文林峰：产业化是实现新型城镇化的有力抓手
&&文林峰，国家住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任、中国房地产企业社会责任评价委员会课题组副组长。
&&最近两年一系列的中央文件中，都特别提到节能减排，绿色环保等要求。这为全面推进住宅产业化提供了良好的外部环境。产业化的作用已从过去单一的建造方式改革，引伸到整个行业的转型升级以及在调整结构、促进经济增长方面的贡献作用。
&&因此接下来一段时间，房地产行业建筑领域将从过去注重数量增长，转为数量与质量并重，并且在质量、性能与品质方面更加引起高度关注。同时，各地开始特别重视建设方式的变革，从现场粗放式的建造方式改为工厂生产、现场安装的产业化生产建造方式，为减少工地扬尘、节能减排做贡献。
&&从&十二五&规划开始，中央重点提出建设&资源节约型，环境友好型&的两型社会。十八大之后，国务院在1号绿色建筑行动方案里，旗帜鲜明地提出加快推进建筑工业化和住宅产业化的要求，部里在推进政策、研究相关标准规范方面也做了大量的工作。为了推进住宅产业化的发展，各地政府也纷纷出台优惠政策，目前最为普遍的就是容积率奖励。按照产业化的面积，容积率可增加1%～3%，万科在北京假日风景项目就第一个获得了奖励。现在不少地方在土地出让环节就已经明确提出要按产业化方式建造。另外对于财税激励、刺激购买等方面的鼓励政策，我们也在研究制定当中。
&&目前由于缺少统一的产业化设计标准，各设计单位的随意性很大，为后续的施工与装修的标准化工作带来很多困难。因此设计标准化是住宅产业化下一步的重点工作。目前这项工作正在从保障房建设起步，北京市相关机构正在研究标准化户型系统，深圳市还专门组织科研院所研究公租房的设计标准化和系列化。
&&住宅产业化顶层制度目前仍然缺乏，但国家标准正在研制中，预计不久后将出炉。顶层制度，包括经济政策和技术政策。经济政策现在正在研究国家层面的推进住宅产业化的指导意见以及住房发展规划，这些方面都在研究；在技术政策层面来说，国家马上要出台预制装配式的设计规程，12月1号已经实施的《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》我们现在也正在研究工业化建筑的评价标准，还有整个建筑工业化的标准评价体系，这方面应该说是力度越来越大，都会尽快出台指导全国的产业化的共同发展。
&&目前看来，东部社会经济基础条件较好，可以全面推进住宅产业现代化建设。中西部地区可结合本地条件，因地制宜开拓创新发展模式，如除预制装配式建造外，还可以推广全装修住宅，特别是符合标准化、模数化、集成化、通用化和规模化要求的内装产业化发展模式。
&&在一些住宅产业化发展程度较低的城市，当地可以先从成品住宅试点做起，因地制宜探索产业化的方式和路径。特别是开发企业，要主要研发成品住宅，适应市场需求的不断变化。
&&新型城镇化就是要提高城镇化的质量，包括用什么方式建设城市和盖房子，因此，不论是基础设施建设，公共建筑还是房地产开发项目，都应该按照节能环保绿色生态的要求来建设。 这样一个庞大的体系性系统工程，需要以住宅产业化来作为实现一系列目标的抓手和路径。
&&建筑通病普遍，最好的解决办法，就是住宅产业化，所有建筑材质及程序标准化操作，问题可溯源并可控。我们不能靠工人的能力水平、态度来决定工程质量，应把所有预制构件都在工厂生产，有严格的出厂标准，不仅可以保障建材部品质量，还可以大幅降低人工成本。希望更多的开发商能够关注产业化的发展态势，积极往这方面去转型，为我们整个社会的资源节约、环境友好、提供更好质量的房子作出自己的贡献。
&&企业要主动转型，不要等着被动转型。在一些住宅产业化发展程度较低的城市，当地可以先从成品住宅试点做起，因地制宜探索产业化的方式和路径。企业也要注重这方面的市场商机。
