& 管理水平低的重要原因
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管理水平低的重要原因
理水平低的重要原因
（ 18:46:36）（锦隆花园:）
来自：观海台
观海台物业管理的根本问题及解决办法
（ 17:29:41）（观海台:）
观海台物业管理的根本问题在于现有物业管理公司是开发商定的，不是业主定的，而
且现有物业管理公司与开发商是一个老板，这就决定了现有物业管理公司与开发商站是同一
利益体，与观海台业主的利益是根本对立的，从而也就导致存在种种物业管理上的问题。
解决办法，广大业主通过业主委员会废除现有物业管理公司，通过招标决定合格的物
业管理公司，希望本次业主委员会会议讨论这一议题。
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小区管理存在的问题
实在太多。不用比远了，就看看我们附近其他几个小区，我们小区管理是最差的，
连小区的清洁工都这样说。我随便就可以举出很多例子：1、蚊子多，就像农村。
2、满地都是狗屎，草地都不敢走。3、游泳池又贵管理又差。4、管理处增加设备
没有一个好的，如：进口、出口装置又难看又不合理，健身小路修得让你脚都没法
下。5、汽车乱停乱放。6、原居委会的地方原是我们业主的活动地方，现在不知住
上了不知什么乱其八糟的人，这里面有什么问题。7、小区办班越办越多。8、中心
地带的草地越来越差。9、每个月停车场收的费用都用到那里去了（我已在国土部门
查过停车场是公共配套，发展商是没有产权证的，但停车费全部被发展商收掉了，而
且每个月停车场的费用还要从我们业主的管理费出）。
我们小区这样，我看有两个原因：第一业主委员会不得力。第二物业管理公司管理水平
差，物业管理公司与发展商是一个老板，除了保证发展商的利益，怎么可能为业主考虑。
唯一解决办法：改选业主委员会，选一个为业主说话，为业主考虑的夜委会。
重新公开招聘物业管理公司
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为何我们小区不行
（ 18:49:41）（锦隆花园:）
【公告】 关于聘请会计师事务所进行财务审查的会议纪要（第六次会议）
（ 22:14:58）（观海台:）
关于聘请会计师事务所进行财务审查的会议纪要（第六次会议）
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时间：日晚8：00～10:00
地点：业主委员会办公室
到会委员：曾
张曜宇（崔丽君）
缺席委员：李光大
到会秘书：郭小妹
经业委会研究，决定聘请深圳深信会计师事务所，对观海台花园2003年5月至2004年6
月以来，海联物业管理有限公司收取和支出物业费情况进行财务审查，时间定于本周内进
观海台花园业主委员会
二○○四年七月二十八日
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关于地下停车场
（ 9:29:24）（锦隆花园:）
各位锦隆花园业主：
不知各位注意到没有，我们花园地下停车场的停车费全部由管理处代发展商收了，而停
车场所产生的费用，如：保安、清洁卫生、设备维护、照明等却由我们业主所交的管理费支
出，这样已经不合理，而且我通过国土规划局的电子信访查询停车场的产权问题，从国土规
划的答复是：“该停车场是属小区公共配套，不得转让。”既然属于公共配套，发展商凭什
么收取停车费，停车费应该取之于小区，用于小区。这笔费用可不低，按200辆车，每辆每
月250元计算，一年就60万，何况小区的车还不止200辆，小区从99年入住以来，又有多少？
大家可以自己算算。
附：国土规划局的答复：
信访回复详情
信访时间：
初审结果：
办理告知：
我们已把您的意见转给有关部门处理,将在规定时间内答 复。谢谢您的到
答复时间：
办理部门名称：
南山窗口办事组
办理结果内容：
经查，该地下停车场属小区公共配套，不得转让。至于是否应该收费，请
向物价等审批部门咨询。
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原来物业管理目前是比贩毒回报率都高的生意
（ 8:33:11）（锦隆花园:）
