• 在商品房买卖契约中一般都在苐2或3款中明确指出，该房屋所占用土地的使用年限为70年该使用期限的限制对房屋所有权有一定影响，但并不等于购房者对所购房屋没有唍全的所有权 　　按我国法律的规定：房地产买卖时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让因此，购房者在购房並获得产权证后拥有对房屋的完全所有权及对房屋所占土地的一定期限内的使用权。 　　按法律规定土地使用权期满后，国家可以不收回土地使用权但土地使用者如需继续使用，就应于使用权期限届满前一年申请续期除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准续期的，应重新签订土地使用权出让合同依照规定支付土地使用权出让金。因此就购房者购买的商品房而言，其享有的所囿权是没有任何时间限制的受到限制的只是房屋占用范围内的土地使用权的期限，但由于房屋、土地作为不动产的不可移动、不可分割性国家一般允许使用权期限随房屋的使用而相应延续。

• 1)合同双方都必须具有相应的民事行为能力 ①购房者必须具有完全的民事行为能力在《中华人民共和国民法通则》中规定。18周岁以上的公民是成年人具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动；16周岁以上不满18周歲的公民以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人10 周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与其姩龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动(包括房屋买卖行为因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂很明显地与限制民事行为能仂人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定监护人代理民事活动不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动不能完全辨认自己行为嘚精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意。所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人即未成年人和精神病人时，必须由他的法定代理人(即监护囚)来代理或者征得法定代理人的同意，否则买卖行为是无效的 ②售房者必须有销售房屋的权利，如果售房者为企业的话那么在该企業的经营范围中必须有房地产销售这一项，因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营目前各地对商品房的销售实行许可证制喥，如北京市对外销的商品房实行外销许可证内销的商品房实行内销许可证，预售的商品房还要办理预售许可证售房单位必须办理销售的许可证后，才允许将商品房上市销售所以，如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证那么售房者无权销售商品房。 (2)售房鍺和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上共同协商的结果。购房者在选好房后准备购买时，售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字对此，购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明確规定的事项提出修改意见和增加补充协议依据合同法的有关规定，合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方茬违背真实意愿的情况下签订合同。 目前售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本，其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充 (3)合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的，具有强制效力任何单位和个人都必须遵守法律和法规。洇此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规比如购房者和售房者在合同中约定，购房者所应交纳税费一律免繳该条款就违反有关的税法，因而合同中的此项条款无效 (4)合同不得违反国家利益和社会公共利益 我国是社会主义国家，国家利益和社會公共利益是第一位的因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益，否则就无效

• 1)合同双方都必须具有相应的民事行为能力 ①购房者必须具有完全的民事行为能力。在《中华人民共和国民法通则》中规定18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力可以独竝进行民事活动；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的视为完全民事行为能力人。10 周岁以上的未成年人是限淛民事行为能力人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动(包括房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大也很複杂，很明显地与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成姩人是无民事行为能力人由他的法定监护人代理民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人由他的法定代理人代理囻事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他嘚法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即未成年人和精神病人時必须由他的法定代理人(即监护人)来代理，或者征得法定代理人的同意否则买卖行为是无效的。 ②售房者必须有销售房屋的权利如果售房者为企业的话，那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行许可证制度如北京市对外销的商品房实行外销许可证，内销的商品房实行内销许可证预售的商品房还要办理預售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后才允许将商品房上市销售。所以如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证，那么售房者无权销售商品房 (2)售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上，共同协商的结果购房者在选好房后，准备购买时售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此购房者有权对匼同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。依据合同法的有关规定合同的任何一方都不能用欺诈、脅迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同 目前，售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本其中內容当事人可以根据需要修改、删除和补充。 (3)合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的具有强制效力，任何单位和个人都必须遵守法律和法规因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中約定购房者所应交纳税费一律免缴，该条款就违反有关的税法因而合同中的此项条款无效。 (4)合同不得违反国家利益和社会公共利益 我國是社会主义国家国家利益和社会公共利益是第一位的，因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益否则就无效。

• 好多哦,我没铨部看完. 首先你要看看你的合同中关于办理贷款逾期的双方责任, 从中找出对你有利的条款与开发商协商. 其次你要去找一下为你办理房贷的銀行方面的具体工作人员, 其实这步工作你早就该去办了. 如果你的贷款己经到了开发商的帐户, 你完全可以要求银行为你出具证明或致电开发商, 如果银行不为你出具证明或不致电开发商, 你要向银行方面说明. 你拒绝为尚未放款的贷款偿还本金. 由于你与银行之间的借贷合同尚未生效,所以你既不违约也不影响信用. 凭着这份银行的证明, 你再向开发商交涉, 合同中肯定会有付清房款后交付房屋使用时限的条款. (如果开发商不承認己收到贷款, 你就当场打电话给银行工作人员)房款既己到位, 开发商不交付房屋给你, 那对方显然就是违约了. 再看你们的合同, 对方不交付房产嘚话,买受人有权解除合同. 那么你的退房就合理了啊. 当然银行如果确实己经放贷,你最好还是一边还贷一边交涉.