&&要注意在标准化产品的制造中找到满足购房者个性需求的方式，比如强调的是轻装修，重装饰，在家装方面提供系统解决方案，包括产品的集成与配置，包括在配饰方面为购房者提供一些预设的方案。这个市场已经有企业在积极推进，并且尝到了甜头。
&&要积极从 B2C 向 B2B 转型。未来的市场不是消费者自己去装修了，而是在设计、施工、装修一体化过程中，由设计和开发单位统一采购相关的部品材料，因此，建材部品企业一定要转变销售模式，从家装推广向工装转变。
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一、住宅产业化面临的四大机遇（Opportunity）
首先，我们一起来分析一下住宅产业化的发展机遇，可分为四个方面：
第一，劳动力成本的提高。以前住宅产业化叫得很响，但并不是针对解决劳动力成本的问题。因为当时建筑工、泥瓦工报酬很低，现在这个关键的战略决策点已经无情地到来。开发商和施工管理者都知道，近些年农民工工资上涨，每年都超过35%。2012年是一个转折点，经济学家称之为“刘易斯拐点”，也就是说在此拐点以前，劳动力是很充足的，劳动力供给几乎是无限的。刘易斯拐点以后，劳动力供给开始呈逐步减少的趋势，从而引发劳动力价格的持续高涨。2012年当年劳动力减少340万人。这之后，找熟练的农民工、年纪比较合适的农民工就越来越困难，而且工资飞涨。
我国还有个特点，就是前几十年实行的每户一胎的计划生育政策，也促使了我国劳动力供给的衰减。这个衰减来得特别快、特别猛。
正因为这样，住宅产业化才有巨大的商机。法国、日本、德国、瑞典等这些先行国家的住宅产业化，其实国家层面的政策推动力度并不大，主要由市场机制来调节，也是因劳动力成本的上涨，促进了住宅工厂化生产，然后达到大幅度节约劳动力的目的。这种市场机制比任何行政措施都有效，现在正是有了这么一个恰逢其时的重大机遇。
第二，对建筑节能减排的要求。从大趋势来看，国家对建筑施工过程中的节能减排会日益严格。尤其是京津冀地区，每个施工现场都装了探头，而且是三班盯着，不能有任何扬尘。PM2.5和PM10是最主要的减排对象，中央做出慎重承诺，每年递减10%，这个要求是很高的。而且仅京津冀一个地区，中央财政为了激励节能减排，每年安排100亿元的财政补贴，以后还会逐步增加。所以说在住宅产业化发展过程中实现节能减排目标，既可以享受中央的补贴，又可以为社会做出贡献。在减少空气污染这样一个长期的战略目标中，再加上住宅自身的节能、节地、节材、节水，环保，这都必须通过走住宅产业化发展之路来解决，也就是靠工厂化生产和现场装配化施工来实现。
第三，国家对住宅和建筑质量管理的要求。大家都知道我曾在绿色建筑大会上讲过，现在的建筑质量是存在着问题的，平均寿命只有25年到30年。事实上我国的住宅30年不到就被拆掉的确很多。很大一部分就是不注重质量和规划管理造成的。在上世纪80年代甚至90年代之前的住宅，很多都是赶工期赶出来的，还有其他各种各样的原因，出了大量的质量问题，曾被称之为垃圾建筑。再加上城市规划布局不合理，没有严格规划管理，所以建了没多久就被拆掉，导致这些建筑寿命很短，造成巨大浪费。
更重要的是，这些建筑寿命的减少有很多是建筑部件的问题。如果说我国的建筑用工厂化生产，建筑部件的质量就有把握控制，用的材料、工艺流程、质量验收等都是在工厂流水线上进行严格控制的。部件质量优良，整个建筑质量就有了保证。如果说把民用建筑50年的寿命提高到100年，打造百年建筑，那就实现了建筑整个生命周期的节能减排，这方面的节能减排潜力是十分巨大的。而且我国正面临产业全面升级转型，也是从数量的扩张转向对质量严格要求的阶段。如果说我们建住宅，到现在为止，还不注意质量的话，那么就会愧对子孙后代。所以说，对住宅质量的日益严格要求，特别是百年建筑的提出，也要求我们走住宅产业化道路，部件工厂化生产，然后现场进行严格的装配化施工。国家很快要出台质量控制法，这一点是不能含糊的，早做准备早抓机遇。
第四，新型建材催生住宅产业化。越来越多的新型建材正在涌现，这些新型建材有几个特点：