王海是中国著名的“打假英雄”，在维护消费者权益方面，做出了卓越的贡献。目前，
他打假维权的重点转移到社区物业维权方面，对业主维权形成了系统的思考。这是王海先生
最近撰写的关于废除物业垄断、实行业主自治的文章。
　　说起物业管理，很多人很容易联想到物业公司，但很多人也许不知道现在大部分的物业
公司，却恰恰是物业管理的最大敌人。业主遭物业公司殴打、被断水断电、乱收费、阻挠业
主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主
合法权益的现象在全国各地比比皆是。　
　　本来，物业管理和物业公司就压根没有任何直接和必然的联系，不料在物业公司利益代
表们的游说下，居然很多地方的法规把物业管理定义成了就是请物业公司管理。而事实上，
除了国有的物业外，物业管理是业主作为产权人对自己的私人财产进行处分的活动，完全属
于私权的范围。有物业公司可以进行物业管理，没有物业公司，照样进行物业管理。
　　将物业管理定义成为就是请物业公司进行管理，第一侵犯了业主作为消费者的选择权，
第二侵犯了业主作为产权人对财产的处分权，第三侵犯了业主订立合同的自主权，第四还违
反了宪法“法律面前人人平等”的规定。
　　想想看，一个人买了5栋大厦，完全可以自己决定请不请物业公司，但是500个人买了5
栋大厦，就必须要请物业公司进行管理了……可因为中国没有宪法法院也没有有效的违宪纠
错机制，这居然就正大光明地成了中国法律史上一个不大不小的笑话。
　　9月1日开始实施的《物业管理条例》(物业商会起草，国务院盖章通过的)开宗明义是
“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工
作环境，制定本条例。”然而根据我们这几年的调查和研究，现在大部分物业公司除了侵害
业主权益增加社会不稳定和律师收入以外，并没有起到多少积极作用。
　　为什么这么说？因为这种对物业管理错误的定义在客观上将业主作为主人对自己所置物
业进行管理变成了让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠
倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。最严重的是，现在的物业公
司普遍存在侵占业主共有财产及其收益的违法犯罪行为，许多物业公司直接就将侵占的业主
财产作为了自己的利润。
　　根据近日我们在深圳的调查：算上侵占停车场等共有财产收益，现在往往大城市小区的
物业管理的毛利润竟然为收取的费用总额的50—80％！
　　如果按照投资回报利润算，投资一个物业管理公司成本不超过人民币10万元。办公室、
桌椅、电脑等等全部是业主配置好的，成立物业公司只是需要搞个执照再搞个资质而已，但
是算上侵占收入，物业公司年利润一般在100万到1000万之间。如深圳梅林小区仅5000个车
位一年的收入就是1000多万，再加上对7000户业主收取的每月200元左右的物业管理费，利
润至少1000万以上。算下来，搞物业公司的年投资回报大约是百分之一千到百分之一万或者
更多。当然，物业公司的利润主要是侵权获得的利润。(从2000年开始，我们走访过近50个
小区，截止目前为止还没有发现哪一个小区的物业公司不侵犯业主共有财产收入的。)
　　真所谓不算不知道，一算吓一跳。原来物业管理目前是比贩毒回报都高的生意，所以不
奇怪为什么物业公司的商会要积极参与立法了(国务院的物业管理条例是物业商会起草的)。
也不奇怪为什么好多物业公司天天喊亏损却赶也赶不走了。
　　我想，在这样的前提下，是不可能实现业主自己当家作主的权利的。要实现“维护业主
合法权益……”的立法目的，是几乎不可能完成的任务。
　　出路何在？
　　根据我们的研究和调查，要从根本上解决现有的物业管理混乱的问题，维护业主合法权
益，办法其实也很简单：
　　其一，政府应该先完善不动产登记工作，不给开发商或者物业公司侵害业主权益提供方
　　绿地、道路、停车场等等配套设施的产权是非常明晰的，根据《土地管理法》、《城市
房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地
上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部
