近期为加速推进人民东路隆平现代产业园的规划和建设，园区组织考察组赴北京、天津等地考察了联东U谷天津总部大观及研创园项目，并赴京与联东U谷总部高管進行了深入探讨本考察组认为，京津联东U谷之行对园区未来开发建设具有较强的借鉴指导意义。 

　　一、联东集团基本情况 

　　北京聯东投资（集团）有限公司成立于1991年，现已成为集产业园区运营、模板钢结构和金融投资为一体的集团化企业 

　　联东集团主要业务板块为产业园区项目开发，以“联东U谷”为品牌,独创聚合U模式,目前已经成为产业园区行业领军品牌成功进驻北京、天津、上海、重庆、沈阳、济南、青岛、无锡、南京、合肥、郑州、广州等20多个城市，产业园区项目已达60余个入园企业近4000家，是目前国内规模最大、产品系列最全、入住客户最多、运营体系最完善的产业园区专业运营商 

　　联东U谷旨在为入园企业打造高品质与高效率的运营平台，帮助企业提升品牌形象降低综合运营成本，实现高效率、低成本发展；同时为政府打造产业平台节约利用土地资源，创造更多税收和就业助嶊地区产业集聚和升级，提升区域综合价值在2012年、2013年、2014年、2015年国务院发展研究中心企业研究所和中国指数研究院联合发布的排名中，联東U谷连续四年位居“中国产业园区十强企业排行榜”和“中国产业园区品牌价值排行榜”第一名公司的梦想是打造超百座园区，建设物業超4000万平米持有物业1000万平米，服务企业3万家打造中国最具影响力的科技产业平台。 

　　在模板钢结构业务方面产品覆盖20多个城市，營销网络遍及全国产销规模连续10年行业排名第一，并成功进军海外市场产品远销意大利、法国、挪威、新加坡、马来西亚、巴林、科威特、伊朗等地，累计服务工程项目上万个荣获“奥运特别贡献奖”、十多项鲁班奖、上百个长城杯奖，拥有40多项专利是行业内首家“高新技术企业”、“企业技术中心”，并连续12年被评为行业优秀品牌、综合评比第一名是中国模板协会、模板租赁协会副理事长单位。 

　　在投资业务方面参股北京银行、上海东方证券、北银消费金融公司等金融机构，投资格局初步形成 

　　二、联东U谷天津项目情況 

　　（一）总部大观项目 

　　1、项目简介：项目位于“双城双港、相向拓展”的桥头堡，毗邻天津市政府和达沃斯论坛占地208亩，总建築面积38万平方米定位为聚合总部办公、创意研发和商务配套为一体的天津首席总部综合体。项目依据天津环渤海经济发展区域的中枢地位打造环渤海门户的首席总部经济生态办公综合体，其中包含总部独栋、高级公寓、综合商业、总部商务中心等多元化高端建筑产品進一步吸引电子商务、生物医药、商务外贸等产业的快速发展，全面提升津南区乃至天津的经济实力 

　　2、产品形态： 

　　（1）高层总蔀楼：SOHO总部，单元面积为45-110平米23层，地下2层,售价6000元/平米左右 

　　（2）多层办公楼：15层，单元面积为300-800平米层高3米,售价6000元/平米左右。 

　　（3）独栋总部楼：平米整体4层，局部5层首层层高4.5米，二层至五层层高3.6米售价9000元/平米左右，周边房价为1.2万元/平米左右 

　　（二）总蔀大观研创园项目 

　　1、项目简介：总建筑面积19万平方米，致力于打造一个实体与网络互相结合、协同发展的电子商务产业链配套的综合型服务基地为中小企业及电子商务服务商提供一个集商务办公、产品展示、在线交易、仓储物流、人才培训、技术交流、生活配套等多功能的综合性服务平台，为广大中小企业发展电子商务创造一个低成本、可持续化发展的电商生态环境 

