福州折迁房协议书有两个人名字怎么办产权证
老房子没有产权证，2001年被开发商动用，协议书里是我和我爸名字，现已安置分两套房子，我想分开办产权证，我爸那套办我爸名字，我那套写我名字，我要怎么做
09-10-18 &匿名提问
中华人民共和国物权法　　（日第十届全国人民代表大会第五次会议通过） 　　目 录 　　第一编 总 则 　　第一章 基本原则 　　第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 　　第一节 不动产登记 　　第二节 动产交付 　　第三节 其他规定 　　第三章 物权的保护 　　第二编 所有权 　　第四章 一般规定 　　第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权 　　第六章 业主的建筑物区分所有权 　　第七章 相邻关系 　　第八章 共有 　　第九章 所有权取得的特别规定 　　第三编 用益物权 　　第十章 一般规定 　　第十一章 土地承包经营权 　　第十二章 建设用地使用权 　　第十三章 宅基地使用权 　　第十四章 地役权 　　第四编 担保物权 　　第十五章 一般规定 　　第十六章 抵押权 　　第一节 一般抵押权 　　第二节 最高额抵押权 　　第十七章 质权 　　第一节 动产质权 　　第二节 权利质权 　　第十八章 留置权 　　第五编 占有 　　第十九章 占有 　　附 则 　　第一编 总 则 　　第一章 基本原则 　　第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 　　第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 　　本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 　　本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 　　第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 　　国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 　　国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 　　第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 　　第五条 物权的种类和内容，由法律规定。 　　第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 　　第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 　　第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。 　　第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 　　第一节 不动产登记 　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 　　第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 　　第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 　　第十二条 登记机构应当履行下列职责： 　　（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； 　　（二）就有关登记事项询问申请人； 　　（三）如实、及时登记有关事项； 　　（四）法律、行政法规规定的其他职责。 　　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 　　第十三条 登记机构不得有下列行为： 　　（一）要求对不动产进行评估； 　　（二）以年检等名义进行重复登记； 　　（三）超出登记职责范围的其他行为。 　　第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 　　第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 　　第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 　　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 　　第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 　　第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 　　第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 　　第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 　　因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 　　第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 　　第二节 动产交付 　　第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 　　第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 　　第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 　　第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 　　第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 　　第三节 其他规定 　　第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 　　第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 　　第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 　　第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。　　第三章 物权的保护 　　第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 　　第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 　　第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 　　第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 　　第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 　　第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 　　第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 　　侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第二编 所有权 　　第四章 一般规定 　　第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 　　第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 　　第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 　　第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 　　征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 　　任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 　　第四十三条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 　　第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 　　第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权 　　第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。 　　