商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所
有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。
　　同时，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房
的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外国家
电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区
内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产
权属于居民共有”。
　　还有，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部
分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照
国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使
用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产
的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同
住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。
　　但是政府的产权登记工作的疏失却直接给开发商和物业公司侵权提供了便利，不用说共
有财产没有进行登记，就连土地使用权证书卖完楼都还在开发商手上而没有登记在业主大会
　　业主不知道自己到底有哪些共有财产，怎么保护自己的财产权？所以，政府首先要完善
不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记，明确业主的权利。一个业主
的房屋所有权证明【房产证】均应附带详细的小区图纸，图纸应该载明的整个小区的规划、
会所、共享部位、共享设备设施、公摊面积、套内面积等。
　　其二，政府一定要废除物业公司的非法垄断，取消物业公司的资质管理，通过制定针对
业主的最低物业管理标准来干预物业管理。
　　业主在进行物业管理活动中需要聘请的人员国家都已经对其的职业资格进行了认证【如
电工有电工证，锅炉工有锅炉工证等】，现行的物业公司资质认定没有存在的必要性。《消
费者权益保护法》规定消费者享有自主选择服务的权利、《合同法》也规定当事人依法享有
自愿订立合同的权利，是否选择以及如何选择物业公司是业主自己的事情，毋须他人干涉。
愿意为业主进行物业管理提供服务的公司应该全面放开竞争。
　　当然，出于对卫生和安全等公共利益的需要，政府应该制定最低的《物业管理标准》，
对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求进行详细规定。比如绿化达到什
么标准，卫生达到什么标准，安全达到什么标准等等应该明确做出规定。
　　达不到《物业管理标准》要求的物业，政府可以对全体业主进行罚款或者责令改正。
　　只要达到政府制定的标准，业主怎样物业怎样管理都是业主自己的权利，是聘请一个统
一的物业公司，还是聘请不同的服务公司【如分别请一家保安公司，请一家保洁公司等
等】，还是业主自己招聘工人亲自管理等都是业主自己的事情，有关部门没有必要进行干
涉，业主对自己的物业应该享有最大限度的处分权。
　　其三，国家应该通过立法限制大业主的权力，明确政府在业主委员会成立中的行政责
任，提供业主公约、业主委员会章程等文件的范本。
　　为充分保障小业主权益，避免出现由大业主[拥有多个住宅单位的业主如开发商]独揽大
权的情况，应该对业主百分比和投票权的计算规定进行修改。建议一个住宅单位由多人共有
的，计算为一名业主，具有一份投票权[例如三名共有人拥有一个住宅单位计算为一名业
主，具有一份投票权]；一名业主拥有多于一个住宅单位的也应计算为一名业主，具有一份
投票权[例如一名业主拥有20个住宅单位，计算为一名业主，具有一份投票权]。
　　同时，虽然成立业主委员会是备案制，但是往往业主不能成立业主委员会的原因在于政
