（2）主营业务分产品情况表

（3）主营业务分地区情况表

报告期内公司北京地区收入主要为所开发的“华业国际中心”、“华业玫瑰郡”项目的销售收入、北京三印厂土哋一级开发收入及“华业国际中心”租赁收入；长春地区收入为所开发的“华业玫瑰谷”一期、二期的销售收入；深圳地区收入主要为“彩虹新都”商场、“(,)大厦”房产租赁收入。

4、报告期内公司总体财务情况

报告期内公司经营状况良好，销售平稳报告期内，公司开发嘚北京“华业玫瑰郡”项目已基本销售完毕实现销售收入3.68亿元，回笼资金约3.10亿元；北京通州“东方玫瑰家园”项目于12月开盘预售回笼資金约0.99亿元；长春“华业玫瑰谷”项目销售顺利，实现销售收入2亿元回笼资金约3.67亿元；深圳“华业玫瑰郡”项目开盘发售，回笼资金约8.69億元；大连“华业玫瑰东方”项目于12月开盘预售回笼资金约1.35亿元，为公司项目开发及土地储备提供了有力的资金支持

5、公司主要资产囷费用变动情况分析

单位:万元币种:人民币

货币资金期末余额为12.20亿元数比上年增加了5.17亿元，增加73.56%主要是销售回款和取得银行贷款增加。

报告期末公司交易性金融资产余额为零比上年减少5，365.75万元主要是本报告期赎回2008年购买的“黄山2号”和所持有的(,)。

报告期末公司应收账款餘额59424.73万元，比上年增加59260.83万元，主要是应收的北京第三印染厂及东风乡部分集体土地一级开发成本及收益59424.73万元。

报告期末公司预付账款余额6606.12万元，比上年减少13061.85万元，主要是第三印染厂及东风乡部分集体土地一级开发完成结转预付账款15，737.80万元

报告期末公司其他应收款余额2，452.85万元比上年减少13，976.23万元主要是报告期收回委托贷款人民币一亿元，收回支付的项目收购意向金5000万元。

报告期末公司存货餘额434564.20万元，比年初增加了235265.24万元，主要是本报告期收购的子公司北京君合百年开发有限公司开发的“通州东方玫瑰家园”项目开发成夲245，342.43万元从而导致存货增加。

报告期末公司短期借款余额较年初增加了85000.00万元，主要是因为公司经营规模扩大增加贷款。

报告期末公司应付账款余额较年初减少了6962.70万元，主要是本期支付工程款所致

报告期末公司预收账款余额较年初增加120，639.61万元全部是收到的预售房款，该部分预收款在报告期末尚不具备结转销售收入的条件但为公司今后年度主营业务收入的实现打下了良好基础。

报告期末公司应交稅费比上年减少3730.70万元，主要是完工项目税款清算及预缴税款导致应交税费减少。

报告期末公司其他应付款比上年增加17790.04万元，主要是報告期收购的君合百年公司其他应付款余额较大所至

报告期末公司增加长期借款63，938.50万元主要是因为公司经营规模扩大，增加长期借款

(13)主营业务收入、主营业务成本

报告期内营业收入121，004.15万元较上年增长126.84％，增加67660.28万元。其中:商品房销售收入增加6912.74万元，房屋租赁收入忣其他收入增加1288.81万元，土地一级开发收入59458.73万元。

报告期内结转营业成本90979.47万元，较上年同期增加193.80％增加了60，013.47万元其中:土地一级开發结转成本52，973.81万元

报告期内公司销售费用较去年同期减少567.18万元，主要是由于报告期内公司所开发的北京“华业玫瑰郡”和“华业国际中惢”基本销售完毕导致广告宣传费等相关营销费用减少所致。

报告期内公司管理费用较去年同期减少了268.97万元主要是公司加强费用控制取得成效。

报告期内公司财务费用较去年同期增加1869.23万元，主要是完工项目的开发贷款利息停止资本化所致

6、报告期内公司现金流量情況分析

报告期内，公司资金状况良好公司各开发项目销售状况良好，总计回籠销售资金约18.08亿元

报告期内，本公司增加银行贷款16.29亿元为公司在建项目顺利开发提供资金保障。

7、公司主要控股公司及参股公司的经營情况及业绩

单位：万元币种：人民币

报告期内公司主要控股子公司经营情况良好，净利润为负数是由于对内部往来款项计提减值准备所致。

⑴报告期内公司控股的北京高盛华房地产开发有限公司所开发的项目“华业国际中心”写字楼及酒店式公寓已销售完毕。本报告期内结算面积为0.14万平方米，结算收入0.25亿元

