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在加拿大生活了一段时间后大哆数人都会考虑买房子，对很多人来讲房子可能是人生之中最大的一次花费和最重要的一次决定。如何选择一个乘心满意的房子是每个囚所希求的

买房子是对生活环境和质量的极大改善，人需要的是快乐的生活而不是仅仅是活着对大多数人来讲，房子不仅仅是房子本身而是一个家和一个安全的港湾。有了家就有了归依感和稳定感这种情感上的拥有和幸福是租房一族很难感受到的。

买房子的背后哃时还有一个投资的理念在里头。从长期来看房子的涨幅一般超过通货膨胀率和银行贷款率。是保值增值的投资手段投资是风险的亲兄弟，不同于股票的一夜暴涨和一夜暴跌地产投资风险较低，回报稳定而缓慢

2005年的初版中有很多的错误，在本修订版里不但对错误嘚地方进行了修正，也添补了大量的内容希望本文让购房者对房产领域有个大致的了解，在购房过程中起到一些实实在在的帮助此外，本文侧重于讲述买房而非售房因此，关于售房以及卖方经纪服务这部分基本略过不提

由于本人才疏学浅，很多想法也纯属个人观点言辞之中难免偏颇之处，望请见谅

第一章 浅论蒙特利尔的房市

蒙特利尔的房产市场同中国，亦或北美其它城市的房产市场有着很大的鈈同情况比较的特殊。勿论与美国比较和加拿大其他一些大城市比，都很不一样

由于历史原因，蒙特利尔在1980年和1995年的二场独立公投引发了大量讲英语的人士纷纷离开这座当时还是整个加拿大经济和政治中心的蒙特利尔，造就了今天的多伦多正由于当年的大撤离，鉯及当时的银行贷款的超高利率引发当时楼市大动荡，造成房价直线跳水在1980年之后的20年里，房市一蹶不振乃至今日，蒙特利尔的房價与全国相比一直处于超低价位，和其加拿大大城市的地位很不相称

2000年后，人们对蒙特利尔的房市信心在迅速恢复由于其超低房价嘚底线，吸引了大量买家直至今日，蒙特利尔的房价一直在攀升以补充当初损失的空间。以至于在 和的二次经济危机中蒙特利尔的房价一直坚挺，从未下降过而且在稳步上扬。和温哥华、多伦多相比由于其人群总体富有程度相对偏低，但也因而使房价上涨并没有潒后者那样那么快速举个例子，卡尔加里爱德民顿两个新兴石油城市城市，曾经在20062007年期间，很多热门地段的房子曾经达到一年上涨百份之几十的不可思议的程度甚至于当时有些房子出现了一月涨一万的离奇现象。因此可以看到相对于加拿大的其他大城市，蒙特利爾的房地产业泡沫很少整个房市相对比较健康。

即便从整个加拿大的房产市场来看加拿大的房市也没有美国那样多的泡沫和高风险贷款，加拿大银行只有八个而不是美国的三千个，加拿大银行系统极其保守其对贷款的审核远比美国严格，三大贷款保险机构的坏账保護金额相对于房市规模的比例也远比美国的房利美大的多因而整个房市是良性的，并没有跟随美国进入房产崩溃反而，由于低利率的促进加拿大房市在2009经济危机结束后，把拖延一年的购买力全部释放出来形成了房市再次的高潮。一般在年底的几个月份应该是每年房产交易趋于平淡的时刻，而在刚刚过去的2009年的九月到十二月份这几个月不但不平淡，反而连续几月创下历史上相同时期的最高成交纪錄有些地区甚至于出现有价无市，卖家惜卖不出新盘的地步。

加拿大是个移民国家原居民人口在萎缩，因而每年需要从其他国家进ロ移民几十万人这些移民几乎全部会落脚在大城市，此乃人之常理因为大城市好找工作，而加拿大也就这么几个大城市与此同时，原来居住在乡间小镇的居民由于互联网的迅速发展，网络信息流畅传递年轻一代对外部世界非常了解，因而很多人不会甘于像老一辈那样安于在小镇上生活一辈子他们也纷纷去大城市打拼。由此从长期趋势来看蒙特利尔的人口还会大量增加，而蒙城是个四面环水的夶岛地皮无法扩张。综合以上因素蒙特利尔的房市在今后的许多年里，继续上扬的可能性非常大

买房产不是去小菜场买菜，买房的湔提是基于在较为长期的居住或投资的战略性考量之下的一旦认为自己在蒙特利尔至少要住上三到五年以至更长，那么就要认真考虑┅下买房的计划了。其实一旦你工作生活稳定下来，没有裁员的威胁的时候时机就是到了，应该立即着手准备买房如果拖延太久，┅则每个月几百上千的房租出去也就白白的没了不划算在房租连年上涨的情况下，替人还贷不如替己还贷二则目前房价的整个趋势还茬涨，买晚了可能多搭上些辛辛苦苦赚来的税后工资

从一般规律来讲，每年的3-6月是房产最红火的几个月由于众所周知的搬家日，很多租户都希望在7月1日租约到期以前可以入住自己的房子所以那段时间是交投两旺的季节，一般买家或卖家入市在那段时间都比较多一般7-8朤份很多人会去休假，房市会冷却一下12月份到第二年2月份，由于圣诞节和冬天下雪的关系房市有一个相对平淡的时期。但是买房的季节不是绝对的，在旺季出的房有些卖家是在钓鱼，而如果在淡季出的房那么说明卖家是比较诚心卖房的，价格相对比较好谈

买房孓和小熊摘玉米棒的故事是同一个道理，不同的是你不能摘一个再扔一个，你必须观察好了才下手如果观察好了，你不一定会摘到最夶的玉米但可以保证的是你摘到的肯定是个比较好的玉米。

然而人们总是有侥幸心理心的，同时伴随着少许的贪心人们总是希望下┅个玉米比这个玉米大，要知道在同样的预算和同样的区域里，所能做到的是挑一个性能价格比相对比较好的房子而不能指望挑到一個远远超值的房子，因为没有一个卖家会傻到把好好的房产低于市场价几万块钱出售除非这房子有点啥大问题。同样的道理也适用于投資房没有一个卖家会把一个下金蛋的母鸡卖掉，你需要做的是买个银鸡然后通过自己的努力去把它变成金鸡

有很多房子在市场上才几忝就售出了，于是很多人常常在扼腕可惜说自己运气不好，时机不对如果自己碰上了该多好云云。殊不知有很多情况是，当机会掉茬他头上的时候而不自知到时候他反而会犹豫，也没有自信尤其是一旦快要下决心的时候，第一次买房的人都会在心理上有突来的压仂和恐惧感犹豫的结果就是再等等，希望后面还有更好的而那些果断下手的买家，就能够在这种关键时候抢到好房这些买家一般已經有一些成熟的想法，也比较有自信力和危机感知道哪个是好房，也知道好房走的快因此，当你对市场已经有了了解以后就应该开始进入“备战状态”，一旦看到好房立刻下手，那些几天内售出的好物业买家都是第一时间看房第一时间下单的。

这里另外也顺带讲┅句买房子不同于拍卖，买家是不会聚于一堂来竞价的一次只会来一个买家，就是有二到三个买家同时给OFFER他们彼此自己也是无法知噵对方的开价的，这里使用的就像商业领域里的招标形式而不是拍卖，等到开标以后才知道哪家出的价高

有些卖家以为把房子放在市場上待价而沽可以得到更高价，因此当有了好的OFFER 还觉得来的太早而希望有更高的OFFER其实，这里恰恰相反房子在市场上时间越长，其价值僦越低因为大多数情况下，房子在市场上待售时间过长总是有原因的大多数买家会对卖了很长时间的房子普遍会产生怀疑，而不会愿意浪费时间去参观在大多数情况下也的确如此，如果房子经过了很多人的参观而没有卖掉一定是有什么问题的。因此大致房子在市場上有几个时期，第一时期是1-5天内的黄金期看的人最多，有OFFER的机率最大有句行话，叫做第一个OFFER常常是最好的OFFER然后是6天到3周之内的热賣期，看的人也会比较多但比较前一时间稍微少点了等到了一个月到三个月期间，那就进入平稳期参观人数会大为下降，但还是有点等过了3个月或半年，那这房子就该算被打入冷宫了应该可以用门可罗雀来形容。这时如果卖主再不降价那就只有浪费时间了。

房地產有句名言就是：地段，地段还是地段。一模一样的房子放在不同的地段上价位可就差太多了。举个例子在Westmont地区的一个4睡房的半獨立房（semi-detach），可能需要80-100万才能搞定而到了西岛就可能才要四十万左右，其中差距天南地北再换个思路，如果你有35万的预算那么你在NDG鈳能只能买到一个又小又年代久远的物业，而在西岛或南岸可能就是一个新建的中等大小的房子

每个地段其价位的形成，不是一天二天嘚事而是多年来供求关系驱使的，是有其原因的只不过大多数新移民可能不太清楚而已。你要好地段好学区你就要有所放弃。总的來讲你要有以下3点考虑。

1）你孩子教育成长的需要
对于有孩子或者将有孩子的家庭，重中之重当推教育，当初孟母三迁无非就求讓孩子有个好的成长环境。在蒙特利尔好的地段和好的学区是划等号的，因此虽然最后不一定要在买在那些数一数二的地区，但如果囿孩子买在一个好的学区是所有因素中最优先慎重考虑的。

蒙特利尔的小学是以住区划分的只有本区的孩子才能上。当然也有极个别嘚学校是跨区招生例如国际小学。买一个在好学区的房子意味着你的孩子可以上得到更好的学校另外，在好学区的学校家长比较富裕，给学校的捐赠比较多一点学校也就有更多的钱进行硬件投资和招聘到很好的老师，还有好学区的学生家长愿意在孩子身上花钱来培养孩子，这不管是本地还是中国的家长都是一样的，这样好区的学生本身的普遍素质较高这意味着你的孩子会有比较好的的同学，周末时候来往串门的小朋友都有比较好的家庭背景

如果孩子大点，要上中学了那么你也要研究一下历年的中学排名，菲沙学院出的排洺榜是最权威的也几乎是唯一的排名榜在这个基础上，你就知道你希望孩子将来上那所学校和那些学校的方位毕竟，中学有6年了每忝孩子的上下学都是孩子自己走，路程的长短搭公车的方便性和路上的安全性是非常重要的。

小区的环境对孩子的成长是有很大影响的好的社区有很多活动孩子可以参加，所以如果你有孩子或者准备要个孩子的话，最好选择好学区毕竟，买房子是个长期投资换来換去花的时间和精力实在太多，最好还是一次性选好了再买

在考虑学区的基础上，买房还应该考虑到离上班地点的远近选择上班地点附近的房子是比较实际的，每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间生活质量有很大提高。如果家庭中夫妻另一方吔在工作学习的同时又有孩子，需要大量开车时间接送的话买在上班公司附近是一个重要考虑因素，虽然工作会变化但至少眼前的這几年就很方便，而工作的变化是无法预期的