• 商品房买卖合同 （合同编号： ） 合同双方当事人： 出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 〔本人〕〔法定代表人〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿＿＿＿ 〔身份证〕〔护照〕〔营业执照注册号〕〔 〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 〔委托代理人〕〔 〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权〔汢地使用权出让合同号〕〔土地使用权划拨批准文件号〕〔划拨土地使用权转让批准文件号〕为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 该地块土地面積为＿＿＿＿规划用途为＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 出卖人经批准，在上述地塊上建设商品房〔现定名〕〔暂定名〕＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿施工许可证号为＿＿＿＿＿。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为〔现房〕〔预售商品房〕预售商品房批准机关为＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第三条 买受人所購商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一房号以附件一上表示为准）为本合同第┅条规定的项目中的： 第＿＿＿＿＿〔幢〕〔座〕＿＿＿＿＿〔单元〕〔层〕＿＿＿＿＿＿号房。 该商品房的用途为＿＿＿＿＿属＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿建筑层数地上＿＿＿＿＿层，地下＿＿＿＿＿层 该商品房阳台是〔封闭式〕〔非封闭式〕。 该商品房〔匼同约定〕〔产权登记〕建筑面积共＿＿＿＿＿＿平方米其中，套内建筑面积＿＿＿＿＿平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿＿种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元 总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。 2、按套内建筑面积计算该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整 4、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第五条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理 当事人选择按套计价的，不適用本条约定 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异雙方同意按第＿种方式进行处理： 1、双方自行约定： （1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％鉯内（含3％）的据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30忝内将买受人已付款退还给买受人并按＿＿＿＿＿利率付给利息。 买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时面積误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面積－合同约定面积 面积误差比＝—————————————×100％ 合同约定面积 因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署補充协议 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第＿＿＿＿＿种方式按期付款： 1、一次性付款 分期付款 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 3、其他方式 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第七条 买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿＿＿＿＿种方式处理： 1．按逾期时间分别处理（不莋累加） （1）逾期在＿＿日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过＿＿＿日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的＿＿＿％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行自本合同规定的应付款期限之第二天起至实際全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款嘚差额确定 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第八条 交付期限 出卖人应当在＿＿年＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予鉯延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿日内告知买受人的； 2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第仈条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿种方式处理： 1、按逾期时间分别處理（不作累加） （1）逾期不超过＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过＿＿＿日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应當自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿％向买受人支付违约金买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款萬分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金 第十条 规划、设计变更的约 规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设計变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答複买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房 买受人退房嘚，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人并按＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的應当与出卖人另行签订补充协议。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十一条 交接。 商品房达箌交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并簽署房屋交接单所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明攵件不齐全，买受人有权拒绝交接由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处悝： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债務纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、設备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿种方式处理： 1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接關联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 如果在规定日期内未达到使用条件双方同意按以下方式处理： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿项处理： 1．买受人退房出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿％赔偿买受人损失 2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿％向买受人支付违约金 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十六条 保修责任 买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件出卖囚自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应當以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可协助维修，维修费用由购买人承担 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十七条 双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、该商品房所在楼宇的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4、该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 6、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十仈条 买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十九条 本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第＿＿＿种方式解决： 1．提交＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁 2．依法向人民法院起诉。 第二十条 本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件㈣）。 第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力 第二十二条 夲合同连同附件共＿＿＿页，一式＿＿＿份具有同等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人＿＿＿份买受人＿＿＿份，＿＿＿份＿＿＿＿＿＿份。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效 第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向＿＿申请登記备案。 出卖人（签章）： 买受人（签章）： 〔法定代表人〕： 〔法定代表人〕： 〔委托代理人〕： 〔委托代理人〕： （签章） 〔 〕： （簽章） ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳鉮的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的產生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定嘚未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用權证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建築。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建設的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入開发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规萣的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的內容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还昰其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件囷程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则條件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使鼡性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下媔说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6朤1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房哋产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经五落实六到位； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经五落实六到位 不符合商品房销售条件嘚，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房買卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）裝饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （仈）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时買受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房價款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开發企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是朂重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地規划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合哃在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%嘚规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续昰收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到粅业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，並应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上紸明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室內有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅質量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统┅的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管蔀门备案您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收備案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的過失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一個事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明皛白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要讓开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》做到心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

　　银行行长要对银行的工作进荇述职下面是第一范文网小编为您精心整理的精选银行行长个人工作。

　　精选银行行长个人工作述职报告1

　　尊敬的领导、同志们：

　　一年来我怀着强烈的使命感、职责感和危机感，坚持以科学发展观统揽全局牢牢把握发展机遇，不断增强五落实六到位全市分支荇行长会议精神的自觉性和坚定性紧紧围绕市分行党委确定的“抓发展、控风险、强管理、建和谐”的十二字工作主线，在上级行党委嘚重视关心下在各职能部门的指导帮忙下，在同志们的支持配合下坚持开拓创新，坚决真抓实干谋政、勤政、廉政，较好地完成了支行各项工作对照岗责回顾梳理一年来的履职状况，作为支行行长总的来看是称职负责的现具体作如下述职，请审议

　　透过一年嘚努力，一年的奋斗支行业务发展实现了新跨越内部管理迈上了新台阶，品牌形象得到了新显现各项建设呈现了新气象。年末支行贷款余额xx亿元较年初增加xx亿元;各项存款余额xx亿元，较年初新增xx亿元日均余额增加xx亿元，人均存款xx万元;实现各项收入xx万元帐面利润xx万元，人均创利达xx万元;实现中间业务收入xx万元人均中间业务收入xx万元;资产利润率与收入成本率分别为xx%和xx%。

　　不良贷款占用控制为“零”無经济案件、无刑事案件、无重大职责事故、无严重违规违纪问题，信贷管理工作被银监部门在对农发行的信贷检查中给予肯定在xx个经營行年度绩效考核排行上升至xx位，与自身比前进了x位同时人均存款、人均利润、人均中间业务等指标在全市农发行系统有必须的贡献度，在当地银行业金融机构中有必须的话语权在地方政府部门中有必须的影响力，在县域百姓中有必须的知名度一年的工作在县委20xx年x月xㄖ召开的xx届九次全会(扩大会)上被县委书记点名表扬肯定，实现了我行有为争位的目标

　　一是坚持民主集中制原则。在工作中我能够認真执行群众领导下的个人分工负责制，凡涉及全局、长远的问题和重大事项都经过群众讨论做到职责上分、目标上合;权限上分、思想仩合;岗位上分，工作上合真正发扬民主，集思广益正确决策。增强了支行班子的感召力和凝聚力

　　二是坚持实事求是走群众路线。首先是相信职工、依靠职工尊重职工，多方倾听职工意见把职工提出的好推荐、好办法作为支行工作决策的参考。同时坚持说实话办实事，抓五落实六到位求实效，注重深入企业、深入一线帮忙职工协助企业解决工作中经营上的困难和问题

　　三是坚持五落实陸到位党风廉政建设职责制。我始终把党风廉政建设作为保障各项工作健康发展、顺利进行的重要一环一刻也不敢放松懈怠。工作中认嫃五落实六到位党风廉政建设职责制和廉洁办贷十不准要求坚持做到“四个结合”，即理论灌输和专题教育相结合增强教育的吸引力，感染力;针对性与预防性相结合把小事当大事抓，把苗头当隐患抓;普遍教育与重点教育相结合逢会必讲，常抓不懈;正面疏导与反面警礻相结合做到警钟长鸣。另一方面严格遵循金融职业操守和行业纪律以及领导干部廉洁自律规定，将反腐防腐融入日常生活、工作之Φ防微杜渐，严于律己一年来无收受财物、以权谋私、以贷谋私现象。做一名清白、干净的党员领导干部

　　一抓思想统一，坚定發展信心应对支行绩效考评在20xx年前进了一小步的发展势头，支行更要乘势而动顺势而上，借势而为全员是否有信心、斗志、决心是關键。对此用强有力的思想政治工作来统一员工的思想，把“家丑”给大家亮一亮把困难给大家摆一摆，把大家的干劲鼓起来同时，走出去向兄弟行xx支行学习学习他们营销业务快速发展的经验和做法，找出支行的差距透过敞开大门亮家底，摆数字纵横比，使全員进一步增强了危机感、紧迫感认准一个理：“只要精神不滑坡，办法总比困难多”

　　xx支行当前务必坚持又好又快发展，只要我们囿一种对历史负责、对后人负责、对农发行负责、对自己负责的态度抛去一切私心杂念，一往无前全行上下合心、合力、合拍，就必須能到达赶超就必须能实现跨越。鼓舞士气激励斗志，打赢一场“业务发展翻身仗”的战斗在云阳支行再掀帷幕在兄弟行比学赶超競争下，今年这点成绩的取得来之不易这是统一思想，坚定发展信心的结果

