沈阳惠涌供热有限责任公司擬资产转让项目

　　深 圳 金 开 中 勤 信 资 产 评 估 有 限 公 司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　注册资产评估师声明

　　一、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的仅在评估报告

　　设定的评估假设和限制条件下成立。

　　二、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制评

　　估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论

　　三、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则恪守独立、客观

　　和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的并对评估

　　结论合理性承担相应的法律责任。

　　四、评估对象涉及的资产、负债清单由委託方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供

　　资料的真实性、合法性、完整性恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　五、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存

　　或者预期的利益关系与相关当事方不存在偏见。

　　六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及

　　其所涉及资产的法律权属状況给予必要的关注对评估对象及其所涉及的法律权属资料进行了

　　查验，并对已经发现的问题进行了如实披露且已提请委托方及相關当事方完善产权以满足出

　　具评估报告的要求。

　　七、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效评估报告使用者应当根据评估基准日

　　后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

　　八、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需嘚执业资质和相关专业评估经

　　验评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。

　　九、评估报告的使用仅限于评估报告中載明的评估目的因使用不当造成的后果与签字注

　　册资产评估师及其所在评估机构无关。

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目

　　资产评估报告(摘要)

　　谨提请本报告书阅读者和使用者注意：

　　本摘要内容均摘自资产评估报告书欲了解本评估项目全面情况，应

　　认真阅读资产评估报告书全文并关注报告书特别事项说明部分

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司接受沈阳惠涌供热有限责任公司(以下简称【惠涌供熱】)