府相关部门的失职。目前成立业主委员会之所以非常艰难，主要是相关法规不明确政府相关
部门的责任的原因。国家应该明确政府责任的内容,如:1)区域的确定/产权明晰资料的收集/
六图二书的归档等在房管部门早有备案,准备这些资料是政府的责任;2)当入住达到成立业主
委员会的条件时,成立筹备组和召开业主(代表)大会应明确为是政府部门的责任,未及时完成
这些工作政府部门和相关工作人员应承担行政责任。
　　还有，业主委员会一经备案成立记应该即设立自己的专用帐号，由委员会全面负责物业
管理费用和物业收益的收取和管理，杜绝主仆颠倒的怪现象。为避免财务风险，委员会应该
依照预算按月向物业服务企业支付管理费用，而非将所有的费用一次交给物业服务企业。
【为降低财务风险，业主委员会的帐号应该是每月限额支出帐号】
　　其四、废除物业公司垄断，业主自主治理小区是大势所趋。在现有法律法规环境下，业
主们有权不再继续聘请物业公司，而是改为：聘请标准公司在国家最低标准的基础上拟订物
业管理标准，聘请一个监理公司做监督，然后再分别聘请各专业公司实现物业管理标准。
　　物业管理应该和盖一栋大厦一样分为设计、监理、施工三部分：一是物业管理标准的制
定，这个需要业主委员会代表业主大会与标准公司商量，根据业主们的要求，在国家最低标
准的基础上制定一个对社区进行管理的具体标准，比如绿化的标准、保安的标准、保洁的标
准等等；二是业委会代表业主大会聘请监理公司，由监理公司负责标准的实施和实现，同时
每一个业主也都是物业管理的监理员，监理公司和业主都可以直接对不满意的服务公司或者
人员亮出红牌；三是业委会代表业主大会分别聘请各类专业公司（哪一家肯定都比物业公司
专业），比如请保安公司、保洁公司等等，各个专业公司在监理公司和所有业主的监督下完
成设计的物业管理标准。
　　按照这样的设计，以深圳景洲大厦为例，即便聘请最好的保安公司、保洁公司、设备维
修公司、电梯公司等等，全部费用也得比请一家物业公司省30％(不含被侵占的停车场收
费，景洲大厦的停车场收入已经归业主了，如果算上停车场，那么得省60％了)。
　　这样的好处是一可以为业主省钱，二可以省掉不少物业公司的管理人员开支（这部分人
的开支是巨大的），三可以解除业主不容易更换物业公司的问题，避免出现物业公司相对业
主组织过于强大的问题，四还可以省出不少物业管理用房可以用于出租。
　　最关键的是业主自己当家作主，才会真正得到安全感、真正生活得舒心、放心。
　　坏处是业委会可能得负责收费并且得对欠费业主进行催缴甚至起诉，不过这个我想不是
　　我想以上的对策，应该基本可以让业主的权益得到保护。
　　也许会有读者认为不请物业公司违反了有关物业管理条例等等的规定，其实大可不必担
心，因为所有的物业管理相关规定，都没有关于业主不聘用物业公司需要承担法律责任的规
　　也就是说，业主对小区进行自主治理，是现在就可以做到的事情，关键在于业主是否决
定选择自己当家作主。
　　是选择继续受欺负，还是选择自己做主人，是业主自己的事情。
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大消息,看看海联物业是如何欺骗锦福苑的业主!!
（ 18:21:07）（仓前锦福苑:）
经过我们小组多日的努力,分别派人6次到南山区建设区去调查,查到的结果让我们大吃一惊:
海联物业竟然没有将去年的业主筹备小组背案,怪不得当时选举的时候有关政府部门竟然一
个人都没有来.在这样的前提下,选举是无效的.但海联物业和开发商竟然还装摸做样的投票,
真是玩弄了我们广大的业主!!
最可气的是:现在的那个姓林的经理还死撑着反复说两句话:一是我不清楚,二是肯定
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仓前锦福苑的业主进来看看
（ 11:43:01）（仓前锦福苑:）
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来自：仓前锦福苑
为什么强行更换磁卡开门
（ 21:38:59）（仓前锦福苑:）
别的小区的磁卡钥匙本一般都是有配送1-2个,不够再由业主购买,为什么我们小区更换磁卡
必须由业主购买.再有没经业主同意自行配此设施,是不是想在此赚钱啊!
