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越秀地产：绿色战略开启创新之路
&&作为华南品牌企业的越秀地产，以城市地标开发者而闻名业界。在创造独一无二的&开发&运营&金融&模式后，越秀地产又在绿色地产上独树一帜。日，越秀地产发布《绿色地产白皮书》，推动绿色建筑的发展趋势，呼吁社会一同成就人与自然的和谐共生。勇于承担社会责任的越秀地产，在绿色环保，可持续发展的践行上一马当先。越秀地产全面贯彻绿色建筑标准，强调以尊重自然之心，改善生产全环节的能耗指标，始终致力绿色建筑技术的创新研发，积极推进人与自然的和谐共生。在未来，越秀将致力于以因地制宜的创享风格、智慧健康的创新性能、用心服务的精工创艺，为客户创造安心品质、舒心体验及信心未来的人居住宅产品。&&绿色建筑获奖数广州第一&&节能减排、低碳循环是国家产业调整的重要内容，2012年，住建部发布&十二五&建筑节能专项，提出了一系列推动绿色建筑发展的鼓励政策，并要求在2015年，城镇新建建筑20%上达到绿色建筑标准要求。北京、上海、广东等新建房地产50%达到绿色建筑标准。&&在多年的开发中，越秀地产将始终强化绿色生产理念，利用公司全产业链条品质管控体系，实现建筑&、建造、销售&全过程的绿色、低碳及可持续发展。主要发展战略分三步进行，依次实现绿色星级建设能力的提升，并结合省、市、国家重点研究课题的参与，综合提升理论与实践相结合的应用能力。&&越秀地产副总经理黄维纲介绍，&公司旗下设计院已成立30年，拥有坚实的研发力量。而早在1993年，越秀地产就根据岭南气候特点，开始在建筑布局、、水的循环利用、立体绿化、智能、可再生材料等方面进行研究，目前已初有成果。&迄今为止，已自行研发或与高校及科研机构合作研发了近10个绿色建筑专项课题，并承担了多个省、市、国家级科研项目，累计共获国家财政科研经费拨款500余万元。越秀地产通过建筑工艺创新，于细节中改善建筑室内外的各项健康指标，如噪声、光照、温度、水、风、能源等，运用古今智慧，全方位提升人居美好水平。&&据统计，越秀地产共完成40多项绿色科研课题的研究，获得国家专利12项，实用新型专利10项。30年来累计获得国家级、部级、省级及市级设计和科研奖项194项，詹天佑土木工程奖3项，高居全市第一。越秀地产旗下设计院也成为广东省高新科技企业。公司旗下广州财富中心，荣获中国最高等级的绿色建筑三星称号，并被LEED-CS预认证金级；IFC登高赛的主战场&&广州国际金融中心，则是广州市节能示范工程。当前热销楼盘岭南山畔和即将面世的高品质住宅星汇御府，亦是广州市绿色建筑示范工程。&&标准化开发推动规模化增长&&12月2日至3日，由越秀地产研究院主办的&2013年度技术交流大会&在从化逸泉国际大酒店成功举办。这是越秀地产召开的第二届技术交流大会，也是落实越秀地产研发创新大会精神的一次重要会议。来自研究院、招投标中心、营销中心客户服务部、项目责任主体共20多位负责人和技术人员从研发成果、设计管理、工程技术管理、成本控制、售后服务等方面做了精彩的演讲，内容丰富。&&2003年至2013年的十年，是越秀地产实现跨越发展，探索绿色创新、开发标准化的十年。在这十年里，越秀的房地产开发业务范围从广州拓展至全国近12个城市，住宅销售额突破了100个亿，实现了跨越式的发展。与此同时，越秀地产不断致力于绿色技术创新，参与国家及省市的多项科研课题，绿色建筑优秀设计奖数量名列全市第一位。&&在超高层建筑、居住建筑、休闲度假建筑、岭南地域建筑等方面实现了跨越式发展，建成了诸多地标级项目，包括全球十大高层建筑之一的广州国际金融中心。累计建成绿色建筑认证项目约114万平米，示范工程类约64万平米，绿色、宜居类约318万平米。