国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 　　第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。 　　第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 　　第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。 　　第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。 　　第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。 　　第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。 　　第五十二条 国防资产属于国家所有。 　　铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。 　　第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。 　　第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。 　　第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。 　　第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。 　　第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 　　违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 　　第五十八条 集体所有的不动产和动产包括： 　　（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； 　　（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； 　　（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； 　　（四）集体所有的其他不动产和动产。 　　第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 　　下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： 　　（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； 　　（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； 　　（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； 　　（四）集体出资的企业的所有权变动等事项； 　　（五）法律规定的其他事项。 　　第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： 　　（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； 　　（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； 　　（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 　　第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。 　　第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。 　　第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。 　　集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。 　　第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 　　第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。 　　国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。 　　第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 　　第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。 　　第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 　　企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。 　　第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
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前言：本周三，房产周刊刊登了收房大攻略之交接篇一文，受到许多本报读者的关注。读者称，时值金秋，正是许多楼盘交房之际，作为普通的购房者，看着一纸交房通知书，正发烦无从应对，而收房大攻略正好解了燃眉之急。本周三刊登的只是第一篇，今日，本刊继续推出其后续篇章———验房篇及费用篇，全面解析收房的方方面面，希望能对即将收房的购房者有所帮助。  许多人都曾有这样的感叹：买房买来一堆烦恼。这一堆烦恼，其中有很大部分是在收房环节产生的，比如，质量粗糙，出现裂缝、渗水、空鼓等，发现现实的房子没有想象中的完美，有的甚至在装修入住后才发现质量问题，令人叫苦不迭。那么，作为非专业人士的一般消费者，验房时怎么验？有没有什么窍门？发现质量问题应当找什么部门认定？  事件回放  装修末尾发现“豆腐渣”  市民吴先生就是在验房环节中不细心而最终吃亏的其中一个。  吴先生去年11月份在福州鼓楼区城守前新村买了一套住房，春节后开始装修。当时请了一位在做装修工程的同学负责，5月份开始做水泥漆。在扒完底漆后不久，就发现客厅的天花板出现较大裂缝，用手轻敲可听见清晰的空鼓声，轻掰即出现脱落。起初吴先生以为是同学的装修原因引起的，可同学毕竟是行家，告诉他是开发商在粗装修过程中粉刷层没做好所致。吴先生随即把情况向开发商反映，开发公司工程部当时也对该部位进行了修补。可是，没过多久，客厅的另一部位又出现同一问题。吴先生认为是客厅的天花板原粉刷层存在质量问题，为避免装修后还出现脱落，他要求开发商把客厅天花板的粉刷层全部铲掉重新做。可是开发公司却以吴先生收房时没有发现空鼓为由，拒绝吴先生的要求。吴先生最后还是自己全部铲掉天花板的原粉刷层重新装修。  专家提醒  裂缝空鼓绝不放过  省建设工程质量安全监督总站的专家柯先生告诉记者，经过粗装修的天花板有没有空鼓，业主在收房时一般都很少留意，类似吴先生收房不细事后引发的纠纷不在少数。如果不是由于地基沉降等原因造成的质量问题，一般都由当事人和开发商协商解决。这些看似细小的问题，如果业主在验收时不对房子进行全面和仔细的“体检”，一旦发生纠纷往往对消费者不利。而像裂缝、渗水、空鼓等质量问题，如果没有及时发现和处理，将影响今后的装修和入住。因此，现场验房时不管大小质量问题，都不能轻易放过。  裂缝。首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。