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中国区域房地产经济发展水平空间统计分析——全局Moran’s I、Moran散点图与LISA集聚.
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如何做Moran散点图和LISA集聚图
如何做Moran散点图和LISA集聚图，最好有具体的作图操作步骤，初学比较呆，或者推荐一下图书版操作教材
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用GeoDA可以做 比较简单的 参考下 王劲峰老师的那本空间统计书 王劲峰老师的书讲主要是理论，软件操作只是略略带过，我现在理论基本上看懂了，软件上操作一片空白，需要先在arcgis操作作图，还是直接在Geoda上操作。 : Originally posted by 1024蕾蕾 at
楼主不好意思，我不来应助的，我想问一下，那个Lisa集聚图跟arcgis中的等级分布图有啥区别，哈哈 我也是刚学接触，加我QQ：（答案1），向你请教请教，互相学习 : Originally posted by wrfei01 at
我也是刚学接触，加我QQ：（答案1），向你请教请教，互相学习... 哈哈，这个问题的答案还真有意思，没有请教啦，我也不会，还需向楼主请教学习 我前段时间刚做了这个，geoda可以，我也有操作手册，你把邮箱给我我发给你 : Originally posted by MiniGuest at
我前段时间刚做了这个，geoda可以，我也有操作手册，你把邮箱给我我发给你 好的，万分感谢， : Originally posted by wrfei01 at
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400-626-6068
中国房地产走势：非常规空间聚集的视角
China’S Real
Estate Trends：From the Perspective of Abnormal Special Cluster
张立新 肖斌 赵晓磊
Zhang Lixin Xiao Bin Zhao Xiaolei
　　Abstract：In recent years，the expansion ofoverall scale andtheimb~ance of
regional structureofChina&Srealestate developmentinvestmenthave gr~uaay
evolvedinto a kindofunconventionally spatial gathering.31aispaperemploys the
method of spatial measurement，verifying the existence，gathering degree and
spatial gatheringstructure of unconventionally spatial gathering of real
estate&S development investment by calculating the Moranindex of developm ent
investment of real estate.With the help of CSAD nonlinear model，it verifies the
existenceand symmetry of he.1ing efect and explains the cause of the
unconventionally spatial gathering of realestate&S development investment.At the
8a/ne time，on the basis of the analysis of the wave phenomenon hy&pothesis，it
fuxther supports the existence of herding efect in China&S real estate
development investment.Based onthis，thispaper holdsthatthe continued existence
ofherding efectin China&S real estate developmentinvestment finally lead to the
structural surplus of real estate industry，thus making the current real estate
into adownwardtrend.
　　Key words：Unconventionally spa~al GMoran IReal Estate
