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上海律师-朱久兴律师资深上海房产律师、上海拆迁律师、上海婚姻律师、上海交通事故律师、上海离婚律师办案经验丰富，胜诉率高，免费咨询电话：或加qq:咨询。更多请访问网站：http:///
( 一)：意向金
购买二手房过程中，购房人经常会碰到这样的事情：由购房人支付一定意向金供中介方与出售方谈判，而在所签订的意向金协议或者其他类似协议里，没有对一些可能影响买卖的情况如维修基金、户口、房屋交付等作出约定，但是却约定了购买意向得到出售方确认之后，意向金即转为定金或者其他违约责任。出售方确认买卖意向之后，双方在具体洽谈过程中一旦因原先没有涉及到的问题产生了分歧，最终导致买卖无法进行，出售方就因此主张定金罚则。而且不少中介方在相关的协议中还加入了使自己单纯获利的条款，利用买卖双方当事人的违约来牟取利益，其利益甚至可能远远超过履行中介义务应该获得的利益，从而也催生了一部分中介公司故意造成一方违约的结果。
王先生委托某房产中介公司购买房屋，经中介公司推荐看中了李女士的房屋，便与中介公司就该房屋买卖签订了意向金协议。该格式合同约定：“购买意向得到出售方签字确认之日，意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费1万元。”
当出售方李女士确认了该意向金协议后，王先生在中介公司的安排下与李女士就该房屋买卖进行洽谈，结果得知该房屋内现有户口是无法迁出的。王先生因此不愿购买该房屋。但当他向中介公司提出退还定金时，遭到拒绝。
中介认为，根据意向金协议所约定的相关内容，定金1万元已作为王先生支付给中介的服务费，不予以返还，而且该意向金协议中并未对影响买卖的情况的户口迁移问题作出约定，户口问题不能成为王先生不支付中介服务费的免责事由。
[律师分析]
在本案中，意向金协议约定的内容明显加重了买卖双方的责任，从而使中介公司居于无论居间是否成功均可取得相应的报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，这一条款应属无效，对中介公司主张王先生支付服务费的请求法律是不予支持的。
本案中，原、被告双方实际均是受害人，将诈骗犯罪的风险无论转嫁给何方均不公平，考虑到房价等因素，法院作了大量调解工作，最后被告向原告支付23万元房款，原告协助被告办理了产权过户手续。
作为买卖双方，应尽量选择资质、规范、信誉好的中介公司。中介公司的一个主要职责即为买卖双方的交易提供交易信息、安排双方磋商，故对于房价的磋商、签订买卖合同等重要环节，买卖双方应当亲自参与，尽量减少矛盾发生的环节；不要轻易将房产证、身份证、私章等重要个人资料交由中介保管；对于定金、房款的交付，尽量避免通过中介转交，以直接交付出售方为宜；同时对于中介要求签订的协议书应仔细查看条款，不合理条款应要求修改，并有权利要求房产中介公司提供规范的、名实一致的合同条款；发生纠纷，应及时固定证据，避免陷入口说无凭的不利境地。买卖房屋毕竟是重大事项，建议通过咨询或委托专业律师来实施此项民事行为。
审查房屋产权
（二），文件原件
目前一些大型的中介公司中，已经拥有统一的交易运作规范，中介公司会要求交易双方提供个人身份证、委托书、房地产权证等系列证件。由于复印件比较容易造假，中介公司会要求卖家拿出房地产权证和代理人授权委托书等文件原件来核实，同时也会到房地产交易中心去核对信息。购房者也可以要求上家提供原件给自己看。
而对于自行进行交易或经过小中介交易的消费者来说，就更需要多留心一下上述这些文件的原件了。如果不能确定眼前的原件是否真实，消费者还可以凭身份证到上海市房地产交易中心去查询某套房屋的产权人，以便核对房屋信息，查询的花费为30元一次。虽然这些多出来的前期手续和花费看似有些多余，但为了日后交易的安全，消费者还是要为自己的利益把一把关。
仔细签订合同
（三）：约定维修基金数额
