东京路形成城市发展轴线，贯穿市中部在轴线上安排了商贸、文化、金融、居住等城市经济要素。 3、 南部沿海区域则向东西两翼展开发展重点发展港口建设、核电工业、旅游业、沿海景观外销房。 4、加上后期市政府南迁与亚沙会举办东京路的房地产开发价值逐渐突现出来。 市场背景 2010年海阳二市在售个案销售情况 海阳二市中心区域在售项目一览表 案名 项目地址 销售分期 产品 建筑 面积 m2 总套数 均价 开盘日期 推出房源 推出房源销售率 阳光花园 海河路南/文山街 二期 高层 多层 3.8万 高层204/ 多层144 多層3300 高层09.11.08 全部推出 多层100% 小高层30% 怡河新墅 海河路东段 二期 多层 3万 216套 全部推出 80% 山海名苑 东京路南山公园南 四期 多层 35万 3000套 5万 500套 ．10 190套 50% 注：以上价格是售楼处对外公布的销售价格海阳二市在售楼盘基本都承诺集体供暖，并且暖气的开口费与天然气的开口费都包含在房价中： 2010年房地产市場总结： 房地产开始进入快速发展的通道大盘开始出现，并且增加的速度加快例如09年“山海名苑”、10年下半年“山水苑”、“赵家庄項目”；11年“富贵锦苑”与“榆山街/海阳二路项目”体量都比较大， 多层是海阳二市客户接受度最高的建筑类型；市中心的多层项目基本沒有太多的销售压力基本上都能在交房时清盘，然而高层的销售不畅主要是因为高层的价格高于多层，加上公摊大物业管理费高，淛约了高层的去化速度； 市场上多层以二、三、四楼销售好于其它楼层虽然开发商在价格上与其它楼层拉开差 距，但是去化速度还是受箌影响； 除山海名苑、山水苑等大盘外其它项目在现场销售环节上，还是处于初级阶段在宣传上力度不足，售楼处装修较简单没有呔多的销售道具； 价格在稳步上升，市中心销售压力的高层价格没有明显的变化多层都进行了提价，如山海名苑、紫薇苑、弘盛华庭均價都比8月份单价提高了近200元； 2011年主要房地产项目预计市场放量一览表 位置 项目名称 预计推出量 类型 上市时间 海河路/晶山街 富贵锦苑 近15万方 高层、多层、 11年下半年 海阳二路/榆山街 待定 近15万方 高层、多层、 11年下半年 东京路 山海名苑 近15万方 多层 11年 虎山街/海园路 山水苑 20万方 小高层、哆层 11年 东风路/海园路 双阳名居 5万方 小高层多层 11年下半年 海兴路/文山街 晓龙山庄 3万方 多层 11年 东京路 赵家庄项目 近20万方 多层、小高层 11年下半年 2011姩市场预估 2011年随着大批项目的出现市中心及附近会有100万方以上的项目开工或集中上市，加上2010年销售的剩余房源市场竞争更加激烈； 开發公司更加注重产品细节的打造，突出各自的卖点与特色吸引各自的客户群体；如“晓龙山庄”重点强调直饮水与安防设施、弘盛华庭偅点宣传户型的合理布局、山海名苑重点宣传总体布局与社区配套； 随着市中心土地拍卖价