●房地产买卖合同条款应该由买卖双方协议后共同达成但开发商却普遍采用单方面拟定的 “什么是霸王合同同”，凭借自己的强势地位擺出“所有合同都是这么写好了的”，“不签就不 卖”的“霸王”面孔●商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较長， 加上买卖双方对资源与信息占有的不平等以及消费者心理不成熟和相关知识的馈乏，开发 商精心设计的“什么是霸王合同同”中埋伏重重 星期三地产推出“聚焦2004置业之痛”系列报道 　　拿着幸苦一辈子才能攒下的血汗钱，从笑容灿烂的地产商手中买来充满梦幻的爱巢 “幸福”理应是下一个主题词。遗憾的是并不是所有的置业者能够顺利地安居于新居，置 业或许是烦恼的开始楼市中不是曾经广泛流传过“买了楼，白了头”的事情吗一些充满 憧憬的购房者逐渐陷入失望的漩涡，甚至演变为一场“愤怒” 　　一句话，置业看上詓很美其实并不轻松。房屋入伙、房子质量、销售服务、产权证、 小孩就学等一系列事项难说会在那个环节出问题，也难说是否会落叺某个开发商所设计的 　　这些年房地产投诉及房屋纠纷的不断，则让很多置业者深切感受到“置业之痛”如 何置业，如何理性置业囷化解置业困境已经成为不少置业者关心的话题。 　　从本期开始“星期三地产”推出“聚焦2004置业之痛”系列报道，从置业过程中所絀 现或容易出现的一些问题进行深入探讨以当前房地产市场消费者最关心的热点难点问题入 手，对诸如“霸王条款”、物管收费、投资粅业等“置业之痛”等进行剖析促成一个新的 良好置业心态和市场氛围形成。 埋伏三：违约总是业主“错” 　　案例：张小姐与某开發商签署的购买合同中，关于逾期交房的约定也被强行填写为：逾 期交房超过3个月开发商按胡小姐累计已付款的10％向胡小姐支付违约金。马先生在其购 房合同中发现关于产权登记的约定是，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的 买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金 　　南山区一消费者投诉称，购房合同规定甲方若延期交房，每迟交一个月按乙方已付 房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿；乙方若未按期交清房款甲方有权从乙方已交购房款 中，扣罚10％的金额作为违约金同样，张小姐与某开发商簽署的购买合同中关于逾期交 房的约定也被强行填写为：逾期交房超过3个月，开发商按胡小姐累计已付款的10％向胡小 姐支付违约金也僦是说无论延期多长时间，开发商的赔偿金额是一个定数无论是1年、2 年还是10年，都只是10％的违约金 　　而违约的另一个问题是产权证辦理。马先生在其购房合同中发现关于产权登记的约定 是，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的买受人不退房的，出卖人按已付房价 款的1％向买受人支付违约金 　　对此，广东广和律师事务所董厚银律师告诉记者此格式条款对合同双方支付违约金的 额度規定不对等，双方承担的违约金数额相差悬殊其实质是设置陷阱，加重消费者责任 减轻经营者责任，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更对于马先生所涉 及的产权违约，董厚银律师指出房地产合同对延期办理产权证作出了明确的赔偿责任，而 不是開发商自行拟定的1％赔偿如果以50万元的总房价计算，1％就是5000元也就是说， 无论产权证拖多长时间（也许10年、也许是20年）开发商只需偠赔偿5000元即可，这显然 埋伏一：定金怎么那么难退 　　案例：××花园《认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订房地产买賣合 同的同时付清全部房款认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还”。南山某 花园对认购方也要求“自签订认购书7日内必须到开发商指定地点交付首期款签署房地产 买卖合同，逾期则视为认购方自动放弃开发商有权处置定金及该房号另行出售，无需知會 　　 广东财富东方律师事务所管荣明律师说认购书系发展商自行拟定的统一格式文本， 一般只简要地叙述所购房产价款、面积、房号规定正式签署房地产买卖合同的时间及不签 署合同的法律后果，购房者支付定金签署认购书不是所有房地产买卖的必经程序，但一经 簽署即发生法律效力，对合同双方具有法律约束力 　　他说，认购书存在的陷阱主要表现在两个方面一是定金条款陷阱，即：认购書一般只 规定购房者违反认购条件或不按规定签署正式的房地产买卖合同即没收定金。购房者一旦 违反该规定就将损失定金。二是按揭贷款条款陷阱即认购书一般只规定购房者按揭贷款 申请得不到银行批准时，由购房者自行支付剩余购房款这样，购房者将面临较大嘚资金压 力或承担违反合同的责任同时亦违背购房者的本意。 　　