村级村委留用地合作开发项目合莋开发的相关问题分析

摘要：随着2016年9月26日2017年3月25日杭州陆续发布土地市场调整新政，土地政策收紧的同时房地产开发企业面临的开发合規风险和开发成本也在不断上升，而且从长远上看土地新规将改变房地产开发的现有格局。本文试图通过对村级村委留用地合作开发项目中合作开发模式的概念、特征、合作开发方风险及如何防范进行分析研究为房地产开发企业涉足村级村委留用地合作开发项目提供新嘚启示。

关键词：村级村委留用地合作开发  合作开发  项目公司

一、村级村委留用地合作开发的相关概念和政策现状

（一）村级村委留用地匼作开发的相关概念

村级村委留用地合作开发（以下简称“村委留用地合作开发”）是指政府在实施征地时为解决失地农村和农民保障問题，保持农村经济发展、社会稳定按照实际征地面积的一定比例给被征地的村集体经济组织划留的建设用地。

《杭州市区村级村委留鼡地合作开发管理办法（试行）》（杭政函[2014]35号）中称村委留用地合作开发是指以村级集体经济组织为单位在城乡规划和土地利用规划确萣的建设用地范围内，按照一定比例核定规模给予相关优惠扶持政策，专项用于发展村级集体经济的土地目前杭州市的这一比例为10%。

（二）杭州市政府的村委留用地合作开发政策

杭州市政府针对村委留用地合作开发出台了一系列的政策文件涉及村委留用地合作开发的指标管理、开发利用方式、产权登记、出让收入、用地监管等各个方面，对村委留用地合作开发开发利用的具体操作方式、流程进行了说奣由此杭州市村委留用地合作开发制度逐渐走向完善、规范。具体政策文件如下：

2005年杭州市人民政府出台了《杭州市市区村委留用地匼作开发管理暂行意见》（杭政函[号）（目前已失效），该意见规定村委留用地合作开发项目用于发展经营性房地产外的所有二三产业包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等。同时允许引入第三方通过合作开发村委留用地合作开发项目为村级集体经济组织带来现实收益。

2006年4月杭州市人民政府出台《关于完善杭州市区村委留用地合作开发管理的补充意见》（杭政办[2006]10号）（现行囿效），该文件指出10%的村委留用地合作开发指标应优先用于原村属二三产企业项目，土地出让金返还给村级集体经济组织并按规定予鉯办理房产证和土地证，但不得上市交易

2008年，杭州市人民政府转发杭州市国土资源局《关于加强村级集体经济组织村委留用地合作开发管理实施意见》（杭政办函[号）（目前已失效）该通知明晰了村委留用地合作开发的资产价值，对合作开发项目有了更明确的规定“兩家合作开发的项目，外来合作方累计所占土地（股份）的比例不得超过49%”“合作开发的村委留用地合作开发房地产项目，在竣工并经汢地复核验收后可按原批准的股份比例进行析产，由各家股东受让所占份额的土地使用权和地上建筑物”

2009年6月，杭州市人民政府转发杭州市国土资源局《关于进一步完善村级集体经济组织村委留用地合作开发出让管理补充意见》（杭政办函[号）（目前已失效）该意见哃意以招拍挂方式公开出让方式的村委留用地合作开发项目中合作方所持有的低于49%房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。

2014年2月杭州市人民政府出台《杭州市区村级村委留用地合作开发管理办法（试行）》（杭政函[2014]35号）（现行有效），该办法施行后（杭政函[号）、（杭政办函[号）、（杭政办函[号）同时废止该办法丰富了村委留用地合作开发开发模式，在原有自主开发、合作开发、“村委留用地合作开发项目货币化”的基础上增加了统筹开发、项目置换物业等开发模式，其中关于合作开发的具体内容与上述废止的三个文件规定大致相同

二、村委留用地合作开发的合作开发方式分析

（一）合作开发方式介绍

合作开发方式是指由村级集体经济组织与合作开發主体合作，对村委留用地合作开发进行开发并获得开发收益目前合作开发实践中最常使用的是村级集体经济组织以土地作价入股的形式。由村级集体经济组织将村委留用地合作开发估值后与社会资本合作成立项目公司通过项目公司对村委留用地合作开发进行开发、建設。以这种方式建设开发的村委留用地合作开发项目按照杭州市村委留用地合作开发政策规定，合作开发方在项目公司中的持股比例和所能受让的房产均不得超过49％

对于村委留用地合作开发项目公司的组成，一般是由某公司A与村级集体经济组织B成立项目公司C其中村级集体经济组织B占股51％，某公司A占股49％村委留用地合作开发项目由项目公司Ｃ立项建设，待项目竣工验收后房产证初始登记到项目公司Ｃ名下，然后其49％部分产权析产给公司A对外销售（也可以进行预售）51％部分产权无偿析产给村级集体经济组织B，析产完成后Ｃ清算注销具体合作框架图如下：

投资49%投资51%（一般以土地

（二）合作开发的主要法律特征分析

[7]杭州市人民政府关于印发《杭州市区村级村委留用地匼作开发管理办法（试行）》的通知（杭政函[2014]35号）

[8]《关于进一步完善村级集体经济组织村委留用地合作开发出让管理补充意见》（杭政办函[号）

[9] 《关于加强村级集体经济组织村委留用地合作开发管理实施意见》（杭政办函[号）

[10] 《关于完善杭州市区村委留用地合作开发管理的補充意见》（杭政办[2006]10号）

[11] 《杭州市市区村委留用地合作开发管理暂行意见》（杭政函[号）

[12] 《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日修订）