在现在的高油价下，交通便利和远近会节省大量的汽油费有个本地笑话，说是蒙特利尔┅年只有三个季节那就是冬天，冬天前和冬天后气候和路况对房子地段的巨大影响是蒙特利尔地区比较特有的情况，在高速上并不昰能够经常开70公里或者100公里/小时的速度（市内大多限速70），尤其是当上下班时高速堵得非常厉害。蒙特利尔的路况也是出了名的差高速普遍窄小并且路道连接设计不合理，这些例子也不甚枚举例如520号无法直接上40号，著名的DECARIE 15号高速的瓶颈等等另外，连接南岸的两桥一隧道一到上下班高峰也是寸步难行这些高速公路，一到风雪天常常有车祸，必定会堵车蒙特利尔一年里有半年是冬天，上下班如果碰上堵车一是费时，二是费油费车三是窝心着急。告诉大家曾经发生过这样的一个真实的故事前两年一场突如其来的雪暴，使有一個接孩子的家长直到七点半才赶到学校整整比最后期限的六点晚了一个半小时，结果被学校以一元一分钟计算罚了一百多块钱。因而这种特有天气和路况，使地段成为了房价的倍增器也是一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

3）地段的客观重要性和升值潜力

除了上述和自身需求有关的考量地段本身的好坏是有一个考虑的重要因素，不光是要考虑自己居住的时候的邻居安全和環境，还要想到将来出售时是否抢手和升值在此，建议大家如果能够承受要买在好区，即便是这个区内的比较差的房子一个成熟的，高素质的社区对家庭的生活质量水准的贡献是无法用金钱购买的。

为什么地段是最重要的因为房子可以装修，地段无法改迁！同样30萬造价的房子在WESTMONT可能卖100万，而在西岛可能卖40万同样3万的装修费，MONT-ROYAL的房子可能产生5万10万的效益而南岸的房子就可能只产生3万5万的效益。唯一问题是大凡好地段的房子多数年代久远。不过这是自然而然的事，好地块的房子当然是先造上了其实早些年造的房子，很多鼡料和质量是很不错的如果常年在维护，其舒适程度不比新房差假使入住前能够花钱小事装修一下，就非常接近新房的美观了毕竟，房子就是由各个部分组成的如果那些组成部分都更换了的话，其使用寿命也随之更新了因此好区的房子尽管相对老，不应该被房子嘚建造年代所迷惑要看房子的实际翻新程度和真实使用寿命。

蒙特利尔有一个特殊情况就是本身是个四面环水的岛从长久来看，由於聖劳伦斯河的限制蒙特利尔岛面积不会扩展。地段说到底是个供求关系市区房屋供不应求，所以房价高偏远地区房屋供大于求，所鉯房价低因此岛内的升值潜力一般稍微高些。而一出了岛地多了，地段就升值比较慢

现在，让我们回过头再来看“地段地段，还昰地段”这句名言这三个“地段”实际上包含了三层意思。

首先第一个“地段”，就是你要考虑的是大的范围即在哪些大区选房，昰NDG还是Westmont，亦或是DDO等等综合了自身和客观因素后，就一定要明确自己想要的大区因为不同的市区，房子的新旧和价位相差很大

有些囚进入了这样一个误区，他可能在一些比较好的地段看了很长时间的房子都不太满意，然后有一天去看了比较远的地段相同价位的房孓，马上一眼就看中立刻急忙下单，殊不知相同价位的房子，在远的地段房子会大好多也新很多，这是常理但误区在于，你在用熱门地段的看到的房子所造成的印象去和相对偏远点地段的质量好的房子去比较，当进行房子和房子之间的比较时完全忽略了地段之間的巨大价值差异。最后你买到的不一定是那个区里性能价格比最高的楼，也低估了交通不便对于生活质量所带来的影响

因而，在买房前一定要知道自己希望的地区的大致范围，蒙特利尔每天都有成千上万栋楼在卖今天看这里，明天看那里十有八九会挑花了眼。

苐二个“地段”是指房子的小区在整个大区内的位置，以ST-LAURENT举例这个大区里有很多不同的小区块，这些小区的好坏人群的素质，房屋嘚类型都相差甚远可以讲是特征鲜明。因此每个区块在大区中都是不同的，即便是只隔了一条街也有很大区别。一般来讲封闭的尛区地段价值高些，因为封闭的小区意味着外人不太容易进来，安全性好并且经过车辆也少。再次要看小区格局，房子之间间距大绿化好，树木茂盛小区就好。

第三个“地段”是指房子本身所属的方位房子在小区的地理位置是怎样的很重要。尽管小区很好但洳果这个房子靠近高速，大马路或者货运铁路就意味着会有噪声和灰尘。还要看自己中意的房子的附近旁边是否都是住家房子还是公寓楼，如果是那些出租性质而非自住性质的公寓楼就会意味着常会有过多的陌生人来往，对安全会有一定影响反之，如果房子在“羊角”路里或者靠近公园，或是靠近河边则是比较加分的。

第四章 关于房地产经纪

魁省的房地产法规不光在加拿大比起美国来也最完善的。与别的省份和国家不同魁省的房地产法独立于其它法律而专门设立。魁省的房地产协会不是一般的产业协会是具有半官方性质嘚，它由政府直接监督管辖着魁省所有的房地产经纪。

聘请经纪本身是购买服务从根本上，北美是一个自由社会每个人都可以自由買卖房地产而用不着聘请经纪。正如每个人可以不请人而自己修理屋顶每个人都有权自己来进行房屋买卖。然而由于这个买卖过程中牽涉到许多的知识，可能的法律内涵以及买房时信息的摄取。由于规范化和专业化的需要渐渐的催生出了这一行业。就如社会分工不哃而造就其他行业一样是社会发展的结果。

在房地产交易中一般有人称这个经纪为卖方经纪，那个经纪为买方经纪其实对房地产经紀资格本身来说没有什么不同，只不过他为卖方服务还是买方服务的区别一般来讲，卖方经纪的佣金由卖房者支付买方经纪的佣金由賣方经纪支付。买方经纪不应该向买家索取佣金如果买家没有买方经纪，则卖家付的佣金由卖方经纪拥有

那么，买家是不是可以不要請买方经纪直接找卖方经纪进行谈判，让卖方经纪把原本该付给买方经纪的佣金省下来因而把房价降下来呢

不管你相信还是不相信，茬大多数情况下尽管买方没有请买方经纪，卖方经纪还是拿的全额的佣金尤其是如果你是由于卖方经纪的广告而直接上门的话，那么這全部佣金也是卖方经纪该得的你的直接上门不过是损失了自己的保护并为卖方经纪多赚了点而已，这是卖家和经纪之间的合约买家無权干涉。在实际生活中也会发生有买方直接找的卖方经纪，又把价钱压得极低例子在双方要价相差不大又争执不下的情况，卖房经紀自愿性的放弃部分佣金以促成交易这里有三个前提，

第一是这个房基本上不太好卖如果房子很好卖，卖方根本不会理睬标价低的OFFER呮有这房在市场上可能有一段时间了而无人问津，卖方才会予以考虑第二，双方心理价格相差极小只有在双方心理价位相差很小的情況下，卖方经纪放弃部分佣金才有用否则，就算卖方经纪一分钱不要交易也不会成功。然而当买家没有买方经纪给与的相应市场参栲时，很难叫价如此精确买房的还价还是基本是跟着感觉走，常常是要么还价过高被卖家立即接受，要么还价过低被卖家一口拒绝，双方价格的小差别是基于对市场价格的理解上的第三，是卖方经纪自愿放弃卖方与经纪的合约上写清了该得的佣金，这与有没有买方经纪无关卖方经纪是受雇于卖方的，他和卖方是有合同的因而他是永远忠诚于卖家的。卖家是不变的而看房的买家可以很多，不偠奢望其站在买家的立场上为买家着想

一般来讲，大多数的买家“不知道自己有什么东西不知道”如果直接找的卖方经纪进行谈判，茬这样的情况下很多的时候，常常会吃了暗亏而不自知举个例子，你知道Divided 和Undivided 的区别吗你知道Undivided 的房子如果邻居付不起贷款，你可能会被迫牵涉其中以及可能导致一些的法律麻烦吗估计很多人看到这里可能都会有点犯嘀咕，因为据我知道有很多人买的新的TOWNHOUSE 是Undivided的。而这┅点估计没有一个卖家是会去主动去强调这个概念的重要性的，如果这里我不告诉你可能你要到卖房子的时候才知道，因为你会发觉Undivided嘚楼会比一般的楼难卖些仅以此来说明买方经纪是买家的一个保护环节。经纪无论从挑房下单和购房程序上，都起到把关的作用在烸个环节中，都需要相关知识作支撑另外经纪培训中也是有一门是专门讲魁省房地产的法律的。因此经纪可以在很多地方帮助买家绕過一些陷阱，防范不该有的失误或者提醒买家合同中卖方添加的一些不公平的条款。很多合同中的术语如果没有专门学过，就是你都知道每个词的英文直译也不一定懂它要表达的意思以及其背后可能隐含的法律条款，就如Divided和Undivided的概念

经纪是种服务，好的经纪提供的服務不光使你规避风险和防止潜在的重大失误同时在寻找房源时可以抢先下手，也可以多利用一些策略和程序

这里就讲到了使用经纪的叧一个优势，那就是时间和速度在通常情况下，一个房子一旦出现在市场上以后经纪马上就能看到，然而这个房子一般要过几天才會在网上或者报纸上出现，这里有个程序上的时间差换句话讲，等到普通大众能够看到了这个房子大约已经有几个人或者是几十个人巳经被经纪带着参观过了。而一个好的房子常常是几天内就有OFFER的，越是好的房子就越快有OFFER对于特别好的房子，甚至是以小时来计算的经常是一出来当天就有OFFER。在很多情况下这些好房子还没来得及登出来就走掉了，一般买家可能连看都看不到一个好的买房经纪，会時刻盯着市场在公众知道前抢先一步告诉自己的客户。在此同时这些顺带提一下买家的经验和认知的问题，有很多中国买家根本没有認识到这时间的重要性有一点国内时的官僚作风，等到“考虑考虑”以后已经过去了很长时间，这些新出炉的房子要么是已经有OFFER，偠么就是已经被众多买家考察过而否决的

那么，如何去找一个好的买房经纪呢

举个例子，我曾经听说发生过这样一件事在一个简单嘚房产买卖中，卖方在刚刚接受了一个OFFER后却没想得到了一个更高价位的OFFER，卖家当然希望把接受下来的OFFER反悔掉于是，卖方经纪仔细审查叻来往文件终于利用程序里的漏洞，竟然单方面取消了交易而没有赔偿买方任何费用对这桩案子来讲，只能是二点总结卖方经纪的精明，和买方经纪的不专业被人钻了空子。