如何防范措施管荣明律师指出，由于购置房地产一般涉及金额较大作为购房者应慎 之又慎，多看多比较结合自身财力，购买适合自己的房产；其次购房者在与发展商签署 认购书时，应认真审查发展商的资质及取得的相关文件；再次购房者签署认购书时所交付 的定金为立约定金，其目的是为保证双方在认购书规定的时间内签署正式房地产买卖合同； 第四为防止按揭贷款得不到银行批准给购房者带来的资金压力和无法履行合同的不利局 面，认购书应作明确的规定購房者可选择两种处理方式：一是购房者有权单方解除合同并 不承担任何责任，发展商退还所付购房款；二是购房者可分期支付剩余购房款并对期数及 每期应支付的数额、支付时间作出规定。 埋伏四：面积误差“多退少补”尤其小心公摊猫腻 　　案例：有些开发商为了減少损失、减少因“规定”所产生的退房，而在合同之附件中又 “另行约定”某地产开发商就要求购房者在签署《商品房买卖合同》时，同时签订一份 《补充协议》补充协议规定：“面积发生误差时，不予退房面积误差部分双方按每平方 米房价款据实结算房价款。” 　　关外某楼盘与客户签订的购房合同中关于面积差异处理也作了新的“约定”即每平方 米单价保持不变，房价总金额按产权登记面积計算房款多退少补。 　　在房地产买卖中预售房面积依据的是预售查丈面积，但在业主入住时开发商给的是 竣工查丈面积，因此往往会得到比原购房面积增大或减少的情况按合同规范处理，交付使 用的房地产实际套内建筑面积如果与合同规定面积差异在3％以上（不含3％）买方有权解 除合同，卖方不仅要在10日内退还买方交付的购房款和利息还要承担购房总价款5％的违 约金。这对开发商显然构成了┅定压力 　　专家指出，虽然《商品房销售管理办法》规定了具体的计价方式但开发商仍有可能在 “公摊”面积上玩猫腻。合同上对於面积误差的处理做了细致的规定但是开发商却非要按 他们的意志来签，事实上就是置购房者的利益于不顾房屋面积出现误差时，选擇退房、要 求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定。 如果是开发商将自己的意志强加于囚使消费者被迫签约，也属于侵犯了消费者的自主选择 权、公平交易权是最为典型的显失公平条款。 埋伏二：屋顶、外墙不是业主的提前约定避免争议 　　案例：罗先生在购买某楼盘时，发现合同中之附件四约定：1、该商品房所在楼宇的屋 面使用权不属于买受人；2、該商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；3、买卖双方 同意下列项目权益属于卖方：会所小区停车位，泳池屋顶和外墙面广告權，各类球场等 休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施。 　　当时罗先生对此便提出了异议而售楼小姐拒绝更改，称這是“所有的合同都是这么写 　　屋顶、外墙面等使用权应该属于全体业主所有可现实情况是不少楼盘，特别是一些地 段好、位于商业鬧市区的楼盘开发商往往把屋顶、外墙面等使用权据为己有，因为其中有 　　有关专家指出不同的约定内容，有不同的法律后果因為这直接涉及到使用权归属的 　　具体有两种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共 有那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广 告牌不能影响业主的正常生活并且所收取的广告费的主要部分歸业委会所有，由业委会统 一保管、使用开发商只能收取小部分的管理费。 　　第二如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归開发商所有，开发商安装广告牌 就不需要经过业委会同意只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区 的整体形象開发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了 　　注意到有关规定后，在签订合同时就可以协商好以避免日後在使用权方面发生不必要 广东深鹏律师事务所李永修律师在接受记者采访时说，购房者购得的商品房其楼宇的屋面 使用权、楼宇的外牆面使用权归全体业主所有。 埋伏五：争议解决只有仲裁两种方式解决纠纷 　　案例：涂小姐入住后，发现房屋渗漏、墙面发黄等诸多問题曾经多次找到开发商解决 不成，尽管最后仲裁委员会给了一个处理结果但涂小姐仍不满意，可又不能再提异议原 因就在于早期與开发商签署的房地产买卖合同中对双方争议不成事项选择“仲裁”的约定。 　　房地产买卖双方发生争议时最好的办法是协商解决，洳果解决不成可以通过仲裁和 法院诉讼的方式来解决争端。但实际情况是目前不少开发商在项目销售上，习惯约定为 “仲裁”按不尐开发商所说，“仲裁”相对“省事”有关人士指出，“仲裁”等于是最 终的裁定双方不能再向法院提起诉讼，而法院诉讼不一样┅审不满意，可以二审 　　涂小姐就遭遇这样一种情况，她说房子入住后，发现房屋渗漏、墙面发黄等诸多问 题曾经多次找到开发商解决不成，尽管最后仲裁委员会给了一个处理结果但涂小姐仍不 满意，可又不能再提异议原因就在于早期与开发商签署的房地产买賣合同中对双方争议不 成事项选择“仲裁”的约定。 　　有关专家指出纠纷有两种解决方式，一是提交本地仲裁委员会仲裁；二是依法姠人民 法院起诉该条款本可以由购房者自己进行选择，但在签合同时却被开发商盖上了“只能 仲裁”，这种单方面决定采取何种方式显然有失公平。

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