在签订房屋买卖合同时，要尽量利用合同的附件。一些上家承诺赠送的设施等仅限于口头承诺是没有法律保障的，消费者不能因为要面子或者怕麻烦而把这些特别约定一笔带过。在已经发生的诸多案例中，上家口头约定反悔、书面约定不详细而造成的纠纷不在少数。在诸多特别约定的事项中，物业维修资金、水电煤等的结算和过户、户口的迁入迁出，以及附属设施的赠送是需要消费者特别留心的。资金的结算和过户在双方协商约定后，应详细地写入合同。而附属设施的赠送（以卫浴设施为主），则可以选择拍照存档或以书面描述形式作为合同附件由于文字描述有限，故而照片形式可比较具体详细地反映出设施的整体情况。
同时http://，在与房屋中介机构签订合同时，要仔细阅读合同条款，注意各个细节，水、电、煤、物业费以及维修基金等前期费用的结算情况、户口的迁移情况、付款和交房手续的履行等等都要在合同中作详细的约定。因此签订房屋买卖及相关合同时，消费者一定要仔细阅读合同条款，可以要求中介机构解释合同的细节。假如你觉得条款不清，有必要修改或补充的，可以与中介机构协商处理，明确双方权利与义务。这样在发生纠纷时可以将合同作为依据，主张自己的权利。其中，比较值得关注的是关于维修基金以及户口迁移的问题。
就维修基金来看，买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，不过有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
(四），户口的迁移问题
如果所购买的住房中卖方的户口无法迁移的，买方也同样无法迁入，而很多购房人是出卖原先的自住房后改善条件的，这样一来自己出售住房后户口也同样无法迁移，就形成了一个户口迁移问题的恶性循环。由于我国的户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，一旦出现上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。
根据市高院的最新解释，买方起诉至法院要求卖方迁移户口的属于行政管理事务，法院应当裁定不予受理或者驳回起诉。针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。
[目前户籍管理问题比较复杂，对于购房者而言，为了避免风险，最好的办法就是在房屋买卖合同签订之前，就能充分了解该房屋的户籍情况，当然为防万一，也可在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担违约赔偿责任，直至解除合同，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。比如约定“房屋内户口未按期迁出，应承担违约金1万元”，这样的合同约定详细具体，就很容易操作，也能保障自身的利益。不然的话，没有相关的具体约定，因很难计算户口不能迁移所带来的损失，将会给诉讼带来很多麻烦，所以在目前的情况下，上述的预防措施是很必要的。
（五）：资金监管
在二手房交易双方签完买卖合同后，一般上家就能拿到下家的首付款。而近来，有些上家拿了首付款却不去还银行按揭，而用这笔钱去做了其他投资牟取利润。一旦投资失败，钱款无法收回，下家的二手房交易进程就会停滞，从而引起纠纷。
事实上，许多房屋交易双方都是抱着对对方不信任的态度来参与交易，毕竟房款动辄数十万元。
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　　二手房买卖要注意的问题（北京房产纠纷律师、北京市二手房律师张仁藏）　　二手房纠纷专业律师张仁藏告诫消费者，二手房买卖省力不可省心，在二手房交易的环节中，关注细节往往是避免交易风险的关键所在，尤其是以下的四大问题最容易被消费者忽视。　　一、物业情况　　物业管理水平的高低直接影响到日后的居住生活质最，在买二手房的过程中如果忽略了所在小区的物业情况，人住以后可能会造成很多麻烦。　　(l)物业交验不可大意.　　买房过程中需重视物业交验环节，交验时您应注意:物业是否与合同约定的一致;家电、家具等是否与合同相符;钥匙是否已交付;水电煤表数字是否查验等;另外，在签定合同后到应到房屋所在地的物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时购房者办理物业进户手续。　　(2)物业管理水平要考察.　　观察小区是否封闭.保安巡查情况如何;小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适;询问水、电、煤、暖的费用如何收取.