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[泥巴baby]
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来自：仓前锦福苑
（ 11:21:58）（仓前锦福苑:）
对呀，我也觉得很有问题，再说这张卡在外面办工本费不过5~10元（还有的赚），他凭什么
要收20元？？而且我们平时教的什么管理费，本体基金用到哪里去了？？？？为什么还要再
收钱？？？？岂有此理！全体锦福苑的业主团结起来，不要他的什么磁卡，大不了就叫保安
开门！有什么了，麻烦的是他们！一定要他们屈服，不然下次他们又不知道要搞什么赚钱的
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请仓前锦福苑的业主朋友和观海台的业主们联合起来，互通信息互相帮助，炒掉不称职的海
（ 14:08:49）（仓前锦福苑:）
请仓前锦福苑的业主朋友和观海台的业主们联合起来，互通信息互相帮助，炒掉不称职的海
联，大家也请到观海台栏目里浏览
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公告】 观海台花园业主委员会会议纪要（正式版）
（ 16:35:30）（观海台:）
时间：日晚8：30
地点：业委会办公室
参加委员：曾斌、崔丽君、李威、吴真一、邱红军、王骊淳、赵新宇、贾卫军
郭小妹（秘书）
缺席委员：靳海龙（委托）
赵博（委托）
李光大（委托）
参加业主：az19、呼吸困难、信、天元观海、HEIMA624、月婷（注：本项皆为网名）等数
十户业主。
经过业委会委员的讨论，形成以下决议：
一、暂停目前进行中的观海台花园第二次业主大会表决选票工作，已发出的所有选票
均作废。经在场委员表决，以7票赞成，4票反对通过此项决议。
二、观海台花园第二次业主大会将在近期择日召开，届时将对全体业主发出大会通
三、表决选票中的第四条作如下修改：
“4、是否批准启动新一届的物管公司的招标工作
说明:根据深圳经济特区住宅区物业管理条例第一章第十九条业主委员会职权的第
（三）款：业委会应采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其
订立、变更或解除委托管理合同。此条款须经业主大会批准。”
经在场委员表决，以全票同意通过此项决议。
观海台花园业主委员会
二○○四年十一月八日
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观海台花园第一届业主委员会
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请锦隆业委会成员负起应该负的责任做好工作,为业主服务.
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你是锦隆花园的还是观海台的?为什么不谈谈锦隆花园总在讲别的小区,难道我们小区就没问
题吗?停车场收费问题、管理费问题？也许是小区的业主太满足于现状，我们的业主不够团
结的原因这个论坛太冷清了！
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听说我们花园要换届选举业主委员会希望大家团结起来选出能真正为业主说话、办实事的业
主代表，坚决换掉现有的海联物业。
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现有的老候主任和姓林的这样的管理水平也能在我们小区混！！
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车库归属问题－－转贴
（ 13:41:57）（豪方现代豪园:）
●政府部门表示，车库所有权是否属于购房者，应看合同本身内容及签订时间
　　本报讯 小区的地下车库权属归属问题一直是开发商和业主争论的焦点，12月12日，北
京市十几家小区的业主委员会主要成员自发召开了被称为“业委会联盟”的筹备会议，会上
多个小区的业委会负责人表示将与开发商对话，讨还地下车库所有权。
　　业主：地下车库应视为全体业主所有
　　重兴园业主监督委员会一位负责人表示，由于购房合同中没有约定地下车库的归属问
题。按照《北京市城市房屋管理办法》(以下简称办法)，地下车库应该视为全体业主所有。