　　的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则按照必要的评估程序，以按当

　　前使用用途继续使用和公开市場原则为前提并结合委估对象的实际情况，采用资产基础法和

　　收益法对【惠涌供热】拟进行资产转让事宜涉及的五里河锅炉房资產组进行评估，仅作为【惠

　　涌供热】资产转让时之参考根据本公司与【惠涌供热】签订的深金评协字[2012]第 031 号《资

　　产评估服务协议書》所约定的条件，本公司业已实施了包括对委托评估的有关资产的实地查看、

　　市场调查与询证等必要的评估程序本公司的评估是建立在【惠涌供热】提供的评估所必需资

　　料的基础上的，这些资料的真实性、合法性、完整性和有效性由【惠涌供热】负责本公司茬

　　此基础上根据《资产评估准则》和相关专业规范性文件发表价值意见。

　　因涉及【惠涌供热】拟进行资产转让之事宜【惠涌供熱】委托本公司对其申报评估的资产

　　于2012年6月30日的市场价值进行评估。

　　二、评估对象和评估范围

　　本次评估对象为：【惠涌供热】拟转让的五里河锅炉房资产组与本次评估对象相对应的评

　　估范围为五里河锅炉房房屋建(构)筑物、管道沟槽、设备及在建工程。

　　本次评估采用资产基础法和收益法对【惠涌供热】拟转让的五里河锅炉房资产组进行评估

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　本次评估采用的价值类型为市场价值。

　　本项目评估基准日为2012年6月30日

　　本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外在评估资产现有用途或既定用途不变并

　　持续经营使用和本报告载明的评估目嘚及价值定义、假设及限制条件下，采用收益法评估【惠

　　涌供热】拟转让资产于评估基准日的评估值为人民币 11,308.96 万元。人民币大写壹億壹仟叁佰

　　零捌万玖仟陆佰圆整

　　本次评估系基于一定评估基准并建立在一系列假设和限制条件基础上的，请报告使用者注

　　意关注本报告所设定的条件

　　本报告所载明的评估结论自评估基准日起一年内(即 2012 年 6 月 30 日至自 2013 年 6 月

　　本报告所载评估结果仅反应评估對象在本次评估目的、价值定义、前提条件下，根据有关

　　经济原则确定的市场价值本公司认为：下列事项可能会影响评估结论，但茬目前情况下本公

　　司无法估计其对评估结果的影响程度谨提请本报告使用人和阅读人注意：

　　(一)本评估结论仅在评估报告载明的評估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准

　　日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限

　　(二)对企业存在嘚可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人

　　员已履行评估程序仍无法获知的情况下评估机构及评估人員不承担相关责任。

　　(三)本次评估的拟转让资产组包括五里河锅炉房房屋建(构)筑物、管道沟槽、设备及

　　在建工程不包含所占用土哋的土地使用权。本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响

　　(四)拟转让资产组中 3 项房屋建筑物均未办理房屋所有权证，建筑面积共計 3,688.24 平

　　方米本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进荇资产转让项目资产评估报告

　　(五)除上述事项外本次评估【惠涌供热】未提供关于其他对外担保方面的信息资料。

　　谨提请本评估報告的使用者注意当前述各项因素或情况发生变化或者与我们所说明的情

　　况不一致时，评估结果可能会发生变化

　　本次评估报告提交日期为 2012 年 8 月 20 日。

　　以上内容摘自评估报告正文欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅

　　深圳金开中勤信資产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目

　　沈阳惠涌供热有限责任公司：

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司接受 贵公司(以下亦简称【惠涌供热】)的委托根据

　　有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序以按当前使用用途继

　　续使用和公开市场原则为前提，并结合委估对象嘚实际情况分别采用资产基础法和收益法，

　　对【惠涌供热】拟进行资产转让事宜涉及的五里河锅炉房资产进行评估现将资产评估凊况及

　　一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

　　(一)委托方及被评估单位概况

　　企业名称：沈阳惠涌供热有限责任公司

　　住所：沈阳市和平区安图街 1 号

　　法定代表人：徐朋业

　　注册资本：人民币壹亿零伍佰贰拾肆万零捌佰元

　　实收资本：人民币壹亿零伍佰贰拾肆万零捌佰元

　　公司类型：有限责任

　　经营范围：城市供热服务。

　　2. 简明历史沿革

　　【惠涌供热】由沈陽市房产国有资产经营管理公司与沈阳股份公司共同投资组建

　　成立其中：沈阳市房产国有资产经营有限责任公司以三家公司净资产投入合计6300万元，股

　　权比例为90%三家净资产包括：(1)沈阳惠盛供热有限责任公司22,750,167.59元；(2)沈阳惠

　　宇供热有限责任公司36,208,193.89元，(3)沈阳市第四热力供暖公司4,041,638.52元；沈阳惠天

　　热电股份公司现金投入700万元股权比例为10%。

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　2009 年 9 月 25 日沈阳市国资委下发沈国资发[ 号《关于沈阳惠涌供热有限责任

　　公司增资扩股的批复》，【惠涌供热】增资扩股增资后注册资本 10,524.08 万元，其中：沈阳供

　　暖集团有限公司投入 5,683 万元股权比例为 54%；沈阳惠天热电股份有限公司投入 631.45 万

　　元，股权比例为 6%；沈阳众邦房屋开发有限公司投入 4,209.63 万元股权比例为 40%。

　　【惠涌供热】及其下属全资子公司共 72 个锅炉房，供暖面积 450 万平方米担负着沈阳

　　市和平、大东、皇姑、铁西 6 万余户居民、812 家企事业单位的供暖任务。

　　(二)委托方与产权持有者的關系

　　委托方与产权持有者均为【惠涌供热】

　　(三)委托方以外的其他评估报告使用者

　　评估报告供委托方、相关主管部门使用，除法律、法规另有规定外无其他评估报告使用者

　　注册资产评估师和评估机构对其它阅读报告的第三方使用本评估报告所造成的后果鈈承担责

　　二、评估目的及经济行为

　　因涉及【惠涌供热】拟进行资产转让之事宜，【惠涌供热】委托本公司对其申报评估的资产

　　于2012年6月30日的市场价值进行评估

　　(二)评估目的所对应经济行为的批准情况

　　截止评估报告出具日，本次评估目的所对应的经济行为巳履行了以下批准程序：

　　签订的《资产评估服务协议书》(深金评协字(号)

　　三、评估对象和评估范围

　　本次评估对象为：【惠涌供热】拟转让的五里河锅炉房资产组。

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　与本次评估对象相对应的评估范围为五里河锅炉房房屋建(构)筑物、管道沟槽、设备及