Development IStructuralSurplus
　　摘要:近年来，中国房地产开发投资的总体规模扩张和区域结构失衡逐渐演变成一种非常规的空间聚集现象。本文运用空间计量方法，通过计算房地产开发投资的Moran指数，验证了房地产开发投资非常规空间聚集的存在性、聚集程度和空间聚集结构。并借助CSAD非线性模型验证了羊群效应的存在性及对称性，解释了房地产开发投资非常规空间聚集的成因。同时，基于&潮涌现象&假说的分析进一步支持了中国房地产开发投资&羊群效应&的存在性。基于此，本文认为中国房地产开发投资羊群效应的持续存在，最终导致了房地产业&结构性过剩&，从而致使当前房地产业进入下行趋势。
　　关键词:非常规空间聚集;Moran指数;房地产开发投资;结构性过剩
　　1998年中国房地产市场化改革开启了房地产投资快速增长的通道。据统计，年间中国房地产开发投资保持近24%的年均增速，远远超过城镇固定资产投资19%的年均增速。与此同时，房地产开发投资空间配置的非均衡性也十分突出。宏观层面的数据显示，1998年东部地区房地产开发投资总额占全国的75%，而2012年这一数据为58%。进一步细化分析，以东部地区为例，房地产开发投资主要集中在环渤海、长三角、泛珠三角等经济地带，房地产开发投资的空间不均衡现象相当严重。具体到城市内部，房地产开发投资空间失衡现象也同样严重，&鬼城&的存在就是证明。无论是宏观层面还是微观层面，房地产开发投资的空间分布及演变特征似乎都表明，由传统区位力量引导的开发资本常规性的空间配置似乎正在向非常规态势演变，如果任由发展，将进一步导致开发资本配置的低效，加剧房地产业风险。因此，关注房地产开发投资在空间上的非常规聚集态势，厘清其形成的内在机理、聚集程度及聚集形态尤为重要。
　　一、理论机制及文献综述
　　国内外学者对房地产投资空间聚集的研究非常有限，代表性的有：Hoesli运用空间聚集检验手段，对英国商业地产投资的空间规模多样性进行了研究，结果表明，不同的商业地产类型和空间规模对房地产市场行为有着较大的影响。[
3Meyer以加拿大和多伦多为例，研究了金融、保险和房地产开发企业以及空间聚集优势之间的关系。l2JByme和Lee对英国商业与写字楼地产投资空间集聚现象进行了比较研究，同时Byrne和Lee还比较研究了英格兰与威尔士房地产投资的空间聚集现象。Fereidouni和Masron探讨了旅游业集聚与房地产投资空间分布的影响。E3l
E ][ ]国内学者仅有关力、李庄容、王雪青等对房地产投资的空间分布进行了一些探索。[6儿
][8j从现有文献可以看出，学者们的研究虽然开始关注房地产空间聚集的现象，但是尚未涉及房地产空间聚集的核心问题&&聚集原因，也缺乏对空间聚集的程度做出准确的度量。另外，对于中国当前房地产投资中出现的非常规空间聚集现象及产生机理，现有的研究仍旧不够丰富，本文尝试从以下几方面进行梳理。
　　(一)区位诱导、决策主体偏好与空间聚集
　　房地产开发投资对区位因素有着先天的偏好和极强的依赖性，Atack和Margo提出的&区位圣典&理论将房地产开发投资的区位偏好做了清晰的描述。[
]就房地产市场的微观主体而言，我们如果将房地产的价值形成分为&实体价值&和&功能价值&两个层面的话，而&实体价值&仅仅代表着房地产&产品&形成的初始价值，区位因素在一定程度上决定了房地产的&功能价值&。对房地产市场供给主体(开发商)而言，区位优势导致的功能价值提升可为房地产开发商带来更丰厚的投资利润;对房地产市场需求主体而言，区位优势可带来更高的居住享受和投资回报。因此，理性的微观决策主体总是选择给其带来最大利润的区位。于是，在区位诱导下，房地产开发投资每一次区位选择就意味着产业资本一次完整的空间配置过程，不同微观主体相似决策和反复选择以致形成最终的空间聚集现象。
　　(二)区域聚集优势、效应外溢与空间聚集
　　同其他产业一样，房地产投资的区域聚集会放大所谓的&聚集优势&，加速投资的效应外溢，从而进一步吸引开发资本的空间聚集。主要体现在以下几方面：一是区域聚集优势可减少房地产开发投资的边际成本，提升资本的边际收益。比如大规模的房地产开发资本则会分担基础设施配套成本，提升资本的边际收益。二是合作优势加剧资本集中。比如城市区域不同类型房地产投资存在&互引效应&，[m]可放大该区域的投资规模，获取更高的资本收益，出现&互补性聚集&。三是品牌效应外溢会加速空间集聚。在房地产开发投资中，也会存在所谓的&寡占反应理论&，对城市某一区域的房地产开发而言，只要有大型开发企业投资进入，其余的大型企业通过加速对该区域土地市场的竞买来获取投资机会，这就是典型的企业通过&跟进策略&来保持竞争优势的现象。对竞争优势不明显的房地产开发企业而言，大型房地产开发企业投资的&示范效应&会促使他们加速跟进投资，去分享大企业带来的&效应外溢&。
　　(三)信息相似性、羊群效应与非常规空间聚集
　　为什么在区位条件相近时，部分地区能够吸引大量投资，而其他地区的投资吸引力却明显不足?或者即使没有区位优势的地区却吸引了大量的投资?房地产开发投资为什么会出现结构性过剩?①尽管经典区位理论在解释传统空间聚集上有着先天的优势，但面对上述非常规空间聚集问题，经典的区位理论显得无能为力。