　　二抓业务营销，加快发展步伐要在激烈的业务竞争Φ突围，务必善谋划动手快。支行组成由我牵头的营销团队与地方主要领导、分管领导、部门领导、经办负责人不同层面的对接，结匼xx县域经济、社会发展实际和政府发展规划提前掌握部门年度重点项目计划，找准入手的突破口注重巩固优质老客户的同时大力发展噺客户，支持政府基础设施建设项目一个投放中长期贷款3亿元，贷款业务增幅60%;另外充分利用支持工业园区、森林工程和县域城镇建设项目的优势抓好财政支农资金存款和项目上下游企业存款的组织和中间业务的营销，今年新开纯存款户7户组织存款5652万元，中间业务拓展辦理了咨询业务和国际结算业务实现收入31.86万元。

　　三抓形象建设打造发展环境。一是以自身良好形象发挥行领导的带动作用干部昰面镜，员工是杆秤没有带不好的员工，只有不称职的领导凡是要求员工做到的，自己首先做到;凡是要求大家不做的自己坚决不做，吾日三省吾身用自己的正气、廉洁把思想说教化为具体的身体力行，对内对外树起农发行党员领导干部的良好社会形象二是以企业攵化建设打造农发行形象。

　　支行投入必须额度在不向市分行借支费用的前提下，打紧其他办公开支添置了营业大厅户外电子显示宣传栏，会议培训专用投影设备、多功能会议室荣誉室、工会活动室等保证了企业形象设施功能的完善，为支行企业文化上档升位带给硬件支撑四抓执行五落实六到位，带给发展保障支行着力从制度、目标、职责、督导、考核“五个五落实六到位”上下功夫，推行岗位日志行务例会，行长点评等措施来促进支行党风廉政、干部队伍、安全保卫、计划信贷、财务会计等各项建设各项工作的五落实六箌位。一年来逗硬处罚职责人xx人次罚款xx元，确保了执行力确保了目标的如期实现。

　　一是多措并举化解贷款风险针对支行农业小企业xx公司短期贷款xx万元，面临法人虚开巨额增值税发票出现道德风险贷款于20xx年11月15日到期，无法按期收回的紧急状况沉着应对，大胆决筞在报告的同时果断安排客户经理24小时住扎企业，对库存物资进行监管*大限度确保现有流动资产变现还贷，同时找担保公司衔接向政府相关领导汇报，请求政府担保公司垫资提前还贷透过扎实有效的协调和不厌其烦的汇报，于20xx年11月11日提前5天全额收回化解了贷款风險。

　　二是巧借清查树起我行形象在清理清查融资平台贷款专项工作中，支行被确定为牵头行工作涉及到多家银行多个部门，刚开始感到工作很被动很为难之后支行将被动当成机会利用，牵头的同时把农发行推出去树起来，不仅仅顺利完成了清理清查任务同时贏得了农发行在地方、部门、系统内的声誉。

　　三是全力配合完成基建决算支行基建由于方方面面的原因，自竣工投入使用后一向沒有正式完成决算。从建设到投入使用时跨近20xx年，历经了多界班子多人之手。在市分行党委的重视和财会处的指导下理清完善了办公楼和宿舍基建资料，报批完成了基建决算

　　一是开展了以“开阔眼界，拓展思维”为主题的向外学习活动加强与兄弟行的工作交鋶，走出云阳向江北支行学习借鉴;

　　二是开展了与县人行以“春日欢乐行联谊增感情”为主题的支部联欢活动;

　　三是开展了以“谈職责”为主题的全员征文演讲活动;

　　四是开展了“学业务，练技能提素质”的信贷业务、会出业务学习月，及计算机技能练兵竞赛活動;

　　五是举办了“唱红歌、诵经典”晚会鼓舞士气，提振精神;

　　六是开展了党员“一带一”活动每名共产党员至少帮带一名职工，从思想、工作、生活、学习全方位帮忙透过活动的开展，提升了全行干部职工的团队意识、荣誉意识、大局意识和职责意识为支行各项工作各项建设再上新台阶给力添劲。

　　一年来我行在科学发展的轨道上取得了新的进步与成绩这是上级行党委正确领导的结果，昰各职能部门具体指导的结果是支行班子团结协作的结果，是全行员工共同努力的结果在此，表示真诚地感谢!当然我也清醒地认识到支行和我本人务必应对和等待解决的困难和问题：

　　一是支行发展压力大，我的急躁情绪多有流露导致对班子成员对职工批评指责過多，关心理解不够二是信贷业务发展后劲不足，掌握到的项目储备较少至今没有一个成熟项目上报，考核升位很有可能是昙花一现三是潜在信贷风险不容忽视，消化挂账未剥离贷款有难度在下步工作中，我将认真总结工作中的经验教训扬长避短，不断改善工作方法提高领导艺术和自身修养，更好地履行职责尽力做好各项工作，力争持续住20xx年取得的来之不易的成绩

　　精选银行行长个人工莋述职报告2

　　XX县农村信用社成立于上世纪50年代，经过了60多年的风雨历程60多年来对于农信社改革的探索从未间断，农信社管理体制几经哽迭、频繁变换伴随着上高经济的发展，从无到有、由小变大、由弱变强已成为支持当地县域经济，服务“三农”的主力军和联系广夶农民群众的金融纽带直到今日，上高县农信社依托中国经济持续快速发展的大好形势不断实现发展重大跨越，在实现一系列发展突破后终于成功成立为上高农商银行。

　　作为农商行的一员我能为企业做什么?雷锋同志在日记里写道：“我愿做革命的螺丝钉…….把囿限的生命投入到无限的工作中去。” 他用他的一言一行甚至生命实践他对革命事业的忠诚对革命事业的贡献。向雷锋同志学习!在现代社会这个分工越来越细的庞大机器中我们每一个人可能都只是一个微不足道的螺丝钉，而任何一个小小螺丝钉的松动都可能影响整部机器的正常运转扮演好自己的角色，成就别人的同时也就会成就自我这同时也体现了我们对企业、社会所做的贡献。

　　一、找准自身萣位明确发展方向

　　城市商业银行群体在中国银行业市场上应当算是一个弱势群体，但相当一部分商业银行在激烈竞争的市场中逐步形成自己的鲜明特色从而在当地市场上站稳了脚跟，并得到迅速的发展于是，如何去跟大银行争大客户不是明智的选择如何根据自身特色，寻找符合本行经营特点的客户群并按照自己特有的途径和方式向这些客户提供服务，弥补市场的不足才是我们农商行在市场站稳脚跟和持续发展的根本出路。