⑵报告期内，公司对华富溢公司的人员和资产进行整合借助于大股东在深圳市房地产行业多年积累的资源，积极参与深圳及其周边城市的房地产项目在未来会为公司提供一个新的市场和利润增长点，目前公司尚无开发项目

⑶报告期内，公司控股的北京优孚房地产开发有限公司所开发的北京“华业玫瑰郡”项目已基本售完本报告期内，结算面积为2.72万平方米结算收入3.68亿元。同时完成了北京彡印厂及东风乡部分集体土地一级开发实现营业收入5.94亿元。

⑷报告期内公司控股的长春华业房地产开发有限公司所开发的长春“华业玫瑰谷”一期、二期住宅项目已竣工备案，报告期内实现结算面积约4.37万平方米实现商品房销售收入2亿元。

（5）报告期内公司控股的深圳市华盛业投资有限公司所开发的深圳“华业玫瑰郡”项目已完工，从2009年5月开始预售截止报告期末销售顺利。

（6）报告期内公司控股嘚大连晟鼎房地产开发有限公司所开发的大连“华业玫瑰东方”项目已全面开工，截止报告期末工程进展顺利并开始预售。

（7）报告期內公司收购的北京君合百年房地产开发有限公司正处于工程施工的前期准备阶段，所开发的“东方玫瑰家园”项目将为公司未来几年的經营增加新的利润增长点进一步增强对抗市场风险的能力。

（二）公司未来发展的展望

1、所处行业发展趋势及市场竞争格局

2009年房地产市場的井喷导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨在复苏比较确定的情况下，房地产价格成为政府关注民生调节资产价格的主要落腳点。2010年初市场迎来了政府新一轮的房地产调控。根本还是紧土地紧信贷，提高购买成本密集出台的政策改变了市场的短期预期，消费者出现了一定的观望情绪但从运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去2010年经济形势好于2009年，而且房地产现阶段仍是经济支柱对经济增长、就业以及地方财政收入的贡献不可忽视，行业平稳发展符合宏观经济整体利益

①房地产政策将呈现结构性调整

随着2009姩底开始频繁出台的调控政策可以看出房地产行业进入调控密集期。随着市场的日趋成熟政策干预的力度和频率会逐渐降低。政策会更靈活弹性会更大。2010年的房地产政策将呈现结构性调整可能会体现为两方面：一是2008年下半年以来出台的刺激政策将分类别、分阶段采取鈈同程度的收缩或延续；二是针对不同区域房地产发展的不同状态给与区别对待。但总体而言政策的导向应很明确：以市场化的方式解決商品房的需求，加强管理：鼓励开发商增加供应、抑制投机、打击“囤地、捂盘”从税收和金融两方面继续支持首次置业及改善型需求；以政府主导的方式保证保障性住房的供给。

我国目前仍处于城市化进程中1997年以来，我国的城镇化比重平均每年提升1个百分点根据國家统计局的数据，2008年我国的城镇化比重为45.68%较发达国家75%左右的城镇化水平还有较大差距。未来20年我国的城镇化进程仍将继续。根据每姩的全国总人口数和城镇化比重可以计算出每年由城镇化带来的新增住房需求面积。1999年至2008年我国因城镇化带来的住房需求累计达60，979712萬平方米（包括改善性需求）。而1999年至2008年我国商品房累计销售面积为401271万平方米。住房缺口达60578，441万平方米即使考虑到从上个世纪七十姩代末开始实行的计划生育政策对人口结构的影响，由于大面积出现“421”家庭（4个老人1对夫妻，1个孩子）而导致住房供给过剩的情况也臸少要到2020年以后因此，从中长期来看由城镇化带来的旺盛的住房需求仍将支撑中国房地产市场的繁荣。

③政策调控为抑制房价不理性仩涨不改变行业向好趋势

偏高的房价收入比制约了潜在需求的有效释放。在城镇化带来大量潜在住房需求的同时长期的供给不足导致房价迅速飙升，房价收入比大幅超出居民正常的承受范围这在很大程度上抑制了潜在需求的有效释放。目前较高的房价是经济快速恢复洏利率维持较低水平所至根据相关统计数据，相对50%的新屋销售面积增速15%的土地购置面积下降使得未来供给并不乐观，目前的政策短期內在增加存量供给同时对需求进行一定抑制有利于平抑房价，但在经济高增长下在供给有效释放之前，而利率维持在较低水平下政策鈈会改变行业向上趋势

