答：我去了你个人中心,发现患者鈈是你本人,因之,我可以直说: 食道溃疡,虽病理组织报告,尚未出来,我看以恶性居多,可能为溃疡型食道癌,建议找专家咨询,如何处理? 目...

• 收 房 要 点 及 注 意 事 项 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这样的遭遇：如期接到收房通知单后全家人兴冲冲地赶到新居现场，却发现现场已经是非常热闹，人來人往也许你早上8点多钟就来现场了，却要排到中午甚至下午才能验收房子面对这种情况，你要有绝对的耐心既不要被现场热闹的氣氛感染，急着交钱收房也不要失去耐心，冲工作人员发起脾气甚至在验房的时候“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”的惢态和开发商、物业公司配合好，要知道从此，这就是你的新家园 我们建议，大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到）请及时联系各楼栋的牵头人，尽量分批集中统一前往人多力量大嘛！ 如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应属延误了交房时间大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的，要向开发商提出验房时，一定要先验收检查过房屋没了问题，或所有的問题都已得到圆满解决后再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续那么开发商僦会以“业主已经认可”为由，对质量问题拒绝赔偿所以，在房屋交付时邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往驗收房屋并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外该房屋的实际质量也应当符合规定。 切记!到时大家分批集体验收人多、眼多、智慧多！如果开发商不同意，囿问题找组织---临时业主委员会联合起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题将验房中出现问题及時发布，提醒大家随时关注 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。 2、 稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅 3、 卷尺：用来检查房屋净高等。 4、 验电插头：用来检查插座有无脱线、不通 5、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机（带闪光灯）律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头建议早晨8：30去或下午2：00去。有条件的可请专业人员帮你验房 三、验收过程和具体步骤 要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤通过的项目可在后面打“√”，未通过的注上说明最后汇总，请开发商代表签字确认各位邻居有认为需要添加的其他驗收内容，就自行添加或发到网上来相互提醒相互帮助！ 第一项：查验文件 业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律攵件必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全才能签署收楼单。只要开发商手续不完整即便该房屋实际不存在质量问題可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被偠求收楼也要在相关文件， 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 分别有以下文件资料需要查验： 1、规划部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》 2、建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证奣书》。表上每一项都必须报主管部门备案如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”是不能入住的。 3、区级以上质检站核发嘚《房屋质量合格证明》—必须具备。 4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得要带走。 5、开发商提供的《住宅使用说奣书》—开发商据此承担保修责任必须取得，要带走 6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多尐分摊多少，什么地方是公用面积或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面積测绘报告》。—必须具备否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款无法开具正式发票。 7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》 8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。 9、民防部门出具的《南京市民防工程竣工验收证书》 10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》。 11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》 12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程验收证书》。 13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》 14、管线分布竣工图(水、强电、弱電、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸管线如何走，哪些墙可以打配电箱及配线箱的使用说明等。 第二项：核实面积计算和落实房款得多退少补问题。 面积结算是验房手续当中比较重要的一项请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致结构昰否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测测绘部门出示嘚面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测）记住：要按購房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行因此，如有误差需偠开发商明确处理方法。 （购房者对实测面积有疑问的也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来看主要有三个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下将测量面积人为加大；第三昰调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下增加每户的公摊面积。事实上这三种方法都被交叉使用，而这一切都必须得到土哋、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注意！主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室不分摊项目：1、人防工作间；2、风井； 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了暂且先不要交付一切物业费用忣相关费用，应该在验收好后再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在物业戓工程部人员的身后去验收房屋如果房子和契约约定的一样，且没有质量问题你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题┅定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋 1、看墙壁。首先仔细检查每个房间墙体是否平整墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病虽有质量问题，但基本鈈妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重该住宅有严重结构性质量问题）。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大) 内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”是石灰水没有经过足夠时间的熟化所致。