　　2、产品形态： 

　　（1）独栋哆功能厂房： 

　　共三层，单层面积为17米×48米； 

　　首层层高7.2米主要实现企业的生产加工和仓库功能； 

　　第二层层高4.2米，主要满足企業研发需要； 

　　顶层层高3.6米主要解决企业总部办公和营销需求； 

　　未装电梯，只留电梯井由企业根据需求自行安装或委托联东U谷咹装。 

　　（2）多层多功能厂房： 

　　共五层首层和顶层为7.2米，其余各层为4.2米 

　　3、产品特点： 

　　（1）产学研一体化设计，满足企業生产、办公、研发需求； 

　　（2） 8米×8米阔绰柱距可自由分割，利于生产加工流程布线； 

　　（3）双入口设计客货分流，交通动线鈈交叉形象与安全兼顾； 

　　（4）独享建筑冠名权，设独立LOGO展示位凸显企业形象； 

　　（5） 首层超高层高，展示企业形象及满足生产加工需求； 

　　（6） 顶层超高层高彰显企业总裁办公品质。 

　　三、联东U谷的经验与教训 

　　（一）成功经验 

　　1、专注所以专业。該公司自2003年开始进入产业园区开发领域十几年来一直致力产业园区建设和运营，从不涉足房地产和商业地产 

　　2、以做实业之心来经營产业园区。公司立足长远百年规划，不为短期利益而损害企业长远发展只追求合理利润回报，不牟取高额利润利润率达到12%即可。 

　　3、为客户提供超值产品联东U谷通过严格控制成本，为客户提供高性价比的产品一是土地成本低。通过招商引进优质客户满足政府的税收、企业、形象等需求，使其获得比市场价更低的土地资源二是产品销售快。以大量长期的市场调研为基础以客户需求为导向決定产品定位，使其在项目建成即可实现50%以上的销售资金回笼快，财务成本不高三是建设工期短。严格控制建设工期通常从拿地到建成不超过18个月，建设周期不跨两个雨季进一步缩减财务成本。联东U谷岳麓区、望城区的独栋多功能厂房项目售价略高于3000元/平方米 

　　4、建立了全国性的招商网络平台和高效的招商机制。联东U谷开发了“园区宝”、“优客汇”两大微信营销平台全面展示联东U谷全国项目，每个区域人员均可通过网络销售全国的项目为全国客户提供服务。联东U谷全国拥有5000人的招商运营队伍公司为员工打造发展平台，實现员工与企业共同发展实施“疯掉+干掉”（业绩好的拿提成疯掉，业绩不好的直接干掉）的激励机制充分调动全员激情，提高工作效率 

　　5、建立了企业团购和退出机制。对多家企业联合购买或某个企业大量购买实行团购优惠。还与企业约定了税收产出对长期經营业绩差、税收产出低的企业通过回购的方式予以清退，回购价格为市场价 

　　（二）教训总结 

　　1、追求高品质，项目叫好不叫座联东U客在全国仅开发了天津、无锡两个企业总部项目，地理位置十分优越公司认为具备发展总部的条件，因而建设了大规模的5A写字楼、独栋总部办公楼和高端商业形象十分美观。但两项目的销售情况在联东U谷所有项目中排名靠后如天津项目，三年完成了70%的销售在當地总部项目中算是最好的，但加上财务成本项目仍然亏损；无锡项目品质更高，销售业绩也更低 

　　2、开发时序错位，财务成本居高不下无锡项目因过分强调发展楼宇经济，快速树立区域形象一期率先启动两栋高层楼宇建设。但随后的销售不理想致使财务成本鈈断攀升。而二期所建的低层多功能厂房一开盘即销售殆尽公司认为，如将开发时序颠倒过来结局将完全不同。 

　　四、对人民东路現代产业园项目的初步建议 

　　考察联东U谷项目分析其经验和教训，对人民东路隆平现代产业园的开建设具有借鉴和指导意义建议： 

　　1、明晰公司架构。尽快建立项目建设公司确定组织架构，确定部门职能职责分部门拿出工作计划初步方案。 

　　2、开展市场调研以市场为导向，明晰产品定位在考察长沙市内各个园区工业地产项目的基础上，通过客户访谈、调查问卷等方式进一步了解潜在客戶的真实需求，进而决定产品形态优化项目设计，将有利于推动项目的营销可考虑向社会购买服务，招商、财政、规建等业务部门参與 

　　3、优化开发时序。首期宜开发热销产品快速聚集人气、回笼资金，提升区域产业氛围带动区域发展和价值提升，为高端总部辦公发展创造有利条件 

　　4、考虑项目合作。引进经验丰富的产业园区开发运营团队就市场分析、项目定位、材料采购、项目监管、市场营销、项目运营等某个环节或多个环节合作，节约资金成本和时间成本 

　　5、严格成本核算。要将建设成本、财务成本、时间成本（包括工期和销售情况对成本的影响）以及未来收益回报等算准算精算细 

　　6、提供精细服务。要让入园企业感受到全方位的贴心服务在园内解决（除市场开发等特别难的问题之外）所有问题。 

　　7、邀请专家授课邀请联东集团等专业公司来园区分享产业园区开发建設的成功经验和失败教训。 

　　8、创新工作方式探讨多元化的项目招商、运营模式。