33 允许农民以多种形式流转土地承包
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33 允许农民以多种形式流转土地承包
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农民新村建设：不容回避的时代课题
　　　　　　　　　
&&&&& 长寿新闻网& 记者& 林家义& 李莉娟&&&&&& 随着新农村建设、农业产业化的纵深推进，越来越多的农民将因为土地流转而迁出原来居住的地方。这些因产业发展而搬出来的农民，今后住哪里？房子怎样建？谁来建？&&&&& 这一系列问号的后面，是一个热门话题――农民新村建设。&&&&& 在长寿农村，群众有哪些期盼？已经出现的星星之火是否可以燎原？眼下存在哪些困惑？&&&&& 带着这些问题，本报记者近来多次深入农村，进行采访调研。&&&&& 1、现状调查：农业产业化进程加快，使新居新村建设如在弦之箭，不得不发&&&&& ◆现状之一：建而少住，农房空置率高，个别村的空置率超过50%&&&&&&&&&&& “十一五”期间，长寿农村经济快速发展，农民收入稳步增长，2010年，我区农村居民人均纯收入增长17%。逐渐鼓起来的腰包，让越来越多的农民有了改善住房的需求。但这些新建出来的房子，相对闲置的却不少。&&&&& 41岁的李本志和妻子一直在广东打工。2007年，小有一笔积蓄的他，回到龙河镇老家，推掉老房子，花了10余万建了两楼一底的小洋楼。&&&&& 然而房子建好后住了不到半个月，他就赶回广东上班了，留下年过六旬的母亲和读小学的儿子“看家”。2009年，李本志将孩子转到了城里读书。“偌大的房子就只有母亲一个人居住，今年春节之后母亲嫌孤单，又搬到城里小妹家住”，李本志笑着说，“家里就完全空了，只有逢年过节回去一趟！”&&&&& ――到农村走一走，类似情况并不少见。据记者了解，目前不少的村组，农房空置超过30%，最高的超过60%。&&&&& 多年来，受传统观念影响，不少农民外出打工挣了钱，第一件事情就是回到老家大兴土木修建新房，以“光耀门楣”。&&&&& 而事实上，他们长年在外打工，在家居住、生活的时间往往只有十天半月。花大量人力、物力、财力所建的楼房，往往只住着一两位老人和孩子。条件稍好的，更逐渐在城市购买房屋，老家的房子如同摞荒的土地一样，逐渐空置下来。&&&&& “让农民当初建房投入的人力、财力、物力，这是一种‘相对浪费'。”相关人士在接受时认为，造成这种现象的原因在于，因为是单家单户修建房屋，农民较少长远考虑居住需求的变化，使选址、结构等不尽科学甚至相对滞后，最后建而少住、空置率高。&&&&&& ◆现状之二：老观念建新房，造成社会资源的相对浪费&&&&& “除了闲置浪费，老观念建新房子，土地资源、基础设施建设的成本也要高些。” 麒麟村村支书余安全如是说。&&&&& 2009年，该村启动农民新村建设，目前已有70多户农民搬进新居。余安全给我们算了一笔帐，他说，以电线为例，以前村民较分散，电线要拉到每家每户，现在集中居住，同样是70多家农民，电线使用数量至少减少了4倍以上。&&&&& 事实上，除了资源浪费，老观念修出来的新房子，还缺少整体风貌。&&&&& 我们在采访中看到，因为是一家一户分散、单独建房，在选址上，大多数村民习惯于在自家承包地上批地建房，哪点方便就建在哪点；在规划设计上，大多数人是以个人喜好定夺房子朝向、结构式样，部分观念陈旧者索性请风水先生拿主意；在建设过程中，一般自找工匠施工，疏于质量监管，缺少安全、防灾设施的配套。&&&&& 于是，建出来的房子，往往东一幢西一幢，各涂各的色，各用各的地，各朝各的向，道路弯弯曲曲，缺乏规划，杂乱无章，没有整体风貌，与新农村建设关于村容村貌的要求相去甚远。&&&&& ◆现状之三：农业产业化和土地流转的加快，已将农民新村建设“逼”上议事日程&&&&& 眼下，葛兰镇黄家坝村民的最大心愿，就是他们的新家园――橘香佳苑快快开建，大伙好早早搬新家。&&&&& 黄家坝村是全市新农村建设“千百工程”的示范村。 2007年，葛兰镇依托重庆市恒河果业公司，在黄家坝村统一规划，建万亩标准化示范园，打造国际晚熟杂柑出口基地。该村土地同此实现整体流转。&&&&& 土地流转、产业发展的同时，另一件头痛的事情也来了：&&&&& 恒河果业公司相关负责人说，土地整村流转后，黄家坝全村种上了柑橘苗，由于村民的住房零星地分布于4000余亩柑橘林中，不便于统一管理。更让人头痛的是，农民的鸡鸭等家禽常常“漫步”柑橘林，踩死、啄死幼苗的情况时有发生，仅2007年公司就累计补种柑橘苗近2万株。&&&&& 公司在叫苦，村民也有想法：大规模种上柑橘树后，一些路就要绕段走，天天在柑橘林里穿，颇是不便。&&&&&&& 有鉴于此，今年初，葛兰镇决定选址柑橘林之外、长垫线旁的地方，试点建设农民新村。&&&&& “是产业发展‘逼'着我们开始思考农民新村的事情。”该镇分管领导如是说。&&&&& ――采访中，我们看到，还有很多村组，都与黄家坝村一样，因产业发展所“逼”，农民新村建设被推上了议事日程。&&&&& 对此，现代畜牧园区负责人深有体会。他们谈到，在畜牧园区，越来越多的土地都是整村流转，在这些土地上，将建立起一个又一个现代养殖企业。如果农民继续住在原地，与这些养殖企业咫尺相伴，无论是农民的居住环境来看，还是从畜牧业本身的环境要求来看，都是不合适的。&&&&& “长寿农业产业化进程的足音已经越来越近，农民新村建设已如在在弦之箭，不得不发。”该负责人说。