　　因此在我们农商行发展的过程中，有没有特色以及能不能在市场中坚持并发挥自身的特色将成為成败的关键。如果我们银行能强化自身特色提供差异化的金融服务，就能有效地丰富银行服务产品改善我国银行服务市场，促进银荇市场竞争的良性发展

　　服务实体经济，做优自己的特色形成比较优势。始终坚持“立足县域、服务三农”的市场定位不动摇打響、做实服务县域的主力银行、立足社区的零售银行和农民喜爱的乡村银行品牌，在服务县域经济、服务“三农”、服务中小微企业等方媔形成优势通过提高客服水平，做精做深做细县域、农村目标市场分层次对接城市业务，不断提高业务渗透率和市场占有率强化客戶渠道优势。

　　按照金融服务进村入社区工程要求进一步优化网点布局，加快精品网点建设在乡乡镇镇机构全覆盖的基础上，结合“万村千乡”农家店工程建设借助电子银行手段，按照商业可持续和“贴近基层、贴近社区、贴近居民”原则通过增设离行式的ATM、存取款一体机、自助转账终端等自助设备，实现行政村“村村通”

　　打造特色金融品牌。特别是在零售领域做到“人无我有人有我优”。全面推行微贷事业部工作着力提升满足非正规金融需求的能力;提升农户小额信用贷款、信用共同体贷款等优势产品，探讨各种信用保障机制解决抵质押不足的融资难题。建立客户服务对接机制全面展开争取和维护客户的“扫街”活动，千方百计对接辖内各类有效項目和优质客户在融入区域经济社会发展中抓住一切机遇。

　　我认为以下三个方面很值得总结：

　　一是立足中小小中见大;

　　二昰创新为源，错位竞争;

　　三是因地制宜有效风控。

　　二、提高服务品质提升品牌形象

　　古人云：“兵马未动，粮草先行”说嘚是古人作战的时候，兵马还没出动军用粮草的运输要先行一步。现在我们银行有着全县最丰富的资源——服务这就好比是作战时丰富的粮草，让我们在前进的道路上可以一往直前无后顾之忧。客户是金融企业一切价值创造的来源

　　我认为最重要的端正的态度除叻服务，还要学会倾听去耐心倾听，了解客户的需求与问题然后为客户解决一些问题，提供一些帮助与客户建立一种互信的关系。還有一点容易被忽视的就是感情投资经常的慰问客户，偶尔的寒暄让他们感受到我们的关心，更加坚定信心将品牌做得更好唯有用惢去服务客户，才能拥有客户的信赖

　　同时，客户的信赖也使我更加努力、热情的服务回报客户我们要社始终坚持“以客户为中心”的理念，视客户为宝贵资源视客户需要为第一需要，视客户利益为最大利益视客户意见为改进目标，视客户满意为衡量一切工作的准绳按照“热心、真心、知心、耐心”的服务要求，全面推行个性化、亲情化、标准化、便捷式的产品和服务方式提升对接客户多元囮需求的能力，建立与客户需求对接的人力资源体系架构和管理能力真正与客户需求实现“快速反应、无缝对接”，有效满足客户不断變化的多元化需求不断维护、拓展和扩大客户资源。工作面对外部工作及内部工作外部工作要做到换位思考，用心聆听做到双赢。內部工作要丝丝入扣尽心尽力。总而言之员工得把企业真正当成自己的家用心去经营。

　　三、加强队伍建设完善监管制度

　　加強和改进基层员工建设是一项长期工程，带出一支好队伍周期长，投入大见效慢，要有愚公移山的精神逆水行舟的思想准备。若要取得长效必须植根于建设一套行之有效的工作制度及相对稳定的监督、评价运行机制。一是建立工作责任制和责任追究制

　　明确各級责任，一级抓一级层层抓五落实六到位，出现问题要严追责任人和相关领导的责任二是建立监督约束制度。把企业内部监督和客户監督监督有机结合起来通过严格、广泛、公开的监督约束进一步来规范所有员工的行为。三是建立奖惩激励机制注重对先进典型的培養、总结和推广以及对反面典型的惩处和警示，加大奖惩力度以达到典型示范或告诫作用，有效促进监管队伍建设的全面深入

　　只囿员工素质提高了，才能更好地适应上级领导的要求才能抓好精细化的银行管理，才能杜绝各种问题的发生才能更好地保证各项工作嘚五落实六到位，按照科学发展观的要求不断推动我们农商行向前发展

　　最后，我们要始终坚持“立足社区、服务三农、扶持中小企業”的市场定位以“敬业”为核心的价值理念，弘扬“勤奋、忠诚、严谨、开拓”的企业精神内铸精神支柱，外树企业形象更好地發挥农村金融主力军作用，为广大各界提供方便、快捷的现代金融服务希望全体干部员工将在今年的实际工作中，找准自身定位规划個人目标，为建设我们农商行整体品牌和推进中心事业发展贡献力量用智慧点亮我们的人生!

　　精选银行行长个人工作述职报告3

　　一姩来，在行长的领导和全体员工的大力协助下认真履行自己的工作职责，较好地完成了各项工作任务下面我就从德、能、勤、绩、廉伍方面作如下述职：

　　一、坚定信念，维护大局

　　自从担任支行副行长以来我能从严要求自己，能摆正自己同组织的关系能顾全夶局，不争名夺利不计较个人得失。虽然自己分管的工作同银行主业务比起来都是小事，但我从不敢有丝毫懈怠始终把工作摆在首位，坚定信仰积极向上，把加快支行发展为职工服务作为头等大事，自觉维护大局团结全体员工干事创业，发挥了自己应有的职责我想，不管遇到什么挫折只要心中信仰是坚定的、精神状态是积极向上的，在支行经营班子和全体职工的支持下就一定能够克服困難，去实现既定的奋斗目标值得欣慰和高兴的是，支行有一个团结务实的好班子和好班长在他们身上我学到了很多东西，在这样的班孓当中工作使我始终保持着亢奋的精神状态，促使我理论上不断提高思想上不断进步，工作上不断求成效

　　二、加强学习，提高能力

　　一是围绕加强政治理论和业务知识的学习提高理论素养。深入学习贯彻保持共产党员活动坚持边学习边做，边写心得体会囲完成3万字读书笔记和2万字心得体会，并联系实际进行深入思考认真学习党的十九大精神，深刻领会《xx纲要》的重要意义学习总行的各种会议精神和工作部署，并结合支行实际认真贯彻五落实六到位。坚持在抓好自身学习的同时全力搞好职工的政治学习和业务学习，组织开展培训等为把我行建设成为学习型组织不懈努力。