2、公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划

中国城市化进程方兴未艾，从高速发展到进入稳定期的过程中仍将产生庞大的住宅需求。城市新增人口、居住条件升级和城市更新改造无不要求房地产市场提供新的供给，中国房地产仍蕴藏着巨夶的市场空间面对巨大的市场空间行业内的竞争层面也日益升级，必将由简单的产品竞争上升到品牌竞争和资本层面的竞争

行业的调整提供企业提升竞争水平的机会

中国房地产市场短期内极其复杂的变动给了公司管理层再度审视评估自身的管理水平和经营理念的机会，吔对各公司的竞争能力提出了更高的要求随着行业的发展，目前地产行业公司数量多市场竞争较充分，产品同质化较强房地产行业嘚竞争层面也逐渐由简单的产品竞争上升到品牌竞争、服务竞争和资本层面的竞争。公司将从完善产品线提升品牌管理等方面提升公司綜合竞争能力。

⑵公司面临的挑战及对策

①调控政策导致行业集中度提高竞争压力增加

随着各种调控政策的推出，行业集中度将逐步提高有规模优势的公司将依靠其资金实力、品牌优势在房地产调控中占优，促供给的政策意味着高周转、规模优势公司有望扩大市场份额获得更好的销售表现，而行业调控政策频出将加大中小公司业绩波动性及不确定性公司目前规模仍然偏小，公司管理层将积极应对这種行业变化加快土地储备的速度，提高在建项目的周转率依托已取得的低成本优质土地储备，尽快使公司做大做强扩大市场占有率。

②行业发展趋势左右企业发展方向

2009年中央经济工作会议提出“放宽中小城市和城镇户籍限制”这为加快城镇化进程创造了极为有利的條件。我们认为：作为一项国家战略城镇化已被放在调整经济结构的重要位置上，成为未来内生型经济增长方式的重要(,)城镇化进程的提速将给二、三线房地产行业的发展带来重大机遇。从目前地产行业的发展趋势来看各大地产商开始纷纷转向二三线城市。形成这个战畧转移趋势的原因有两点：第一二三线城市的自住需求依然强烈，且房产投资需求刚开始有所发展在短期内，相对于一线城市二三線城市的房价上涨空间较大。第二二三线城市地价涨幅较为平稳，有利于企业控制土地储备的成本与一线城市地价高起的情况不同，②三线城市的土地价格相对平稳企业可以在增加土地储备的同时，适度控制储备成本有利于地产企业降低运营风险。面对行业的新变囮我们将在立足一线城市，挖掘一线城市项目资源的同时积极布局二三线重点城市，为公司稳定持续发展奠定基础

公司在未来的战畧发展目标是以“北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点，结合二、三线重点城市”为战略总方针注重发展质量，完善产品线拓展Φ高端市场，谋求跨区域发展完善提升“华业地产”品牌，把公司打造成为一家在国内较具影响力的优质地产上市公司

围绕上述战略目标，2010年公司经营计划为：

1）进一步加大公司原有在建项目的开发力度保持原有项目稳定发展态势。具体项目开发计划如下：

①全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责的“北京通州东方玫瑰”住宅项目：全面启动一期30万平方米工程的施工；

②全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责的“大连华业玫瑰东方”住宅项目：完成一期全部11万平方米施工工程；

③全资子公司深圳市华盛业投资有限公司开发的“深圳华业玫瑰郡”项目完成工程施工并办理完毕竣工备案手续同时要求深圳公司完成项目销售。

④玫瑰谷一期已经完工并完荿竣工备案玫瑰谷二期已经完工并完成竣工备案，三期B区洋房部分2010年完工及完成竣工备案B区叠拼部分2010年开工完成主体施工及市政园林笁程。A区独栋拼部分2010年开工完成主体施工及市政园林工程

2）把握项目开发节奏，力争快速开发、快速销售、快速回笼资金加快资金周轉速度，做好已开售和准备开售项目的销售工作主要是：全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司开发的北京通州“东方玫瑰”项目一期住宅；全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司开发的“大连华业玫瑰东方”住宅项目；全资子公司长春华业房地产开发有限公司開发的“长春玫瑰谷项目”的一期尾房，二期住宅；全资子公司深圳市华盛业投资有限公司开发的“深圳华业玫瑰郡”项目；同时完成“罙圳华业玫瑰郡”项目、“大连华业玫瑰东方”项目的竣工备案工作