标杆项目岭南系列曾获中国房地产低碳示范楼盘、&亚运形象大使楼盘&等荣誉。&&会议期间举行了&地产会客室&系列沙龙和分组交流会议。主题分别涵括了前沿建筑技术、多元化主题地产、产研基地；结构、施工类技术问题、限额设计及成本优化、及绿色建筑类技术问题、超高层建筑及豪宅建筑等方面。越秀地产总经理陈志鸿指出，房地产行业已经由&资源主导&向&能力主导&转变，而技术是最主要的能力，将在企业能力构成要素上起到越来越大的作用。标准化研究探索对越秀地产未来实现规模化增长非常重要。&&据悉，在越秀萝岗三个全新项目中，积极运用标准化成果，在实践中检验标准化的落地：厨房卫生间定型尺寸、结构方整、优化洞口尺寸、统一机的放置及构造做法、统一栏杆做法、统一数量及梯速等，关注细节的巧妙设计，再经过研发团队对平面户型的合理配搭，岭南雅筑项目取得了83%的实用率，根据越秀以往项目的，83%的实用率是目前最高的。实用的产品，受到买家的疯狂追棒，销售火爆。&&战略方向直指住宅工业化&&对比卖方下价格为王的时期，在目前的观望阶段中，购房者在理性驱使下，将购房的考虑因素范围进一步扩大，对于房地产项目的要求也更为苛刻。毫无疑问，地段与价格仍然是购房者最关心的。而随着市场上房屋设计的不断创新，以及购房者愈发挑剔的审美眼光，户型的实用性和能否满足客户的个性化需求，项目的整体风格是否合乎购房者的价值观品位，逐渐成为影响购买重要因素。由于近年频现的房屋质量问题，令购房者对质量更为敏感与重视，这也使得产品及服务品质成为了住宅产品最核心的&生命线&。另一方面，受空气等环境恶化的影响，消费者的绿色健康意识正显著提升。住宅及小区环境带有绿色环保性能，也成为触发购房行为的决策因素。&&在越秀地产看来，随着购房者对人居品质更高的追求，对于住宅产品的可靠品质、健康性能及心动设计这三方面需求，正日渐成为房企力图寻找的重要市场突破口。&&根据公司战略规划，目前全国布局的12个城市新建住宅项目将全部按照绿色建筑一星级标准建设。2015年之前实现全国全装修住宅按绿色建筑二星级标准建设，部分重点项目达到绿色建筑三星级认证目标或LEED金级认证。另外，争取建设一个有影响力的绿色建筑示范楼，形成绿色建筑的适用性技术集成研究与展示。&&预计至2015年末，越秀地产所开发的建筑，将节省空调电数2.86亿度，减排二氧化硫0.87万吨，二氧化碳28.5万吨，实现显著的建筑节能减排效果及社会环境效益。&今年1月11日，我们成立了越秀地产研究院，将研究院作为公司的核心能力和重要创新平台进行资源整合，加大了资源投入和产品研发力度，这无疑将促进越秀地产在绿色地产方面的厚积薄发，更坚定了我们发展&绿色地产&、回馈社会的信心和决心&，越秀地产副总经理黄维纲介绍说，&公司这几年一直在进行标准化、绿色建筑的研究，并逐步建立了一系列产品线，为开展工业化建筑夯实基础，预计2020年后，在工业化领域将取得突破进展。&&&越秀地产高层表示，随着国家2020年全面建成小康社会这一战略的大力实施，中国的城市化和工业化将迎来新一轮的快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，房地产行业仍处于大有可为的重要机遇期。越秀地产将会把握新的历史机遇，发展成为新型房地产发展模式的领航者，并对中国房地产行业转型升级以及房地产金融实践探索的模范。
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工业用地如何“二次开发”
加入时间：&&&&来源：东方早报&&&&作者：陈基伟