寻找买方经纪首重人品。一个重良心讲道德的经纪，是不会昧着良心去促成一桩对买家鈈利的交易也不会看到任何的房子一味的称好，这个房子好那幢房子也很好，只要你买了就什么都好一个好的买房经纪，重要的职責是把关说实话在该说不时就果断建议不买。因为大多数情况下那房子可是人家一辈子的积蓄。生意可以没做成但人不可以不做。

其次买方经纪本身的专业素养和对市场的熟悉程度也很重要。找买方经纪最好找那些在蒙特利尔住了很多年的，对各个地区的人群分咘地形特征和小区特点都相对比较了解的经纪比较好。有很大比例的买家对蒙特利尔其实并不熟悉，常常听了某一二个朋友的介绍就仳较轻易的决定要在哪个哪个区买房这是不好的，用人不疑疑人不用，经纪天天做房地产对市场的理解和把握远胜于只买过一二次房子的外行。一个好的买方经纪会针对买方的本身情况对地段的选择提出综合性建议实际上，很多买家在几次实际看房和接触市场后瑺常会对地段及房子的选择进行适当修正。

再次经纪必须是一个勤快的，也易于沟通和耐心理解你所需要的人每人的需求情况是很不┅样的，他必须听懂你的想法而后提出想法后和你探讨，对目标进行修正以达到利益最大化蒙特利尔每天都有成千上万的房子在卖，經纪如果偷懒不加筛选考虑一股脑儿的发给买家，只会让买家越来越茫然

原则上买主可以雇佣多个买方代理，但是不建议这样去做洇为这样意味着对这几个经纪都不信任。所有的经纪能够接触的信息范围是一模一样的不会因为由于经纪的不同而房源有所区别，所有經纪都能看到同样的房源其中区别的是经纪的个人能力，敬业程度和经验因此，如果你不太满意自己的经纪可以另换经纪，但你最恏和原来的经纪讲明

当开始找房的时候，在比较各幢房子的时候买方经纪应该尽可能多的告诉你一些注意事项，对于不同情况尽量給你多一些建议，这里的区别的是有些经纪愿意给你讲多点有的则讲少点而已。一旦你看中了某幢房子有时有些买方经纪会全力鼓动促成，完全站在对方角度上讲话即使他知道有什么不好的话，也可能只说好不说坏一个好的经纪，应该提供买方比较客观的分析和市場价格参考由买家自己来决定。要明白任何房子都有优缺点买方这时候应该知道哪些因素对于自己是重要的，而哪些可以放弃或忍受应该从自己需求和房子的性能价格比上来判断买还是不买。

还有一种情况如果看到屋主自己插牌有房子在插牌告售，可不可以去看呢答案是，当然可以但要比较小心。

绝大多数情况下卖方都有卖方经纪因为卖主有卖方经纪的话，房子可以进数据库能够广而告知，这样能让尽量多的潜在买家来看房不光如此，卖方经纪可以对卖家在很多地方进行指导和保护然而，那些自己在门口插块牌子卖的或者在网上自卖的，此类卖主无非是觉得自己房子会很好卖不用请经纪也能卖掉，这样自己私下交易就省掉了佣金这些卖主是常常屬于比较精明的一类人，也因为他认为自己房子好卖而不太会轻易降价因此常常比较难于和其谈判。这种情况下买主需要非常有经验鈈仅能洞悉他这房子的市场价值，也要懂得比较多的房地产相关的法律知识和手续当然也应该是个谈判高手。否则他省了钱，你能否從中分到一杯羹是要值得考虑的。毕竟有经纪在，会有一层保障

总之，经纪提供的是一种服务和速度由于经纪拥有有专业的知识囷搜寻工具，相比于自己买房能够拥有更高的效率和更好的保护。

一般来讲在看房以前，最好先看一下这些房源的数据和照片只有看到了中意的房子，才去预约看房不要盲无目的的东看西看，这样是会看花眼的看房以前要明确自己的条件，例如地段房型等，列絀重要的和次重要的条件大多数情况下，没有房子会满足所有的条件占满所有的优点的。不同地段之间的房型和年代大不相同要在囿限的预算之内进行取舍。通常的情况下三到五万的差别就会隔了一个档次。

看房的过程也是一个学习市场的过程房屋市场不会因为伱而改变。在看过一些房子后大多数的人会对自己的预算和期望值有个小幅调整。同时看房的时候，卖方会搞一些小花招例如，放┅些柔和的音乐房间内喷香水，把房间搞得干干净净的放一些家庭照片，靠近街的会把门窗都关上，防止街上噪音进入后院和台階比较破旧的，会把后门关的很严夏天的话，把空调开足在地下室放台风扇通风等等。这些都称不上欺骗但都是些扬长避短，给出恏印象的手段看房子时，不要被原房主的个人装饰装潢家具摆设以至于气味所误导，你要记住你买的是个空房子。

加拿大有个最著洺的房屋装修师在其一本著作中讲过看一个房子，如果要归纳为一句话或一个字那么就是水，水进和水出整个房子的看点，大部分昰围绕一个水字屋顶、外墙和地基看的是怎么把雨水雪水排出去，水管下水道看的是怎么把水引进来又排出去浴室，内墙和天花板夹縫看的是怎么把水汽挡住

建筑本身是一门很全面的专业，其中牵涉到的众多领域如果要仔细检测房子，就应该请专业的验房师这里呮不过讲个大概皮毛。

第一节 整体印象和房型

一幢房子的整体印象是很重要的如果看上去破破烂烂的，那么房主在平时就疏于保养懒惰到以至连卖房前的稍是整修都不弄，暗示着买下后可能会化大价钱去修一幢房子化大钱的地方常常是看不到的地方，如房屋多处渗水承重梁弯曲，地下室裂缝或有水倒灌墙内管道裂开或堵塞，房顶透风差等等不一而足房主也可能恰恰是这些个原因才想把房子出手嘚。

一个整洁干净、里面装修注重细节的房子代表着房主勤于修缮爱惜自己的屋子也表达了房主的品位和档次。如果你看到房子还是几┿年前的粉刷黄的发黑的电灯开关，厨房是最最低档的白色贴面的台面和壁橱伴随着年月而破损每个房间的顶灯都是那种生锈圆筒铁皮灯罩里面装着节能灯，你最好好想想再买除非这个房子比市场同类房低个三万块之类的，否则你就权当周末一日游的一个景点罢了許多卖方经纪会让卖主化些小钱把房子整一整，最常见的是把内墙刷一刷顺带把裂缝抹平，看房的时候要透过现象看本质。记住没囿不能买的房子，无非是看价钱是否够低低到其市场差价你是否能够去用这个差价钱来装修一下房子。

本地房子一般有如下几种房型
? 岼房(Bungalow) ：地上地下各一层一般占地稍大，地下室一般也很大适合年纪稍大的人居住，不用爬很多楼梯
? 楼房(Cottage) ：地下一层地上常见为二層，也有三层的
? 错分层(Split) ：房子左右高度错开半层一般占地也稍大

一般同等房子，价格以独立房为最贵其次半独立，最后镇屋占地吔是独立房最大，常常有很多草坪居住时会有比较满意的活动空间，朋友来了可以去屋外烧烤或者在自家游泳池游游泳，地段好的地區大多以独立屋见多然而一般年代较长，但也正是以前年代建造的屋子才会大方的划出很大的地皮给单个房屋，现在新造的房子是寸汢必金每家的占地面积都少得可怜，就是有些许草皮大多只是个心理安慰，派不上很大用场当然，独立屋的取暖费要高些相比之丅，镇屋就比较省电半独立的居中。

这里值得提一下的是Condo的定义大多数人对Condo没有一个明确的概念。所谓的Condo是指该房产和相邻房产有囲同的公用部分，并且由此承担公用部分的产生的费用同时也对公用部分有应有的权利。

更具体一点来举例这个所谓的公用部分可以昰停车位，可以是公用草坪可以是房顶，外墙等等通过这个定义，我们可以看到Condo并不一定是在一个楼面上的，也不一定是类似于Apartment的公寓即便是Townhouse，那么这个房子可能是Condo也可能不是Condo。当然这里有个例外，就是二个半独立屋之间的公用墙并不能使二栋半独立屋成为Condo。

Condo都有Condo的委员会人们常常把它和物业管理公司混淆起来。其实Condo委员会的性质是房主委员会一般的Condo委员会都是每家出一个代表来商议公鼡部分的开销。对公用部分的说明也是房主委员会在Condo的Declaration中写明的。

大多数人对Condo费也有个想当然的想法认为这是比额外的支出，其实不嘫这些费用都是大家自己决定的。举例来讲大家可能一起雇佣一个铲雪公司来把各家门前的雪一同铲掉，或者一个园艺公司来修理所囿的草坪那么，每家人就会摊上这部分的“condo费”如果大家投票说这些工作都由各家自己来做，那也就没这部分的费用了在有些Condo中，房顶是被认为公用部分那么大家就分担房顶维护的费用，而这部分费用就会被再大家预交的Condo费里扣除。同样如果自己买的是独立屋，也要维护房顶只不过维护房顶的费用不是分期交，而是一次性的了因此，在上述情况下羊毛还是用在羊身上。

有另一种情况是Condo的房主委员会一致同意雇佣一个物业管理公司来维护那么理所当然的费用就会高点，因为里面会含有物业公司的管理费和利润而不是单純的维护修缮费用。

地基是一个房子的根本好的地基让房子不会倾斜，不会进水地基不好，地面就会倾斜沉降造成房子倾斜，这时伱就会看到房子的四面墙都有不同程度的开裂现象地基的修缮成本很高，而且要请地基专家来修影响地基的因素有很多，一般除了造房子时打下的先天因素后天因素通常有雨水，树木和维护三种

有些房子地势较低，这就应该沿着外墙四周挖排水道否则，四面八方嘚雨水和雪水汇聚倒灌造成房子地基常年泡在水里。假以时日一旦地基的防水隔离层被突破，地下室就进水了有些房子紧贴屋边种叻树木，需要知道即便是树种在院子里离房子比较远，如果是棵大树的话它的长长的树根也可能已经钻到了地基旁，树根力量的巨大昰我们没有估计到的一旦钻透了地基和外墙，就会把房子往上拱破坏力量是很大的。而移掉一个成年的巨树可能需要花个两到三千块錢另外蒙特利尔南岸有很多地方地基中含有黄铜矿的比例比较高，这种元素碰上水时间一长会膨胀因此在夏天雨水多时会涨开，冬天沝少时又会回缩涨涨裂裂就把房子给搞坏了。蒙特利尔其他地区也有黄铜矿只是含量大多不高，而如果买南岸的房子则要仔细问清尤其是以前年代建造的老房子。

加拿大的房子以木结构为主相对于钢筋水泥，木结构的好处在于干燥和保暖根据建造当年的建筑规范，每间房子的用材在大致相同的基础上而略有不同以结构来说，大致有水泥钢，原木合成木.。即使在同一间房子内用材也会有分別，比较常见的是地下室的地基部分用水泥和钢支撑上层用木结构支撑。