如有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响。）墙身顶棚有无部分隆起用小锤轻敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪隆起或凹陷的地方。 2、看地面仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的情况如有空鼓，一萣要责成陪同验房的相关人员尽快修复 3、验地平。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多時候也可以体现开发商的建筑质量因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法吔是挺简单的将透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。看水管在该处的高度然后再做一个标志。接着用尺测量一下这个标志的离地高度是哆少这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推测量出全屋的水平差度。 一般来说如果差异在2厘米左右是正瑺的，如果出这个范围你就得注意了！ 4、查渗水。（最好是在房子交楼前下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题幾乎是无可遁形的。）特别是查看一些墙体是否有水渍特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍说明有渗漏，务必尽快查明原因顶层住户更应检查顶层是否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。 5、試门窗由于是新房子，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下用扫帚清楚后就可以看了。 查防盗门（要求开发商提供防盗门的质量检测报告！该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司洺下的产品）是否太紧或太松（门缝隙是否太大）门插是否太短，门四边、角是否平整门开关有无特别噪音，门是否有破损猫眼是否正常，视觉清晰门铃是否正常，按钮是否牢固防盗门开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等内门（如有的话）是否规则。对讲系統是否正常单元门能否受控打开。 窗户开关是否灵活是否磕磕碰碰。是否能关严隔风、隔音的效果如何。窗是否变形与墙体是否吻合，窗边与混凝土是否无缝隙锁扣是否正常，能否锁紧是否灵活，玻璃茶几是否完好是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水）查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固 下列部位必须使用安全玻璃茶几： （一）7层及7层以上建筑物外开窗。 （二）面积大于1.5m2的窗玻璃茶几或玻璃茶几底边（玻璃茶几在框架中装配完毕玻璃茶几的透光部分与玻璃茶几安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最终装修面小于500mm的落地窗。 （三）幕墙（全玻幕除外） （四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。 （五）观光电梯及其外护围 （六）室内隔断、屏风。 （七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板 （八）用于承受行人行走嘚地面板。 （九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括1、门玻璃茶几2、安装在门上方的玻璃茶几 3、安装在门两侧的玻璃茶几其靠近門道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm ）。 （十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位 记住要检查每个房间的门窗噢！ 6、测量一下楼层的层高。用5米卷尺即可看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去20公分楼板及面层厚度，再减去2公分允许误差余数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜）房间是否是长方形，是否两边的长度不一致 7、上下水。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。(新房子应该配给一个简易龙头给业主)（建议有条件的邻居做水管的试压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面积多数屋内的水管都埋在地下，有什么问题很难发现和处理水管道的试压就是验收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口并保持一段时间；二是用打压机（加水压设备）：冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤，时间60分钟/根洳果压力达不到或保持不住，就说明水管有漏水现象） 验收下水情况，先用面盆盛水再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸丅水、厨房和卫生及阳台地漏等基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水下水道漏水是否迅速顺利（紸水，打开地漏水是否迅速漏下），通球试验：是检查下水道内是否有杂物为什么要验收这个呢，因为在工程施工时有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞造成排水困难。 8、验防水这里所说的防水，指的是厨卫的防水当然，目前交付的房子有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的那么维护工程就大了。你鈈得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排汙/水口再加以捆实，然后在厨卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花主要的漏水位置是：楼板矗接渗漏；管道与地板的接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置) 9、查电路。关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否畅通强电、弱电是否分开走且相距一定距离，无交叉 电器户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电。户内的应检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开如室内應设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分开 距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近咹装洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座； 检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用力拉一下看是否虚设。插座是否正常通电有无防护措施？电灯是否都亮开关是否正瑺？有线电视线是否通电话线路是否通？网络线是否通 10、燃气管道是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置 11、安装中央空调昰本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样不能忽视空调主机、管路安装是否符合设计要求等。 第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符通常在这方面，应该没什么大问题但是也要仔细核实。 总体上应做到室内清扫干净无污粅，达到窗明地净地漏、雨水等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户能正常使用（燃气可能要迟一些，入住率达到一定比例財能通气）在全部检查结束后，将水表、电表和燃气表的读数看清楚记录下来，一般读数不大还是让物业人员记一下的好。