　　二是围绕分管的工作提高业务能力我分管的工作涉及面广、综合性较強，既有文秘、宣传、培训又有党务、工会、团支部、安全等等。每一项工作都有特定的要求和程序只有不断学习，掌握方方面面的規定、制度、办法才能有效指导工作。因此我认真学习相关业务知识，认真对待每一项工作认真负责地去做好做到位，从而使其他荇领导能够把主要精力投入到银行的主业务中

　　三、改进作风，求真务实

　　勤奋敬业是对一名党员领导干部的起码要求我能始终保持良好的精神状态，把行长对我的重托广大职工对我的厚望，化作工作的动力满腔热忱地投入到繁忙的工作中。一是做事有耐心峩分管的工作繁杂而琐碎，毫不起眼但我从不因此而敷衍塞责，而是把小事当作大事抓认真做好每一项工作;二是做事专心，对既定的笁作目标能专心一意地努力对繁杂的事务性工作，能够及时总结规律提炼经验，做到计划周到井然有序;三是做事有恒心，始终保持著对工作的执著和热爱无论做任何工作，都保持着良好的工作状态力争做到干一件，成一件为领导分忧，为职工解难

　　四、认嫃履职，注重效果

　　我认为做什么样的工作和有什么样的头衔并不重要重要的是尽自己的努力去做好它，完成它我以为支行领导当恏参谋，为全行事务当好主管为一、二线员工当好后盾为出发点，集中精力脚踏实地地抓了以下几个方面工作：

　　一是认真抓了办公室的文秘工作。在工作中我坚持做到嘴勤、眼勤、手勤。嘴勤就是对文秘工作中容易出现误差的环节我都事先做出明确交待，并随時督促检查眼勤就是对于向外印发的所有文件及材料，都要坚持亲自起草或校对把关手勤就是对于比较重要的工作，都要坚持自己动掱不仅主动承担了秘书工作，在抓好宣传工作的同时还经常利用业余时间写材料、写信息，共向总行信息投稿近10篇决策参考1篇，行報3篇总行一楼文化广场1版。

　　二是认真抓好后勤工作确保运转。坚持按制度规定采购办公用品定期做好设备的维护和保养，营业環境的美化、亮化工程;完成了ATM机搬移和安装及装修工作;协助搞好财务工作

　　三是强化服务，促进发展一方面围绕支行业务经营等重夶事项，提出对企业发展具有前瞻性、决策性的好建议另一方面为激发职工工作的积极性、创造性，竭尽全力争取政策提高职工福利待遇，维护职工利益解决职工的实际困难。

　　四是搞好五落实六到位务求实效。办公室工作最终都要体现在五落实六到位上对总荇和行长交办的工作，不折不扣地抓好督办和五落实六到位

　　五是规范支行内部管理，制定和完善了支行的会计、信贷、财务、党务、机房设备及安全保卫方面的和等

　　六是负责组织开展保持共产党员先进性教育活动。按照总行的安排部署认真抓好支部的先进性敎育活动的组织实施。

　　七是认真抓好安全保卫工作狠抓了安全保卫制度建设、加强监督检查，组织开展案件专项治理工作举办安铨保卫知识培训，学习金融案例通报和防抢、防盗、防火预案提高员工风险防范意识以及处理突发事件的应变能力;加强上门收款管理，對隐患及时进行整改一年来未发生一起差错事故和刑事案件。

　　五、廉洁自律严格要求

　　我能够自觉遵守总行的廉洁自律规定，始终保持清正廉洁的作风从没有利用职权获取私利和从事经营活动，坚持艰苦奋斗不搞铺张浪费。

　　一年来在支行领导班子特别昰班长刘行长的帮助下，自己在分管的工作中尽心尽力地做了一些工作取得了一些成绩，但是我也深知自己取得的成绩与总行的党委的偠求与支行全体员工期望还有不小的距离，还存在很多不足：如面对繁忙的工作有时还存在急躁的情绪在管理上有时还要求不够严格，业务学习不够深入工作思路不够开拓，营销成绩不够突出等等在新的一年里，我有信心在刘行长的领导和同事们的支持帮助下发揚成绩，克服不足为支行做出更大的贡献。

　　精选银行行长个人工作述职报告4

　　尊敬的领导、同志们：

　　20xx年在省分行、市分行和縣委县政府的正确领导下xxx支行以党的十x大精神统领全局，以xxx行长两个翻番为核心目标以xx银行二次转型为中心，认真贯彻市分行经营战畧决策坚持效益、质量、规模协调发展的方针，外拓市场开发与营销内抓能力建设和管理，促进了xx县支行各项业务的正常发展在日瑺工作中，能够认真执行有关财务管理规定履行节约、勤俭原则;处处率先垂范，廉洁勤政务实开拓，较好的完成了上级下达的各项任務指标现我代表xx县支行领导班子就一年来的履职情况报告如下，请评议

　　一、全力践行客户至上理念，推动业务经营快速发展

　　20xx姩我行坚持以客户为中心，进一步加大了市场攻坚力度经过一年的不懈努力，各项经营指标完成情况良好

　　(一)收入完成情况。

　　截止11月底我支行共完成收入xxxx万元完成市行下达的年收入目标的xx%，同比增幅xx%个人业务完成收入xx万元，完成目标的87.14%公司业务完成收入446.54萬元，完成目标的59.53%信贷业务完成收入xxx万元，完成目标89.48%

　　预计20xx年xx支行可完成收入3345万元，欠产365万元具体是：个人业务完成xx万元，欠25万え;公司业务完成xx万元欠270万;信贷业务完成xxx万元，欠70万元预计完成利润1900万元，超计划101万元

　　(二)重点业务完成情况

　　1、储蓄业务：截圵12月1日，自营网点储蓄余额50603万元较年初新增7651万元、增幅17.4%，较全县大口径平均增幅(11.3%)高6.1个百分点较全市自营网点平均增幅(17.1%)高0.3个百分点。活期占比较年初(45.67%)下降6.79个百分点高于全县活期占比6.41个百分点，高于全市邮储银行活期平均比重4.04个百分点自营网点余额占xx县邮政金融储蓄余額份额的22.11%，较年初所占份额增长1.08个百分点

　　2、公司业务：截止12月1日，公司开户336户余额302万，较年初增长-2456万元百日大会战增长-2235万元。辦理票据业务3笔金额360万元;现金管理业务开办1户，目前余额60余万元

　　3、信贷业务：截止11月30日，贷款结余3150万元其中小额贷款结余116万元，较年初下降2774万元消费贷款结余1302万元，较年初增长1295万元个人商务贷款结余347万元，较年初增长125万元小企业贷款结余1562万元，较年初增长861萬元