接着看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，业主一定不能存有侥幸心理。  倾斜。虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但业主用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。  渗漏。业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。  空鼓。对于已做过粗装修交房的房子，检查墙面、地面、天花板是否平整，不能有很明显的起伏和空鼓，同时也要检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。  此外，还应检查卫生间、厨房地面是否做过处理，看水是否能通畅无阻地排向出水口；门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅；门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙等。  实用手册  八样“小宝贝”可帮忙  作为一般消费者，由于没有专门的检测工具，验房时难免有许多局限，是不是有一些验房窍门呢？有多年监理工作经验、现为国家注册监理工程师的福建省建福建设监理有限公司副总经理郑凯翔提醒，尽管是非专业人士，但带上八样居家常用的“小宝贝”可以帮助业主验收房子。  乒乓球：用于检查地面、窗台、柜子等坡度。  化妆镜：验收木门时，大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工情况等，但门扇的底边却很难验得到。这时候，化妆镜就可大显身手了。  文件夹：验收楼房时，开发商要移交的票据、证书、资料一大摞。这些资料一定要妥善放好。可以买个40页以上的插页式文件夹，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。  备忘贴纸：验收楼房时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便开发商的维修工人现场检修。  小锤子：可以用于检查天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等有没有空鼓。  水桶：用水桶接水，泼洒到地上，检查厕所、厨房、阳台的地面下水是否顺畅。  电笔：一套房子里的插座通常有十几个，事前应带支电笔逐个检测电路是否畅通。  “人”字铝梯：验收楼房时需要爬高的地方真不少，天花板有无空鼓；空调插座是否安装妥当；柜顶是个什么样子；藏在厨房、厕所天花板里的排水管是否通畅等。  质量认定  不同情况区别对待  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。  那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？福建元一律师事务所刘国田主任律师认为，从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。  申请复检  资质单位才可检测  如果业主在验房时怀疑自己的房子有重大的质量问题或存在结构安全隐患，又想找有关部门重新检测和认定，到底有哪些这样的质量检测机构呢？  据了解，凡有建设工程检测资质的单位，均可以承担相应资质的质量检测。去年，省建设厅公布了全省近200家具备检测资质的单位名单。福州市目前有福建省建筑工程质量监督检测中心站、福建省抗震防灾技术中心、福建省建设工程物探试验检测中心、福建省水利水电勘测设计研究院、福建省建筑材料质量监督检验站、福建省建筑设计研究院、福州市建筑设计院等单位具备甲级检测资质。此外，福州市、八县建设工程质量监督站、福建建专岩土工程研究所、福建地震地质工程勘察院、福建省中心检验所等单位也具备相应的材料检测、建设工程基桩检测、室内环境检测资质  收房大攻略之－费用篇  入住手续之前，总有一大堆名目繁多的费用，可要睁大眼睛好好瞧清楚。  面对新居，总是迫不及待地想拥有，别太兴奋，还是要保持冷静面对前期收房过程。  在办理收房入住手续时，业主经常会碰到这样的情况：有些开发商要求必须先行缴纳一些所谓的费用和押金，如公共维修基金、物业管理费、装修押金以及煤气、有线电视费等，否则就不给钥匙交房。面对一大堆名目繁多的费用，许多对相关政策和法规缺乏了解的业主往往是一头雾水。到底哪些费用由开发商交，哪些费用由业主交，哪些属不合理费用不用交？对此，我们邀请了福建创元律师事务所齐伟律师做详细解答。  1.分清缴费主体  入住费用可以分为两部分，一部分交给开发商，另一部分交给物业公司。  交给开发商的费用通常有：面积增加的补差款；违约金；管道煤气开户费；有线电视安装费；电话、宽带初装费；安防系统费用；产权代办相关费用（契税、印花税、面积测量费、办证工本费等）；其他房地产买卖合同中约定的费用。  交给物业公司的费用通常有：预交几个月的物业管理费；水电周转金；装修押金；装修垃圾清运费等。  现实交房中，收费主体经常出现混乱，物业公司往往介入交房收费工作，我们也经常看到开发商和物业公司联合办公的情形。一旦楼盘在交付时发生收费纠纷，有些开发商不分具体情况，一律都交由物业公司出面处理，出现了收费主体不清、乱收费的情况。  友情提醒：业主办理缴费手续时应注意相关费用凭证的主体应与有权收费主体相一致。如果是物业公司代收，就应该要求其出示开发商的授权委托书原件，否则，不与其办理相关手续。  2.拒绝合同外费用  业主只要付清了全部房款，开发商就应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，并且不能设置法律规定或合同约定以外的费用，否则就是违约，业主有权拒绝强制附加条件的交房行为，由此产生的逾期交房的责任由开发商承担。如果业主和开发商在签订购房合同时亦签订了《前期物业管理合同》或《临时业主公约》，并承诺缴交物业管理费，则还应缴纳相应的物业管理费用。  以下费用问题经常困扰业主，齐伟律师对此进行逐一剖析和解惑：  物业管理费  《福州市物业管理若干规定》规定：物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。《福建省物业管理服务收费管理规定》规定：提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。另据福州市物价局、福州市房地产管理局2002年联合发布的《关于规范物业管理服务收费行为的通知》（以下简称《规范物业收费通知》）的规定：物业公司不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费，业主可按月交，也可按年交。  上述规定说明了，业主收房之后就必须要缴纳物业管理费，但业主可以按月交费，物业公司无权强行要求业主一次性缴纳长期物业管理费作为收房入住的条件。需要提醒业主注意的是，这时所说的必须向物业公司缴纳的物业管理费只是上述规定中的综合管理服务费，而不包括其他几项服务的费用。  公共维修基金  此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。  根据福州市现行政策：日后至日前办理《商品房预售许可证》的，开发商应按其建设总投资额的2％拨付专项维修基金，但开发商和业主有约定的从约定，不足部分由开发商补足；日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，应由业主按购房款2％的比例缴纳专项维修基金。业主应在办理房屋权属登记手续前，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金开户及缴存手续。  友情提醒：公共维修基金不需要在入住时缴纳，但应在产权证办理前缴清。  装修押金  关于是否收取装修押金和装修管理费的问题，业主和物业公司争议最大，现实操作中也多发生纠纷。  一方面，由于装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此，一般物业公司要求业主在装修前交几百甚至上千元的装修押金，并承诺装修结束后退还。  另一方面，根据《规范物业收费通知》的规定：物业公司不得自行收取装修押金和装修管理费。已收取的装修押金待业主装修完毕后一个月内清退。  