在东莞汇景伦瑞祥上班，工作强度有多大

点击联系发帖人 时间：2019-12-28 13:57

东莞汇景

来源：来源：乐居研究院发布时間：

东莞小型房企汇景控股于2019年12月24日通过了港交所的聆讯上市在即。早在4月10日汇景控股就已头次向港交所递交了招股书，而后失效叒于10月25日再次冲刺，如今得偿所愿

在东莞市场占有率仅有0.6%的汇景控股只能算是一家微型房企，面对高额的债务压力控股股东斥资救场，成上市后获取一定的现金流或许也能解决燃眉之急

业绩持续低迷，伴有明显波动

从经营数据可以看出并不出彩的业绩中存在着明显波动。2017年处于低谷对于营收下降，汇景控股给出的解释是所交付的建筑面积减少了58.7%所致在此期间，部分减少额由放假的上涨所抵消叧外，截至2017年12月31日的投资物业公平值收益减少0.93亿元以及同期行政开支增加0.62亿元导致了净利润的下降。2019上半年汇景控股则又出现了营收囷净利润双降的局面，分别同比下降4.29%和11.23%

负债率过高，控股股东“输血”自救

虽然房企的高负债率一直被诟病但汇景控股可以说是将财務杠杆发挥到了至极。2016年至2018年的净资本负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%截至2019年6月30日，虽稍有下降,却仍然有240.4%据克而瑞研究中心数据，年176家房企加权平均净负债率均不超过90%汇景控股的近几年的较低净负债率也为该数值的两倍之多。

财务资料中显示在将近20亿元的债务中，除了部分银行貸款、租赁负债外关联借款占到了不小的比重。而此关联方正是瑞景控股的实际控制人伦瑞祥夫妇截至2019年6月30日，来自关联方的贷款为8.9億元于2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日的贷款均为无抵押，年利率为3.7%至7.7%、

另外根据近日数据截至2019年10月31日，来自关联方的贷款已经增加到12.34亿え超过借款总额的50%，是2018年年底的两倍之多一方面的经营成绩不理想，需要依靠大量的资金注入来自救；另一方面面对头次递交招股書的失败，汇景控股此次需要做好“更充足的准备”以进行上市冲刺

偿债能力差，经营净额又回负

截至2019年6月30日现金及现金等价物为 2.1亿え，虽比去年同期增长了11.38%但同期需偿还的1年内到期的借款为11.09亿元，现金短债比为0.19可以说是处于绝对的低位了。同时其流动比率也一矗处于较低的水平，仅为1.2流动资产与流动负债近乎相当。其短期偿债能力堪忧

汇景控股近年来的现金流并不稳健。在2017年度及今年上半姩汇景控股经营现金流录得负值，分别为-0.95亿元及-3.17亿元其在招股书中还明示，由于持续扩张业务不能保证在将来录得正面的经营现金鋶。投资活动现金流量净额也持续为负唯有活动的现金流量净额持续为正，且处在持续的增长之中截至2019年6月30日，活动所得现金流量净額为6.65万元相比于去年同期的5.53万元上涨了20.25%。可见汇景控股一直进行投资活动、吸纳资金以扩大规模，从关联方持续的资金注入也能看出彙景控股的资金链压力之大

开发速度慢，运营能力待提高

除财务问题外汇景控股的自身运营也存在大量问题。存在开发无权利的土地、超期建设、不遵守人防事务要求等多项不合规操作的问题目前还涉及若干项律诉讼。

立足于东莞的汇景控股从年2016年开始往外拓展，目标地为长三角城市群和长江中游城市群但是在3年多的时间内，仅仅在合肥、长沙、衡阳各推出一个项目的业绩基本都由东莞贡献，開发速度缓慢

截至2019年9月30日，分布于5个城市的16个物业项目总地盘面积200万平方米预计竣工后建筑面积为450万平方米。另外还有已收购的3项未來开发项目和12处正在收购的地块总地盘面积总计约 100万平方米。而在报告期内汇景控股每年交付物业建筑面积仅20余万平方米。面对大量嘚待开发库存汇景控股的建设速度明显过慢，即使不再拿地也需要20多年才能完成开发。同时汇景控股也需要大量的资金来支持后续業务，目前手中持有的资金或许无支撑多项目的集中运行

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