　　工业用地是上海市发展先进制造业、现代服务业和战略新兴产业的主要载体。上海市未来土地资源增量空间极为有限，其中用于产业结构调整、产业发展的用地更为有限。面对这种瓶颈制约，必须盘活存量进行“二次开发”，才能实现集约增长。然而，工业用地“二次开发”面临许多现实困境，需要创新有关政策，构建并完善有效运行机制。　　　　工业用地“二次开发”　　　　势在必行　　　　工业用地“二次开发”，是对已办理过相关用地手续但利用效率不高、产业层级能级低的土地，通过有效途径，对其重新开发利用，以提高土地经济效益、社会效益和空间效益的行为。上海市未来发展定位将凸显用地与土地资源稀缺的矛盾，有必要对工业用地“二次开发”的科学机制探索完善，才能加快形成集约用地“倒逼机制”促进经济发展方式转型。　　　　上海是一个人多地少、资源匮乏、产业密集、环境承载力弱、环境容量十分有限的特大型国际大都市，经济社会发展对土地资源的刚性需求与土地资源紧缺的矛盾将长期存在。随着城市化和工业化的不断深入，上海城市发展面临的土地资源约束进一步加大：一是建设用地扩张较快，土地供需矛盾日益突出；二是耕地保护压力越来越大，占补平衡难以实现；三是土地利用仍较粗放，投入产出效益有待提高。　　　　上海正加快构建以现代服务业为主导、战略新兴产业为引领、先进制造业为支撑的新型产业体系，产业结构高端化、服务化和融合化的趋势日趋明显。但全市工业用地可供增长的空间不大，从上海自身发展看，资源、环境、商务成本等制约产业发展的因素日益突出，实现创新驱动和转型发展任重道远。　　　　上海市工业用地利用上存在一些问题。一是结构上工业用地比例畸高，与国际城市差距甚远。建设用地中工业用地占比达29%，与国外综合性城市工业用地平均占比15%-17%相比，已明显偏高，与上海“四个中心”的发展定位明显不符。近十年来工业用地年供地总量比重始终在50%左右，给整个城市的生态环境建设带来严峻挑战。二是工业园区用地方式仍粗放，土地利用效益有待提高。近年对全市开发区土地利用绩效评价显示，全市41个国家公告开发区园区间用地效益不平衡，差异达数倍，区县间用地效益甚至达数十倍。三是产业能级虽显著提升，但行业间耗地量差异明显，其中电子、汽车、钢铁、石化等支柱产业耗地量相对较小，纺织等传统耗地大的产业，迫切需要压缩、向区域外转移或进行技术升级改造。　　　　促进工业园区土地“二次开发”、加快工业园区转型发展，是上海加快推进“四个中心”和国际化大都市建设的重要支撑，是上海创新驱动、转型发展的重要路径，也是加快转变经济发展方式、调整产业结构的必然要求。　　　　上海市“二次开发”　　　　总体情况　　　　近年来，上海市政府及区县、各开发区按照“控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量”，依靠内涵提升促进发展，高度重视土地“二次开发”，取得了一定实效，综合效益得到不断提升。但综合判断，全市“二次开发”仍处于初步阶段，主要以园区自发进行为主，创新与成熟模式尚未完全建立。总体来看经验做法包括优化定位、产能提升和空间挖潜三种类型。　　　　（一）优化定位类型。这种类型是根据园区现有产业基础和定位，对新一轮发展的产业进行科学定位和优化发展。按照节约集约用地要求，不断完善园区功能配置，实行园区组团开发，增强园区吸引力。主要做法包括品牌联动和产城融合。　　　　品牌联动是品牌开发区与其他工业区联动，输出管理品牌，利用招商、管理、资金等优势，在推动品牌工业区的二次创业的同时，带动联动工业区整体开发水平，提升产业能级。如2011年，市规土局、松江区委与上海临港集团深化合作机制，以佘山工业区“二次开发”改造为基础，创建了漕河泾开发区佘山高新技术产业园。联动区域实现开发、招商、厂房建设、基础设施配置统一进行，实现优势互补，推进合作共赢。　　　　产城融合是以开发区为宜商宜居的核心载体，在集聚先进产业资源的同时引入更多城市发展要素资源，加快民生事业建设，提升城市综合服务功能，提供优质生活发展环境，带动周边区域融合发展。