小宁这一次攻略的灵感来自一位购房者的咨询电话，虽然标题是说房地产交易中心的数据，但考虑到也有很多网友关注网易房产的住宅成交数据，或许也会有类似的疑惑，因此比起攻略这次的内容可能更像答疑。所以，如果你是比较高杆的购房者，如果你对项目的成交数据很感兴趣，那么希望这篇攻略能够帮到你一点点，也希望如果你有更好的见解，可以和大家一起交流。

接下来，小宁就以这次的“咨询事件”为蓝本，来说说成交数据那些事儿。

第一问：网易房产每天的住宅成交数据是哪儿来的？

近日，一位知名不具的先生致电网易房产上海编辑部，带着淡淡的不可置信和恼怒，质问小宁，“你们网站上的成交数据是怎么来的？我刚花了3万多的单价买了（、、）的房子，怎么你们3月21日的数据里这个项目的均价才2万3？！而且说未售套数有100套，但你们的项目页面上又说只有30套！这是怎么回事儿？！”

一连三问，倒是差点儿把小宁问懵住，不过根本性的问题还是要先解决，那就是网易房产的成交数据靠谱吗？以及，它是从哪儿来的？

答案是――上海市房地产交易中心官方网站，即网上房地产。全市所有房产成交都要通过交易中心，并且都要进行网签登记，这么一说，靠不靠谱就自在人心了吧。但是，网易房产的成交数据与网上房地产（下称“官网”）最大的不同在于，后者只算统帐。

以恒盛豪庭为例，该盘2012年和2014年分别拿过2张预售证，对应项目的1期和2期，而官网上“销售信息”那一栏的诸多数据，则是涵盖了2张预售证全部房源的销售记录，最明显的是价格的部分：恒盛豪庭2期的售价基本在万/平，但官网“价格信息”一栏中，项目的累计住宅合同均价却只有23590元/平，难道是官网抽风了？当然不是，别忘了里面还包括项目1期的平均价格。

官网中项目的成交价格信息

网易房产恒盛豪庭详情页中的成交走势

而网易房产住宅成交数据中心的数据则与之不同，是按天计算。根据官网每天发布的成交数据，通过一定计算，获得单个项目每天的成交套数和均价，这就是网易房产成交数据的来源。对于购房者来说，如果想要在购房前好好参考一下项目近期的价格走势，那么官网上这种打统帐的计算结果就不如网易数据那么有参考价值。

据小宁所知，目前除了官网外，能够完全开放查询及公示上海一手住宅项目成交数据的媒体机构，只有网易房产一家，而其数据系统也即将升级至2.0版本，开放更多实用的查询功能。

第二问：为什么有时价格数据会出现很大的差异？

解决了根本性的问题，那么小宁再来回答下这位不具名先生的第二个问题，将近7000元/平的价格差，是怎么来的？

依小宁看来，不具名先生最感到心气儿不平的，应该就是价格的问题，自己买入的均价是3万/平以上，一个月不到，却看到挂着3套2.3万/平的成交记录，怎么能不担心自己买贵了？但由于数据来源于官网，在与技术核实过采集和计算过程无误的前提下，小宁提出了4种可能性：

一、（、、）这个项目本身有部分房源为动迁安置房，而实际上，动迁安置房在分配给动迁户之前，也是有一个交易过程的，只是售价远低于市场价。有些楼盘动迁房的预售证与（、、）是在同一个页面中的，也就是共用一个累计合同均价，而网易房产的数据又是通过官网的累计合同均价来计算单日成交均价的，就会出现动迁房价格拉低整体售价的现象。（不过事后小宁查过每张预售证下每栋房源的信息，发现2个预售证内都没有动迁房，所以基本可以排除这个可能）；

二、项目1期房源延后成交。恒盛豪庭的1期报价区间在元/平，与这3套房源的成交均价倒是匹配，这也是小宁会想到这个可能原因。购房者由于买房资质问题、或者贷款问题等等，无法即刻办理网签的，私下与开发商达成协议，推迟半年或1年签订购房合同，并约定仍按当时的售价购买，这种情况也并非不存在。

也有可能，是当时1期根本没有全部售罄，而是随着这次2期开盘才借着比2期低的价格售出，不过目前2012年的预售证已经显示售完，无法考证在3月21日之前它是什么状态了。

网易房产恒盛豪庭开发商历史报价

三、关系户内买价格。这种情况其实每个项目或多或少都会有，不具名先生对此表示怀疑，因为售楼处公示的一房一价表上，最低的售价也要26000元/平以上。但既然是关系户，既然是内买，那么这个一房一价表是不是还有效力，其实谁也说不清楚。而通常这种内买，也很难考证，因为并不是所有售楼处的内买都会搞得人尽皆知的。

四、官网抽风。这种情况虽然比较少，但在小宁的从业过程中也并非没有发生过。

在这几种情况中，不具名先生更倾向于第二种可能，小宁也去查过2012年的预售证，多数房源都是“已登记”的状态，但有个别显示“已签”。有业内人士表示，“已签约是签了预售合同，已登记是登记过户了，签约以后才是过户，而仍显示已签约，很可能意味着这几套是最近才卖的，所以还没有登记”。

官网恒盛豪庭一期某楼栋户列表

注：“报价”不等于“售价”，这个想必很多购房者都是可以理解的吧。

第三问：为什么销售口径的未售套数和官网不一致？

至于这位不具名先生所指的最后一个问题：为什么成交统计数据中的未售套数和项目快讯发布的待售套数不匹配，其实答案也很简单，因为从购房者在售楼处下定，一直到去交易中心进行网签之间，有一段时间差。

对于售楼处来说，只要有购房者针对某套房子支付定金，那么这套房子从开发商的层面来说就已经被售出了，而对交易中心来说，没有进行网签登记，就不算成交，那么在官网的累计未售套数就会比售楼处统计的要多。

遇到这种情况，也不能说谁的数据正确谁的数据不正确，这只是双方对售出的定义不同造成的差值。

到这里，这次咨询的内容就结束了，那位不具名先生最后对小宁给出的答案也基本满意。不过，由于上海房地产交易中心官网对预售证打统账的处理方式，常常也会造成各种各样的问题，但相比无数据可查，现在好歹还是透明化了很多。

如果你还有其他关于数据上的疑惑，欢迎留言提问，也希望网易房产住宅成交数据中心能成为大家购房的有力参考。