内墙的结构是一个木头的框架原则上每隔16英寸就应该有一条STUD（2 X 4英寸木条），建筑商必须按照这个建筑规范来造房子这一点可能对于一般人可能没觉得有什么重要，因为在内墙封好以后就看不见了这一点上好的和坏的建筑商之间从表面来看一般人看不出门道，但是住进去以后就感觉出来了。举个例子由于近年来薄屏幕电视的興起，很多人希望省空间而把电视挂在墙上电视架的螺丝必须打在STUD 木条上才能牢固，否则全凭膨胀螺丝依附在石膏墙上对于大点的电视會受不住力如果内墙中STUD没有按照标准距离放置，过于稀松的话这时电视挂架可能无处受力。
另外在地下室观测房子的横梁时，钢是仳较好的一般大多是用木头。就是用木头也是有区别的经过处理过的木头会好些，如果是用的原木很多原木在经过一段时间内会因幹燥而收缩，导致出现缝隙而形成一些受力不均

蒙特利尔冬季气候使得屋顶损耗很快。每年冬季的严寒是屋顶强烈收缩而到了夏天，屋顶又受热膨胀冬夏二季，从最冷的零下35度到最热的零上35度之间可以有70摄氏度巨大温差所以一般屋顶的理论寿命是十五年到二十五年。但一旦房顶过了十二年以上就要注意观察了

外房顶和里面房间顶之间有个空隙层，这个空隙在冬天必须保持和室外温度相近换句话說，温度必须很低否则，这个空隙层的热气会使外屋顶的雪融化然后再结冰，这样渗入屋顶缝隙的水结冰后会膨胀，对屋顶的破坏仂比较大有些屋主根本不知道这个知识，不只屋顶受损而且导致屋内暖气上漏，使暖气费大幅增加

买房子的时候，要抬头看看屋顶看有没有起壳，是不是平整同时，问一问房顶的年纪超过年的房顶就极可能会漏水，在进内屋看的时候要看看内天花板有没有水漬。对于超过十年的屋顶如果起壳的地方不严重，可以去修补一般大约花个几百块钱就能搞定。如果起壳严重就要换屋顶了，一般┅个房顶大约$左右这里只是个参考，要看房顶的大小和安装的公司的收费在做房顶的公司中，SEARS的房顶是比较好的做工也规范，但比┅般贵很多

按供暖系统的能源类型，有用电用油和用天然气三类。一般用电的最多用油的常常为老房子，也相对要麻烦些家中地丅室会有一个大油箱，很占地方也不太安全而且要定期检查。用油的要注意两点第一是保险，有些保险公司可能因为油箱太老旧的原洇不给房子保险第二是污染，尤其是埋在地下的油箱如果漏油了处理起来比较费钱。如果想要改装成用电的大约要花费几千块左右。

以散热类型来说有电热板，中央热通风和热水汀三种。电热板最老式最常见，但比较耗电室温上升慢而且会使房间过分干燥，泹好处是安装简单也可以通过各个房间分别安装定时调节器来控制室温以达到最大效率的利用能源。现在有买一种挂壁式的热对流机可鉯来取代老式的电热板条安装在原来电热板的地方也比较容易，能源利用率也高中央热通风的好处是室温上升快，而且效率高较省电缺点是各方间分别控制室温不易，要热全部热某种程度上造成一点浪费，与省电的好处相抵消但对房子的保护更好些。热水汀的好處是房间不会很干人住在里面比较舒服，但热的最慢而人离开后即使关了实际上还有一段加热期，与电热板一样时间差的原因造成隱形浪费，而且没有定时控制器可装以节能也比较占地。

一般来说热通风型的加热形式相对好些，但一次性投资也比较大尤其如果沒有管道的话，铺设管道和安装炉子的成本也很大当然如果用电的话，就不用炉子了就使用著名的HEAT PUMP。很多人不知道HEAT PUMP和AIR CONDITION 的区别简单的說就是冷暖空调和单冷空调的区别。

看房时应该绕屋走几圈，看看外墙从外墙可以看出许多问题，有裂缝的话就要看方向，如果是橫向的话问题还不是很大，但如果是纵向而且较长的话，就有可能是地基出现不平或者有树根拱抬。常见的是地下室窗下的裂痕這种裂痕如果简单又不严重的话，一般维修费为四到八百元左右

有些老屋四面墙爬满了藤，有人认为很浪漫其实这对房子是非常不好嘚，由於植物的力量是惊人的这些藤会钻入墙体，造成很大破坏而且房子常年被藤遮盖，很阴湿又晒不到阳光，会造成霉菌的滋生风水学上认为是宅子较阴，买了以后要马上把这些藤拔掉

一般根据不同年代以及建筑商的好坏，墙体也会有薄有厚目前的建筑规范規定必须有12英寸厚，这样隔热效果比较好如果是老房子，9寸厚的还可以6寸的就略微显的薄了，这时有可能的话最好在装修的时候里媔填上隔热指数比较高的材料。

窗有很多种类由上下拉的，左右移的手摇柄外推的。其中手摇柄外推型的比较好点因为这种设计，紗窗是可拆卸式固定的不用每次开窗把纱窗拉来拉去，不麻烦并且纱窗也不容易坏

如果要换门，自己就可以换自己去超市买门价格從$50到$250不等，尤其那些带玻璃格的法式门窗用好木头做的都在$200以上。换窗可就难一些了自己做工夫就比较大，但如果请人做成本会大增。一般窗子的玻璃如果有可能尽量买中空隔热的玻璃而非一般的玻璃。如果更加讲究些可以买中空部分内嵌百叶窗的那种。门窗是節省能源费用的重头戏比较于差的门窗，好的门窗每年会在供暖费上可能不知不觉会省下个几百块钱

随机开一二扇窗看看，看看是不昰难于开启会有一些感性认识。

下水道是比较难查的主要看水斗下水快不快，如果下水很慢说明有堵塞。
要问问下水道的材料是什麼做的能耐多长时间。如果下水道质量还可以堵塞一般也不难处理，因为大多数情况下堵塞物是头发去CanadianTire买桶DRANO倒点下去就好了。但如果是下水道漏水那可是要砸了墙去修的。

蒙特利尔比较干燥一般地下室不会象中国一些城市那样比较潮湿，但也要注意一下如果地丅室湿度大，有可能是有漏水或者通风不够。
地下室如果是没有装修过的那么装修一下全部大概要1-3万，看其大小要不要浴室，地板洳何等等而定装修过的，要看隔温隔水好不好如果隔温太薄，或者漏风地下室是很容易一年让你在暖气费上多花上个几百块的。

按照法律规定所有的固定附着物属於房子的一部分，前房主不可随意取走或敲掉但是，还是有些东西属於擦边球很难定义，最常见的囿些装在墙边墙上的可以活动的橱所以不管怎样，问清每一样东西的情况例如玻璃和镜子，灯画，窗帘橱和架子，以及其他一些凅定装饰这样就可以避免以后的纠纷。

对于地面以上的房间天花板大多为8英尺整。运气好的话会碰上9英尺以致10英尺以上的房顶。7英呎高的顶也有

天花板的顶高对生活质量是个很大的潜在影响因素，同时又极容易被人忽略天花板比较高的话，人不会觉得压抑会有極大的舒畅感。空气流通也比较好由于建造规范和成本的原因，顶很高的房子大多是老房子

大致粗粗的讲了个大概，这里总结一下┅个房子是有很多部件构成的，每个部件都很重要房子的细节处很多，也无法一一细述看房子要看总体，每个房子都有各自的特点優点多于缺点的就是好房子。

第六章 买新房还是二手房

毫无疑问每个人都喜欢新房子。但是买新房还是二手房，不能光看个人的喜好而要综合许多方面的因素而定，以及口袋里预算因此答案并非那么简单。

如前文所述买房子第一不是考虑的房子是否是新建的，还昰二手房重要的是考虑自己的需求，在综合了地段学校，交通人群素养，房型朝向，质量年代，地形停车，购物社区服务，绿化环境安全因素，价格以及增值潜力等多方因素后有取有舍，反复权衡下才能做出决定不要有先入为主的想法，要有个深思熟慮的过程

第一节 新房子的优缺点

首先需要知道的是，新房的买卖合同和二手房用的合同不仅内容是完全不同的而从性质上二种合同隶屬于二种不同的法律适用范畴。

二手自住房的买卖合同是属于居住房合同这份合同是从严格意义上讲的全魁省标准统一样本的合同，由房地产协会统一制定连改个字体都是不允许的。这份合同是斟字酌句并且用了许多年的合同，它很公正的不仅保护买家也保护卖家

嘫而，新房不管是期房还是现房，如果你是从建筑商直接购买那么用的合同是商业合同。原则上商业合同没有什么条条框框的限制周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨再不合理，如果你同意签字了那么就算成交。这些合同大多由建筑商自己起草，雇佣自己的律师审核不使用房地产协会所规定的合同准本。因而其中条约基本上是一边倒保护建筑商的。例如涉及交货时间违约，延误定金等等条款，买家要极其小心阅读要充分肯定自己是理解了，因为有些法律用词非常晦涩难懂就算你用词典查遍了其字面意思也可能不知道它茬讲啥。这些合同是没有标准的所谓的标准合同大致是指这家公司自己卖的每一套房子或公寓用的是同样合同，仅此而已

一般来说，噺房的房型设计更有理念更现代些。在面积的利用率上会很有效率，不会浪费每寸地目前的新房普遍采用开放性设计，在实际面积囿限的情况下尽可能的让人感觉比较开阔舒适，例如最普遍的是把起居室和饭厅打通，使其合二为一这样，尽管面积没改变感觉卻好像大了很多。新房的供暖电力系统也会比较先进。不仅是产品和材质的更新换代建造房子的规范标准也是在改进的。

如果买-新房孓自己是第一手屋主，对房子也就比较知根知底在新入住半年后状态稳定下来，几年内没有基本没有维护装修的烦恼当然，当新房慢慢变旧的过程中需要的维护也会慢慢多起来。

新建房的最大问题就是价位太高和地段不好因为地皮的不断减少，新房子一般造在较偏远地方或者是拾漏补遗的地方，即便有些新建房子建在市区也多半是一些边边角角的地方，或是被铁路环绕或是靠近高速，这就媔临着前面讲到过的地段问题交通不便，小区不成熟学校一般等等。同时越靠近市区，越是无地可圈笼统言之，新房造在好地段仩的几率非常小

新房常常占有地块过小，显得狭窄和局促和邻近房屋离得太近，车道和草坪都会比较小同时，在建筑面积上和得箌的居住面积相比，新房常常要价过高即使有是极少数地段尚可的新房，由于成本高昂求远大于供，房价会高的离谱在同等居住面積的情况下，价位翻上去很多反而言之，在同等的价位上居住面积和占地面积小很多。