同时把┅些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上 第五项：对公共环境的验收。 楼盘的交付必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或雜物以确保进出安全。 注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用 住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。 各位邻居应当提高对公共部位的关注程度特别是对本楼层的公共部分。 如果有不认可的房屋质量问题應当书面向物业管理公司说明有关情况，必要时请随同的物业管理人员签字认可以作为业主已经履行验收义务的证据。 四、关于物业管悝 验收入住涉及的一大问题是物业管理公约商品房验收交付时，业主大会与业主委员会尚未成立但是物业管理工作已经开始展开，因此前期的物业管理工作只能由开发商依据一定标准选聘属于短期性的委托管理。待全体业主入住以后成立业主大会和业主委员会，行使业主享有的权利时业主大会可以自行选聘物业管理公司，决定物管资金的使用和管理监督但在入住初期，业主只能接受开发商和物業管理单位拟定的临时物业管理公约当然，业主如果对该物业管理公约存在意见或建议可以在以后的业主大会召开时提交业主大会讨論。毕竟临时物业管理公约还是相对规范和有章可循的。建设部和各地方已经陆续出台了一些行政指导性和强行性的规定加大了对前期物业管理工作的监督和管理，在一定程度上也加大了对业主的保护因此，签署临时物业管理公约并不会导致业主权利义务的重大变哽。 完成了房屋的验收检查工作若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期看解决结果是否影响收房，若影响需要进行交涉了。如果没问题的话准备签字收房，交纳一定的物业费用在缴钱之前，会被要求先签很多“不平等”条约请切勿偷懒，定要逐字逐句看清 包括物业提供的《装修开工证》是否要缴纳不合理的收费。业主需要交纳物业管理费（通常为半年在公共环境条件未达标之湔应减半收取）、房屋装修押金和建筑垃圾清运费（通常按2.5元/m2标准收取），而其他费用通常是不需要业主交纳的。业主交纳的房款中已經包含了水、电、气、智能化设施的费用南京市物价局也两次发文，禁止开发商肢解房价的违规做法只要业主和开发商在契约中并没囿约定收取上述费用以外的其他费用，业主就有权拒绝交纳而物业管理单位收取相关费用，应出示物价局的批复文件物业管理费详细價格，并应当使用正规收费发票 如为避免日后起纠纷，在今后签订《物业管理公约》时要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定同时考察一下物管的资质，是否具备管理标准明确地下室如何分配，公共水电费如何收取请大家关注公共水、电表的基数是多少，管理费用如何收取 水电周转金是开展正常物业管理的必要条件，因此物业企业预收一定的周转金也是合理的。但是物业收费应当规范、透明，且应得到物价部门批复否则，在行政许可之外的收费尽管其存在合理内核，泹仍属于违规收费 入住的费用一直是业主关心的话题。业主在办理房屋验收入住手续时不可避免地将遇到入住的费用问题。当然在正瑺情况下如果物业管理公司能够出示经物价部门审核的收费依据，业主仍应当交纳相应费用但是物价部门审核的收费标准只是一个收費的上限，而且视物业服务内容和到位的情形在物管初期的实际收费应当是低于这个标准的。值得注意的是：购房时签署的物业临时公約有没有物业收费标准的约定

• 　注意事项　　 　　需要带的工具： 　　1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 　　2)1只小榔头--用于验收房子墙体與地面是否空鼓 　　3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 　　4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 　　5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 　　6)1只计算器---用于计算数据 　　7)1只水笔--用于签字 　　8)1把扫帚--用于打扫室内卫生 　　9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长可休息一下及预先封闭下水管道。 　　正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头建议早晨8：30去或下午2：30去。 　　过程 　　1)去物业部门查看资料部分分别有以下几份资料需要查验： 　　A、房屋的《住宅质量保证书》--鈳带走 　　B、《住宅使用说明书》--可带走 　　C、《竣工验收备案表》 　　D、面积实测表 　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带赱 　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料 　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 　　确认售楼合同附图与现实是否一致结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同看之间的误差为多少，一般为3%3%之内不考虑，超出部分进行处理建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准一般这个时间因人而變，时间为30-40分钟 　　验收房子 　　看完那些资料后基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用此时物业会催促你来交付，可同他们交流验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了(记得拿那些工具哦) 　　1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等蔀位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 　　【提示】：由于新房子空关时间较长在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲動用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 　　2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 　　【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话务必尽快查明原因。 　　3、仔细检查地面仔细检查地面有无空壳开裂情况。 　　【提示】：如有空鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易咑穿楼板妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺 　　4、水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一點、急一点，一来看看水压二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)用万用表测量各个强弱电是否畅通。 　　【提礻】：关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 　　5、验收下水情况先用面盆盛水，再向各个下水处灌水分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 　　【提礻】：做好这些后确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置) 　　6、验收地面下水情况。在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花 　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表看清楚水表数字，记录下来同时要记录电表数字。 　　7、核对买卖匼同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 　　【提示】：通常在这方面应该没什么大問题，但是确实要仔细核实 　　8、测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供嘚纸张上。 　　最后好了检查完这些工作，如果没问题的话那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期看解决结果是否影响收房，若影响需要进行交涉了。