他表示，将和开发商进行对话，讨还地下车库的所有权。
　　新纪元家园业委会主任齐建新也表示，新纪元家园是在去年1月1日入住的，当时购房合
同里并没有约定地下车库的权属问题，“现在开发商把地下车库出租，业主租用每月要交
300元的租金。作为业主所有的配套设施，使用时自己还要花钱买单，这很不公平。”齐建
新说，现在小区业主委员会正在准备相关资料，准备讨还本应属于业主的地下车库所有权。
　　开发商：“车库归属开发商是理所当然”
　　对此，开发商也有自己的说法。重兴园开发商北京重厦房地产开发有限公司副总经理李
承志12月13日上午接受记者采访时表示，重兴园是2002年入住，当时相关法律并没有要求在
合同中约定地下车库的归属权。李承志认为，重兴园地下车库是由发展商投入成本，并已交
纳土地出让金，因此重兴园地下车库是非公益的经营性配套，“归开发商所有是理所当
　　北京荣丰房地产有限公司董事长王征也表示，尽管当时在购房合同当中没有确定权属问
题，但约定俗成归开发商。
　　政府部门：主要看签订合同的时间
　　记者就业主所说的问题向北京市国土资源局法规处的相关负责人进行求证。
　　对此，该负责人表示，日开始实施的《办法》中的确规定，“按照国家和
本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转
让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”但该法律并不适用于日前签订
购房合同的情况。
　　“也就是说，如果开发商和购房者是在这个时间之前签订的合同，而开发商又交纳了地
下车库的土地出让金，这个车库就应该是属于非公益的经营性配套，所有权应该是属于开发
商。不过，如果是在日之后签的合同，应该严格执行《办法》。”该负责人表
　　北京仁和律师事务所孟宪生律师也表示，日之后，如果业主和开发商在房
屋买卖合同中没有对地下车库进行特别约定，车库应当归业主按份共有，其收益也应归业
主。（吴海花/文）
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红米饭，南瓜汤；老婆一个，孩子一帮
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小区停车场权益归谁所有
出版日期: 日
者: 张洪铭
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权益归属问题的提出
深圳房地产转让条例第13条规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定
的，停车场、广告权益随房地产 同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，
由登记的权利人拥有”。现实生活中，深圳的发展商普遍在房屋买卖合同中约定拥有对停车
场的所有权，并主张其依据转让条例和买卖合同而拥有停车场的所有权。
初看上去，这一主张有些道理。但对法律条款稍加考查，即可发现发展商的主张有很大缺
陷。条款的后半款规定“经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”，按此条款正
常意思理解，经房地产登记机关初始登记应是发展商取得停车场所有权的必要条件。获得初
始权利登记的，权利才形成；未获得初始权利登记的，权利因尚未出生，等于没有。转让条
例并未规定停车场在何种情况下可以获得初始权利登记，何时不能。但在深圳的实践中，住
宅小区停车场目前基本上都未获得初始权利登记。这至少表明，发展商截至目前为止还尚未
取得停车场的所有权，停车场的权利归属似乎状态不明。
发展商是否能拥有停车场的所有权
在论述停车场的所有权归属之前，有必要对相关房地产开发的基本流程、概念与现状进行简
一个住宅项目的开发起始于政府出让土地使用权。在土地使用权出让公告中，政府已经对该
项目设定了若干要求，这些要求会成为政府与发展商签定的土地使用权出让合同的基本条
款，例如：小区占地面积、容积率、小区总建筑面积、各类房屋建筑面积及其权利归属和限
制等。之后的项目设计、施工、销售均必须严格按照土地使用权出让合同的要求进行。如要
修改上述指标必须先修改土地使用权出让合同，并补交土地出让金和办理全套报建手续。不
按法定程序擅自建设的房屋属于违法建筑，没有产权，不受保护。