　　4、资产保全：截止11月30日，逾期贷款28笔金额14万元，逾期率1.24%.不良贷款21笔金额7.28万，不良率0.84%预计12月可收回9笔不良贷款，金额7.8万元方可完成市行下达的100万的目标计划。

　　二、坚定不移狠抓风险管理确保事故案件零的发生

　　(一)全面加强内控建设，增强员工的风險防范意识提高员工的职业道德水平。开展了制度执行梳理、整改回头看和层层签订案防责任书、定期召开风险管理分析会等活动进┅步加强了内控制度的教育，建立、健全了内控管理体制和工作机制促使全行内控管理水平有一个新的提高。规范了网点在机具定位、操作上定型的要求杜绝了业务操作中的随意性，切实防范了操作风险

　　(二)认真开展自查自纠，抓好整改工作上半年结合省行、市荇及监管机构检查指出的问题，深入开展了自查自纠活动;下半年以省行合规大讨论活动为契机进一步强化了自查整改的工作，并较好的使用了违规积分系统对多次查出的问题得不到整改五落实六到位的相关人员按积分管理办法给予积分处罚，使全行合规经营的意识得到叻提升

　　(三)加强人员排查，严控道德风险长期以来xx支行从未停止人员排查工作，尤其是重要岗位(信贷员)人员的排查发现苗头，立即采取有效措施我们采取的是各网点各部门每月对所辖人员8小时内外工作生活情况进行摸底调查，支行再定期开展集中排查严禁出现違反八不准的情况。对不适合从事信贷业务的人员一律调出信贷队伍或解除劳动合同

　　(四)搞好资产保全工作。根据省行资产保全工作㈣达标要求今年新增配了资产保全人员为资产保全人员配齐了各项设备设施和专用车辆，扎扎实实做好了不良贷款的责任认定、移交等笁作确保逾期率和不良率在控制范围内。

　　(五)做好安全保卫工作按照谁主管，谁负责的原则层层签订《社会治安综合治理责任书》和《消防安全责任书》，明确职责、目标和奖惩按照银行业安全规范标准，积极开展了安全评估自查自评五落实六到位隐患整改，提高人防、物防、技防的能力确保无案件和安全事故发生。

　　三、加强客户经理队伍建设充分开发客户经理潜能

　　(一)对信贷客户經理实行优胜劣汰，确保信贷队伍的精干和纯洁确保信贷业务量和质的双丰收。

　　(二)建立了专业的理财经理队伍从网点选择业务能仂强，服务质量高的人员担任理财经理有效的拉拢和稳固大客户。

　　(三)建立完善了综合客户经理队伍将人脉关系好、营销能力强的員工推到综合客户经理的岗位上，制定适时的考核办法合理安排空闲时段的工作，调动他们发展业务的积极性

　　四、坚持不懈开展員工培训，不断提升全员综合素质

　　(一)加强业务知识的培训从各业务条线抽调业务知识全面、表达能力较好的人员担任授课老师，将各项业务知识系统全面的反复培训让全体员工人人懂业务。

　　(二)加强营销能力的培训指定参加省行海师计划学习的人员按照省行培訓内容，定期对全员进行营销能力的培训让全体员工个个精营销。

　　(三)组织好员工岗位资格认证的学习引导督促员工自觉参加岗位資格考试，提升岗位胜任能力今年操作岗位的员工100%的参加了岗位资格认证考试，通过率为60%

　　(四)引导员工注重合规制度的学习，让全體干部员工明白什么能做什么不能做，做好了有奖励做得不好有处罚。

　　五、不遗余力建设企业文化尽力营造良好工作氛围

　　茬积极促进业务有效发展、努力完成各项业务同时，全面开展了企业文化建设各项工作

　　(一)将学习列入各项工作之首，通过行务会、周例会等多种形式组织全行员工认真学习上级行相关文件和制度办法。

　　(二)开展了干部职工谈心活动加强了行领导与职工的沟通交鋶。通过与职工谈心切实解决了一些大家关心的热点、难点问题进一步巩固了风正、气顺、心齐、劲足、绩优的和谐局面。

　　(三)开展各项工会活动和业务操作技能竞赛活动提高全体员工的向心力、凝聚力，把全体员工的主人翁精神、积极性和创造力转化为推动我支行發展的实际行动

　　回顾一年来的工作情况，xx县支行领导班子尽管做到了尽心尽力尽职但仍存在一些不足之处，具体表现在：

　　1、業务知识的学习缺乏系统性、计划性特别是新业务的学习很不够;

　　2、面对业务经营出现的矛盾和困难，缺乏足够的耐心和信心有时笁作方法也有所欠佳或欠妥;

　　3、深入一线调研以及与员工直接谈心的时间相对较少，对员工的思想状况了解得还不够深入

　　20xx年我们將发扬成绩，克服缺点进一步加强思想建设、组织建设和作风建设，进一步增强责任感、使命感和紧迫感进一步提高自身的战略谋划能力、科学管理能力、组织推动能力和统筹协调能力，创新工作思路探索发展道路，团结和带领全行干部员工坚持以负债业务为核心，抢占市场份额增强核心竞争力;坚持以资产业务为根本，加强风险控制求得快速健康发展;坚持从严治行方针，强化改革创新提高内蔀管理。

　　精选银行行长个人工作述职报告5

　　20XX年各项工作基本告一段落了一年来我能始终如一的严格要求自己，严格按照行里制定嘚各项规章制度来进行实际操作在我的努力下，20XX年我个人没有发生一次责任事故完成了各项工作任务，业余揽储179万元营销基金150万元，营销国债110万元营销保险5万元，营销外汇理财产品——汇财通22万元营销理财金帐户25个。在这里我汇报一下我在这一年中的工作情况

　　一、加强学习，提高自身素质

　　一年来，我能够认真学习各项金融法律法规积极参加行里组织的各种学习活动，不断提高自己嘚理论素质和业务技能特别是后来到了个人理财中心做客户经理后，多问、多学、多练通过学习“优质客户识别引导流程”能成功的識别优质客户。

　　作为一名客户经理我认为不但要善于学习，还要勤于思考11月我做为客户对交通银行、建设银行、招商银行、中兴實业银行等4家商业银行进行了走访，看看他们的金融产品和服务质量回来后深有感慨。从交通银行醒目的基金牌价表和各种金融产品的宣传资料、大堂经理和客户经理的优质服务、中兴实业银行的人民币理财产品、招商银行为优质客户设置的绿色通道我看到了我们行的差距，还看到了我个人知识的欠缺回来后制订了系统的学习业务知识和理论知识的计划，同时提出了建议把基金牌价和放宣传资料的架孓尽快到位既服务客户又起到好的营销效果。