1：材料是可循环利用的，只有可循环利用的材料才可以为子孙后代存储资源，才能拿到国家财政补贴。
2：这些材料的刚性、轻盈性、保温性、寿命等都大幅度提高了。
3：能吸收空气污染或释放出有益于居民的负离子材料等。
有许多新材料的性能是超过我们料想的，这些新型材料包括复合材料的出现，使我们以前敢想不敢做的结构现在都可以轻而易举地实施了。今天到会的专门研究沙的国家重点实验室的专家，他们利用沙漠里面的沙，改性了以后做成了建筑的部件，保温、透水、重量轻、强度高。所以这些建材日新月异地向前发展。为我们建设低碳节能、抗震性强、长寿命的住宅奠定了基础，大量应用煤矸石、建筑垃圾等废旧材料进行二次再生的建筑部件比例将越来越高。这些绿色建材，是我国住宅产业技术创新的基础。国家也正在开展绿色建材和绿色部件的评定工作，这些评定工作是由住建部与工信部两部合作。不少企业以前曾经应用过新型绿色建材，也小规模试过，但是没有机遇，现在机遇真正来了。
二，住宅产业化存在的问题和缺陷（Weakness）
从现实情况看，住宅产业化推进并不是一帆风顺的，还存在一些问题和缺陷。问题在哪？
首先，标准化滞后。现在有的省颁布了一些标准，但是国家的标准太少，我认为起码应该有上千项，现在仅十几项，距离非常大。正因为标准化缺乏导致产业化推广无章可循。地方的标准、企业的标准不能上升成国家的标准，行业的标准。全国性的产业化标准数量寥寥无几，更重要的是部品部件的标准品种不齐，集成的标准更加稀缺。许多早该有的集成的标准，我国都空缺，企业要牵头编制也很困难，国家也没有立项，原来轻视这项工作，所以在这方面相对落后了。
住宅产业化有三大系列：一是钢结构系列，有自己的标准和体系，目前也存在国家标准滞后的问题。二是混凝土结构，也就是PC结构，这方面的标准更加迟缓，比钢结构还要落后。三是木混结构，前几年我们搞了个中加合作项目。加拿大给了我们很大的支持，我们也希望把加拿大、芬兰的一些标准翻译过来，把木混结构的标准补齐，因为人家在产业化方面应用实践了几十年，技术标准较成熟。
第二，软件非常缺乏。特别是设计的软件，我上次在绿色建筑大会上，展示了一个被称为“G6”的法国软件，如把常规设计的建筑图纸输入这个软件，经过这个软件处理以后，就把任何建筑的图纸都自动翻译成为部件、构件化的建筑。同类软件我国目前还没有，人家有不同的建筑类型，不同的软件，这些都是需要从国家层面、集体层面、以联盟的形式来协同完成。
第三，关键技术创新不足。尽管少数领先企业在产业化方面做了一些贡献，值得表扬。但总体上做得还不够。推进住宅产业化离不开部品部件的技术创新和生产，而这些部件按照什么规格和质量标准生产，现场怎么装配、怎么组合？这才是核心问题。如果是PC结构的话，是湿连接还是干连接？湿连接强度高，能够防震。干连接拆卸容易，可以换部件，损失少，所以各有各的优势。不同的国家有不同的方式，凡是地震强度低的地方，干连接为主，抗震烈度高的地区，就必须是湿连接。我国属地震强度高的国家，所以在PC结构推住宅产业化要以湿连接为主，干连接为辅。
住宅关键技术的创新，依靠一个企业是难以做到的，或者说即使有了技术创新成果只让一个企业享受，也是浪费的，必须联合起来，成果共享，共同向市场推广。
第四，住宅产业化与绿色建筑结合不够紧密。绿色建筑发展了10年，今年可以达到新增1.5亿平方米的绿色建筑，相当于住宅总量的10%左右。但是住宅产业化比绿色建筑发展更早，走过了16年的路程，去年才占总量1%的比例，所占比例太小。绿色建筑有一整套的优惠政策，现在是到了怎样把住宅产业化纳入到绿色建筑的优惠政策中去，可以同等享受。要让住宅产业化项目走一星、二星、三星的绿色建筑的路子。我在今年绿色建筑大会上就提出了一个新角度的报告，即“住宅产业化――全面推广绿色建筑的捷径”。它可以使绿色建筑占全部建筑的比重从10%提高到30%，国家规定，5年以后，绿色建筑要达到50%。所以这是一个很大的机遇，要通过住宅产业化这个捷径来推动推动绿色建筑快速发展。