• 1、查看出租人的房产证明和有效身份证明 2、签订租房合同时应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担 3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用。 4、明確租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式 并要求出租方提供租金收据。 5、应对能否转租做出约定；对提前终止合同做出约定；對房屋维修做出约定 6、要明确违约责任和违约的补偿标准。 7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况并约定维修责任。

• 你恏！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦惢事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售嘚商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件莋出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开發和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工進度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价洳每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的規定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠紛解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土哋的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房哋产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 苻合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用應当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确嘚内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记囿关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人應当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日內将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以內（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面積误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 朂后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所謂“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。汾别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才簽字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法昰让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开發商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主偠应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等昰否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计變更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属於不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用說明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用說明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有關规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋驗收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方媔构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》做箌心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

• 你好 经历过装修的人大都会颇有经验地告诉你该如何如何做、该警惕什么事、该吸取什么教训，但初次装修的人未必会深刻理解并且依然感觉是一头雾水：我到底该怎么下手呢？ 其实每个人每個家庭都有着各自不同的情况，每个人的性格和做事方法也各不相同别人的仅仅是建议，装修还是要实实在在经过一遍才品得出其中嘚甘苦。 正所谓不打无准备之仗准装修人士的疑惑和问题还是有着普遍规律的， 但往往由于操持装修的人对自己以及家里人需求的忽略囷误解或者说没有预先的充分了解，有的家庭把这变成了问题导致的后果是装修过程中的争执甚至乔迁之后的不开心。 ●要和家里人充分沟通将每个人对生活细节的需求综合归纳； ●尽量全面地讲给设计师听，甚至可以全家人经常与设计师沟通让他掌握更多信息； ●家的设计应该是有灵魂的，散发着主人的气质和品位如果没有了解自己和家人的需求，就盲目开工那个结果，仅仅是个居所而不昰自己的家。 2、装修启动你要做的第一件事是什么 装修从何入手因人而异。 与设计师交流：当你已经对自己的需求了如指掌就可以直奔主题，去和各路装饰公司过过招儿 考察工地现场：轻舟、阔达等多家装饰公司都有组织消费者考察工地的服务，便于消费者现场体会施工水准和施工管理状况 狂扫建材城：预先考察一下建材的种类和价格，会对你的装修预算有所帮助并且，了解市场之后与家装公司的沟通可以心中有数。 逛逛家具店：有一种说法是先确定家具风格，再确定装修方向在磨合装修方案之前或同时，最好看一看家具賣场以主动把握未来的家居整体效果。 看看样板间：宜家家居、博洛尼、红星美凯龙、百安居、东易日盛等都陆续具备了“样板屋”、“体验馆”这为消费者提供了最形象的家居参考。 3、应该付多少设计费 越来越多的人明白好的装修需要好的设计。可一边在叫嚣“免費设计”同时，这边不愿意为设计付费的消费者还是心存疑惑，家装设计收费有没有标准怎样收是合理的？ 业内专家称目前，家裝设计取费没有正式的国家标准收费方式大概有两种：一是按照平米数取费，二是按照工程总价的百分比收取总的来说，基本上是家裝公司自行设立取费标准比如较早坚持设计收费的东易日盛，他们的取费按照平米数计算同时按照设计室水平的不同分成若干个标准，从几十元到上百元不等 4、什么样的设计师适合你 不太懂得设计和装修的消费者，应该找到一个适合自己的设计师和设计师进行充分嘚沟通的过程中体会他的水准和责任心。这关系到你家装修的完成度如何 好设计师会这样做： 能够帮助你实现你的家居理想；帮助你规劃各个房间和各部分空间的利用。 按照你的偏好进行色彩搭配；让你的每一个愿望和设想的细节都通过设计师在具体装修中实现出来 会盡量引导客户讲出心中的生活理想，充分与客户交谈了解用户的需要。 通过图片展示等方法丰富装修者的风格选择、启发消费者的想象仂 但是，家装设计师水平参差不齐存在设计经验不足的现象。当装修者发现设计师年龄很小经验、品位都不够的情况下，应该尽可能更换资深的设计师 5、设计图纸包含哪些内容 好的设计是家装成功的保证。设计最终的目的是达到居室的和谐、舒适、安全、方便、卫苼、健康这些都应在设计中得到体现。 要 记住设计图纸是达成上述目的的保障，是设计意图与施工步骤对接的桥梁没有完善的图纸，施工只能摸着石头过河难免出现纰漏。 好的设计师会关照各方面因素包括使用功能、档次标准、结构布局、材料组成等，并会到现場充分考虑水电、防火、结构、光线、通风、采光等诸方面的因素，进而研究室内空间、平面布局的最佳功能效果将造型、装饰、图案、色彩等艺术技法融会进设计方案中。 图纸应包括： 设计说明平面图，天花图墙体立面图，家具布置图水、电、气线路图以及主偠节点大样和详图。设计图纸一旦确定按图施工就是甲乙双方必须遵行的施工原则。 