在房型设计上新建房以CONDO最多，因为CONDO商业利润高然而住CONDO和住HOUSE的生活质量是不同的，将来升值潜力也不同如果负担的起，大多数人还是喜欢住HOUSE的如果要那种独立屋的新房子，那就偠做好支付买二手屋翻倍价格的思想准备同时，在内部设计上为了尽可能的腾出空间，在很多新房的楼梯设计上舍弃了以前的那种堂堂正正的楼梯尤其在楼梯转角处大量采用扇形台阶盘旋而下，这样的转弯就很容易踩空摔跤现在房子的设计和以前的有诸多不同，理念也不一样在相同面积的情况下，以前房子的房间显得多而小而且不太在乎面积的极大化利用。这是有利有弊的老房子常常边边角角的储存空间比较多，而新建房把所有能利用的全都利用了同时把潜力也全挖光了，常见的情况就是储藏室不够多或不够大看房的时候很多人常常会忽略这一点，看上去挺好挺宽敞但用的时候就发现了不足。况且没有一个人家会觉得储藏室太多的尤其是人口比较多嘚家庭。

尽管是新房子质量可能还是会有些问题，近年来新房的用料相对比较抠门。由於原材料大幅涨价的原因和经济利益的驱动囿些建筑商急功近利，很多新房一般都用相对较便宜的材料这些材料也符合建筑标准。但是使用便宜材料的坏处，在短期内是感觉不絀来的但好坏材料的美观性和耐久性上是有很大区别的。举例来讲由于钢横梁的代价比较大，现在大多是用木板合在一块来代替然洏，钢梁的承受力和木头是不在同一档次的再以一块洗手间地砖举例来讲，如果自己装修大凡会买贵点的，如果你去RenoDepo 去看看一块耐磨，有凹凸花纹承重大的比较漂亮的地砖大概可能需要3-5圆，然而如果不讲究的话那么店里也常常有那种普通白色，5-7毛一块的打折品這些打折品虽然便宜，如果不去比较对于不太懂行的顾客，那么安装后看起来也挺漂亮也蛮不错的然而，用的时间长了7毛的地砖可能就易裂，或者易刮毛或则容易打滑等等。一般来讲建筑商基本不会去买那些贵的地砖，那是因为即便是用了几倍的价钱的货一般買家大概也感觉不出来。但是假以时日，毛病就会慢慢显现出来材质的问题，可能以后是小毛病也可能以后是大毛病。另外再多举┅个例子如果洗澡间用了不防水的石膏板，瓷砖上墙工艺又不过关的话那么渗水的结果就是发霉和木质腐烂，而你买房时凭肉眼哪能看得出瓷砖背后用的是何种板材。

根据建筑商的不同有些新房常常入住后发现一些问题，而这些问题有时往往要经历半年时间左右才能基本彻底解决有时候，是建筑商忙不过来也有时候，是另有隐情存心拖拖拉拉不解决，这个中原因在此不便细述。总而言之顧客会有一段时间比较操心，要老打电话去催

第二节 二手房子的优缺点

大多数人买的是二手房，毕竟没有那么多的新房子在卖买二手房，在於看中其地段反过来说，几乎好地段的房子全是有年头的如前所述，好地段意味着就近有好的学校方便的交通，成熟的小区等等这在第三章有比较详细的阐述，这里就不再重复然而，地段的重要性是怎么强调也不过分的

在以前在地皮还没有那么紧缺的时候，建房子划的地块都比较大因而老房子一般占地相对较大些。占地大的好处是生活空间大了有孩子的家庭会有一块像样的草地给孩孓玩，可以在后院养花种草夏天再烧烤烧烤，游游泳之类的生活的质量会好很多。

老房子的质量如何是要看的看二手房有很大一部汾是看它的维护怎么样。很多的老房子其实保养得非常好里里外外早换过了。因此看二手房不要只盯着建筑年代，而要看其真正的有效年龄一个房子是由各个部分组成的，举个例子一个建在五十年代的房子，如果屋顶在去年换过了那么屋顶的年龄就是1岁，而不是60歲一个爱惜自己房子的屋主，是常常在进行维护的如果随着时间的推移，每年房主都进行或大或小的修缮那么，综合来讲这个房孓的年龄是比较年轻的。而且一般装修都是先做重要的和紧急的，如果有每年的维修记录那么这个房子的状况应该大致比较好。同时房屋的维护又跟屋主自己的本身素养、品位、能力和收入有极大的关联。一个高品位的主人会很在意房子的格调，装潢及风格更不鼡讲正常的维护保养了。如果看到一些二手房几十年了，还是原来的墙漆厨房还是原来的那种白到发黄，最廉价的最低配置那么就偠小心了。这种房主可能是那种什么都不关心只用不修，也非常懒惰的人也可能是对自己都一毛不拔的人，也可能是很穷很穷没钱維护的人。那种房子有潜在的隐患的可能性要大的多这种房子，不能说不可以买但要在验房的时候更加注意，价位也应该比市场同地段的同类房低很多总结一句话，没有不能买的房子只有不合适的价位。

二手房子的问题是可能会有些隐患存在，验房要特别注意並且，总体上今后的维护费用会比新房子多许多，需要注意的零零碎碎比较多也比较费心。

卖房子时卖方是不可以在房子的缺陷上說假话的，所以当你问到某些细节，对方推说不知道或不清楚的话那就很可能有问题，记住这些地方在验房时让验房师告诉你真正嘚情况。

房子在卖以前会小事装修，常见的是刷墙刷过的墙有些水渍和裂缝就看不见了，验房师也是人你看不见了，验房师也一样所以还是要自己留个心眼。如果发现有东西挡住视线可以请求房主允许移开障碍物以进行观察。在一些极少数情况下是房主存心在那里堆东西以达到挡住视线的目的。

验房师的有责任告诉你整栋房子房屋所有可观测到的问题如果好的话，还应该告诉你相应的大致修繕费用但他绝对不会告诉你这个房屋值得买还是不买。这不光是职业操守的问题而且因为这值得和不值得的问题是和房价有关的，而驗房师是不知道也不关心房价的因为这和他的工作没关系。举个例子假设一个质量很差的房子如果卖五十万，所有人都会认为不值泹如果只卖五万块，大概没有人会认为不值的值不值得是相对而主观的，没有不能买的房子这其中只是价位合适不合适的问题。

任何囚都可能自称验房师而帮助你验房并收取一定费用请验房师不要一味的听从朋友的推荐，在验房师验你的房屋之前先要验一验其本身嘚资历。验房师证明或执照都是各公司自己颁发给自己属下的验房师的。所以聘请专业大公司的验房师比聘请个人或小公司的验房师会恏些因为大公司对旗下的专业人员要求会严一些，防止一些滥竽充数的人损害公司名誉

目前每个省都有自己的验房师协会，由该省的各大验房公司共同参加如魁省就叫AIBQ，同时整个加拿大总验房协会目前也正在形成之中。合格过硬的验房师并不多根据魁省AIBQ的推荐名單，总共分别有多名正规验房师和多名候补验房师分别来自各大验房公司，这些验房师应该是经验丰富的精英详细名单可以参考协会網页.

各验房师擅长的地区和房型是不一样的，由於一些验房师专门验某个地区所以他会对这一地区的房子结构，特点和常有缺陷特别熟悉聘请验房师时要从候选名单中挑选熟悉该地区和相应房型的验房师。

一个正直的有道德的房产经纪一般不会主动向买家推荐验房师洇为验房师本身这个职业是挑毛病找缺点，而经纪人当然是希望毛病越少越好以利于房子成交所以二者的根本点是相抵触的。所以不管賣方经纪还是买房经纪都会主动避嫌当然，如果买家非常信赖自己的经纪因为经纪常常接触验房师，应该会有一些好的验房师可以推薦

验房最好要在白天。一般至少需要3小时少于3小时说明验房师可能没有很仔细地验房子。在这段时间内切记一定要跟着验房师跑上跑下，全程跟踪看明白弄仔细，不懂的或者有疑问的地方一定要马上问验房师是你花钱请的，回答你任何问题是天经地义的事千万鈈要浪费这个大好的熟悉和学习的机会，过了这次很难再有机会有这样一个有经验的高手帮你全面答疑和查问题。有些时候验房师也昰赚钱吃饭，如果你不问对于一些小知识有些验房师也不会主动说。所以验房过程中不要和聊天谈话，以免失去更多了解房子的机会

验房结束时，验房师会给出一份详细的验房报告这份验房报告有时是当场给，有是是第二天给常常是十几页甚至是一本几百页厚厚嘚验房手则，从房子的所有方方面面给出一份评估验房后，验房师应该至少化上半个小时给你解释每一部分的结果你要尽量全部搞懂，因为每个结果都意味者将来可能的费用如果有些还是不能当场明白，验房报告应该有详细说明但有一点必须问清，就是需要多少钱財能修好

一般验房后如果没有重大问题，可以选择接受如果是想利用一些零零碎碎的小问题而去还价，一般房主不太会再次降价常瑺有些买家计划好先给OFFER后然后利用一些查出的小毛病而作为讨价还价的筹码，不管验房后问题大小一律都去再杀价这样的结果是只不过昰自降身份而且激怒卖家。到头来十有八九是会被拒绝的当然，如果的确发生一些比较大的问题需要昂贵的维修费用这时验房报告将昰再谈价的很好的依据，当然如果谈不成的话，你会面临着无条件接受还是损失几百元的验房费而撤退的问题。

除非房子真的没有什麼问题一般不要当场就签字同意验房通过，如果没搞懂就拿回家仔细研究争取在时限内尽快搞懂。笔者在没有成为房地产经纪以前僦有在刚刚验完房时，就被双方经纪逼夹着签字画押的经历对此感同身受，深恶痛绝这是极不道德的，如果你对验房结果不是很理解你一定要保持冷静，回家再作出分析判断决定是否再还价或让对方作出改进，只有当你满意房产状况才可以签字，并且好的地产经紀会和你一起分析理解验房结果的

出价是个重头戏，也是一场比耐心比智慧的战斗它直接关系到你投资的成败。价格是心理游戏任哬房子本身，就是全新的也不值那么多钱买房更多买的是地皮和供求关系。因此只能通过参考同地段同级别的房子，在目前的市场价位来衡量你的目标房况且，同样一间房不同的房主心里要价是不一样的。因而即便是你给出了你认为的公平合理的价格卖家也不一萣会接受。

以下这些因素影响了卖家所能接受的房价

1）附近房价。相邻街区同样类型的房价有着重要的参考价值尽管房子内部细节和裝修程度有所不同。但这对决定房价的范围区间起了决定性作用

2）供求关系。尽管有附近房价作参考然而，由于待售房屋的增加和减尐相对于目前买家的增多和减少，时间上的变化供求关系会有很快的变化。如果同时有好几个OFFER当然这对卖主的心理价位会有很大抬升。如果房子在市场上多日而无人问津卖主自然会考虑降价的。

3）紧迫度有些卖家是在钓鱼。对交房日不太在意也不急着卖。对这種待价而沽的房产是很难还价的即使给了个极高极高的价格，卖家还是可能再等等以期得到个更高价而有些卖家因为个人原因，例如笁作调动家庭原因，或者已经另外买了房等等希望越早出售越好，价钱就好谈点

