大家好，我是查理。有一阵工夫没有更文了，在此向关注我的敌人道个歉。这次我想联合房地产业务，针对广州这一城市，使用Python来进行数据分析，以期能为大家提供一点剖析思路。为什么要剖析房地产市场？房地产行业具备显明的地区特色，从房地产企业角度来讲，城市的抉择在肯定水平上决定了投资的成败。因而，对一个城市的市场研判就显得至关重要。早在几年前，同样的资金配置到南京和长沙两个城市，取得的投资回报差异是微小的。2017年至2019年南京和长沙二手房（元/㎡）

那么，咱们该如何剖析房地产市场？我从数据分析的角度，演绎梳理了一下思路，我认为一个城市的房地产市场剖析应该包含城市经济、相干政策、土地市场和房产市场四个方面。城市经济反映了一个城市的经济实力和潜能，能够细分出以下几个指标：人均GDP和单位面积GDP、人均财政收入和单位面积财政收入、高净值人群规模、人口净流入、第三产业占比、产业互补、房地产投资依赖度、城市友好度等。政府制订的政策对房地产市场影响也是微小的，相关性较高的政策有金融政策、人口政策、土地政策和购房政策等。最初就是城市土地市场和房产市场剖析，这也是整个剖析最外围的局部。

房地产市场剖析框架接下来，我将联合Python，以广州为例，尝试着剖析广州的土地市场和房产市场，城市经济和相干政策的剖析将留在当前的文章中叙述。

土地市场包含一级市场和二级市场，一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征收为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，能够是生地，也能够是通过开发达到“七通一平”的熟地。二级市场即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、能够交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。限于篇幅，本文仅从土地一级市场着手进行数据分析。

土地市场数据个别会公示在当地的公共资源交易中心，但常常会呈现只公示当周或当月数据的状况，因而，咱们能够去找业余的土地网站获取交易数据。本文以土流网为例，这个网站构造简略，简略的url翻页结构，而后用xpath解析数据即可。限于篇幅，爬虫代码不做赘述，仅提供外围代码。

代码运行几分钟就提取下22170套广州二手房数据，简略荡涤后局部数据展现如下：

近5年广州二手房量价走势

从广州近几年二手房的量价走势来看，自2015年以来房价始终在上涨，2018年二手房均价达到35000元/㎡。2019年房价有所回落，但成交二手房数量达到近几年峰值，全年成交8940套。2020年1月至6月广州二手房量价走势

2020年1月至6月，广州二手房均价与2019年根本持平。从成交量来看，2月份受疫情影响仅成交70套二手房，3月份以来，疫情逐步失去管制，房产市场向好，6月份成交二手房1337套。

2020年上半年广州各区二手房均价（元/㎡）

从房价散布来看，2020年1月至6月二手房均价最高的地区为越秀区和天河区，均价别离为46767.52元/㎡和46433.89元/㎡。从化区房价最低，仅为12190.67元/㎡。

2020年1月至6月广州二手房成交TOP20楼盘

从楼盘成交来看，2020年1月至6月广州二手房成交数量最多的楼盘为位于增城区的锦绣天伦花园，共计成交78套，成交均价为18565.40元/㎡。

近5年广州二手房居室、面积、楼层与房价的关系

通过绘制广州二手房回归图，咱们发现，广州二手房居室数、面积与房价相关性并不大。屋宇楼层与房价看似具备较强的正相干，其实是受三个异样值影响，并不具备相关性。

从广州土地市场来看，近年来土地市场有所回暖，尤其是南沙区和番禺区土地市场成交稳固，将来仍具备发展潜力。从房产市场来看，广州二手房自2019年来价格变动幅度不大，维持30000元/㎡左右。疫情下二手房交易受挫，局部房企尝试以价换量争取更大去化量。疫情逐步失去管制后，二手房交易显著复原。城中心房价维持高位，广州以北的从化和增城房价较低，仍具备回升空间。

1.本数据分析只做学习钻研之用处，提供的论断仅供参考；
2.作者对地产行业理解甚微，相干形容可能存在不尽欠缺之处，请勿对号入座。