&&&&&& ◆现状之四：目前我区一些产业发展较快的村，已先行先试探索新村建设&&&&& 群众的首创精神是最强的。目前，农村新村在我区已有星星之火，一些产业发展较好、土地流转较快的村，已开始探索新村建设。&&&&& ――石堰镇麒麟村模式：&&&&& 受产业发展所“逼”，麒麟村2009年启动农民新居建设。&&&&& 其中，一期工程为集体统一规划、居民自建房屋，环境、道路等公共设施由集体承担的方式，目前已全部竣工，70多户200多名村民全部搬进了新家。二期工程将统一规划、统一建设，建设资金来源为“农民自筹＋项目资金补贴”，公共设施由村委会负责，目前正在规划设计中，预计今年底启动建设。&&&&& ――葛兰镇黄家坝村：&&&&& 具体运行模式为：政府作统筹，农民出本钱，企业来代建。&&&&& 在这种模式里，农民以自愿为前提报名参与，建设土地通过宅基地置换的方式取得，房屋建设成本由农民自己出，政府负责统筹引导，新村建设方招标产生、微利施工。目前一期工程的价格是1380元/平米。&&&&&&& 2、来自基层的声音：统一规划、统一建设，是越来越多农民的愿望&&&&& ◆之一：不少农民热捧新村建设&&&&& 在葛兰镇黄家坝村采访时，黄家坝村支书黄隆成介绍，农民新村启动之初，还有些担心农民积极性不高。没想到，报名第一天，就有20多户村民“捧场”。在昆明打工的廖家学得知此事后，怕延误了时间，还专程坐飞机回家。大伙说，统一规划、建设、管理，又接近成本价，免却了很多麻烦……&&&&& “现在很多农民都有改善居住条件的愿望，但他们在外打工，没有时间和精力。统一规划、统一建设农民新村，大多数人是比较赞同的。只要真心实意、清清白白把房子建好，大伙举双手赞成！”村干部们如是说。&&&&& 石堰镇麒麟村，村支书余安全则告诉我们，2009年，该村启动农民新村建设时，大家尚有观望心态。如今一期工程已经入住70多户人家，看着这些搬了新家的农民生活在绿化好、文化娱乐设施多的小区里，其他很多村民们也开始“心动”了，参与热情大大高涨。&&&&&&& ◆之二：统一规划，集中建设农民新村，于个体于集体，都利大于弊&&&&& 采访中，我们看到，因为经济条件逐渐变好，像黄家坝村民这样热捧统一规划、统一建设农民新村的农民为数不少。&&&&& 总体上看来，集中建设农民新村，可以提高农村房屋的建设质量，改善农民的居住环境，于农民有益。可以实现集约用地，于集体有益。&&&&&& 具体来说：&&&&& ――统一规划、集中建设农民新村，有利于集约节约土地。在石堰镇麒麟村的居民新村，我们采访了解到，新村一期工程用地（包括公共文化服务设施）不到33亩，与单家单户分散居住相比较，节约了30多亩的用地指标。&&&&& ――统一规划，集中建设农民新村，有利更好更快提升农民生活质量。现在农民居住分散，自来水、广播电视实施成本高，垃圾收集处理困难，农民居住环境的改善难度较大。此外，现在外出打工人员较多，在农村空关房多，老人、小孩居住多，遇到突发性事情难以及时处理，集中点居住，统一建设文化设施、小区绿化，可快速提升农民生活质量。&&&&& ――统一规划，集中建设农民新村，也有利于加快城镇化进程。农民集中居住点居住，人气更集中，可在一定程度上拉动三产业的发展，壮大镇域规模，助推进城镇化进程。&&&&&&&& 3、存在的困惑：资金、用地、社会保障，是急待破解的三大难题&&&&&& 采访中，一些镇、村干部谈到，农民新村建设带有一定的探索性质，落实到操作层面，还面临一些政策、资金的困惑。&&&&& 这些困惑，概括起来，主要包括三方面：一是资金、土地如何保障？二是谁来建？怎样建？三是农民搬进去之后，如何住得安稳？&&&&& 具体讲：&&&&& 一是资金压力较大。&&&&& 农民新村建设工程量大，涉及面广，各个环节均需投入大量资金，完全由镇级财政、行政村集体经济来承担，或者由农民自己来承担，都不太现实。目前，急需探索多元化筹措资金的机制。&&&&& 二是来自土地的制约。当前，大多数农民对土地的依存度还比较高，如何用好政策，在土地流转中推进新村建设，如何以增减挂钩确保新村用地，成为需要思考的课题。&&&&& 三是缺乏规范化的运作模式。农民新村建设过程中，谁来建、谁来监管资金和质量安全，以及如何实现农民新村建设与全区、各个街镇总规的衔接，等等，都需要科学的运作流程来规范。&&&&&&& 4、建议：尊重群众意愿是前提，实行配套扶持是关键&&&&&& 一、听取和尊重群众意愿。&&&&& 建设农民新村，归根到底，是为了改善农民的居住条件，让农民过上更幸福的生活。居民新村建不建、何时建、建在哪里、怎样建等，都要充分听取和尊重农民的意愿。&&&&& 在为期一个多月的走访中，我们有这样一种切身体会，尊重群众意愿，不能只是一句口号，而应体现在细节上：比如，在选址过程中，要尽可能考虑农民沿袭多年的生产生活习惯；在规划时，既要考虑农民正常居住，还应考虑他们放农机具的地方等等。&&&&& 再比如，应把政府引导与农民知情结合起来，新村如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱，每一个环节都要给农民完完整整的知情权、参与权和选择权。只有这样，农民才会理解、信任和支持。&&&&& 二、深入开展前期调研，掌握基础数据。&&&&& 开展任何一项工作，都要摸清家底、准确掌握基础数据。&&&&& 采访中，双龙镇人大主席张兰平谈到，建设农民新村，前期调研很重要，要根据当前农村人口的年龄特征、务工意愿、收入水平等指标，分析农民近段时期的住居需求。&&&&& 比如，一个镇或是一个园区，三五年后，究竟有多少人会就近务工、会居住在农村。