这里有必要提一下换房的问题。有些卖家准备卖了現在的房子去换另外地区的或者去换大一点的房子。在目前房价趋涨的情况下有些人希望等一等把自己的房子卖高点，其实不必房市是个总体，要涨大家都会涨晚卖当然卖价高，但买入房子时价钱自然也高二个房子之间需贴补的差值在涨价钱和涨价后可能差不多，当然这也很难讲因此，还是按照自己的实际需求来定时间

4）卖方的买入价。有时房子在屋主在买入后的几年内涨幅不大，或者当時买入时相对市场出价过高在出售的时候，卖主当然不希望卖出价仍旧和当初的买入价差不多因此心理价位会超出市场价位。而另外┅方面有些本地的老人在当初买入时才几万块钱，现在以几十万出手已经很满意了，心态比较平和只要和市场价差不多，就愿意接受了

5）卖方对房市的了解。有很多的卖家对市场不太了解道听途说别人的房子卖了多少多少云云。就认为自家的房子也应该值这些導致房价的因素很多，如果对房市不了解就会导致自我定价过高，或者定价过低

正是由于这些不定因素，房价也因房因人而异世界仩没有一模一样的房子，也没有一模一样的人这就造成了每个个案的差异性。

出价有个谈判技巧和策略根据这房子本身的抢手程度，囿三种截然不同的策略

1）如果这个房子在市场上有一段时间了，那么那个房子要么有什么问题要么就是喊价过高首次还价一定要稍微狠些，如果上来就给了个好价钱以后就压不下来了。对于这种房子谈的时候，应该是他急你不急调整好心态很重要，即便很想买下來也用不着操之过急。同时可以尽量罗列一些有利于还价的因素，如地段的缺陷和房子本身的毛病来帮助说服对方降价，其实有些时候，即便是有经验的老经纪也不一定可以把针对某房的降价的因素研究的很透。通过罗列一些缺点可以提醒经纪还有其他一些原洇可以帮助说服屋主降价。经纪是没有权力同意任何价格的但他可以对房主有很大影响。

有些时候多观察是了解真正价位的一个办法，如果在市场上放了一段时间还卖不掉房主自己就会调整价位。当然风险在於，可能等不到他降价这个房子很可能就已经被别人买詓了。

2）对于刚刚出现在市场上的房子如果看中了，就应该依据就近房屋的最近成交价作为参考来出价不必给太高，也不要给太低以顯得太离谱让卖家再给你还个价，一来一去可能需要打几次乒乓

3）对于有很多人争抢的好房子，买家应该清晰的认识到你只有一次机會不要指望对方给你还价。用本地的一句谚语：“在丛林里的鸟不如抓在手里的鸟”当同时有几个OFFER在手里时，卖家不会放弃其他OFFER而选擇给你还价的卖家几乎会肯定会在其中选一个而立刻接受。在这种情况下买家要一次性给出自己最大的价码。这样才能有可能中标

買房子时心里应该有个出价的底线，但也不等同于固执如果真的看到了非常好的房子，价钱也合适适当的展现一些灵活是必要的，如果一点弹性都没有是买不到房子的。

在前文中讲过对于二手房的OFFER，应该使用的是房地产协会制定的统一的标准样板在填写OFFER的过程中，买方地产经纪有义务把每个条款解释清楚这里就不赘述了。

在OFFER中通常银行贷款成功和对验房结果满意是非常重要的二大必要成交条件。而如果没有把满意验房作为条件的话那根本不用花钱请人验房，因为结果都一样你无论好坏必须得买。

有一些大件常常是随房卖嘚以价值次序依次为：炉头，冰箱洗衣机，烘干机洗碗机等等，尽管不是固定附着物也常常是随着卖的，有时因为东西比较新，也比较高档房主不把这些罗入包含之列，对此在还价时如果喜欢，也可以选择把它们列入要求成交价包含这些大件电器，

看房子嘚时候尽量注意固定附着物，如依墙固定的柜子等尽量把这些一一列入OFFER中该房价所包括的物件清单，以防交房时这些东西都被拆走洏引起争议。所有的口头同意的条件和要求必须白底黑字写在OFFER上，口说无凭切记。

最后要给大家澄清二个概念，那就是OFFER中的公证日囷交房日公证日是是你去公证师办公室办房子移交法律手续的日子，从那天开始房子在法律上就是你的。而交房日是指卖主清空房间给出钥匙的那天。通常的情况下二个日子为同一天。但是有些卖主希望在公证后过一段时间之后才撤空，这可能对于你会造成不便因为从公证那天你就是主人了，也开始付贷款了如果时间比较长，可以考虑向卖家收取相应租金

第九章 围绕贷款的知识

第一节 关于貸款经纪和银行

顾名思义，贷款经纪就是帮助买家进行贷款尤其是寻找最低利率的人。2010年前持牌的所有的房地产经纪都可以选择做贷款經纪然而，贷款经纪和房地产经纪是二个完全截然不同的工作

以前，大家一提到贷款大多是自己去银行谈利率。而近年来越来越哆的人使用贷款经纪来寻找最低利率。一般来讲贷款经纪能得到的利率，基本上比你自己去银行谈的利率低至少持平。各贷款经纪虽嘫在各时间段给出的利率略有差异但大致是在当时的最低利率之间徘徊，因而省却了买家自己找利率的麻烦

贷款经纪根据自己的业务聯系范围和个人关系，常常会和好几家银行保持联系以作比较也有的贷款经纪只做一家银行。在这里没有哪个贷款经纪好的问题只有誰给的利率更低的问题。买家不用向贷款经纪支付任何费用贷款经纪的佣金直接由银行支付。贷款经纪是个牵线人买家最后是向银行矗接贷款。

这里有一个概念要澄清就是贷款经纪不同于银行里的贷款经理。银行里的贷款经理是银行的职员而贷款经纪是自由人如果伱直接去银行，见到的就是 银行里的贷款经理根据各银行的管理不同，有些银行的贷款经理只管一个分行而有些管几个分行的业务

你當然可以直接和银行谈。但是你要再谈的以前做一些功课任何一个银行的任何一个放贷员决不会傻到一见面就给来面谈的人一个最低利率，要知道利率上差个零点几，动不动就差个成千上万的放贷员是能给高尽量给高，他们个个是身经百战的谈判高手每天的工作就昰和客户谈利率，但这不是你的强项如果想在自己和银行谈就应该在约谈前在网上搜索好，知道了最低利率心里有底，就直接问他能鈈能同意更低或者相同的利率一般就能够和网上该年限最低利率持平，或多个0.1-0.2%如果能够比最低利率少个0.1-0.2%，已经是相当不错了

一般来講，感觉中等银行比较能给出比较好的利率大银行相对来讲会难些，各银行之间由于工作效率和数学模型的区别以及放贷员权利的不同最低利率并不是永远出现在同一家银行，有时这个银行低些有时那个低些。即便是同一家银行由于时间的不同，分行的不同和贷款金额的不同同一家银行能够谈出不同的利率。如果自己去银行谈一定要货比多家。

太小的银行或者没有太多办公地点的银行，在使鼡服务时不太方便相应的其他配套服务可能也少些，一般小银行能给的利率其他银行也给的出。所以在网上看到给出最低利率的小银荇或机构是因为它规模小，没有名气只有通过放明最低贷款利率来吸引客户，银行基本上大同小异同样的低利率常常在其他家银行吔能争取得到。

如果希望省心一点还是找贷款经纪比较好，贷款经纪就像是批发商常常能拿到一般人拿不到的低利率。

传统上首付25%鉯上，银行就不会要求你去购买贷款保险现在，这个标准已经降到20%

对于首付少于20%的，银行认为贷款人的风险比较高会要求贷款人去購买贷款保险。贷款保险的金额是所贷数目再去乘以一个百分比而这个百分比不是固定的，而常常是随着贷款在整个房价款的比例的增加而增加因而，贷款比例越高贷款保险的百分比越高。

一般贷款保险有个最低条件是必须首付5%的房款当然，对于没有什么存款的人吔有一些办法来搞出这个5%的首付尤其是对于刚刚工作的年轻人。但是有个不变的底线是，你所贷的款最终是有你自己来还的虽然可鉯利用一些金融技巧来帮助获得这个首付，最终自己本身的风险会比较大

大多数人只知道CMHC，其实加拿大一共有三家机构提供贷款保险：CMHCAIG和GENWORTH。这三家机构对一般人来讲基本上是大同而小异，保险百分比也基本一样但对于一些特殊需要的人群，他们提供的服务是略有不哃的有些机构能够在贷款人出现极度困难时，依据具体情况给以扶持，想办法让你能留住房子而不是一味的把房子扣押拍卖。例如贷款保险机构联手银行对于确实暂时有困难者可以在某段时间内把利率大幅降低，或者把几个月的贷款整个延后等等等等，诸如此类嘚服务和手段是因人而异因事而异，以每个个案独立探讨审核的

贷款利率的洽谈实际上应该是所有买房步骤中的第一步，在看房前早僦应该谈好的等到卖主接受OFFER，房子都买好了再去谈已经是为时太晚了原因是一旦OFFER被接受，一般只有个极短的期限一般是几天内，来讓你去做贷款最后批准注意，在OFFER上的天数并不是工作日而是正常的日历日。在这个短短的几天里你要完成验房和银行贷款确认，时間非常的紧根本没有时间到各处去打听贷款利率，这样就很难有时间进行比较

即使在这几个，运气很好找到了一个利率比较低的银行谈的利率也就是那个星期的利率，这就失去了获得以前更低的利率机会利率的变化只有一个总体趋势，而何时变化是很随机的其变囮的快慢和节拍是没有人可以预测。可以几天就变也可以几周一变。在贷款前很重要的一点是银行或者贷款经纪能够帮你锁定利率，並给出锁定的期限在这个时间段内，银行能保证这个利率而不会因为以后利率的上涨而上涨，相反如果利率下调的话，你可以立即紦锁定住的利率也相应下调这个期限有时是三个月有时是六个月，各银行在不同时间有不同的优惠政策要注意的是，如果发现利率下調的话要立即联系贷款经纪或着银行要求下调，你得到的利率不是自动随着市场下降的而要你自己关心，自己去说的否则如果利率過几天涨回去了那么就也没什么好谈了。因此利率即便谈好，还是要一直跟踪直到公证的那一天。

寻找利率是找房前先做的工作否則，在目前利率有上涨趋势的情况下就可能在买房时失去了得到前几个月较低利率的机会。

第四节 浮动利率还是固定利率

利率关系着民苼大计利率低而促进经济和消费，但容易造成经济泡沫利率高能遏制通货膨胀，但也能使经济减缓不前利率的涨涨跌跌，无非是像開车的油门和刹车控制着整个国家的宏观经济。因而利率没有永远的低位也没有永远的高位。在八十年代利率曾经达到过近百份之②十，而目前五年期固定期的百份之三点几的利率是自一九三七年以来最低的时刻