如浦东金桥开发区的“碧云国际社区”就是产城融合的很好例子。　　　　（二）产能提升类型。这种类型主要是对旧工业用地进行重新策划、包装、整合，提高旧工业土地产出效益，以容纳更多高端的产业功能。主要做法包括土地回购、腾笼换鸟和改变业态。　　　　土地回购是园区回购自身企业用地，用以园区土地结构调整与资源重复利用。如闵行开发区自2002年以来，对效益低或产业生命周期衰竭的企业用地进行多种方式回购，至2008年已累计回购土地90.2万平方米，占到开发区用地总数约38%。　　　　腾笼换鸟通过淘汰搬迁劣势企业，腾出土地资源，引进具有技术、市场和品牌优势企业，实现区域土地资源和产业结构优化。如原松江区某印染公司，由于企业内部管理差、市场竞争激烈等因素，一直处于严重的亏损状态。后引进河南辅仁药业集团有限公司对原企业收购，主要生产生物医药制品，综合效益明显提升。　　　　改变业态是采取土地用途更新、土地结构转换，土地布局调整等，实现土地功能的再开发。如市北工业新区从2003年起，抓住全市传统产业向现代服务业转型的契机，大力发展生产性服务业，将原有通用厂房改造成更紧密的现代工业厂房，将老工业厂房改建为智能型工业楼宇，引进大批研发设计、服务外包现代服务业企业落户，逐步形成总部经济集聚发展的“市北高新技术服务业园区”。　　　　（三）空间挖潜类型。这种类型企业在法律允许前提下，充分利用原有土地，通过加层、改建、扩建厂房，扩大产能，提高土地开发强度。或者增加投资额，提高单位土地投入产出水平，扩大生产规模。主要有提高容积率、零地招商、原地扩建、腾挪厂房和二次招商几种形式。　　　　提高容积率是向空间延伸，增加自身建筑面积。如宝山区罗店镇，因受限于工业厂房地基承重能力，采用厂房扩建提高建筑密度来提高容积率，实现企业新增建筑面积25577平方米，新增年产值14400万元。　　　　零地招商不新增供地面积，通过企业挖潜扩大投资规模，或对新落户项目不供地，利用租用、购买闲置厂房等实现投资与招商。如宝山区罗店镇通过回购上海复星朝晖药业有限公司原有3块闲置土地，分别引进3家新企业，在不增加一点土地的前提下，当年新增年产值11200万元。　　　　原地扩建不新增用地，采用在原地改、扩建厂房和办公用房，提高建筑密度和容积率，增加企业投资额，提高单位土地投入产出水平，扩大生产规模。如青浦区上海蒙迪日化有限公司对原有旧厂房改建，拆除5幢原仅为一层老厂房，原址上新造4层框架结构新厂房，建筑容积率从0.4提高到1.26，新增工业产值600万元。　　　　腾挪厂房是对企业腾出一部分空置厂房进行对外招商。如2008年，康桥工业园区将包装行业巨头利乐公司从杨高南路搬迁至康桥路的汇丽公司闲置厂房中，企业产值最终达3亿多元，上缴税收近2000万元。　　　　二次招商是工业项目因多种因素未实施、暂停建设或停产后，重新引进投资者进行开发建设与经营。如宝山区罗店镇采用招租方式，对原低效劣势企业的闲置厂房进行盘活，二次招商共盘活厂房面积9300平方米，新增年销售额3500万元。　　　　实施困境与对策　　　　上海产业园区发展面临土地资源匮乏、商务成本制约、和等诸多难题。当前形势下面临的主要问题是如何盘活存量，以期实现创新驱动和转型发展的终极目标。从现状分析看，全市盘活存量的潜力很大，但“二次开发”实施的难度和代价也大，需要共同建立起有效盘活存量的“引逼”机制，进一步加大政策的创新力度。　　　　（一）实施困境　　　　一是缺乏统筹规划。当前，“二次开发”模式在规划综合平衡利用、土地供应政策制定等方面还未形成联动机制，规划与土地对利益协调的综合调控作用尚未凸显。“二次开发”仍以“点”上的单个企业调整为主，未将闲置的、低效利用的、缺乏规划的、小规模的、需“二次开发”的土地整合起来，以发挥更大效用。