是上门代收还是自己去交;电梯品牌、速度及管理方式;物业管理公司还提供其他哪些服务等等。另外，还应该询问有无业主委员会，以及业主委员会的实际组成人员否稳定等。　　二、公共维修基金　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法:　　(l)房屋业主将公共维修基金无偿顺延给客户，这是二手房交易中最普遍的做法。　　(2)买卖双方经过协商，由客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%。　　(3)买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为(房屋产权年限一原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。　　(4)房屋业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用.那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。　　三、车位问题　　随着私家车数t的增加，有限的车位已经完全不能满足停车需求，为了避免每天为停车的事儿操心，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区周围停车场的信息，以防万一。　　现在有的车位有产权，有的只有使用权。一般来说，有产权的车库可以方便地出售，只有使用权的车库能否在二手市场上转让.则要看当初户主与物业签订的合同。车位的产权问题往往会引起二手房交易的纠纷，由于目前法律没有对车位产权的归属作明确规定，导致一些因车位产权而引发的二手房买卖纠纷无法妥善解决，而二手房如果能带车库或车位，将来还会有更大的升值潜力。因此，消费者在进行二手房交易的时候一定要擦亮眼睛，恢签合同。　　四、卫生站　　很多人对卫生站这个名称还很陌生，其实卫生站也就是社区卫生服务中心或社区医院，一般就设在小区内，小区内的居民平时有个小毛小病，只孺走上几步路，就能在小区的卫生站将配药、扎针、打吊瓶等问题。　　“一站式”解决，给居民们带来了极大的就医便利。根据北京市规划委公布《北京市居住公共服务设施规划设计指标》规定，居住人口超过5000人的大型社区，卫生站规模不能小于300平方米，3000人以下的社区不能小于50平方米。卫生站的面积虽小，作用却不小，因此.消费者在考察二手房的时候也可以将这一条列为衡量社区配套设施完善与否的标准。　　如果消费者能够将上面的四大问题记住了，相信在人住后可以省去不少的后顾之忧，其实购买二手房是一项考似简单，实际却很复杂，技术含量很高的交易，因此，建议广大购房者最好通过专业品牌中介机构进行购买，以确保自身的利益不受损失。.　　北京房地产律师　　北京市盈科律师事务所专职律师　　张仁藏律师 　　1、律师陪购：　　代理委托人查询房屋权属状况；陪同委托人参与房屋买卖合同的签订，审查合同及相关资料；在交易全过程为委托人提供法律咨询。　　2、律师代办：　　
办理二手房买卖的贷款、解除抵押登记、网签、过户等手续。　　3、纠纷解决：　　协助解决商品房、二手房纠纷；发送律师函；代理起诉、出庭应诉等。　　4、出具法律意见书　　 对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋　　土地权属情况等出具法律意见书及风险提示　　5、收费标准：　　 1、面谈：咨询费每小时200元　　 2、按房屋交易价格的1%-2%收取，50万元以下收费元，律师费10万元封顶　　6、联系方式：　　业务咨询及委托电话：（如需面谈提前预约）　邮箱：　　　地址：北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层　　　　分类： |您所在的位置：免费法律咨询 &
网友发布的问题
已有2人回答,
房产纠纷问题，请律师进来看看！感谢！