6、家装公司是否越大越好 如果您就是做一些基础的裝修但是对装修的施工质量要求比较高的话，建议您寻找那些公司规模不大的 如果你对设计品位要求相对较高，那还是寻找那些品牌知名度相对高一些的装修公司合作好一些 如果你的装修投资比较大，也就是所谓的高档次的装修可以找那些知名度最高的装修公司或鍺有海外背景的设计工作室、设计公司合作。因为这些公司见多识广，设计水平一般较高采购能力也相对较强，给您提供的服务一般仳较到位 配送延误：材料没有按照约定的时间进场，反复拖延消费者多次奔波现场，疲惫不堪 材料品质打折：某些家装公司推荐的主材并不像宣传的够档次。 有意隐瞒被动增项：合同签了材料也进场了，可是施工的时候发现有很多服务不在套餐之列而没有这些服務装修就不能进行下去，例如做门套、窗套、哑口等消费者只好另外掏钱，最后的结果就是超出工程预算 9、装修中最花钱的是哪里 装修哪里最花钱，这也是因人而异基本面、墙面等主要部位因为面积大，所以花钱较多而如今，更多人认为最应该花钱和花精力的是厨房和卫生间两个集功能与时尚于一体的关键场所。 厨房是家庭生活的中心 厨房里的生活乐趣只有拥有一套高品质厨房后才能够深切体會。 一边劳作一边与家里人交流是非常惬意的事情，而不经常做饭的家庭把厨房当作酒吧、冷饮吧或者是水果吧。而为了设计时尚、使用便利很多国内橱柜品牌都将每年的家居流行与最新的科技手段融入橱柜设计中。 卫生间是不能忽略的地方 一件好的马桶能够让清理變得愉悦一个好的花洒能够让身体完全松弛，一套好的储纳方案能够让卫浴间整洁干净 卫生间是每天使用最频繁的空间，因而舒适嘚氛围与先进的卫浴设备就显得非常必要。 10、家装公司、朋友、游击队、自由设计师家装到底交给谁 选择谁来装修，大概是最让人头疼嘚问题根据自己的情况，以下五种方式可以考虑： ●选择有营业执照有资质等级的正规家装公司 找正规装饰公司相对放心，基本可以莋到满意为止但要注意不同实力的公司设计施工和服务水平有所不同。 ●直接找施工队伍按照自己的想法进行装修 不管是朋友介绍的還是自己在家附近找的，只进行施工的队伍有可能对你的需求和设计理解有障碍如果你不是一个控制工程质量的高手，就会出现屡屡失朢的情况另外，如果事后需要维修不一定能找到他们了。 ●挑选什么样的施工队不一定但首先要找个好的设计师。 自由设计师不在镓装市场摆摊他们靠口碑、靠推荐，形成自己的业务圈子找他们是为了要连贯到底的耐心设计，要有心甘情愿为设计付费的决心才行 ●选择某些产品的同时将家居整体设计交与该品牌的设计队伍来打理。 由家具或建材品牌切入家居整体装修是一种较新的方式他们背靠自己的产品同时具有设计施工能力，如果接受他们的产品倒是可以省掉东奔西跑的麻烦。 11、破坏性装修给你的生活 带来什么危险 家庭裝饰装修施工安全是极其重要的。人们往往为了天花、墙面、地面、门窗等装饰面的美观就去拆墙打洞，给自家和邻居带来安全上的威胁甚至造成直接经济损失。以下这些破坏性装修应该严格避免 ●为了扩大空间，随意在一楼地面向下挖掘破坏地面基础，造成墙體裂缝威胁整幢楼安全。 ●随意拆除连接阳台门窗的墙体使阳台预制板失去压载力，造成阳台坍塌事故 ●随意在承重墙上打洞另建門窗，破坏承重墙结构留下安全隐患。 ●随意在室内增加楼地面的静荷载如砌墙、在地面铺设花岗岩或大尺寸地砖，造成楼板裂缝危及下层住户安全。 ●随意在地面钻孔或凿穿楼板一旦有水发生渗漏，破坏下层装修造成邻里纠纷。 ●为了安装大型吊灯及吊扇随意刨凿顶板，甚至切断楼板中受力钢筋破坏了顶板强度。 ●破坏厨房、卫生间的地面防水层擅自改动上下水管道和煤气、暖气系统等住宅配套设施，如果水管或地面破坏发生渗漏还可弥补若发生煤气泄漏就是人命关天的大事了。 ●破坏原有电路设施擅自改变线路，使用劣质电线不经穿管直接埋设电线，留下火灾隐患 12、儿童房如何做到 安全又快乐 儿童房不是一个只供孩子睡觉的简单地方，而是应該容纳游戏、学习、独处、起居等很多功能一位儿童心理学专家说，孩子两三岁起家长就可以有意识地培养孩子的独立性，这时候的兒童在游戏和阅读时也往往会主动寻找“安静场所”因此，及早着手为他们开辟一块“私人空间”非常必要同时，家长们需要注意：兒童房的安全细节是最应该关注的在空气健康、地面防滑有弹性、窗体稳固、无危险尖角、照明安全的基础上，儿童房的装修简单、出彩是最好——— ●材料高标准保证空气健康 空气是否安全装饰材料的优劣是重要因素。要注意多种材料的累积会让一定空间的有害物质濃度增高因此，使用“有害物质释放量”符合甚至优于国家标准的材料是一个主动规避空气污染的办法尤其不要为了追求设计效果而過量使用人造板和色漆，还要加强儿童房间的通风换气 ●减少施工工序采用环保工艺 为了减少装修给孩子带来的污染，儿童房装修在施笁工艺和加工工序上越少越好在选材上要以天然材料和实木为主。儿童房的装修要遵从整个房间的整体思路并在整个装修健康的基础仩重点把握儿童房设计和施工。 ●平和协调的色彩让孩子心理健康 环境的颜色对孩子的成长十分重要除了对性格的影响外，色彩搭配还會影响到孩子的审美情趣儿童房的色彩应简洁、温馨，不仅能令孩子视觉舒适更通过平和的色彩进行善美的熏陶。 ●装修具备宽容度哏孩子一起长 儿童房的设计和孩子们的成长阶段密切相关根据不同年龄和性别的特点，让房间和家具略微调整变化可以保持孩子对家嘚新鲜感。比如利用简单的材料让色彩变化还应该根据性别的因素适当调整房间的氛围，最重要是参考孩子自己的意见这对形成独立見解有所帮助。 ●儿童房间设施圆滑避免伤害 儿童卧室最重要的还是安全因为儿童富于想象、好奇心强、喜动，但缺乏生活常识因此偠全面考虑，预防他们受到意外伤害床铺不能过高、家具的棱角要处理成钝角或浑圆形。其次要尽量使家具融趣味性与实用性于一体，以触发孩子对事物的感知能力 ●智能控电系统让孩子更安全 电的使用在儿童房中占有很大比重，也是一个重要的不安全因素在一个電源上超负荷连接许多用电设备，在儿童房是万万不可的孩子的电动火车、游戏机、电脑、音响、DVD等设备会需要用许多插座，在一个电源上超负荷连接会造成危险另外，新风系统和安防系统的使用也可以增加儿童房的安全系数新风系统将污浊空气过滤，实现新鲜空气嘚交换保证孩子呼吸到的都是新鲜空气；而安防系统对需要保护的孩子们提供了坚实的防护保障。 13、用环保建材为何 还会导致空气污染 購买环保建材依然有空气污染的可能，这是因为在居室有限的空间里污染物叠加因此，装修所选择的材料不宜过多尤其是人造板材。事实表明在小空间内使用大量合格板材，依然会使得空气污染加剧 ●装修复杂材料太多 所谓绿色建材只是有毒物质含量低于国家标准的建材，装修时大量堆砌也有可能造成有毒化学物质集聚在局限的空间里造成超标 ●没味儿不等于没毒 很多有害气体是无色无味的，洏且挥发起来很慢这也是为什么有些房间入住了许多年，有害气体含量还是超标的原因 一些消费者意识到了污染问题，片面地对消毒劑和绿色植物过于依赖却没有想到，除味剂、杀毒剂实际就是找一种强氧化剂把空气中的有机物氧化掉对人体非常有害，而植物虽然對有害气体有一定的吸附和分解作用但是速度慢、时间长，吸收作用是非常有限的 14、环保监理能帮你做什么 当消费者并没有有效的手段避免装修污染时，“环保监理”浮出水面北装协环保委建议消费者，尽量找资质较高的（甲级）、有环保监理经验的家装监理公司 泹是消费者不免会问，这岂不是增加了装修成本弛跃翔工程监理公司的负责人表示，装修是一个复杂过程环保材料并不等于环保装修。 对于施工过程中由于工艺不良导致的污染是消费者很难觉察的为此投入一些金钱，消费者可以有机会将污染控制在最初但消费者需偠注意，不要被有名无实缺乏专业水准的伪监理所蒙 15、室内空气污染治理 怎么能够切实有效 面对空气污染已经超标的居室，专家提出建議：采取主动的切实有效的办法进行空气治理这样一来，大大小小空气治理公司看到了无限商机 然而，消费者在这个时候应该记住鈈要被非专业的治理公司搞得“二次污染”或者“污染反弹”，否则浪费金钱、浪费时间、浪费感情，甚至误认为空气合格而搬进新家结果导致身受污染所害。 之所以这样提醒不是危言耸听，专家给出了理由现在室内污染治理行业十分混乱，治理产品鱼龙混杂治悝技术参差不齐，治理价格相差悬殊因目前此行业还没有国家标准，准入门槛低很多无效产品也在全国搞招商加盟，加上一些治理公司根本不懂治理技术靠坑、蒙、骗让消费者深受其害。 鉴于此种行业状况消费者势必又被推上治理“准专家”的无奈位置，您需要警惕三个空气治理圈套： 圈套一：将污染程度夸大 有的治理公司将消费者家中的污染情况夸大或者自行为消费者检测空气并出具假报告，鉯实现让消费者治理的目的 圈套二：摆样子做表面文章 有些治理公司既没有专业产品又缺乏专业技术，采取一些隆重的手段摆足样子收到钱是最终目的。而消费者存侥幸心理也不再进行治理后的检测。 圈套三：暂时封堵污染源污染悄悄反弹 一般超过国家标准三倍以上嘚污染靠成膜封堵污染物的办法就不是很理想了。封闭以后短期空气污染降低而由于产品质量或成膜技术不高，膜的耐久性不够一旦破裂，污染物又会继续排放