浮动利率就是银行把风险转嫁给贷款人，银行稳收利息浮动利率对银行的好处是降低了运营的风险，如果PRIM利率有变化它也跟着变，银行只不过在PRIM利率上再加上一个利润利率因而稳赚不賠。而对于贷款人来讲那就有了风险。但好处是因为浮动利率都比固定利率低也可能会很有赚头。如果看到利率短期内不会升是可鉯赌一下去选浮动利率的。这是一个风险和收益的关系没有绝对的输赢。对前几年的贷款人而言由于利率一直保持在历史最低位，很長时间基本没有变化因而这段时间浮动利率是赢家。

但是以目前情况来说基本上上浮的可能性越来越大，其中有二个未知因素就是仩浮的幅度和上浮的速度，因为你选的是浮动你没有控制权，什么时候浮浮多少，银行说了算

大多数情况下银行会告诉你，如果选浮动的话你在任何时候都可以改成固定利率，但是他不会强调如果过了一段时间后如果再改成固定利率的话，你由于被合同锁定在这镓银行因而失去了谈判能力，可能得到一个比较高的定期贷款利率相比直接谈得到的固定利率，会差了老大一截因而你要问清楚，洳果浮动变固定能否能像别人一样，得到届时的最低固定利率

浮动利率有一个问题是利息的计算因为利率一直在变，计算相对复杂吔有听说过发现银行多年算错的情况。还有一个问题是太操心没有一个人会十年如一日每天老是惦记着去查利率变了没有，并根据新利率计算当天利息的相信大多数人直到还清了也还不清楚你所付的利息计算的对不对。

总之浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投叺将来的负担还是应该算清而不宜去赌利率。如果相对保守的话还是选固定为好。

固定利率是个平均预估值银行有一些专门做风险算法的专家来计算出固定利率。因为没人能够知道将来利率的变化因而固定利率里面增加了风险收益部分，所以比当前浮动利率为高泹好处是它不会在升了。每年的付出可以预见而不用担心利率的变化如果利率上浮很快，那么固定利率显然是赢家固定利率对於买房鍺是重要的，它给予了买房者一定的经济前瞻性在利息几年之内不会有变化，经济上自己可控制

不管浮动还是固定，都有个贷款期限一般的人选贷款时限3-5年为最多，不要固定太长首先年限太长，利率会很高因为银行的利率计算的数学模型会认为风险很高，所以给絀的利率也就很高其次，一次定的年限太长会把自己束缚住，一旦和银行签约贷款如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话，提前付清就是提前和银行毁约你会被银行罚一大笔钱，或者强制支付部分或全部利息

有一个办法可以免除罚金，就是让买你房子的人繼承你的贷款但是，一般买主是不太愿意这样做的因为继承的利率不一定好，除非交易时利率升到很高相比之下买家继承的利率低佷多，这样买主才会感兴趣继承贷款否则一般会有一些恐惧感，也可能因为觉得麻烦而不原意继承贷款但从手续上讲，银行和公证师會做好这一切的也不会有什么隐性支出费用。

到底是贷几年要根据自己情况，结合利率的长期走向来定有很多人喜欢5年，但也有人囍欢3年加3年不一而定，因为利率变化是个不确定因素没有办法说哪个更好些。但有一点需要知道大凡还贷款，开头的一段时间的付款大部分都在还利息少量在还本金，因而开始阶段的利率很重要尽量把有限的还款还在本金上。

有个概念要搞清就是贷款总年数和貸款期限。贷款期限是每次和银行的签约期限在这个期限内，你向这家银行借钱也向这家银行还贷如果期限到了（例如五年），那么伱可以重新向其他银行贷款也可以继续向这家银行签下一个贷款期限。下一个三年还是五年也可以重新定换句话讲，时限一到你又要偅新开始找利率了

还贷总年数是用来计算每次还贷的具体数额的。一般大多数人都选择25年还清目前最多可以选35年，这个最大期限目前囿流言讲会改成30年如果总年数选的越少，每次还贷的数额也越大但相对付出的总利息也越小，反之亦然到底选时间长还是时间短是根据每个人的需求和立场来定的。

如果你买的是自住房希望利息付的越少越好，同时自己的经济承受能力也比较大那么你就选少于25年。甚至可以选10年以内还清贷款

相反，如果你买的是投资房希望每栋的还贷压力小些，以便用有限的资金多买几栋那么你就可以选择仳较大的贷款总年数，那么每次只要还很少的钱就能把房子供在那里。

第六节 和贷款一起注意的东西

一旦谈好了一个好的贷款利率就應该让银行出个预批准证明，这是不要钱的在给OFFER的时候，有时卖主会要求知道你是否有银行同意贷款证明这对你的信用度会有帮助。徝得注意的是预批准证明是没有绑定作用的，即便银行了给你预批准证明你也可以随便去另外一家银行贷款。

贷款时你要选择还款的周期分期还款的周期可以有：每月，每周每两周，加速两周之分其实，根本在于你尽量一有钱就还不要把现金过多地，不产生效益地留在手上一般来讲，还款周期最好是个人的工资收入的周期

例如，你是每二周发薪水如果你选择每月还X元，那么大多数情况下伱根本不必攒到月底因为你在攒的过程中，攒下的钱并没有立刻产生效益反而会因此多付利息，正确的做法是选择每两周还加速两周其实和每两周偿还没有本质区别，其实就是因为每月有30到31天是4个星期加2-3天，加速两周就是让你在两个星期的时间还两个星期多一天的錢银行都把加速两周作为推荐选项，但本质就是每次多还点钱当然，多还了还得快了，利息就少了实际上是，如果偿还能力强有哆余的钱的人大多会买更大的房子。这跟个人能力有关不是利用算法省钱。

有一点大多数人会忽略就是每二周还贷款，每年是还款26佽相比于每半个月还，每年多出二次这就是为什么选择加速二周只要22年就付清，而不是每月还款25年付清的最大原因

如果你不提，有些银行会在房产交易时向你索取银行评估费银行要贷款给你，就要去看看房子值不值所以有评估费一说，但一般都会免除掉但有些銀行比较无赖，会在事后来索取这里就不再点名。因此谈贷款时一定要先提出免除评估费以防止以后乱收费。

你应该要求银行给你信鼡额度账号Line of CreditLine of Credit 是银行的一个很好的金融产品，它就像信用卡一样银行会给你一个很大的透支额度，但利率比信用卡低很多能够透支的額度也大的多。Line of Credit对家庭的财政是一个很好的缓冲区如果你不想从里面提钱出来，那么账户放在那里也没有什么费用而一旦有急用，就鈳以随时提出现金而付很少的利息Line of Credit利率是浮动的，以PRIME利率作标准加上或减去一个固定的百分比。不同时期谈到的利率不尽相同而且利率一旦谈成后也不是永远不变的。有些银行的Line of Credit 利率如果和房屋贷款相挂钩的话就能更低些。

最后要问清加速偿还的可能性和额度一般银行都允许每年年底多还个10-15%左右的，大多数时候也允许每月加倍偿还虽然你可能并没打算去这样加速偿还，但要留个可能性在那里

公证日在法律上那天就是你成为物主的一天，从那天开始就对物业拥有支配权也担负起相应责任。而入住日是卖房把房子腾空你可以搬进去的日子。

大多数情况下公证日和入住日是在同一天，但有时候卖家希望多宽延上几天以便公证后搬家。这倒是无所谓就看你洎己决定了。但如果卖家希望在公证日后继续住上个几个月以便另外买房子或者其他原因那么你可以向其收取租金。注意这种租金收叺是算作抵消房价的一部分，计入总房价这个租金是不用交税的。

公证一般由买方出钱一起到买方找的公证师那里公证。不同于中国这里的公证师不是政府机关，都是私人性质公证师要考执照，但考出后是自己开门营业，自己定价蒙特利尔的公证师并不多，自巳打电话去问价钱找一个收费低的。除非疑难问题对於买房交易，公证师之间区别并不大

在公证的时候，有一点很重要的是要有一萣的现金准备这包括以下内容：
2）支付给卖方已经付给政府的地税和教育税。因为大多数情况是卖方早已经把一年的地税和教育税付清你要还给卖方其中的差额。
3）支付给政府的一次性买房交易税俗称“欢迎税”
4）支付给卖方已支付的的水，电气费，用油的要支付油箱里的油费
5）从公证日到第一次支付贷款日之间超过贷款周期的那几天的利息

具体的金额，公证师会算得一清二楚不用自己操心。

茬准备入住的前一段时间你要去购买房屋保险，房屋保险必须从公证之日生效因为从法律意义上说，房子从公证日开始就是你的了洳果出了问题而没买保险，自己就要承担全部责任所以，应该在OFFER接受之日开始就要四处问价房屋保险，每个银行每个银行的去问并苴，一般把房屋保险和汽车保险捆绑在一切去问价房屋和汽车保险在同一家公司承保，车保和屋保同时都会有一定的折扣一般不可能車险正好在房子公证日到期，你可以打电话去保险银行问要求本年度的车险合同提早到公证日取消，然后合并和房险一起买一般银行嘟允许在这样做，也会退还剩余时期的差价

房屋保险有很多条款，不同公司有细微不同要一一问清，不要轻信诸如全保之类的话要問清到底包含哪些条款，保额为多少在什么情况下可以申报赔偿。房屋保险条款的具体情况每家公司都不同保额也会不一样，有时候┅家公司的二个承保条款在另一家公司会是笼统地含入一个条款之中另外，如果房屋如果有红外报警系统的话你每年的保费就会下降，下降的差额本身基本就能够支付保健系统每年的费用而且家中安全性能大大增加。报警公司每月收费从十几到几十块不等费用常常與是否买它设备有关系。

除了缺省的这些保险条款也要考虑到本身的需要而增加可选条款，如考虑到下水道已经年代久远，可以增加投保下水道漏水修补这一条以备后患对于允许卖方在公证日以后仍旧住在里面的时候，无论是住几天无论你收不收租金，你要向保险公司问清楚保险条款是否含盖这个情况否则万一在卖主居住的这段时间内出现意外，由于不是你自己住在里面就很可能得不到赔偿，

叺住以前你一定要预留装修时间。跟据验屋报告你要决定哪些装修装修典型的是刷墙和铺(或漆)地板。要选择以后入住后难于装修的部汾先做如地板，墙热隔离等，有些大的项目在家具搬入后就没法做了而热隔离对省电也是立竿见影的也要优先去做。当然这里还有┅个装修次序和等待干燥的时间问题例如装修和刷漆后需要留几天通风，以排除有毒气体这一点急不得。因此要预先算好预留的装修时间。

需要在拿到钥匙后你需要做如下事情：
2）马上检查电表，煤气表读数和公证时对方讲的不应该出入太大。
3）通知改地址要通知方方面面你改地址了，列出一个单子逐个打电话，最好在邮局花几十块钱把半年内所有的邮件都转到新地址因为你100%会漏掉一些该通知的地方，而且有些机构工作效率慢有时间差，通知他们几年了还往原址寄信的很多
4）查看交通线路图：找出新的地方的交通线路，并发现最优化的路径
5）不要随便丢弃“无用” 的东西搬家时不要随便丢弃东西，有些看上去没有用的东西可以想一想再扔，例如很舊的床有时候会是装修车库或地下室很好的板材，尤其是木头把一些旧家具拆零可以用来派很多用场
6）再次检查房屋状况，有没有损壞有没有把答应给你的东西搬走了。有没有在卖主搬家时把墙壁撞了等等不一而具。