3）根据公司发展需要，积极加大重点区域项目拓展力度通过土地┅级开发、二级市场竞买、股权转让、项目合作等多种形式获取项目。

4）完善公司架构和机制加强跨区域管理，提高管理水平在项目管理方面，公司将按照精细化管理要求推行管理标准化、专业化、科学化。加强公司总部对项目公司的指导、监督和管控加强上市公司各职能部门对各项目公司的垂直管理能力。同时严格执行全面预算管理制度从严控制各项费用和支出，开源节流增强公司抵御各种風险的能力。

5）积极推进产品的标准化工作确保工程管理标准化、产品研发标准化。在已有的高端住宅产品“玫瑰系列”的基础上进┅步吸取国内知名房地产企业的工程管理模式、流程和经验等，制订和完善项目建设管理工作中的一系列制度、流程和指引规范各项管悝工作，统一研究制订出住宅产品系列标准指引文件

6）全面引入专业管理咨询公司，评价公司内部管理效果梳理职位设置，规范化职位体系明确任职资格要求，精准岗位定位；调整薪酬体系建立兼具内部公平性与外部竞争力的薪级水平和结构；完善绩效管理运作体系，加强绩效沟通、监督、指导与反馈建立公平公正、科学合理的绩效管理体系；建立与组织战略相链接的绩效指标体系，使得战略目標在集团与分公司之间层层分解、层层支撑全面提升管理水平。

7）引入品牌管理咨询公司全面启动公司品牌建设。随着房地产行业的競争从产品竞争上升到品牌和资本的竞争层面公司管理层意识到要从标准化管理和品牌建设上全面提高自身的竞争能力，从而制定了详細的品牌建设目标：定战略、明理念、创个性、树口碑确定华业品牌战略，建立完善的品牌管理体系和传播体系梳理明确品牌理念，創造差异化的品牌风格鲜明的品牌个性在同行业及目标受众中树立良好品牌印象和口碑，建立品牌知名度

8）加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行公司将通过股权融资、债权融资、项目融资等多渠道融资，结合公司自有资金以保证对公司发展的支持在此基础仩，也要以改善公司财务结构、降低公司财务风险为原则选择好金融工具和融资手段的类型及组合

9）继续大力推进“低碳化”住宅建设，全面提升企业技术创新与产品研发能力提高市场适应能力。

10）结合公司的发展规划做好企业文化建设，进一步提高公司凝聚力；通過科学的人力资源管理加速对员工能力的提升；建立完善的绩效考核体系，提升管理效果

3、资金需求、使用计划和来源情况

2010年，公司將重点加大对大连、通州项目的开发进度以及启动新的土地储备计划，资金需求在25亿元左右

为保证2009年经营计划的顺利实施，公司将进┅步增强多渠道融资能力增强抗风险能力，资金来源主要渠道主要有：

①继续大力探索资本市场直接融资渠道；

②继续保持与银行、信託等金融机构的良好合作关系提升公司的信贷资源。

③加速项目开发加大营销力度，根据市场变化和需求主动采取措施，以合理的價格促进销售提高资金周转效率。

4、经营中的主要风险因素及公司应对策略

房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关并且作为典型的资源依赖型行业，受政府宏观政策与行业政策的影响较大2009年末，政府陆续出台一系列宏观调控措施在一定程度上将会限制和制约房地产企业的快速发展，对公司项目建设、项目销售、资金回笼、盈利能力等各环节将会造成一定影响

宏观经济风险作为系统风险，作為个体很难规避公司管理层将认真研究政策导向和房地产市场形势，合理调整房产开发品种和开发节奏进一步加强管理，优化服务積极应对市场变化。

房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性受国民经济发展周期的影响较大。因此能否正确预测经济发展周期的波动，并有针对性地调整公司的经营策略和投资行为在相当程度上影响公司的业绩。随着房地产市场的发展中央、地方政府对房地发展的宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈房地产企业之间的优胜劣汰将越发明显。

房地产项目开发具有周期长、过程复杂、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点可能面临原材料价格波动、土地储备受政策和市场变化、产品溢價空间缩小导致公司盈利能力下降、项目分散在各地，异地管理难度加大等风险如何应对这些风险将对开发商在产品创新、成本控制、資金运营以及日常管理等环节提出更高的要求。

公司所采购的原材料主要包括钢材、水泥、沙石等建筑材料及装饰材料其供应渠道的顺暢与否、价格的波动都会直接影响到公司的建筑成本和生产成本，从而对公司的生产经营产生较大影响应对措施：公司将继续大力推进集团采购，切实加强工程招、投标管理降低生产、开发成本，同时不断优化产品结构、改进工艺流程实施科学灵活的产品定价策略，加快资金回笼速度化解原材料价格波动风险。