这些基础数据不摸清，就有可能造成农民新村建好后，居住的人却越来越少，造成房屋闲置。&&&&& 三、多角度破解用地和资金难。&&&&& 要吃透用好各种政策，本着节约集约利用土地的原则，探索通过城乡建设用地增减挂钩、利用村内空闲及闲置宅基地等存量建设用地、成片使用新建房指标用地等方式，开展居民新村建设。&&&&&&&& 在资金方面，当务之急是应积极探索市场化运作，丰富投融资渠道，鼓励更多资本参与农民新村建设。与此同时，在政策允许范围内探索将巴渝新居建设、农村危旧房改造、扶贫移民、地灾避让搬迁、土地整治等涉农资金打捆使用，“集中小钱办大事”；在“农业三园”，是否可以探索采用“地票”区内流转交易等方法为农民新村建设筹集资金。　&&&&& 四、通盘考虑，规划先行。&&&&& 当前，全市各地都在争相开展农民新村的建设实践，区内石堰、葛兰、邻封等镇也已出现“吃螃蟹者”。&&&&& 如果总体规划迟迟不出台，那么各个镇、村的农民新村建设难免成为“独立团”，各自为政、单独行动。如此建出来的农民新村，也许在一个镇、一个村，其格调是统一的；但放在全区范围，可能就会不够协调、不够美观大方。&&&&& 所以，相关职能部门必须提前介入，通盘考虑，尽早拿出总体规划，为各个街镇提供指导性意见。&&&&& 五、完善保障，配套扶持。&&&&& 农业三园的建立，为农民提供了大量就近打工的机会，住进农村新村后，有劳动能力的农民可继续获取打工收入，但上了年纪、无法打工的人群，就需要社会保障来“托底”。所以，在建设农民新村时，要配套完善社保体系，解决动迁农民的后顾之忧。&&&&& 另外，要积极为动迁农民就业增收创造条件，各种形式的就业培训，提高他们的就业水平，增加择业机会。在新村建设过程中，可配套引进更多实体、解决就业，还可在集中居住区附近规划商贸点、创业点，为农民创造更多的就业岗位。&&&&& 六、因地制宜，试点先行。&&&&& 总体上看，农民新村建设虽是大势所趋，但当前还处于探索阶段。&&&&& 怎样运行更安全高效，怎样建更符合群众意愿，在全国、全市范围尚无完全成熟、完全可复制的样本。所以，因地制宜、试点先行显得格外重要。&&&&&& 笔者认为，可选择产业支撑较好、群众积极性较高的地区，如农业三园，进行试点建设，在实践中丰富阅历、总结经验，再推广到更大范围。
图为麒麟村农民新村一角
农民新村里的幸福生活
图为黄家坝村民踊跃登记，在居民新村里选择自己中意的房子
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《中华人民共和国农村土地承包法》于日经第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，于日起实施。《农村土地承包法》的颁布，是我国农业和农村法制建设的一件大事，对于进一步调动农民生产积极性，保护农民合法权益，促进农业、农村经济发展和农村稳定具有重大意义。为使广大基层干部和农民正确理解和运用好这部法律，现将有关问题解答如下：
一、制定《农村土地承包法》的目的、意义是什么？
首先，《农村土地承包法》赋予了农民长期而有保障的土地使用权，有利于进一步调动农民生产积极性。始于七十年代末八十年代初的农村土地经营制度改革，是在党的十一届三中全会精神指引下，坚持解放思、实事求是思想路线进行的一次成功实践。它把属于农民集体所有和国家所有依法由集体使用的农村土地承包给农民，实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，从根本上调动了农民的积极性。家庭承包经营的实质就是把土地使用权交给农民。目前颁布的《农村土地承包法》就是坚持在农村土地集体所有的基础上制定的直接赋予农民土地使用权的法律。这部法律的颁布，是党的农村土地承包政策的法制化，是对党的农村土地承包政策的进一步巩固、完善和发展。
坚持党在农村基本政策长期稳定，关键是稳定和完善农村土地承包关系，这是党的农村政策的基石，也是新时期农业发展的重要方针。《农村土地承包法》把这一方针政策明确为对土地承包经营权的保护，并具体化为国家依法保护农民的土地承包经营权利、流转权利、收益权利和获取补偿权利等，使农村土地承包政策有了法律保障，必将有力地促进党的农村基本政策的贯彻落实。《农村土地承包法》从法律上赋予农民长期而有保障的土地使用权。依法保护农民的土地承包经营权，实质就是保护农民的物质利益，尊重农民的民主权利，这是调动农民积极性的核心，是坚持“三个代表”重要思想的具体体现。《农村土地承包法》对农民权益的保护是现行法律中最直接、最具体的，必将从根本上调动农民的积极性。
其次，《农村土地承包法》奠定了新时期农村经济发展的法律和制度基础，有利于发展农业，稳定农村，富裕农民。完善的市场经济应该是法治经济。只有市场主体行为置于法律规范之下，才能保证市场经济的秩序。《农村土地承包法》一方面确认了土地承包者的市场主体地位，确认了家庭承包经营的法律地位，保证了家庭承包经营制度的长期稳定。另一方面规范了承包当事人的行为，依法保护其合法权益，特别是保护土地承包经营权，从而保证土地承包和土地流转规范有序地进行，进一步稳定家庭承包经营制度。
全面建设农村小康社会，繁荣农村经济，必须坚持不懈地增加农民收入，加快农村劳动力转移，推进城镇化进程。保证这些政策措施的贯彻落实，需要长期稳定的发展环境、宽松的就业环境、良性的生态环境。《农村土地承包法》以法律的形式确认和保护了农户的市场经济主体地位，将在今后三十年或更长的时间保持农村土地承包关系的长期稳定，为农业发展和农村稳定提供了基本的制度保证。从而有利于把农业和农村经济的发展扎扎实实地一步一步地向前推进，使改革与发展的利益惠及广大农民，让农民的生活更加殷实，逐步缩小城乡差别，实现全社会的共同进步。