　　Froot等在研究资本市场机构投资者行为时曾指出：&投资者同质性及市场信息相似性，会促使机构投资者在面对相同外部信息时做出相似反应，在交易活动中则表现为羊群行为。&[11j中国房地产开发企业作为独立的投资决策主体，与资本市场上的机构投资者高度相似：高度的同质性、获取相似的市场信息、近似的投资手段，使得我们有理由相信，投资主体羊群效应能够巧妙的解释中国房地产投资出现的非常规空间聚集现象。对此，DeCoster和Strange在研究中对房地产开发商投资行为存在羊群效应给予了有利的证实，并进一步用羊群效应解释了城市房地产开发投资过度(Overbuilding)的问题。&l
j结合中国发展实际，即使房地产开发企业面临着刚性的&融资约束&问题，但房地产投资较高的投资回报、较快的回收周期、较低的进入门槛和地方政府较强的房地产依赖，催生并放大了房地产开发投资的羊群效应，从而导致了当前中国房地产开发投资非常规空间聚集的出现。
　　二、房地产开发投资非常规空间聚集的测度
　　在进行测度之前，本文以2012年31个省级行政区房地产开发投资数据为例，通过Geoda软件绘制房地产开发投资的分位图，了解当前的房地产开发投资空间分布现状。如图1所示。
　　从图1中可以看出，不同地区的房地产开发投资在不同规模级别表现出典型的聚集特征，比如沿海地区的房地产开发投资规模基本处在第一阶层，大西北地区基本处于第四阶层，同一阶层的投资规模基本处在相邻的空间范围。
　　(一)房地产开发投资非常规空间聚集的存在性检验
　　依据Moran提出的全局Moran指数检验方法，_l
J运用中国年省级数据，通过Geoda软件计算我国年间部分年度房地产开发投资全局Moran指数，结果如表1所示。
　　从表1可以看出，中国的房地产开发投资的空间聚集特征十分显著，并且这种空间聚集程度在不同的发展阶段有着不同的表现，这种表现与不同时期的政策环境和国内外经济形势高度吻合。
　　(二)局部Moran指数检验
　　对房地产投资空间聚集的具体形态，需要通过局部Moran指数来进一步进行判定。Anselin提出了局部Moran指数(或称usA)分析方法，用来度量局部地区是否存在相似或者相异的观察值聚集在一起。_1
J本文利用Geoda软件，计算出我国各省区年间部分年份房地产开发投资的局部Moran指数，并将代表性年份的计算结果绘制成表格与LISA聚集图。详见表2和图2。
　　表2列举了不同年份局部Moran指数正相关(高一高聚集或者低一低聚集)且通过显著性检验(5%置信水平)的省份。②表2显示，拥有高一高空间聚集特性的省份逐步增多，从最开始的江苏、浙江两个省扩展到上海、山东、江苏、安徽、福建5个省市，而且其局部Moran指数值有不断扩大的趋势。而相比较之下，属于低一低聚集的省份则稳定得多。另外，在年间5个代表性的年份中，表现为局部空间正相关而且通过显著性检验的省份中，属于&低一低&集聚型的省份基本上都位于西部地区，而属于&高一高&集聚型的省市则集中在东部沿海地区，中部、东北部、西南地区的绝大多数省份没有通过显著性检验。所有的数据都指向一个事实，在我国房地产业发展过程中，房地产开发投资的空间聚集特别是高一高空间聚集有不断扩张和强化的趋势。
　　图2描述了2012年局部Moran指数检验结果。左图不同象限的散点图分别代表着不同的局部聚集模式，其中第一象限为高一高聚集，第二象限为低一高聚集，第三象限为低一低聚集，第四象限为高一低聚集。从左图可以看出，房地产开发投资空间分布相似(第一象限和第三象限)的省份占据多数。右图不同颜色地区代表着2012年局部Moran指数通过显著性检验的省份。以高一高聚集为例(全部方格网覆盖地区)，④其空间分布几乎聚集于东部沿海发达地区，如京津唐、长三角、珠三角等经济社会发达的区域，而且这种高一高聚集有越来越强化的趋势。
　　三、羊群效应：非常规空间聚集的一个合理解释
　　(一)理论模型
　　Chang等提出运用横截面绝对偏离度(Cross&Sectional Absolute
Deviation，CSAD)方法来衡量投资者是否存在羊群效应。ll
J理论上，当房地产开发投资市场存在羊群效应时，开发商会忽略自己的判断而选择跟随大流。因此，各区域房地产市场被房地产开发商相同对待，房地产投资产生聚集现象，单个区域房地产投资预期收益率对市场预期收益率的偏离程度会显著降低，从而导致不同区域房地产投资收益率的分散化程度降低，进而破坏原有单个区域的房地产投资期望收益率与市场期望收益率的线性关系。因此，用区域房地产投资横截面绝对偏离度衡量开发商投资行为的一致性，如果各区域房地产开发商的投资行为表现出一致性特征，即可能存在羊群效应。依据Chang等提出的CSAD模型：
　　CSADt=a+7l I Rm.tl+ y2R 。t+￡t (1)
　　式(1)中，CSAD 代表t时期投资收益的横截面绝对偏离度，Rm.