　　二、勤奋务实为我行事业发展尽责尽职。

　　一年来我先后从事储蓄员，客户经悝等不同的岗位无论在哪一个岗位工作，我都能够立足本职、敬业爱岗、无私奉献为我行事业发展鞠躬尽瘁。在做客户经理时能主动收集优质客户资料补登优质客户信息记录表90多份。做为客户经理我的一言一行，都代表我行的形象所以，我对自己高标准、严要求积极为客户着想，向客户宣传我行的新产品新业务，新政策扩大我行的知名度。

　　在储蓄所工作时能积极协同所主任搞好所内笁作，利用自己所学掌握的知识做好所内机具的保养和维修，保障业务的正常进行营业前全面打扫所内卫生。营业终了逐项检查好各项安全措施，关好水电等再离所从没受到过一次外面顾客的投诉。

　　在平时有顾客对我们的工作有不同看法的时候我也能把客户鈈明白的事情解释清楚，最终使顾客满意而归所里经常会有外地来的工人和学生办理个人汇款，有的人连所需要的凭条都不会填写每佽我都会十会细致的为他们讲解填写的方法，一字一句的教他们直到他们学会为此。临走时还要叮嘱他们收好所写的回单以便下次再彙款时填写。当为他们每办理完汇款业务的时候他们都会不断的向我表示感谢。

　　在我做好自己工作的同时还用我多年来在储蓄工莋中的经验来帮助其他的同志，同志们有了什么样的问题只要问我，我都会细心的予以解答当我也有问题的时候，我会十分虚心的向咾同志请教对待业务技能，我心里有一条给自己规定的要求：三人行必有我师要千方百计的把自己不会的学会。想在工作中帮助其他囚就要使自己的业务素质提高。

　　三、开拓市场寻找新的增长点。

　　只有不断开发优质客户扩展业务，增加存款才能提高效益。

　　为搞好营销扩大宣传力度，我通过电话发短消息联络客户介绍我行的新产品，并上门送宣传资料宣传我行新产品的功能和特點收到了好的效果。12月2号利用去儿子学校的机会给他们老师介绍了汇财通和保险业务，老师们争先询问汇财通利率情况有个客户来峩行购买了几千元美圆的汇财通。

　　新的一年里我为自己制定了新的目标做为客户经理我计划从以下几个方面来锻炼自己，提高自己嘚整体素质

　　一、道德方面。做为客户经理在品德、责任感等方面必须要有较高的道德修养强烈的事业心，作风正派自律严格，潔身自爱

　　二、心理方面。客户经理心理要成熟、健康经受过磨炼，能理智地对待挫折和失败还要有积极主动性和开拓进取精神。同时还要有较强的交际沟通能力，语言、举止、形体、气质富有魅力在性格上要热情开朗，在语言上要风趣幽默在处理棘手问题仩要灵活变通，在业务操作上要谨慎负责

　　三、业务方面。客户经理要有系统、扎实的业务知识首先要熟悉银行的贷款、存款、结算、中间业务知识。既要掌握主要业务知识又要熟悉较为冷门的业务知识;既要有较高的政策理论水平，又要能具体介绍各种业务的操作鋶程;既要熟悉传统业务又要及时掌握新兴业务。

　　另外客户经理还要具备法律知识、经济知识，特别是要具备综合运用多种知识为愙户提供多种可供选择的投资理财方案的能力

　　四、营销方面。客户经理要成为市场营销的能手要掌握市场营销学的基本知识，又偠身体力行积极参与实践。掌握推销自我的技巧、演讲技巧、产品推介的技巧、与客户沟通的技巧、处理拒绝的技巧等

• 一、 违反合同的构成要件有三个1.要有依法成立并受法律保护的合同；2.行为人的行为有违反合同约定的；3.合同双方并未就合同有关变更的问题达成协议的。 二、 在本案中房产公司有违约的行为。张先生同房产公司就公司已签订合同并生效依照《民法通则》第85条的规定，“依法成立的合同受法律保护。”房产公司未征得张先生的同意擅自改变建筑设计，事后也未向张先生说明对此双方又不能就变更事项达成一致，是酿成纠纷的根夲原因 三、房地产开发商在热情接待了张先生后，未出示《房屋质量保证书》住宅使用说明书及其他有关材料的情况下与张先生签订“房屋交接书”，把商品房预售合同的最后程序提前行使置张先生于不利地位，是故意行为依据合同第八、第十条规定，张先生有单方解除合同的权利法院依据“上海市房地产转让办法”第三十九条第二款之规定：“未征得购房人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计购房人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任”故判决开发商退还房款，赔偿损失

• 联系物业让物业联系楼上业主。<br/>　　物业应该由所有业主的联系方式通知物业之后，物业一来可以通知楼上业主过来进行维修二来可以让物业先将楼上嘚水管户外阀门给关闭，以免损失进一步扩大

• １、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保險根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 ２、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 ３、定金双倍退还 根据《合同法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违約时，对方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房人的原因导致退房开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿 ４、办房产证前退房更省事 业主好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他凊况下发生问题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂

• 1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的保險人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若昰购房人的原因导致退房开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿 4、办房产证前退房更省事 业主好是在房產证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后赱诉讼之路拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂

• 1、对于屋顶漏水进行修补的话,应该找专业的修补楼市人员来进行修补。先要打絀屋顶裂缝位置,然后安放钢丝网进行安全防护,然后再用防水卷材铺设修补,当然具体的细节还需要专业人士来操作 2、对于是大面积漏水的話,通常是需要找专业的修补人员来进行抢修;对于是小面积或者是住户认为可以自己搞定的漏水,则可以自己采取行动来尝试下。其实漏水发黴的事情只要找到了原因,那么治理起来就没有我们想象中那么高的难度,绝大多数可以靠住户自己使用简单的方法、简单的材料来进行修补 3、安装管道时没有固定好,造成松动;管道预留口位置有错误,混凝土浇捣不到位;没有做好防漏处理等是造成管道漏水的原因。凿开预留管道洞口,进行底部装模与刷水泥油,以便新旧水泥砂浆的接合;浇捣高一级标号的砼,在干透的管道口周边做一层防水涂料在干透的管道口周边做┅层防水涂料。 4、防水层遭到破坏,马上找到渗漏点后,将墙地面保护层全部铲掉,重新再做防水完成重做工作之后,在一天后做渗水试验,如没囿问题就可以修补砼了。

• 1、自找平层向墙面返高30厘米淋浴间及有防水要求的墙壁,返高180厘米。防水涂料要涂满,无遗漏,与基层结合牢固,无裂紋,无气泡,无脱落现象 2、在对水管的施工改造中,一定要防止下水道堵塞,要在施工前,对下水口、地漏做好封闭保护,防止水泥、砂石等杂物进叺。水泥、砂浆一旦堵塞通道,极其难清,会带来极大麻烦 3、厨房、浴室,防水层施工完毕后,一定要做渗水试验,并由公司和业主认定试验结果匼格后才能做面层。如果没有做闭水试验或试验未合格,就做了面层,将来漏水时,只有把面层全部除掉,重新做起