二、为什么说《农村土地承包法》赋予了农民长期而有保障的土地使用权？
《农村土地承包法》第四条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”所谓长期稳定就是要长期坚持党的农村基本政策不动摇，长期坚持以家庭承包经营为基础、统分结合的农村基本经营制度。家庭承包经营制度，符合我国基本国情和农业生产特点。随着生产力的发展，家庭承包经营的规模会逐步扩大，但应以家庭承包经营为基础。家庭承包经营加上社会化服务既能适应传统农业，也能适应现代农业的要求，不存在随着生产力的发展而改变家庭承包经营的问题，也不存在发展适度规模经营就要改变家庭承包经营的问题。为强化对农村土地承包权的保护，针对新阶段农村土地承包关系方面出现的新情况、新问题，《农村土地承包法》规定了不得收回承包地、不得调整承包地，任何组织和个人不得剥夺和非法限制农民承包、流转土地的权利，并明确了法律责任。由此，农民长期而有保障的土地使用权拥有了法律保障。
三、哪些土地可以承包经营？
《农村土地承包法》第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”。
根据以上规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地均可以实行农户家庭承包经营。
四、农村土地承包经营有哪些方式？
《农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”
由此可见，农村土地承包的主要方式有两种，一是农村集体经济组织内部的家庭承包方式，二是招标、拍卖、公开协商等方式，后一种方式只适用于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的承包经营。
五、农村土地发包方享有哪些权利？
根据《农村土地承包法》的规定，作为农村土地承包合同的一方当事人，发包方除承包合同约定的权利之外，在符合国家法律、法规和政策及农村集体经济组织章程的前提下，发包方享有以下基本权利：
（一）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地； 　　（二）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地； 　　（三）制止承包方损害承包地和农业资源的行为； 　　（四）法律、行政法规规定的其他权利。
六、农村土地发包方应承担哪些义务？
根据《农村土地承包法》的规定，农村土地发包方，除承包合同约定的义务外，在符合国家法律、法规和政策及农村集体经济组织章程的前提下，应承担以下基本义务：
（一）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同； 　　（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动； 　　（三）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务； 　　（四）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设； 　　（五）法律、行政法规规定的其他义务。
七、农村土地承包方享有哪些权利？
根据《农村土地承包法》的规定，承包方作为承包合同的一方，享有如下基本权利：
（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品； 　　（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿； 　　（三）法律、行政法规规定的其他权利。
八、农村土地承包方应承担哪些义务？
根据《农村土地承包法》的规定，作为承包合同的一方当事人，承包方应当承担如下法定义务：
&（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设； 　　（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；& 　　（三）法律、行政法规规定的其他义务。
九、哪些单位可以成为土地承包的发包方？
《农村土地承包法》第十二条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。”
根据《农村土地承包法》的上述规定，土地承包的发包方应当是拥有集体土地所有权或国有土地使用权的农村集体经济组织，它是承包合同的发包主体，与承包方是相对应的。
我国的农村集体经济组织源于农业合作化后期的高级农业生产合作社，是伴随着土地等生产资料的劳动群众集体所有制的建立而形成的。到了人民公社时期，实行“三级所有，队为基础”的经济管理体制，形成了生产队、生产大队和公社三级组织。1978年党的十一届三中全会以后，农村经济体制进行了改革，1984年进行政社分离改革，各地的集体经济组织的名称不一，有的叫农业生产合作社，有的叫经济合作社，有的叫农工商公司，有的仍叫生产队等等，也有的暂无集体经济组织机构。在农村集体经济组织不健全的地方，村民委员会或村民小组代行农村集体经济组织的发包职责。