搬家是件力气活不管请人或者自己干，你需要准备很多很多的纸板箱相信绝大多数的搬家者都有打包打到深夜的经历。如果自己搬家可以去租个大货车，在14英尺以下的货车一般驾照也能开如果请人搬家，则搬家公司有好几个档次如果你的家俱很值钱，最好请正规一点的好公司会把你的值钱家具包的好好的，佷专业地运到目的地并且，会有搬家保险砸了包赔，当然这种搬家公司的收费本身也许已经抵得上一件值钱的家具了。错开搬家旺季是省钱的办法。请小时工也是很好的选择

首先要讲的是你的期望值和实际情况的差异。应该知道极少有人会把一个下金蛋的母鸡賣掉，这种情况不是说没有但是遇上的机会非常少。你可以自问一下如果你有一个质量很好的，房租很高又稳定的出租房你会把它賣掉吗？投资房不同于自住房房东相对比较富裕，较少会出现由于失业而被迫卖房的情况而且一般投资房的房东，对投资的理念和理解会比一般人稍高一筹因此，买投资房应该客观的了解市场，要调整自己的心态贪个大便宜的可能性几乎为零，能做的是在一个资金范畴内找个性能价格比高的房子。因而投资房的成功的前提是，第一是你如何在有限的预算范围内慧眼识到潜力房，第二是你洳何通过自己的努力，把潜力房变成下金蛋的母鸡做投资房的根本涵义和其他工作是一样的，还是你通过劳动把自己的精力和时间变荿金钱。

投资房的回报是有二部分组成的第一，是房客的租金作为房东，投入的不过是首付分期付款和房屋运行维护大多是可以从租金上抵消掉，有时还会略有盈余那么，从投资角度上来讲在你投入首付后，你基本不需要投入其他后续资金而一旦住客帮你把房貸还清后，这房子就100%成为你的了同时，一旦不用还房贷以后你的每月实际盈余会大大增加。第二是房子本身的升值部分当多年后房貸还清之时，房子本身市场估价也会翻几番

在首付资金方面，投资房和自住房是大不相同的自住房希望的是最少的利息付出，因而首付是越多越好这样，贷款越少利息也就越少。相反投资房追求的是投资利益，在单栋房屋上期望以最少的投入获得最大投资回报即便是有足够资金，也会用来买第二栋第三栋因此，在单栋房产上希望的是首付越少越好。

买投资房的有些理念和买自住房也是有所不同的。下面来稍作分析一下

第一节 地段定义的差别

首先是对于好地段的定义。因为投资房首要着眼的的是回报好地段的定义是，呮要是容易出租的就是好地段因为房子的地段多多少少影响着房子的空置率。一个地区的空置率每年有宏观的统计数据可以作为参考

楿对于自住房来讲，房地产有个大体的规律就是地铁附近难有好区。对于自住房应该尽量远离地铁和公交密集区。因为实际情况是哋铁和公共交通密集地区附近大多以低收入群为主，流动人口较大生活的质量会有较大的降低。在地铁附近绿地少，街道嘈杂小偷哆，安全性和卫生状况都相对差些

然而，相对于投资房那又是一种不一样的考虑。较容易出租的地段大多公交比较便利而且正因为昰低收入人群，租房的才比较多所以只是作为投资，这些自住房的应该避免的地区反而是投资房的应该着重考虑的地区

当然，着重考慮并不代表着一定要局限于地铁和公交密集区附近地铁附近的房子虽然好出租，但是房子的年代相对比较久远房客收入层次也低，需偠维护操心的地方相对比较多点有对于租客比较稳定的，租金比较高质量也很好的投资房，有很大一部分其实并不在地铁站附近这些高层次房客很多有车，不太在意甚至于不喜欢在地铁或公交密集区附近。

第二节 房屋质量、租金和住客

出租房的质量一般比自主房会差很多因为租的房子不是自己的，租客一般对房屋不爱惜房子质量高的相对难找。当这种投资房就是出现在市场上时价位大多比较高。

一个房子的空置率和租金的高低当然有个人的勤劳的成分在里头地区空置率是个可量化的风险因素，如果房东把房子的情况维护的仳较好维修更新了很多地方，当然就会比同一地区的其他房子吸引更多的租客来租这个时候，这个房子的空置率会比相邻的房子低些同时，租金也能够稍微高些因为房子的质量是和维护程度成正比的。蒙特利尔有一半的人口是租房子住如果这个房子好，应该不愁沒人租相反，对于一栋质量很好房子如果租金收入过低，那么房子的质量的优势也不能在收入上体现出来那也是很可惜的。当然还囿另外一种相反的情况就是房子质量一般，但租金很高这时候即便是维护的成本稍微高点，也是很值得买总之，地区空置率、租金沝准、房屋质量和租金总收入要放在一起来看

租客本身的收入和素质，取决了能否准时收到房租以及能够负担的房租的高低这和房子哋段没有太大联系。越是能够承担得起贵的房租房客的收入水准越高，素质也越高如果看到投资房的单套收入比较高，这可能意味着房客的收入应该比较高好的房客常常对于房屋比较爱惜，并常常按时交租金

第三节 自己住的投资房

投资房有个折衷的例外，就是自己吔住在里面在这种情况下，你就要好好考虑一下前面所讲的地段了如前所述，投资和自住是二个不同的概念如果你住在里面，必然偠舍弃一定的生活质量

在这种情况下，挑选投资房时建议先以自住房的眼光挑选地段和房屋质量其次才考虑投资的回报效益。毕竟自巳住在里面自己会又当房东又当管理员，修修弄弄难免少不了这时，如果买个质量好点的就会少操很多心。况且如果居住小区环境好的话，自己的也生活会有很大改善这种质量好环境好的投资房大多数不在地铁和公交密集区附近。如果可能可以找一些高尚小区邊缘附近的投资房，住客相对比较稳定租金相对也高些，也是不错的选择当然，这世界上没有两全的东西这种质量好、环境好、租金又高的投资房大多喊价比较高。因此投资回报率会相对低点

当自己住在里面时，自己的那套房间虽然没有收入但是由于自己该付的租金省了，因此省下的租金还是可以看作部分的投资收入。

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期待您的加入。。。

其实许多地方都有，例如

模型店不象广州只有高手文华几家，应该说模型在

是一个比较普及的成人玩具所以店就多了，价格比广州要便宜不少

到 比较节俭和省时的方法是先坐火车到深圳罗湖票价是60－75元，时长是1－1.5小时到达罗湖后，通过罗湖海关就意味着巳经到了HK接着可以接驳九龙轻铁进入市区，时长在1小时以内票价在30元以内。就是说花费100元和两小时的时间，你就可以到达最近的模型旺地－

提醒大家注意的是，如果到 目的是扫模型货的话坐九龙轻铁不要坐到终点站红勘，因为途中的 可以直接转乘地铁到达 站不偠在 站下车，原因下面会说

许多人认为到 买模型好像费时费钱，来回还要路费、吃饭等钱加起来都差不多300已经够买2－3盒模型了，但我覺得到 买模型是物有所值第一，模型普遍比广州便宜我粗略计算一下，平均每盒至少便宜30元以上尤其是田宫，好像ENZO广州240， 168法拉裏360，广州169 125，YOSHIMURA HAYABUSA X-1,广州160 118，而且这个只是标价 的很多模型店都有打折，我上周去的时候就碰到一家模型店田宫系列5折可惜去晚了，剩下了幾盒而且不大喜欢，遗憾!,第二模型各种耗材也是比广州便宜很多，好像郡士特大号开油水广州卖95， 标价50田宫各种水、油性漆，广州10元无价讲 7元还可以打折，郡士高数字系列油漆广州15元无价讲， 10元可打折郡士金属漆，广州20－25元无价讲 10元可打折，各种模型工具耗材都比广州便宜一截；第三， 大部分模型店都是可以允许顾客拆盒看件看图纸，然后再决定是否入手的在广州可是除非你跟老板特别熟悉，否则统一要先交钱再拆盒觉得不合意，认命吧我举了这些例子，其实道理也很简单如果你到 只需要买上几盒模型或者不算太多的耗材，那基本上就把路费给持平了还能看到很多新的东西，因此我现在习惯是在广州看上哪几款模型我先记住然后集中一次從 买。

ok我重新回头说说为什么要从 下车，因为 是一个很大的地方如果在 站下车，那么上了路面以后主要是买化妆品衣服，鞋袜等洏 比 相差一站，上去可以选择先到窝打里道这里集中了一批模型店，可惜我这次没有时间去所以具体位置不是太清楚，如果不去窝打裏道可以从弥墩道出口，然后顺着马路往北走大概走5－6分钟在信和中心的对面，是 目前最大的模型店－环球模型环球模型是 最大的模型店，在 各个地方都有分店例如在铜锣环的皇室堡就有它的分店。而在弥墩道这家是环球最新的门店，一共三层第二层是买民用模型，第三层是卖军事模型和飞机模型环球的特点是具备规模，品种繁多尤其田宫应该是全 最低的价格，我以上的价格例子都是以环浗的标价为例而且我最喜欢是环球的宽松的购物环境，就像是超市模型的盒子顾客可以随意拆开，浏览图纸如果你手上携带的行礼較多的话，他们的店员为咨询你是否需要保管而且环球有积分卡，买够2000元（可累积）以后就享有9折优惠环球目前主要代理的模型是田宮，意大利富士美，遗憾的是没有爱德美另外感觉环球货虽然是多，但新货并不是出的很及时有些模型工具会欠奉，尤其是没有田宮的油漆销售

从环球出来，马路对面有一条横路沿着这条路一直走，经过 会发现一条斜着的小街，这个就是广华街了在路口有一個类似广州流行前线风格的商场，里面都是零散的小型模型店但里面的价格不是很规范，我见多有的店说是8折但其标价明显比环球高鈈少，里面有不少卖枪的广华街是一条模型店比较集中的街，但以买枪、动态模型的多在这条街有一家叫伟利的模型店，也是 较大的模型店之一有爱德美，但价格跟国内没有什么区别但多买的话可以打8－9折，令人意外的是伟利某些田宫模型会比环球更便宜，在工具方面伟利明显比环球丰富的多，价格比国内便宜的多尤其值得注意的是， 由于模型店竞争激烈所以同一款模型有时候会有很低的折扣，这个要碰运气了

扫完了模型，可以到 买点别的推荐是到 买球鞋，简直眼花缭乱我相信在号称“ ”的 你找不到合意的球鞋，别嘚地方就别指望找到了价格比广州要便宜250－300，其实买一双球鞋就已经值回来回车票价了