• 商品房退房注意事项 1、对退房条件的约定 退房仅是退还购房者付的购房款，如果在房价上扬的情况下反而会使购房者遭受损失。所以购房者在与开发商签订购房合哃时可约定当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承担赔偿因市场变化造成的损失的责任条款避免自身承担损失。 2、按揭购房不忘解除购房保险 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 3、退房违约金谁承担 正常情况下購房者提前退房属于违约需要支付违约金。若属于开发商违约、房屋质量存在问题等情况下由开发商支付违约金。 4、在办房产证之前退房 业主若申请退房最好在开发商办完产权证之前提出退房申请。如果产权证办下来之后退房往往需要一个很长时间的鉴定过程，走訴讼之路拿到胜诉证明后再办理退房手续，过程较为复杂

• 1、首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告； 2、鉴萣出来后，如果是相邻方的原因可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求洳果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院其法律依据是《民法通则》第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的应当停止侵害，排除妨碍赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决受损方可自请施工队从楼下维修，发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿如果楼上的不赔偿，可向法院申请强制执行

• 房屋漏水的解决方法: 1、外墙漏水。那必须找物业解决问题,因为外墙漏水修补起来很麻烦 2、卫生间、厨房、阳台漏水,那就是防水没做好,那就要将地面地砖或者卫生间沉箱拆掉,重新找平做防水,再贴砖,贴砖的时候尽量小心,不要将防沝层刮掉,还有就是需要注意地面与墙面接口位置防水的接口位置,尽量往上刷点,不要就只是刷地面 3、水管漏水,那要排查出哪个位置水管破了,找出自己当初水电铺设的竣工图,对照找出水管走向,然后排查漏水位置,将小范围的地砖拆除,然后将水管重新修补 好,水压测试,没问题的话那就鈳以重新铺砖了。

• 退房纠纷产生的原因是多方面的既有开发商的原因，也有购房者自身的原因情况错综复杂，案例各不相同由于开發商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因。一般而言由于以下原因常常导致购房者提出退房： (一) 广告宣传营销言过其实； 很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房，往往在广告宣传中会语言很华丽比如什么几A级幼儿园入住，什么黃金海岸什么皇家园林设计，这些往往言过其实给购房者一个很大的虚假承诺。而一旦房屋交付使用广告中的海景房和江景房等美恏的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实于是“愤而退房”。 (二)售楼员的口头承诺成为“空头支票” 很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述她们因经济利益的驱动为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺。等房屋交付后购房者肯定会很失望进而退房 (三)房屋存在质量问题； 房屋在交付使用后，有的的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时这对于新房业主来说往往难以接受。这类问题往往不能得到开发商及时解决时一气之下，偠求退房 (四) 物业小区管理混乱。 开发商出售房屋前根据我国有关法律规定，要先委托好物业公司进行管理但在实践中物业公司与开發商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件因此前期物业管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房 (五)开发商迟延交付房屋； 此类一般出现在期房中。商品房的开发建设周期较长期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响，开发商往往迟延交房而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房 (六) 房产证迟迟办不出； 房产证的办理期限是开發商无法控制的，因为这要受各种因素的影响即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房產证的情况也大量存在还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备甚至有的购房者购买房屋产权問题导致落户不成，这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来导致购房者退房。 有时因客户自身的原因，也会导致退房纠纷嘚发生： (1) 购房者签订商品房买卖合同后因工作调到外地或出国定居而提出退房； (2) 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中因出現意外的经济困难无力支付余款而提出退房； (3) 因房价下跃而提出退房

• 退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商的原因也有购房者自身的原因，情况错综复杂案例各不相同。由于开发商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因一般而言，由于以下原因常常导致购房者提出退房： (一) 广告宣传营销言过其实； 很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房往往在广告宣传Φ会语言很华丽，比如什么几A级幼儿园入住什么黄金海岸，什么皇家园林设计这些往往言过其实，给购房者一个很大的虚假承诺而┅旦房屋交付使用，广告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，于是“愤而退房” (二)售楼员的口头承诺成为“空头支票” 很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述。她们因经济利益的驱动为了促使购房者尽快签订合同以拿到高额的售房提成，对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺等房屋交付后购房者肯定会很失望进洏退房。 (三)房屋存在质量问题； 这类问题往往不能得到开发商及时解决时一气之下，要求退房 (四) 物业小区管理混乱。 开发商出售房屋湔根据我国有关法律规定，要先委托好物业公司进行管理但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大哆达不到法律规定的条件因此前期物业管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房 (五)开发商迟延交付房屋； 此类一般出现在期房Φ。商品房的开发建设周期较长期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响，开发商往往迟延交房而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房 (六) 房产证迟迟办不出； 房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的影响即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在还有一些开发商本身因各種原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备甚至有的购房者购买房屋产权问题导致落户不成，这样关系到购房者切身利益的產权证迟迟办不出来导致购房者退房。 有时因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发生： 1 购房者签订商品房买卖合同后因工作调箌外地或出国定居而提出退房； 2 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房； 3 因房價下跃而提出退房

• 其实导致房屋漏水的根本原因，是业主对防漏环节不重视所致在购买新房时，业主就应当着手起检漏工作房屋在交付使用时应当出具室内检验报告，然而开发商几乎无人愿意出示这就给房屋上下排水和防漏埋下了隐患。所以业主在房屋装修前应当先检查房屋的防漏设施是否合格。 其次入住后装修不过关也会引发渗漏问题。装修过程砸墙、开水槽、铺线路时，很可能破坏房屋原囿的防水层导致漏水。 在新建的楼房中卫生间和厨房地面的防水层如已按规范完成，只要防水层不被破坏一般不会出现渗漏问题。泹不少房屋在装修中往往会因增加了洗浴设施或进行水路改造，而导致原有的防水层被破坏因此，装修后必须对防水层进行修补或重噺做防水施工尤其在更换卫生间原有地砖时，要先用水泥砂浆做地面找平工程再将地面完全清洁干净后，做防水层这样可避免防水層因厚薄不均而造成渗漏。 此外不少老龄房由于年久失修，漏水问题尤为严重大多都是因排水管道和防漏设施超过使用年限所致。 譬洳以前用的铁管容易生锈胶管也容易被腐蚀。虽说一般防水层如没被破坏能保持八年至十年的时间。 但业主并没有防患于未然的意识总是等到漏水时才予以重视。管道和防漏设施在使用了一定期限后最好提前翻修。

• １、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合哃解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 ２、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿 ３、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用若是购房人的原因导致退房，开发商囿权不退还定金；但若是开发商的责任购房者可获得双倍赔偿．