列入住宅小区总建筑面积的几类建筑通常包括住宅、商业房屋、配套设施和公益设施。住宅
和商业房屋均有独立所有权，由发展商所有，可以对外初始预售和转让。
公益设施例如居委会、公厕、垃圾站等，建成后所有权归政府所有。配套设施例如会所、机
房等，产权归属也在土地使用权出让合同中有明确规定，其中部分配套设施有独立产权，由
发展商所有，也可以出售转让，但功能不变；部分配套设施列入公摊面积。在深圳目前常见
的土地使用权出让合同中，住宅小区地下停车场并不计入小区总建筑面积，但发展商必须根
据住宅和商业房屋建筑面积大小，按照土地出让合同规定的比率在小区内建造停车位。
在一个小区里，总建筑面积等于所有具有独立所有权房屋的建筑面积之和（无独立所有权的
如机房建筑面积已经分摊进入）。总建筑面积除以小区土地使用权总面积称为容积率。任何
具有独立所有权的房产都将拥有二项权利，房屋所有权和对应的土地使用权，分别以建筑面
积和分摊土地使用权面积度量其权利数量。每一套房屋的建筑面积除以容积率即为该房产上
分摊土地使用权的面积。换句话讲，所有具有独立所有权的房屋的分摊土地使用权面积之和
等于整个小区的土地使用权面积。小区房屋分割销售时，全体业主，包括一般业主、发展商
（未出售单位业主）、政府（公益设施业主），按份共同拥有小区的全部土地使用权。
我国关于土地与房产的多项法律法规中均明确规定，土地使用权与土地上建筑物的所有权不
可分割，永远同时转让，转让房屋建筑物所有权的，相应土地使用权自动同时转让，转让土
地使用权的，其上建筑物的所有权亦同时转让。法律不允许土地使用权由张三所有，而该地
上的房屋和其他建筑附着物的所有权却归属于李四。
基于深圳现行土地使用权出让合同，住宅小区停车场的所有权不可能被发展商单独地拥有。
否则，停车场的房屋所有权的数额无法度量。即使它在物理上可以有若干平米的建筑面积，
但它未经任何出让、规划、报建程序，法律上的建筑面积是零。更无法克服的障碍是土地使
用权。如前所述，小区全部土地使用权面积都已经在其它有产权的房屋上分摊完毕，停车场
可以分得的土地使用权面积是零。如果允许停车场在全体业主之外另有独立的产权人，就等
于变相允许土地使用权和地上建筑物的所有权相互独立。这明显违反了上述我国土地房产的
基本法律原理，是不能成立的。事实上，将停车场与道路、园林绿化等小区其它配套相比会
看得更清楚：同样是小区必备设施，同样是土地上的附着物，同样不纳入小区建筑面积，同
样不分摊土地使用权面积。这些同样的法律特征将导致它们有着同样的法律归属。所以，停
车场的所有权必然归属于其所附着土地的权利人———全体业主。
有一种观点认为：房价是按照建筑面积乘以单价计算的，停车场并没有计入建筑面积，业主
没有为此付钱，并没有卖给业主，故应按照合同约定仍然归发展商所有。
这一观点仅以房屋所有权而论业主的房地产权，割裂了房屋所有权与土地使用权紧密相连不
可分割的天然属性与法律属性，因此是完全不能成立的。
发展商要取得停车场所有权，唯一的途径只有变更原有的土地使用权出让合同，而这一要获
得小区多数业主同意，二要补交地价并重新报建，完全不存在现实可能性。因此，对于目前
已售的住宅小区而言，发展商不仅现在没有，今后也不可能取得停车场的所有权。
在今后新的开发项目中，政府也许会将停车场面积纳入总建筑面积并分摊土地使用权面积。
给予这种类型的小区停车场独立所有权将不违反相关法律。仅在这种情况下，可以适用深圳
房地产转让条例关于约定停车场所有权的规定，给予初始权利登记。这种做法的综合利弊暂
且不论，但至少它比目前的实际操作更公正一点：停车场的土地成本与建设成本将独立核
算，不在其它房屋上分摊，业主虽没有停车场了，但也用不着给别人的停车场买单做冤大
本部分结论：小区停车场所有权归属于小区全体业主，即使发展商与业主签定的房屋买卖合
同对此有相反约定的，由于该约定违反我国法律，将不产生改变停车场法定所有权归属的效
发展商是否对停车场拥有用益物权
在认识到发展商拥有停车场所有权的观点难以成立后，又有观点提出：发展商可以对停车场
拥有用益物权，即停车场所有权虽是全体业主的，但发展商可以与业主在买卖合同中约定停
车场的管理权和收益权是发展商的，并且发展商可以将这一用益物权进行初始登记并取得物
权性质的权利。这种说法较之所有权说具有更大的迷惑性，颇能把水搅混。
用益物权是将所有权的部分权利分割组合而成的不完整物权形态，复杂多样，例如担保物
权、相邻权、甚至承租权等。在土地使用权出让合同中，政府也经常在小区土地上设置用益