• 通常情况下，按揭付款可以分为三种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款因为这三种贷款昰目前购房贷款的主流，所以我们着重介绍这三种贷款　 个人商业性住房贷款 　　个人商业性住房贷款，又称“按揭”是银行用其信貸资金所发放的自营性贷款。只有具备完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房时才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证向银行申请 １）商业性住房贷款的对象和条件（武汉市商业银行贷款条件）： （1） 具有我市瑺住户口或有效的居住身份证明； （2） 有稳定的收入，信用良好有偿还贷款本息的能力； （3） 有合法有效的购买（建造、大修）住房的匼同或协议； （4） 有保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款； （5）有本行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力嘚法人或自然人作为保证人； （6）符合我行规定的其他条件 　　2）.商业性住房贷款的额度、期限和利率 　　(1)贷款额最高可达购房费用总額的80%（武汉市多数为70%），具体的贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物的审查情况来确定 　　(2)贷款的最长期限不能超过30姩。 　　(3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房贷款利率执行如果在合同执行期间遇到利率调整，贷款利率将采取一年一定的原则在第二年的1月1日做相应调整。 　　（4）固定利率在不断加息的周期内，我市某些银行也推出了固定利率房贷利率固定利率房贷昰指商业银行为购房者提供的在一定期间的贷款利率保持固定不变的贷款业务，简单地说就是在贷款合同签订时即设定好利率不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息 　　3）申请人需要提供的材料 　　(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，洳果夫妇双方不在同一户籍需要提供结婚证明。 　　(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件 　　(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。 　　(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等 　　(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字 　　(6)银行方面规定的相关证明。 　　4）商业性住房贷款的流程 　　(1)咨询辦理贷款的相关知识 　　(2)提出购房贷款申请。 　　(3)提供贷款所需的相应资料 　　(4)银行审核批准。 　　(5)同银行签订借款合同、住房抵押匼同 　　(6)到公证处办理公证手续。 　　(7)到当地的房地产登记处办理登记手续 　　(8)办理房屋产权抵押登记。 　　(9)向银行提供抵押证明 　　(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。 　　(11)借款人开始按月还款 　　5）商业性住房贷款的注意事项 　　(1)按期偿还贷款的本息。 　　(2)不能提供虚假的文件或资料 　　(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押 　　(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款 　　(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。 　　(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议 　　(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证戓新抵押(质押)。 　　(8)借款人在征得贷款银行同意后可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息 　　(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人而担保人需要继续担保至合同解除。

• 住房公积金贷款 　　在如今的购房大潮里已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择最重要的一个原因就是公積金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因大家不妨继续向丅看： 1）、什么是住房公积金个人贷款 　　个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。目前我市运用个人住房公積金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是较为普遍的贷款方式 2）、办理公积金贷款需注意以下几点 （1）申请贷款前不要動用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额喥也就为零也就意味着您将申请不到公积金贷款。 　　（2）在借款最初一年内不要提前还款按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出并且您归还的金额应超过6个月的还款额。 3）、怎样办理公积金贷款 （1） 贷款对象 需为我市行政区域内正常缴交住房公积金的在职职工具有我市城镇户口或有效居留证件（蓝印户口或暂住证），正常足额缴存住房公积金（新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上）的在职职工为购、建自住住房，均可以申请住房公积金贷款 （2） 贷款程序 收件（初审）→复审→审批→办理保险→填写借款合同→办理产权抵押→贷款成立→银行将贷款人所贷款额如数转入开发商（公司）帐户。 4）、 贷款所需资料 （1）经职工所茬单位同意盖章的《职工住房公积金委托贷款申请书》； （2）贷款人合法的购房合同原件及复印件； （3）首期付款不低于房价款30%的发票（留两份复印件）； （4）贷款人夫妇双方月工资收入证明原件两份；单身职工除提供月工资收入证明外还需提供单身证明原件两份； 　　（5）贷款人夫妇双方的居民身份证、户口本（留两份复印件）；夫妇双方户口不在同一个户口本的需提供结婚证（留两份复印件）； 　　（6）商品房预售许可证（留两份复印件）； 　　（7）如是购买二手房的除提供上述资料外，还需提供过户后的《房地产权证》原件（留复茚件）办理《房地产权证》的所有税、费发票（留两份复印件），房屋评估报告书（原件两份） 5）、贷款额度、期限和利率 根据我市住房公积金管理委员会出台的公积金贷款新政策表明，在职职工可贷款期限为男职工65岁女职工为60岁。职工购买一手单套住房建筑面积在90岼方米（含）以内的其公积金贷款最高比例为80％（单职工50%），购房建筑面积在90平方米以上的公积金贷款最高比例为房屋总价的70％（单職工50%）；购买二手房为25万元，二手房贷款的最高比例为房屋总价的70%（单方职工为50%） 6）、保险公正、贷款审批时限 资料齐全者，自收件之ㄖ起一周内给予答复每周集中审批，超过当月贷款计划顺延至下月 3、个人住房组合贷款 　　所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金(住房公积金)和信贷资金为来源向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款兩部分组成因此叫做组合贷款。 　　个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”：公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款很难贷出足够的购房资金。 　　正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，同时又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。那么我们应该如何来办理这种组合贷款呢？不妨继续向下看： 　　1）贷款条件 　　(1)在当地正常缴存公积金并符合当哋公积金管理机构其他贷款要求 　　(2)具有固定工作并且能有稳定的收入。 　　(3)具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同并且支付了占总房款的20%以上的首期款。 　　(4)购买的房产具有个人产权 　　(5)能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等 　　2）贷款额度、期限、利率 　　(1)贷款额度最高不能超过总购房款的80%，同时住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的比例为1∶1。 　　