第五，产业链脱节。从现实情况来看，在整个住宅产业化的产业链中间，整体设计与局部和单体设计脱节；建筑结构与部品部件设计脱节；新材料与传统大宗建材综合应用设计脱节；前期施工与后期装修设计脱节；还有木结构、钢结构、PC结构互补性综合设计脱节；生产与施工脱节等等。这几方面的脱节是明显存在的，怎样实现绿色建筑与住宅产业化的融合与互补，需要认真研究并积极实践。
第六，场地和运输受到限制。现在主要的问题是，建筑部品部件工厂化生产，要新找场地，要租用或征用土地。找一个合适场地比较困难，地方太远运输成本很高，所以产业化还遇到运输成本的问题。特别是那些整体装配化构件，如把一个建筑分成几个集装箱一样的组件，运输成本就比较高。这些问题都影响了产业化的发展，这也是我国住宅产业化自身的弱点，这些弱点必须靠多方联盟来解决。
三、住宅产业化发展的四大优势（Strengths）
有了机遇、问题和缺陷的分析，但更要看到当前住宅产业化发展的优势。这些优势主要体现在四个方面。
首先，国家领导人重视产业化。我们的老部长俞正声同志，现在是中央政治局常委、政协主席，专门召开了一次双周会议来讨论住宅的产业化问题，这么高层的领导讨论住宅产业化在以前是很少见的。
在讨论过程中，俞主席也认为住宅产业化非做不可，而且必须大力推进。他作为政治局常委、政协主席的身份，专门召开讨论会研究，我也参加并做了发言和分析，最后形成了一个集体意见，俞主席批给所有的相关部门。李克强总理在今年国务院工作报告中也多处提到了要推进住宅产业化。根据历史经验，领导一重视很多事情就好办了。
第二，这几年我们积累了一些经验，奠定了良好的基础，尤其是各地的产业化基地做了很多工作。今天有关省市住宅产业化基地的负责人都来了，正是有了这么多的基地，使住宅产业化具备了起飞的条件，这些基地的积极性和成就是应该充分肯定的。但是靠一个基地或大企业单打独斗是形不成大气候的，有的省以基地为平台进行整合，从管理上提供了一些服务，都值得联盟进行总结和提升。
第三，少数骨干企业，克服了千辛万苦，领先一步，花了代价突出重围，这是值得一提的。比方说像万科、卓达、远大等企业，还包括做钢结构的万郡等开发公司，都不惜成本推进产业化，起了领头羊的作用，进行了成功的实践。这些企业，无论在PC结构，钢结构、木混结构方面，都走出了一条成功的路。这些成功的经验，能不能被全国同行所复制？而且能把经验和教训都留给下一代，这就是我们要成立联盟的初衷。好的经验、让大家去享受。而在试验过程中付出的代价或教训，也应让大家吸取，是为了让别人少走弯路，这就是我们联盟一个很重要的服务宗旨。
第四，我国今后若干年，还有大量的棚户区改造，大量的保障房建设，这些棚户区改造、保障房建设最有利于推广住宅产业化。因为这些建筑结构相对来讲比较简单，而且批量非常大。有人说了，中国是世界上最大的建筑市场。美国的一个建筑起重机公司的CEO说，世界上每年需要1.6万辆的建筑施工起吊机，一万辆卖到中国去。所以这个市场是非常巨大的，有市场就有发展机遇。历史的经验表明住宅产业化在一些小国家难以推广实施，其根本原因在于市场规模不足。走过了城市化高潮期，一个城市也没有一个建筑在施工，没有一个起吊机。所以根本就谈不上住宅产业化，产业化是需要规模化来支撑的。
四、住宅产业化面临的若干威胁（Threats）
分析了当前住宅产业化发展的四大优势，但是我们也要看到，住宅产业化发展过程中，还存在着一些技术上或者认知上的和其他代用品的威胁，主要也有四个方面。
第一，人们对建筑和住宅的多样化需求与产业化所要求的批量化存在着矛盾。早在30年前，建多少房子都有人要，不管这个房子多难看。那时人均只有7平方米住宅，现在是人均35平方米的时候，对建筑功能和外形开始挑挑拣拣。这个时候推广产业化实际上难度更大。以前几百幢建筑都是一样的，没有一点变化也能销售。现在不行，现在一个小区里面建筑应该是多元化的，这就给住宅工业化生产带来挑战。以前的住宅群很丑，百幢一个样，像单调的兵营，正如孔夫子说的，“小人同而不和”。现在要改进要变美，什么是美？同样用孔老夫子的话叫“君子和而不同”。用美学的观念来搞产业化，满足人们对家园的审美和功能的双重要求。怎样避免千篇一律，千房一面，如何靠技术创新来适应居民多元化居住需求，这也是产业化面临的一大威胁。