物权，例如市政设施有权占用小区土地通过而无须任何许可与补偿等。在转让条例中与停车
场并列表达的“广告权益”是典型的用益物权。
主张发展商对停车场拥有用益物权的观点至少有如下三点法律障碍：
其一、认可这一用益物权有违公平正义的民法基本原则上文对停车场所有权归属的论证证实
了人们普遍存在的一个猜想，那就是：发展商建设停车场的成本全部打入了成本计入房价，
由业主买过了单。业主们事实上已经为包括停车场在内的完整房产支付了足额的对价，应当
完全拥有停车场的全部权利。
广告权益由于脱离于住宅的正常使用功能之外，相当于额外的一项具独立性的财产权益，留
给发展商于业主对房屋的使用利益也基本无损，对其设置用益物权也许还说得过去。但在汽
车普及的年代，停车场已经是业主居住住宅的必须设施，他们为停车场的建设付过了钱，并
获得了停车场所有权，但却仍然要在使用自己的这一财产时向发展商支付租金，这是十分荒
谬的。法律如果允许这种用益物权合法化，只会鼓励发展商今后继续滥用其优势交易地位谋
取更多不正当利益，实难彰显法律之公平正义。
其二、停车场上设置用益物权是否有法律依据亦很有疑问。
转让条例的表述为“停车场、广告权益”，按照对这种表达的正常理解，停车场与广告权益
应当是两个并列的词语。如果要使权益同时及于停车场和广告，条例的用语应该为“停车场
及广告的权益”或“停车场、广告的权益”。而如果条例只说停车场，则应当按正常理解为
停车场的所有权。因此从法律解释的角度考查，难以将转让条例的这一条款作为可以在停车
场上设置用益物权的法律依据。根据物权法定的原则，没有法律明文规定，当事人以民事合
同在不动产上创生用益物权的法律可行性是要打个大问号的。
其三、物权处分主体的问题在物上设置用益物权，应该经过物的有权处分人同意。停车场所
有权的权利人是小区全体业主，这一共有财产的有权处分主体是业主大会，而非单个业主意
思的简单汇总。业主大会的意思表达有法定的程序，表达出的是团体意志。即使所有的业主
都在各自房屋单位的买卖合同上分别地签字认可，也不能认为业主大会认可了对这一共同财
产的处分。因此，未由业主大会按法定程序形成决议，只有单个业主私下的意思表示，小区
公共财产的权利并不能被处分。
鉴于用益物权的复杂性，以上论述尚不能如所有权问题一样以简明的法律逻辑彻底否定发展
商可拥有停车场用益物权之说。但有二点可以明确。一是如果发展商在合同中是声称保留停
车场所有权的，在被证明没有所有权后发展商也不能再退而求其次主张拥有用益物权。二是
即使发展商在合同中对停车场的要求可以理解为用益物权的，根据登记生效的不动产物权规
则，发展商也仍然未取得这一用益物权，充其量只能按照债权进行主张。
发展商是否拥有对停车场收益的债权
发展商提供包含停车场等附属设施的完整房产与业主支付的房款构成对价。因此再额外由业
主向发展商给付停车场收益的，为单方给付，这种单方给付合同即为赠与合同。根据合同法
的规定，除公益赠与等少数情况外，赠与人在赠与财产的权利转移之前均可以撤销赠与。发
展商获得停车场用益物权的初始登记是权利转移的标志，因此业主可以在此之前随时停止执
行并撤消该合同条款。
法律争端及其解决
对于停车场权利的归属，业主与发展商双方可以协商处理。如协商不成的，可能出现如下类
型的诉讼（仲裁）：
一、 确权之诉。业主委员会为原告请求法院确认停车场所有权归全体业主共有。
二、 确认合同无效之诉；单个业主请求确认房屋买卖合同中发展商保留停车场所有权的条
款无效之诉。
三、 单个业主要求确认停车位租赁合同关系无效（无权处分），进而要求返还以前收取的
停车场租金财产之诉；或业主委员会就此提起不当得利返还之诉。
四、 单个业主提起撤消合同条款之诉，请求撤消发展商拥有停车场用益物权合同条款之
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小区停车场权益归谁所有
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[binshanxl]&[八千里路]都是王八,SB一个,本来大家要
文明,但是对狗文明,反要被狗咬!!!!可恨
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[D调该骂]( 15:35:20):
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