友情提醒：从小区的整体环境和保护邻里的住宅质量考虑，物业收取装修押金有其合理性，但如无特殊约定，根据现行政策，业主仍可拒交。装修管理费则属不合理收费，业主不必缴纳。  装修垃圾清运费  根据福州市的现行政策，房屋装修垃圾清运费有明确的收费标准。  住宅内无隔墙的：面积200平方米以上，每单元400元；面积100～200平方米，每单元300元；面积100平方米以下，每单元200元。  住宅内有隔墙的：面积200平方米以上，每单元600元；面积100～200平方米，每单元500元；面积100平方米以下，每单元400元。  水、电周转金  根据《规范物业收费通知》的规定：住宅未实行一户一表的，按200元／单元收取电周转金，实行一户一表后应退还；物业公司无权收取水周转金。  煤气开通费  根据2002年《福建省燃气管理条例》的规定：“燃气经营企业应当执行政府价格主管部门制定的价格和收费标准”。而日颁布的《福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知》明确规定，各类工程建设单位或者个人按照本规定缴交城市基础设施配套费后，各地人民政府或有关部门出台的与城市基础设施配套建设有关的水、电、煤气等专项配套费，一律停止。从这个角度来说，福州市燃气管理办法有关管道燃气初装费的规定已经不能予以适用。因此继续收取管道燃气初装费是没有依据的。尽管如此，目前福州市煤气经营主体还是有收取煤气开通费的。  从实际情况来讲，收不收煤气开通费取决于开发商与住户之间是否有协议，比如在售房时，开发商并未承诺煤气管道入户，而是写明由业主承担，则在交房时收取煤气开通费就有了前提。一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总房价款，如果开发商在售房时承诺管道煤气入户，一般可推定这笔费用已经包含在房价款中了（除非另有约定）。  有线电视、宽频网开户费  该项费用不属于物业收费的范围，如果业主与开发商没有协议的话，业主没有义务在入住前缴纳该等费用，业主可以自己与相关机构（有线电视管理机构和电信机构）办理相关开户手续并缴交费用。  产权代办费  如无合同依据或业主自愿，开发商均无权强制代办产权。对一次性付清购房款的业主，因为开发商已经没有任何风险，收取代办费用的理由就不充分；以按揭贷款方式购房的业主，因为开发商还承担阶段性担保的风险，其之所以代为办理产权，也是为了避免风险，其要求代办虽然没有法律和合同依据，但还是有一定的合理性，不过亦应征得业主同意。有合同依据或征得业主同意的情况下，开发商代办产权的可以收取合理的代办费。  面积测绘费  面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。  停车费  停车费不属于物业管理综合费用，业主无需在入住时缴纳。物业公司应根据福州市物价局核定的收费标准向业主收取停车费。  根据福州市区物业管理小区停车管理费标准，停车场类型分5种：地下车库、院内车场、私家车库、摩托车停放场和自行车停放场，不同停车场类型执行不同收费标准。  地下车库，汽车临时停放，每辆次5元，过夜停放，每辆次10元，按月停放，每月每辆70元；摩托车按月停放，每月30元。  院内车场，汽车临时停放，每辆次3元，过夜停放，每辆次5元，按月停放，每月每辆60元。  私家车库，汽车按月停放，每月每辆20元。  摩托车停放场，临时停放每辆次0.5元，过夜停放每辆次1元，按月停放，每月每辆20元。  自行车停放场，临时停放每辆次0.2元，过夜停放每辆次0.5元，按月停放，每月每辆6元。  收房大攻略之－交接篇金秋将至，许多楼盘交房在即。许多人花了大笔的资金，甚至是毕生的积蓄买的房子，随着开发商的一纸交房通知，眼看新家即将诞生，心里自然高兴。然而，许多业主在收房入住后却怎么也乐不起来，房子甚至成了一件烦心事。据了解，近年来关于房子的投诉和纠纷，有相当部分是在收房环节发生的。那么，作为一名普通的消费者，你是否知道开发商的交房标准是什么？收房时应该怎么做？发现质量问题怎么办？什么情况下可以退房？收房后哪些不合理费用不用交？……对此，记者邀请了相关政府部门、专业人士和律师予以全方位的收房过程透视，希望对读者有所帮助。  交房资格  需单体验收备案  许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了，可是小区的道路还在施工，绿化还没做好，公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房？  记者通过福州几家在售楼盘的开发商了解到，目前，福州大多数楼盘只要经过单体验收合格即可交房，也就是说，开发商交房的资格条件只有一个：单体验收合格。  福州交房的“门槛”是不是如开发商所言如此之低？记者从省建设厅有关部门了解到，关于开发商的交房条件，我国至今还没有哪一部法律法规对此做出非常详细的规定，各地的做法和标准也不尽相同，最近福建省正着手酝酿出台这方面的相关规定予以规范。  既然交房条件详细规定未出台，是不是就意味着开发商可以随意交房？福建元一律师事务所刘国田主任律师认为，尽管福州目前还没有具体的交房标准，但是，从相关的法律法规看，建筑单体经过竣工验收且经有关部门备案，是开发商交房的资格底线。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。  刘国田提醒，对于具体的交房条件，购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。  交接程序  先验房后办手续  据记者了解，福州目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤：  预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。  寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知，有的同时还打电话通知业主。此时，业主最好要按约前往。因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。  确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。  验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过30天。  提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。  纠纷处理  及时索赔或解约  如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主该怎么办？刘国田认为，在这种情况下，很多购房者往往没有及时采取行动，有的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，开发商理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同。但现实完全不是那么回事。权利是要靠自己主张，如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。  对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权。  对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。  《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延长的期限），它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。  通俗地讲，开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。  
插座距地面应不低于30CM，三线插座接地线，厨房和空调线路要专线铺设，总闸安装防漏电开关，相邻插座应布置均匀，安装应平整、牢固。可带支电笔检测电路是否畅通。 没有电笔可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
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直接问房管局
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