为此，凡是拥有集体土地的所有权或经营管理权的各村内的农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或者村民委员会、乡（镇）农村集体经济组织，都拥有发包或代为发包的职权，亦即均可成为土地承包的发包方。同时，土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。
十、哪些人或单位可以作为农村土地的承包方？
《农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”第六条规定：“农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。”第十五条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。” 第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”
根据上述法律规定，承包方是指农业承包经营者，包括享有农业承包经营权的个人或集体。具体讲，农村集体土地实行家庭承包，承包方应当是本集体经济组织的农户；同时，为充分发挥市场对资源的配置作用，《农村土地承包法》又规定，不宜采取家庭承包方式，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权，允许本集体经济组织以外的单位或者个人承包。
十一、非本集体经济组织成员承包土地应履行哪些手续？
《农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”
根据以上规定，非本集体经济组织成员是指农村集体经济组织成员，如村民、社员以外的单位或个人，他们如果承包农民集体所有的土地，必须履行法定的手续方为有效。这些手续具体表现为以下几点：
1、必须遵循土地承包的民主议定原则，依法经过民主议定程序，即经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
2、报请乡（镇）人民政府批准。
3、对承包方的资信情况和经营能力进行审查。
4、签订土地承包合同，约定双方的权利和义务。
十二、农村土地承包的原则是什么？
《农村土地承包法》第十八条规定土地承包应当遵循以下原则：
（一）按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；
（二）民主协商，公平合理；
（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；
（四）承包程序合法。
十三、农村土地承包的程序有哪些？
《农村土地承包法》第十九条规定土地承包应当按照以下程序进行：
（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；
（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；
（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；
（四）公开组织实施承包方案；
（五）签订承包合同。
十四、农村土地承包的期限多长？
《农村土地承包法》第二十条明确规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
十五、为什么必须签订承包合同？
《农村土地承包法》第二十一条规定：“发包方应当与承包方签订书面承包合同。”第二十二条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”
《农村土地承包法》赋予农民长期而有保障的土地使用权，是通过明确土地承包经营权的特殊地位，并予以充分保护来实现的。根据以上规定，土地承包经营权是随着土地承包合同生效而产生的，因此，生效的土地承包合同是农户依法取得土地承包经营权的前提，不签订土地承包合同就没有土地承包经营权，进而土地使用权就不可能长期，更得不到有效的法律保障。所以，承包农村土地必须签订书面的农村土地承包合同。
十六、农村土地承包合同包括哪些内容？
《农村土地承包法》第二十一条规定书面承包合同一般应包括以下条款：
（一）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；
（二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；
（三）承包期限和起止日期；
（四）承包土地的用途；
（五）发包方和承包方的权利和义务；
（六）违约责任。
要使农村土地承包合同产生应有的法律效力，在订立承包合同时，还应注意以下几点：
1、符合国家法律、法规和政策要求。承包合同是一种法律行为，合同的订立只有符合国家法律、法规和政策的要求，才能得到法律的保护。
2、符合农村集体经济组织章程和民主议定原则。农村集体经济组织章程是农民集体意愿的体现，是集体经济组织活动必须遵守的行为准则。集体经济组织所有的生产经营项目归集体所有，全体社员都有权参与管理，承包双方的权利义务的确定，应由社员大会或社员代表大会民主讨论决定，承包合同的订立如违反民主原则就不产生效力。
3、不能损害国家、集体和社会公共以及他人利益。