我父亲过世后给我们姐妹仨人留下了一套三室两厅的房子。按说我们三人都有房产继承权。但是小妹用一些手段骗走了大姐的房产继承权，大姐已经被迫放弃了房产继承权。等于是现在我和小妹平分房子。我想问的是：如果我和大姐都不同意修改房产证上父亲的名字，不同意分家，小妹像分割财产的手段能实现吗？她想要回她的那份，但是我们只是借住在父亲名下的房屋里，不理会她的要求（不给补偿金，不交房屋）她分家的目的还能实现吗？
我也有相同的问题要问
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【河北-石家庄】已帮助 160人
可以要求分割房子。石家庄刘素波律师：免费咨询、代写法律文书、代理诉讼，电话：&& 邮箱： 博客：lvshizhijia. 工作QQ:
【河北-石家庄】已帮助 134人
不可以，你们都有继承权，需要你们协商一致房管局才会给办理变更登记，但分家是迟早的事建议你们尽力协商。
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您好，房产纠纷问题。哪位律师比较擅长
朋友2012年在我这里借了3万元钱，约定是在2013年还款。和我本人签订了一份合同并以他购买的房子的房照作为抵押（但房子是废弃的，不能住人。房照的名字并不是他）。现在已经2014年了，这个人完全不与我联系，也只字不提关于合同的事情，我们也找不到他的这个人。请问我们现在要怎么办。是否有权利处理这个房屋。
我村有我家老宅基和土房三间，曾在1990年时村委会曾以大队扩建要求将连我家在内的一共三户的宅基收回，并分给我们三户新的宅基地，但是在大队还未执行村委会就换届了，这事就一直无人过问，而分给我们三户的新宅基我们三家也各尽其用了，但是在2005年，新的村委会将我家的老宅基地在未经我家许可的前提下私自将我家的宅基地送给了我们这三户里的其中一户，请问这种送合法吗，（前提是我们这三家的老宅基村委会之前都没有收回，）
公公单位之前有提供住房，享有40%的居住权，后来说要拆迁，需要补足另外的60%才能得到新的拆迁安置房。我和老公、孩子之也都是住在他单位的十几平方的房子，但和公公不是同一间。因为公公当时经济有限，于是我就和他商量，共同来凑钱买下那60%的产权，以后大家一起住，公公也答应了。
结果现在安置房交房了，公公拿着钥匙说要自己住，那房子是他的，让我们几口子自己外面租房子，我说当时我向娘家借钱来买的时候已经说好共同补贴买那套安置房，现在公公居然否认，还说那钱是我...
我父母有财产：正房6间、西厢房2间。母亲于1998年去世，父亲于2007年去世
父母共有儿女：3个儿子、5个闺女、共计8人，而我是全家最小的，小儿子
母亲去世没有留下遗嘱
父亲留下两张遗嘱：
遗嘱一：2005年正房三间及西厢房2间，归大儿子所有 父亲和2位闺女签字，其他人没签
提示：正房的另外三间没有在遗嘱上
遗嘱二：2007年正房6间及厢房归我所有，父亲签字，还有录音，影像没有，其他人无签字
提示：两位父母是我给抚养送终，其他人没有管，共计25年，老人与我同...
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提示：两位父母是我给抚养送终，其他人没有管，共计25年，老人与我同住，02...
律师您好！我现在遇到的问题比较急，希望你可以帮帮我，我在网上被骗子骗了，他们知道我的地址，身份证号，以及手机号和个人信息。还有知道了银行卡号。不过银行卡号是我借来的，他们假冒是某个节目说我中奖了，我泄露了个人信息，他们说如果我违背了他们的条约，就要去法院提起诉讼，请问我有没有危险。求律师帮忙啊，我只是个学生不懂事
律师您好，男方父母出资购买婚房，房本写双方名字，如果不幸婚姻出现问题男方会把房产全部归给女方，请问自己写的协议有效吗？需要怎么才能有效
律师您好，我向您资询1个被克扣的劳务纠纷的问题:由于受威
律师您好，我想向您咨询1件关于火灾引起的个人纠纷及利益问题，在12.16号早晨我们在公司宿舍，早晨某刘女说用热水器烧壶热水，1边说1边拿热水器，我是当事人，我顺口说了1句，别拿张某的自动断电的热水器，他的坏了，刘女回问那用那个，用任某的不自动断电的，我说嗯，刘某就插上了热水器，然后说还有十几分钟能烧开吗？我回了1句，这么多人在这呢，刘某说，走的时候想着关，然后就走了，在大约9点左右有人发现着火，1些人员救火，已经没有留下什么东西，每个人损失都很大，我就想...}