城市规划与土地规划仅关注规划区内土地用途、开发强度、区位空间关系、土地开发时机、用地取得、地价等，缺乏对“二次开发”的前景预期，相关税收、财政等政策未形成政策合力。　　　　二是土地收储成本高。由于利益驱动，原土地使用权人不愿土地仍以工业用地价格被回购，却要分享使用期间产生的土地增值收益。如对原企业外迁改造，涉及征购土地、建设厂房、市政配套、购置设备、职工安置等复杂补偿利益，如为集体土地上企业，则补偿利益还涉及农民搬迁和生产方式转变而更复杂。由此造成工业用地收储价格日益趋高，而政府进行基础设施改造、环境整治等土地整理成本却高昂，土地收支难以平衡。　　　　三是缺乏多部门合作机制。现行土地行政管理条块分割，对待改造企业的定性、发展方向、职工安置、土地使用权处置、再开发的利益分配等涉及多部门管理，而各部门脱不开本部门的权力与利益羁绊，虽对企业改造的具体问题都有发言权，但又都不做主，部门之间缺乏合作。　　　　四是面临一些制度性障碍。缺乏对劣势产业的识别因素。当前工业用地出让简单采取以最高年限出让，忽略了产业生命周期和企业生命周期，与经济规律不相符。一次性出让50年后，政府调节土地市场的能力明显弱化，加大了盘活存量土地的难度。　　　　五是缺乏激励机制。一方面，由于土地“二次开发”涉及多个利益主体以及多方因素，相对于新增用地来说，成本高、难度大，地方政府积极性受阻；另一方面，现有的政绩考核体系，尚无法充分调动地方政府进行土地“二次开发”的积极性。　　　　（二）对策措施　　　　在加快推进产业结构调整的背景下，必须进行工业用地“二次开发”研究，为产业结构调整腾出空间；加快政策创新，为产业结构调整提供强大动力；完善体制机制，为产业结构调整提供保障。　　　　一是编制工业用地“二次开发”专项规划。对可挖潜的存量工业用地，结合用地需求、开发潜力、利用条件等进行分析，明确存量土地再开发的主要目标和重点区域，制定相应的开发再利用对策。　　　　二是更新控制性详细规划理念。采取市场和土地使用管理导向，以产权土地开发控制为目标，有效解决规划与市场规则、土地使用管理之间脱节的矛盾。解决存量土地在未按照规划实施前的过渡问题，同时增加与土地管理接轨的条件和要求，以提高规划编制成果的可操作性。　　　　三是健全土地收储制度。建立合资入股、共同开发、共享土地增值收益的收储机制。针对工业用地的再出让和回购操作，研究制定供操作用的程序性规范和实施细则。　　　　四是完善工业用地供应制度。根据产业发展规律研究产业自身生命周期，并以此推行出让区别年期制或标准厂房租赁制，对不同年期的出让价格按照相应年限通过评估确定。加强对闲置土地和厂房的短期利用和临时租赁管理，完善相配套的土地租赁权权益及土地租赁相关制度，包括租赁规则、租赁方式、租赁价格等。　　　　五是健全工业用地用途管制。在土地转型或转性过程中，建立严格的工业用地用途变更调控机制，局部支持，适度控制，严格限定区域、规模和主体；建立以合同管理和土地供后绩效评估为主的监管机制。　　　　六是健全控增逼存制度。实施新增建设用地指标的差别化奖惩机制，把盘活工业区存量土地与该区域下一年度新增建设用地指标分配相挂钩；把盘活存量土地情况作为开发区扩区的前提条件。　　　　七是建立“二次开发”管理机构。负责计划协调职能，定期制定推进区域的“二次开发”整体实施方案，定期进行区域工业用地使用情况监察，编制推进计划，制定与其他工作的衔接措施，制定工作程序规范等。　　　　八是利用经济手段促进盘活。发挥税收杠杆作用，降低存量工业用地流转的成本，对优先开发利用闲置和低效用地的，给予地价方面优惠。（作者系上海市国土资源调查研究院高级工程师、博士）
（责任编辑：李铁民）
关键字：工业用地 二次开发
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图为长势良好的大棚蔬菜基地