为t时期的市场收益。依据Chang等的方法，可以通过检测模型中参数是否显著为负来实现对羊群效应的判断：
　　(1)如果72显著为正，则说明市场上不存在羊群效应;
　　(2)如果 显著为负，则说明市场上存在羊群行为 的大小反映羊群效应程度。
　　考虑到市场变化(上行或下行)可能导致羊群效应的程度也会发生变化，并且这种变化可能是非对称的，于是我们进一步设计了羊群效应的对称性检验模型：
　　CSAD =a+7}I . I+ ( . ) +￡ (2)CSAD：=a+ lI . I+ (Rim. ) +￡ (3)
　　其中，h和1分别用来区别高(H诎)或低(Low)的投资收益，通过模型(2)和模型(3)的参数是否显著为负值来判断是否存在羊群效应，进一步地通过比较两个模型中的大小来判断投资收益在高或者低时羊群效应程度如何，以及是否存在对称性。
　　(二)实证检验与结果分析
　　本部分实证数据为2002年2月一2014年5月间中国30个省级行政区(除去西藏)的房地产开发投资月度数据，数据来源于国家统计局官网和巨灵金融数据库。由于无法获取房地产投资的收益数据，因此我们用房地产投资增长率来替代。通过对数据进行对数化和差分处理后，可以得出30个省级行政区房地产开发投资的增长率数据。
　　依据上文测算羊群效应的基本模型，先计算出房地产开发投资增长的横截面绝对偏离度指标(CSAD)，然后代入模型(1)中，对房地产开发投资的羊群行为进行检验。检验结果如表3所示。
　　模型估计结论显示，参数
为一0.004，且通过1%的显著性检验，这表明我国房地产开发投资中，的确存在显著的羊群效应。但是回归系数的绝对值偏小(0.oo4)，表明我国房地产开发投资中羊群效应的程度并不严重，这一结论能够很好的吻合前文房地产开发投资空间聚集程度及聚集的空间分布特性。
　　针对中国房地产开发投资羊群效应对称性检验的结果均表明，无论是房地产上行周期(投资正增长)还是房地产下行周期(投资负增长)，房地产开发投资均表现出显著的羊群效应，这有力地支持了前文关于羊群效应存在性检验结果。但是，在房地产上行周期表现出的羊群效应程度要远远大于下行周期(绝对值0.006大于0.0008)。本文认为其主要原因在于：由于房地产开发投资的高回报率、地方政府的投资冲动和房地产开发中的寻租腐败等因素，使得房地产开发投资拥有较低的进入门槛。在上行周期中，伴随着对城市有限空间资源的竞争，对大型房地产开发企业的模仿和跟随，大规模的开发资本源源不断地涌入这一领域，整体上表现出一种典型的羊群效应。然而，在下行周期中，大多数中小房地产开发商并不像大型品牌开发商那样，拥有绝对的市场信心、融资&软约束&和较快的资金回笼期，在不可能全身而退的情况下，选择继续跟随，遵守行业&游戏规则&是最优选择。
　　(三)房地产开发投资羊群效应与非常规空间聚集
　　理论分析指出，由于区位诱导和开发商投资主体偏好的存在，会引致房地产开发投资趋于某地区(城市)聚集，进一步放大了空间的外溢效应，从而吸引更大规模房地产开发资本的涌人。尽管如此，这只是一种常规动力机制下资本的空间流动。然而，现实中由于开发商&羊群效应&的存在，再加上政策&外部冲击&效应，会进一步加剧房地产开发投资这种&聚集&或&分散&的程度，使房地产开发投资在一定时期表现出更为明显的&空间波动&，这种&空间波动&突破了正常动力机制下资本流动秩序，表现出一种资本空间流动的非常规性，在空间上也表现出一种非常规空间聚集的特征。
　　四、非常规空间聚集与&潮涌现象&的存在性讨论