第二，我国几十年前发展的模式主要是前苏联的板式建筑，或南斯拉夫的预应力板式建筑，当时也叫装配式建筑，曾在中国大地上流行。但这些建筑实际上声誉并不好，下雨漏，冬天冷，遇地震就垮。留下了一个坏印象，所以现在提推广装配式建筑，人们还心有余悸。同样是工厂化生产，现场装配，也可能产生劣质产品，这对我们住宅产业化压力非常大。实际上现在的产业化是完全不一样的，但是人们还留着原来的记忆。唐山大地震之前，我国大城市的建筑基本上是装配的，基本上是产业化的，但是唐山大地震以后，就发现这些建筑大地震时都变成“棺材板”，一下子合下来，把人就砸死了。后来甚至把花重金从南斯拉夫引进的预应力剪力墙板式建筑生产线也全部停掉了。
前车之鉴，很值得我们深思，住宅产业化必须要注意这些细节问题，“细节决定成败”的时候到了，产业化的实质是住宅产业的技术创新。当前是一个技术创新成果爆炸式发展的时代，任何一家企业如跟不上技术变革的浪潮，就会被时代“革除”
第三，城镇化到了中后期，大规模的建设可能会还有大约10来年，再往后会逐步递减。我国现在人均居住面积已达35平方米，但我国永远不可能像美国那样达到人均80平方米的水平，如果相当于日本的水平人均40平方米，那么现在人均面积已差不多了。所以说，留给我们大规模来施展产业化的时间已经不多了，时间和空间都有一定局限性。我估计还有10年左右时间，前5年如果一浪费，后面就只剩下5年了。所以说现在是一个争分夺秒的时候，为什么急急忙忙把大家从全国各地召集来，时间不等人。要抢在城镇化中后期，还有150亿到200亿平方米的建筑量，看看住宅产业化能不能在这期间大展宏图。高速城镇化所剩时间有限这也是一大威胁。
第四，成本如何控制的问题。成本控制又跟规模化有关系，规模化又与能不能享受国家节能减排优惠政策、能否合作协同有关系。比如说相关机构和企业结成一个联盟，在一个城市里，把建材、部品部件生产基地都能够统一调配、资源共享，大家都能降低成本提高效益。因为产业化是需要规模化作支撑的，规模化必须依托一个城市或者一个地区来实现，所以就需要发挥空前的协作精神。要解决成本这个瓶颈，除了共同争取国家的优惠政策以外，必须在商业模式上创新，这就需要联合起来，把行业发展的问题分析透彻，针对难点制定扎实有效的措施，这样才能使我国的住宅产业化大踏步地向前飞跃（摘自中国住宅产业化联盟理事长、院住建部副部长仇保兴发言）。
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重庆睿安特科技集团有限公司版权所有 &渝ICP备号-1深圳住宅产业化综合试点实践和探索
2009年,深圳市实施大部制改革,明确由人居环境委统筹协调,住建局具体实施,其他相关部门通力合作推进住宅产业化工作。“十二五”期间,深圳大力推进保障性住房建设,计划新增安排筹建保障性住房24万套,其中2011年计划开工7.3万套。为加快建设速度,深圳积极探索实践BT、BOT等建设管理模式,鼓励品牌开发商加入到保障性住房建设中,同时结合地铁上盖物业(2万多套)、旧改项目最高配置30%保障性住房、商品房配建保障性住房等方式,合理的解决保障房规划问题。深圳住宅产业化的实践深圳在保障性住房建设中积极推广住宅产业现代化技术。2010年深圳开工建造的5.23万套、约250万平方米保障性住房全部采用太阳能热水系统,全部实施一次性装修,采用建筑再生水泥地砖,其中40万平方米采用产业化方式建设。下面介绍几个深圳市代表保障性住房项目:侨香村、深云村和桃源村保障性住房项目:侨香村、深云村等大型经济适用房等项目均采用了雨水收集,中水回用,太阳能光热光伏...&
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