人民网南通9月3日电（记者王继亮）去年底召开的十八届三中全会提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转等权能，鼓励承包经营权向专业大户、家庭农场、农业企业等流转，扶持发展规模化、专业化、现代化经营。记者新近在江苏通州采访发现，近年来，当地农户尝试通过土地流转，推动实现集约化、规模化经营，既促进了农业发展、农村改观，也促进了农民增收。
农民尝到土地流转的甜头
“我今年六十出头了，土地自己没种，收益却没有少，现在给种植大户干农活每天收入不低于50块。”南通市通州区十总镇二爻村13组村民徐宏林对人民网记者说。
原来，徐宏林家3亩地流转给了外地承包大户，每年每亩有900元固定收益，不仅“旱涝保收”，夫妻俩还腾出空来给承包大户打工，每个人一天的工钱至少50元，两人正常每月干25天就能挣2500元。在二爻村，像老徐这样把土地流转出去的家庭比比皆是。谈起这两年的变化，村民们说：“再不用担心自然灾害影响收成了，逢上下雨天、大热天，还能看看电视搓搓麻将。”
但在三年多前，二爻村可是当地出了名的穷村，工业基础薄弱，集体负债120多万元；全村5300多人口劳动力仅1500人，守着5700亩耕地维持生计。
如何脱贫让村民致富，成了摆在村支书蒋兵面前的难题。蒋兵原来是个致富能人，2008年被镇、村推举为二爻村“一把手”，上任之初正值国家鼓励“土地流转”激活农村经济，蒋兵为此登门走访村民提出了将全村耕地全部流转出去的大胆想法。
精诚所至，金石为开。自2011年开始，江苏苏州、山东、安徽、河南、浙江的蔬菜种植大户一个个引进来。截至目前，全村流转5360亩土地，占耕地总面积的94%，二爻村咸鱼翻身成了远近闻名的大棚村、蔬菜专业村。
村容村貌由内到外的改变
记者在二爻村走访时还发现，经过三年多的开发建设，当地大棚成片，树木成林。十总镇副镇长张树新告诉记者，该村目前栽种大棚蔬菜超过3000亩，露地蔬菜1300亩，成片造林1060亩。一位上海老板一次性投资5680万元建设了智能大棚，苏州一家食品公司流转了130亩土地种植芥菜，专门加工方便面配料，由于土质好加上当地劳动力充裕，多家企业再次追加投入。
“作为我们二爻村主导产业的大棚蔬菜，已经被设为省菜篮子工程蔬菜基地的核心区域。而村民原先自己种地划去肥料、农药、机械、人力等成本，每亩地不过净得300元，而现在村民不仅可以获得土地流转金，村里60岁以上的老人还能从原先繁重的农活中解放出来到蔬菜基地打工，每人每年的收入至少15000元。”蒋兵向记者介绍。
事实上，二爻村通过土地流转放大了土地资产价值，提高了全村集体经济实力，更增加了农民收入。由于村集体经济组织将村民土地流转费用在每亩900元基础上提高200元左右再流转给承包大户，其间因差价获得的收益用于农田平整和基础设施建设，全村由此还增加了近千亩耕地。
收入上去了，村容村貌也要改善，为“美丽乡村”助力。如今，由于村里经济改善，二爻村不仅偿还了原先百万元的债务，还按照省“三星级”康居建设标准投资860万元，加大公共投入，建成各类公共服务设施，全村98%户村民通上了自来水，并建成了硬化道路、小游园、灯光球场，农村厕所改造、污水处理站、排涝河坝等工程都在进行中。
来源： (责编：陈天源、张鑫)
72小时热点新闻榜房开企业公共道路用地土地使用税如何征收
房地产开发企业小区道路、绿化公共用地土地使用税如何征收
开发用地土地使用税的计税依据，根据《土地使用税暂行条例》第三条的规定为“纳税人实际占用的土地面积”，实际占用的土地面积应该为国土部门核发的土地使用证上的土地面积。但也有人提出，房产开发商在取得开发用地时城市建设部门已经要求其按一定容积率、绿化率进行规划，国土部门下达的《建设项目规划设计许可通知书》里也标明了绿化率等，而根据《土地使用税暂行条例》第六条的规定“市政街道、广场、绿化地带等公共用地”免缴土地使用税，所以计算土地使用税的面积应是减去用于绿化和道路的土地面积后作为计税依据缴纳土地使用税。这里面小区绿化和道路用地能否作为公共用地免缴土地使用税成为一个争议的问题。