4、发包方有权发包。土地发包方是拥有土地所有权的农村集体经济组织，其发包权限于对依法属于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等生产资料拥有所有权和管理权，或对依法发包的国家资源拥有使用权和经营管理权。如果发包方没有上述权利而进行发包所签订的承包合同，没有法律效力。
5、承包合同当事人双方采取欺诈、胁迫、承人之危或依仗权势等不正当手段，使对方在违背真实意愿的情况下签订的合同无效。据此，无论是发包方，还是承包方，在订立承包合同时，必须严格遵守以上原则，来约定双方的权利义务及合同的内容，只有这样，承包合同才能产生应有的法律效力。
十七、为什么要发放土地承包经营权证书？
《农村土地承包法》第二十三条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。”
土地承包经营权是国家在土地承包方面依法赋予农民的基本权利，是农民赖以生存和发展的基础。土地承包经营权证是政府对农民承包权的确认，是稳定和完善农村土地承包关系的主要法律凭证。
十八、对土地承包经营权的保护有什么规定？
《农村土地承包法》对土地承包经营权的保护做了专门规定，具体内容如下：
（一）承包期内，发包方不得收回承包地
承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。& 　　承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。& 　　承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。& 　　（二）承包期内，发包方不得调整承包地
承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。
（三）&承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。& 　　林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。
（四）承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。
（五）承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。& 　　（六）&国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。
十九、对妇女的土地承包经营权有哪些保护？
《农村土地承包法》第三十条明确规定，承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。
二十、承包方能否自愿将承包的土地交回发包方？
《农村土地承包法》第二十九条规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。
二十一、哪些土地可以用于调整？
《农村土地承包法》第二十八条明确规定，下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：& 　　（一）集体经济组织依法预留的机动地；& 　　（二）通过依法开垦等方式增加的；& 　　（三）承包方依法、自愿交回的。
二十二、土地承包经营权如何流转？
《农村土地承包法》第十条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。” 第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。” 第三十九条规定：“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”第四十条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。”第四十一条规定：“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。”
根据上述规定，土地承包经营权可以依法、有偿流转，流转的主要方式有转包、出租、互换、转让或者其他方式。
所谓土地转包是指在承包期内，承包方将承包期内的部分或全部土地的使用权，以一定条件转给第三方从事农业经营，原承包方与发包方的权利和义务关系不变。
所谓土地出租是指在承包期内，承包农户将承包的部分或全部土地的使用权出租给本集体经济组织成员以外的他人经营农业。这种形式不改变承包方与发包方约定的权利和义务关系，承租人只向承包方交纳土地租金。
所谓土地互换是指在承包期内，承包方之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块的使用权。置换后，原土地承包合同规定的权利义务有的仍由原承包者承担，有的经发包方同意后，也可随互换而转移。
所谓土地转让。在承包期内，承包方经发包方同意将部分或全部承包土地的使用权让渡给发包方或本集体经济组织其它成员从事农业经营。转让后，原承包户相应的土地承包经营权自然丧失，原来与发包方确立的权利义务关系自然终结。
二十三、土地承包经营权流转应遵循哪些原则？