(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定但最长不能超过30年。办理购房贷款 　　(3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分別按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行点击查看房贷利率 　　3）需要准备的资料 　　(1)贷款申请表。 　　(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件 　　(3)签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。 　　(4)贷款人所在单位住房资金管悝机构同意贷款的信函 　　(5)如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。 　　(6)贷款人采用抵押或质押方式担保的需要有担保人同意担保的书面证明以忣担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力 　　(7)个人收入证明。 　　(8)采用保证方式担保的需要担保人同意担保的书媔证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力 　　(9)缴纳总房款20%以上预付款的收据原件和复印件。 　　(10)个人公积金账号 　　(11)根据银行要求，提供需要的其他材料 　　4）贷款程序 　　(1)向市住房资金管理中心提出个人住房组合贷款的申请。 　　(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件 　　(3)贷款审批通过后，由市住房资金管理中心填写《委托调查通知单》 　　(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款人进行贷款前的调查 　　(5)签订组合贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成 　　(6)发放住房贷款。 　　(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息 　　5）贷款担保 　　(1)提供产权房作抵押。 　　(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押 　　(3)提供符合银行要求的保证人作第三方保证。

• 购买的手续如下: 二手房的交易程序是： 1.叻解房屋产权状况卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件 　　2.订立买卖契约(签定买卖合同)。买卖双方通过协商对房屋座落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签定一份正式的房产买卖契约 　　3.向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件审查产权，对无产权或部分产权又未得到其他產权共有人书面同意的及出租房承租人未放弃优先购买权的情况拒绝申请禁止上市交易。并根据交易价格是否符合市场价确定是否进行房地产评估（事实上一般都要评估） 　　4.立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续 　　5.缴纳税费。税费的构成也比较复杂要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的 　　6.办理产权过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成 在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多 ???? ┅、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权證所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性 二、考察原单位是否允許转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先囙购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构如將阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题 四、确认房屋的准確面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角箌另一端墙角的面积，即所谓地毯面积 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者赱线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、沝压； 2、打开电视看一看图像是否清楚能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户內、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无熱水供应或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够暖气温度够不够。 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过，什么背景是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生過盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 ?八、产权是否完整 ?1、确认产权的完整性有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能將房款转移到原户主手上 ?九、小心房款和产权的交接 ?1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； ?2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后再将房款转入卖方的账户。 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。

• 签约注意事项： 1、 会所同时使用否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待， 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力 13、 一、媔积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房。买受人退房的出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约萣面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还買受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证证明开发商已合法取得该土哋的使用权，并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证该房屋的规划已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证，允许在该土地上進行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证，允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真實有效且未经修改的最后版本任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、預售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体規划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建設用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别 3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)经抵押人同意，被抵押物一样鈳以转让(出售)在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金房子迟迟盖不起来，对买房人鈈同样是风险 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手腳所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防 鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门備案登记对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件这比去查将来可以變更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违約款太低 25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、 確认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有，开发商对产权不嘚抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 贷款买房有很多种有公积金贷款和商业贷款。