我们认为，对开发用地中用于绿化、道路的公共设施用地应分两个阶段区别对待。
第一，在国土部门签发土地使用证日到开发项目完工并开始交付使用期间，应按土地使用证载明实测面积全额纳税，包括绿化、道路等公共设施用地。理由如下：其一，在土地闲置及施工建设期间，虽然规划图内已经规划了绿化等公共用地，但实际使用人是房产开发商而不是社会公众；其二，《》（国税发[号）规定，除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。第二，在房产建成交付使用后，如果开发商将部分房产转为自用，则此时应缴纳土地使用税的计税依据不包括绿化、道路等公共用地，因为房产交付使用后，绿化、道路等用地成了小区住户的公共用地，这种用地具有一定的社会性，所以根据土地使用税的免税规定该部分土地应属免税土地。
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中投顾问：模式转变打开旅游地产晋级之路
发布时间： 15:21:35
&2013年以来，重庆旅游地产销售出现两极分化的形式，以&度假房&传统理念开发的旅游地产项目业绩平平，有的每月仅销售10余套；而以&旅游+地产&模式开发的项目，如福星天籁谷、隆鑫澜天湖、夏宫GOLF洋房等项目，更加注重旅游项目、旅游配套设施以及产品的打造，在今夏销售表现突出，这些项目也带动了整个重庆旅游地产走向&晋级化&开发的道路。中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，我国旅游地产进行模式转变是必然之势，如果地产商仍以开发住宅地产的思维开发旅游地产将惨遭市场淘汰。事实上，当前正是旅游地产转型的黄金期，由于市场中诸多旅游地产模式不符合市场发展规律，率先进行转型的旅游地商恰可以先发制人，从而获得超额投资回报率。&目前旅游地产比较普遍的模式是地产、酒店、高尔夫加温泉，业内戏称&三菜一汤&。这模式虽然比较经典，在以前一段时期也发挥过良好作用，但是如今已经难以完全满足我国消费者需求。因地制宜、借景造势、差异化应该成为现阶段旅游地产的关键词。如果各地所建的旅游地产大同小异，将大幅降低对游客的吸引力。&旅游配套项目除了需要进行差异化建设，在运营方面精耕细作也必不可少。华侨城旅游地产以&主题公园+地产&的模式&笑傲江湖&，其旗下的欢乐谷、世界之窗等位列我国主题公园之首，华侨城旅游地产收益率毋庸置疑也居全国前列。而其他旅游地产商大部分只是涉及主题公园项目，而没有在主题公园建设方面有所突破，其收益率与华侨城相比如&小巫见大巫&。&旅游地产欲获得高速发展，大肆&跑马圈地&，进行野蛮式扩张的方式已经落伍。只要完成圈地就坐等土地升值的想法如同&黄粱一梦&。眼前的当务之急是改变旅游地产的发展模式，以优质的服务和个性化旅游项目获得市场认同。旅游地产并非刚需，没有旅游价值的旅游地产，只是资源浪费。&中投顾问发布的《年中国旅游地产业投资分析及前景预测报告》中指出，我国旅游地产的发展前景光明，随着人民物质生活水平的提高，对度假的需求愈来愈高。此外国家也将旅游产业作为重点扶持产业。市场需求的迅速扩大，吸引了大量地产商的涌入，但旅游地产的发展时间尚短，开发商仍处于&摸着石头过河&状态。现阶段，开发商应将重点放在发展模式上，否则将面临重大损失。
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