《农村土地承包法》第三十三条规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》（中发[2001]18号）规定，农村土地流转是农村经济发展、农村劳动力转移的必然结果。只有第二、三产业发达、大多数农民实现非农就业并有稳定的工作岗位和收入来源的地方，才能有可能出现较大范围的土地流转，发展适度规模经营。总体上看，我国绝大多数农村目前尚不具备这个条件。因此，土地使用权流转一定要坚持条件，不能刮风，不能下指标，不能强制推行，也不能用收走农民承包地的办法搞劳动力转移。在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，也不能用少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同。不准收回农户的承包地搞招标承包，不准将农户的承包地收回抵顶欠款，不准借土地流转改变土地所有权和农业用途。流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期。
二十四、土地承包经营权流转的主体是谁？
《农村土地承包法》第三十四条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”
根据上述法律和有关政策规定，土地流转的主体是农户，土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上。在承包期内，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包地是否流转和流转的形式。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。
二十五、企事业单位和城镇居民租赁农户承包地有何规定？
对此，《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》（中发[2001]18号）做了明确规定，农村土地流转应当主要在农户间进行。随着农村第二、三产业发展和城镇化步伐加快，农民腾出来的土地应当主要由其他从事农业生产的农户来经营，以扩大农户的经营规模，增加务农收入，缓解人地矛盾，保护耕地。
工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发，采取公司加农户和订单农业的方式，带动农户发展产业化经营。为稳定农业，稳定农村，中央不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地，地方也不能动员和组织城镇居民到农村租赁农户承包地。农场加工企业和农业科技单位如果需要建立种苗繁育、示范推广基地，发展设施农业，应当尽量与乡镇农业示范或国有农场结合，利用其设施和土地，也可以小范围向农户租赁承包地。
外商在我国租赁农户承包地，必须是农业生产、加工企业和农业科研推广单位，其他企业和单位不准租赁经营农户承包地。已经租赁承包地的，要进行清理，加以规范。
二十六、土地承包经营权流转的收益归谁？
《农村土地承包法》第三十六条规定：“土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。”
根据上述法律和有关政策规定，农户承包土地的收益包括承包土地直接经营的收益，也包括流转土地的收益。土地使用权的流转应当是有偿的，土地流转的转包费、转让费和租金等，应由农户与受让方或承租方协商确定，流转的收益应归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
二十七、土地经营权流转应当履行哪些手续？
《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转土地的用途；
（五）双方当事人的权利和义务；
（六）流转价款及支付方式；
（七）违约责任。
《农村土地承包法》同时规定，承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
二十八、土地承包经营权流转后，能否得到前期投入补偿？
《农村土地承包法》第四十三条规定，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。
二十九、土地经营权流转如何进行登记？
《农村土地承包法》第三十八条规定：“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”
根据上述规定，采取互换、转让方式流转方式进行土地承包经营权流转的，根据当事人的意愿，可以进行登记，登记机关是县级以上地方人民政府。但如果未经登记，不得对抗善意第三人。也就是说，未经登记，在一定条件下土地使用权流转受让方的权益就得不到充分地法律保护。
三十、通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的土地经营权，其流转有何规定？
《农村土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”第五十条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。”
根据以上规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的土地经营权，其流转范围比家庭承包土地的流转方式更多，不仅可以依法采取转让、出租、入股或者其他方式流转，而且可以抵押；其土地收益不仅可以继承，在承包期内，其继承人还可以继续承包。由此可见，通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的土地经营权的流转范围更广。
三十一、土地承包发生争议时，采取哪些方式解决？