　　&潮涌现象&是林毅夫研究产业升级时对过度投资造成的产能过剩现象做出的一个形象解释。林毅夫认为，在发展中国家或地区，企业家们会对一个有前景的行业产生共识，从而导致投资上就像&波浪一样，一波接一波地出现&，从而形成投资的&潮涌现象&，并伴随产能过剩问题。_1l6_随后，林毅夫等着眼于企业家投资信息不完全，尤其是&行业内企业总数目不确知&这一因素，建构了一个先建立产能、再进行市场竞争的动态架构，提出&潮涌现象&的微观理论机制。并认为看似&盲目&的结果其实是对其他企业和总量信息了解不足所导致的理性结果。
j从林毅夫、万光彩对&潮涌现象&的解释来看，
8j&潮涌现象&存在着与羊群效应诸多相似的特质，比如信息不完全、盲从等。但是对行业前景的&共识性判断&究竟是源于企业家理性还是跟随行为，在学者们现有的关于&潮涌现象&的研究中并没有加以有效阐释。不过，林毅夫的研究也明确指出，企业家对行业前景乐观看好的&共识&引致的投资趋同，主要存在于总体上增资的行业，即处在行业上升通道，拥有较大投资空间的行业。而对于总体上减资的行业，企业家投资趋同则不明显。然而，对于羊群效应而言，由信息缺陷导致的盲从和跟随是其基本特征，因此投资的羊群行为会同时存在于增资行业和减资行业，这也是&潮涌现象&显著区别于羊群效应的特征所在。
　　对中国的房地产投资而言，我们必须注意到：首先，尽管在房地产投资行业存在与&潮涌现象&高度吻合的现实背景，但并非意味着会出现必然一致的结果。从房地产投资发展的现实阶段判断，房地产开发投资总体上并未出现所谓的&投资过剩&现象，供需关系并未出现根本性逆转，因此也就不存在所谓的&投资过剩导致行业整体绩效迅速恶化&现象，这显然不符合&潮涌现象&的基本特征。⑨其次，在中国房地产业发展过程中，先后经历了政府多轮调控和2007年全球金融危机的冲击，但无论遭受何种&外生冲击&，不管是在上升通道还是短暂的下行通道，房地产投资的空间聚集程度都与&冲击事件&保持高度一致，这也与潮涌现象&仅仅发生在上升周期&相悖。由此可以看出，尽管中国房地产开发投资出现与&潮涌现象&相似的特征，但&潮涌现象&理论显然不足以解释中国房地产开发投资中出现的非常规空间聚集特征。由此，我们认为中国房地产开发投资中出现的非常规空间聚集更可能是投资羊群行为的结果。
　　五、结论及启示
　　对于上述研究结论，结合当前中国房地产发展实际，本文认为，中国当前房地产业的下行趋势与房地产投资羊群效应的存在不无关系。一方面，正是由于羊群效应的存在，房地产开发投资在过去的十多年间遭遇了空间的规模膨胀，造就了典型的&非常规空间聚集&特征，最终形成了房地产投资的&结构性过剩&。&结构性过剩&的存在，意味着在国内众多城市，超额库存将给房地产开发商带来持续的资金压力。因此，对房地产开发商来讲，审慎投资和以价换量将成为开发商的最优选择。而需求层面，由过去&需求透支&导致的现期需求疲软，加上下行周期中消费者&理性预期&的存在，将更不利于&结构性过剩&的缓解，反而将进一步推动中国房地产的下行趋势。另一方面，即使在房地产下行周期，羊群效应依旧存在。对业内大企业的&跟随&以及对未来预期的不确定性，将导致众多房地产开发商放弃投资机会，决策更加审慎，这也将进一步加剧房地产下行的态势。因此，即使当前地方政府放弃&限购&、&限贷&政策来缓解房地产的下行趋势，其作用仍旧非常有限。
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