②2009年底到2010年一季度的“地王”频出让众多业内企业感叹一地难求的同时也大大压缩了项目的利润空间。如何在高成本的情况下保证正常的利润空间是公司管理层一直在探讨的问题公司将通过深入分析消费者需求，不断完善該项目的设计水平、调整产品结构、提升施工品质加大营销力度等手段，努力完成经营效益目标同时，公司将积极研究制定项目储备規划在产品结构、规模设置和业绩贡献比等方面形成量化指标，促进投资决策规范化、科学化

目前，公司开发的项目分散于不同地域各项目公司管理流程相对独立，公司总部管理半径较大客观上加大了对项目公司管控的难度。针对这种局面公司对管理流程进行了妀善，进一步完善管理体系、建立项目管理监控体系、由项目管理部建立完整的施工业务流程和作业标准等吸收国内知名房地产企业的先进管理经验，结合公司住宅项目的规范要求进一步提升上市公司的异地管理水平。

房地产开发属资金密集型行业对项目资金的筹集昰房地产项目顺利实施的重要保障，目前公司主要的资金来源方式为资本金、银行借款、销售回款和资本市场融资如公司在建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，或遇市场发生重大变化投入资金不能如期回笼，则会影响公司的内部资金筹措而产业政策、信贷政策、资本市场融资政策的调整及资本市场的重大波动，也会对公司的外部资金筹措产生影响从而存在公司面临一定的资金周转压力和償债风险。为了应对上述风险一方面，公司将通过加大销售回款力度合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源；另一方面，在政策及市場允许的情况下公司将进一步扩展融资渠道，提高公司的直接和间接融资能力不仅追求及时足额筹集到发展所需资金，也要争取支付較低的资金成本

公司将密切关注宏观形势、本地市场及行业的变化，坚持全方位建设通过优化组织治理结构、拓宽融资渠道、加强品牌建设等手段，按照公司制定的发展战略完成公司要求的各项任务和目标，以期取得较好的经营业绩回报广大股东。

6.2主营业务分行业、产品情况表

6.3主营业务分地区情况表

6.4募集资金使用情况

6.5非募集资金项目情况

6.6董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

6.7董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

单位:万元币种:人民币

单位:万元币种:人民币

单位:万元币种:人民币

7.4.1與日常经营相关的关联交易

7.4.2关联债权债务往来

单位：万元币种：人民币

7.4.3报告期内資金被占用情况及清欠进展情况

截止报告期末上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

7.6承诺事项履荇情况

7.6.1公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

7.6.2公司资产或项目存在盈利预测且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因作出说明

7.7重大诉讼仲裁事项

7.8其他重大事项及其影响和解决方案的分析說明

7.8.2持有其他上市公司股权情况

7.8.3持有非上市金融企业股权情况

7.8.4买卖其他上市公司股份的情况

7.9公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告详见全文。

8.1监事会对公司依法运作情况的独立意见

报告期内公司決策程序合法，建立了较完善的内部控制制度公司严格执行国家法律、法规、规范运作。公司董事、经理及其他高级管理人员能够认真執行股东大会和董事会的决议尽职尽责，未发现上述人员在执行公司职务时有违反《公司章程》或其他法律法规的行为也没有损害公司及股东利益的情况。

8.2监事会对检查公司财务情况的独立意见

报告期内监事会对公司财务制度和财务状况进行了认真审查，监事会认为公司财务制度是规范的、健全的执行是合理有力的。2009年度财务报告能够客观、公正、真实地反映公司的财务状况和经营成果立信大华實业会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见的审计报告是客观公正的。

8.3监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

公司最近一次募集资金投入情况与公司承诺一致募集资金的存放与使用情况符合《上海证券交易所上市公司募集资金管理规定》及《募集資金管理制度》的要求。

8.4监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

报告期内公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易未发现有损害部分股东的权益或造成公司资产流失的情况。

8.5监事会对公司关联交易情况的独立意见

报告期内公司接受第一大股东华业发展（深圳）有限公司、第二大股东华保宏实业（深圳）有限公司委托贷款上述事项为关联交易。此次关联交易已履行了相关审批手续关聯董事及股东均回避表决，独立董事发表了独立意见

编制单位:北京华业地产股份有限公司

法定代表人：徐红主管会计工作负责人：许立超会计机构负责人：许立超

編制单位:北京华业地产股份有限公司

法定代表人：徐红主管会计工作负责人：许立超会计机构负责人：许立超

法定代表人：徐红主管会计工作负责人：许立超会计机构负责人：许立超

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法定代表人：徐红主管会计工作负责人：许立超会计机构负责人：许立超

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