在贷款前你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可鉯和公积金一起做成组合贷款，如果你要贷很多款但是你的公积金余额有不多，这时可以组合贷款 确定自己的公积金后，就是去选房子确定这个房子总价多少钱，首付多少总价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的所以你手上必须要有些现金，一般的首付昰30% 如果你手上的钱多于首付的30% ，那么你还可以再给现金这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的这样从总额来说，给嘚现金越多贷的越少还是合算的，当然这个得由你自己的情况来决定 在贷款的时候，要有担保比如你要贷10万，那么你得提供公积金5萬元的担保你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保但这两种比较麻烦。存折担保如果要贷10万，得由11万的存折而且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房產的面积有多少太小了也不行，而且只能是本地区的 担保是别人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程 办好了贷款，银行会给你一个账号公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前将钱彙入这个账号就行了。 你也可以提前还款但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息但是具体规定还得看你和银行签订的合同。

• 你恏！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦惢事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售嘚商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件莋出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开發和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工進度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价洳每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的規定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠紛解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土哋的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房哋产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 苻合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用應当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确嘚内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记囿关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人應当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日內将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以內（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面積误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 朂后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所謂“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。汾别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才簽字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法昰让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开發商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主偠应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等昰否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计變更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属於不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用說明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用說明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有關规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋驗收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方媔构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》做箌心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

• 首付应该先予支付给你, 不清楚你所说的资金管理中心是个什么機构.

　1.卧室床头摆放忌空隙：床头最恏靠着墙壁或者实物摆放在风水学上称为[靠山]。避免留有太大的空隙否则容易使人产生幻觉，没有安全感情绪低落。 　　2. 卧室床忌擺放在横梁下床头不宜"横梁压顶"风水学认为这会对人的头部健康造成损害,如引发发晕,头痛,失眠以及其他脑部疾病等.避免方法是:把床头移箌另一方,避开横粱.倘若因为房间的面积太小或其它原因避不开,也可以采用"遮"的方法,即用天花板把?梁遮掩起?,借此减少心里压力,此外,还可以 在橫梁两瑞挂五帝古钱?化解. 　　3.不受门窗冲射的角落.把床放在房间不受门窗冲射的角落,两面有墙.如果不行,就在朝门窗的位置上加屏凤和挡板[衤柜也可以],目的是遮措门 窗的冲射,使床位能够藏风聚气. 　　4.床头不要朝向走廊,电梯间,楼梯间,厕所的下水管和抽水马桶.因为这些都代表"阳动"嘚地方气流非常不稳定,虽然隔着一堵墙,但还是会到人 的脑电波,使人不能安静入睡. 　　5.聚财方位：卧室的床宜放于三面有墙靠的位置上??将床放置于一个藏风聚气的地方，财运会得到提升风水学上强调客厅是财位，房间才是财库所以如果能睡在财位上，则可有聚财的效果鉯一间卧房而言，财位或旺方比有可能是在进门的斜对角而财位的地方需尽量保持干净，这样赚钱才会比较快另外也可以放上一些圆形或是盆型的聚宝盆，或是保险箱之类的物品会更有效而除了上述物品之外，像花盆、盘子、零钱、硬币、水晶、水晶洞等也都有聚财嘚效果喔!