《农村土地承包法》第五十一条规定：“因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。” 第五十二条规定：“当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。”
根据上述法律规定，土地承包经营纠纷的解决采取的主要有：
1、协商，指合同双方当事人就纠纷问题自愿进行协商，达成互谅、共识，自行解决纠纷的办法。
2、调解，指合同纠纷在当事人协商达不成协议时，由当事人请求土地承包合同主管部门、村民委员会或者当事人以外的第三人居间进行调解，促使当事人双方自愿达成协议，解决纠纷的方法。
3、仲裁，指土地承包合同当事人请求土地承包合同仲裁委员会在查明事实、分清责任后，依法作出仲裁决定，以解决纠纷的办法。
4、诉讼，指合同当事人依法向有管辖权的人民法院起诉，人民法院在查明事实、分清责任的基础上，依法办事作出判决，以解决纠纷的办法。
合同当事人可以自愿选择上述方法来解决纠纷。需要说明的是，鉴于农村土地承包合同的特殊性，目前土地承包合同纠纷处理采取的是“可裁可诉，既裁又诉”的办法。纠纷当事人可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在规定时间内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书方可发生法律效力。
三十二、侵害承包方的土地承包经营权的法律责任有哪些？
《农村土地承包法》明确规定：任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。& 　　发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任：
（一）干涉承包方依法享有的生产经营自主权；
（二）违反本法规定收回、调整承包地；
（三）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（四）假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转；
（五）以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包；
（六）将承包地收回抵顶欠款；
（七）剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权；
（八）其他侵害土地承包经营权的行为。
三十三、《农村土地承包法》实施后，现行政策如何衔接？
《农村土地承包法》第六十二条规定，《农村土地承包法》实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。”第六十三条规定：“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。”
三十四、对国家机关及其工作人员的法律责任是如何确定的？
《农村土地承包法》第六十一条规定，国家机关及其工作人员有利用职权干涉农村土地承包，变更、解除承包合同，干涉承包方依法享有的生产经营自主权，或者强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转等侵害土地承包经营权的行为，给承包方造成损失的，应当承担损害赔偿等责任；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
三十五、如何清理整顿“两田制”？
《农村土地承包法》第三十五条规定：“承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。” 第五十四条规定：发包方以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包的，发包方应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。《中共中央国务院关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》（中办发[1997]16号）明确规定：“认真整顿‘两田制’。……有些地方搞的‘两田制’实际上成了收回农民承包地、变相增加农民负担和强制推行规模经营的一种手段。中央不提倡实行‘两田制’。没有实行 ‘两田制’的地方不要再搞，已经实行的必须按中央的土地承包政策认真进行整顿。”农业部《关于贯彻落实&中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知&的通知》规定：“对搞‘两田制’的，应切实纠正，并将地块确权到户，明确30年不变。”
根据以上规定，对“两田制”必须予以清理整顿。
1、对原来为了平衡农户负担而推行的“动帐不动地”形式的，无论是“口粮田”还是“责任田”，承包权都必须到户，并明确30年不变，不能将“责任田”的承包期定的过短，随意进行调整。
2、对随意提高土地承包费，收回部分承包地高价发包，或脱离实际用行政命令的办法搞规模经营而强行从农户手中收回“责任田”的做法，要坚决予以纠正。
3、少数发达地区，农民自愿将部分承包地的使用权有偿转让或交给集体实行适度规模经营，这属于土地使用权流转的范围，应当允许。但必须明确农户对集体土地的承包权利不变，使用权的流转要建立在农户自愿、有偿的基础上，不得搞强迫命令和平调。
厅经管处提供
责任编辑：韩雪梅　信息来源：山东农业信息网}