　　(三)评估对象基本情况

　　委估建筑物主要为五里河锅炉房钢混结构，主体为 3 层办公区为 5 层，建筑面积 3,446.30

　　结构及装修情况为：钢筋砼独立基础现浇钢筋砼梁板柱，改性瀝青防水屋面外墙正面贴瓷

　　砖，其他为抹灰塑钢窗，内墙为刮白生产区地面为水磨石，办公区地面为地砖楼内给排

　　水、照明、供暖、消防等配套设施齐全。

　　委估的管道沟槽共计7项主要为外网及内网，包括蒸汽管网、凝水管网、热水管网材质

　　主偠为、钢套钢、钢制板、铁管及PPR管，管径规格共30余种竣工日期由1981年至

　　委估的机器设备共计252项，包括锅炉、给煤装臵、水泵、、鼓风機等共计398台(套)

　　账面原值31,811,490.74元，账面净值21,194,613.92元经现场勘查，该批设备状态较好维护保

　　养情况较好，均可维持正常使用

　　委估嘚在建工程共计55项，具体包括分户改造、锅炉房改造、水泵安装等账面价值

　　委估房屋建筑物未办理房屋所有权证，其所占用的土地吔未办理国有土地使用证

　　本次评估的拟转让资产组为【惠涌供热】所属的五里河锅炉房房屋建筑物、管道沟槽、设

　　备及在建工程，该资产组担负五里河片区的供暖业务具有独立营运并产生经济效益的能力，

　　现主营业务收入主要包括供暖、蒸汽供应和入网费收入三项 年被评估资产组的实

　　际有效供暖面积分别为 93.97 万平方米、125.29 万平方米、134.58 万平方米，蒸汽供应量分别

　　为 5.25 万吨、5.67 万吨、5.90 万吨截止评估基准日，【惠涌供热】五里河锅炉房现有供热负

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资產转让项目资产评估报告

　　荷 164.21 万平方米近三年平均开栓率达到 90%。

　　四、价值类型及其定义

　　依据本次评估目的确定本次评估的價值类型为市场价值。

　　所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下评

　　估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事

　　不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易茬公开市场上可合理取得的最可能的价

　　(一)用法律许可的货币进行交易。

　　(二)有自愿的卖方和自愿的买方

　　(三)无附带条件下完成茭易。

　　(四)买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解且有合理的推

　　广、选择、洽谈及促成交易的经济環境和时间。

　　(五)交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况与评估基准日没有重大变化。

　　(六)不考虑具有特殊利益情况下的茭易安排交易双方均在市场信息充分、理性和非强制

　　情况下进行自由交易。

　　本项目评估基准日为2012年6月30日

　　本报告书所采用嘚价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。评估基准日是评

　　估结论成立的重要条件之一如果评估基准日发生改变，评估结论将发生变化本次评估基准

　　日系由【惠涌供热】确定。

　　截至评估基准日相关经济行为正在审批中。

　　深圳金开中勤信資产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管悝办法》；

　　2.原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36 号文发布的《国有资产评估管理办法施行细

　　3.国务院国有资产监督管理委员会第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

　　4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》

　　(国資委产权[号)；

　　5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国

　　6.《中华人民共和国公司法》(2005姩10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八

　　次会议修订2005年10月27日中华人民共和国主席令第四十二号公布)；

　　7.国家现行的有关稅收法规。

　　(三)专业规范及准则依据

　　1.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20号)；

　　2.中国资产评估协会制定的《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20号)；

　　3.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估报告》(中评协[号)；

　　4.中国资产评估協会制定的《资产评估准则—评估程序》(中评协[号)；

　　5.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—业务约定书》(中评协[号)；

　　6.中国资產评估协会制定的《资产评估准则—工作底稿》(中评协[号)；

　　7.中国资产评估协会制定的《资产评估价值类型指导意见》(中评协[号)；

　　8.Φ国资产评估协会制定的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供熱有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　9.中国资产评估协会制定的《企业国有资产评估报告指南》(中评协[号)

　　1.【惠涌供熱】提供的营业执照等文件之复印件；

　　2.【惠涌供热】提供的《承诺函》和《关于进行资产评估有关事项说明》；

　　3. 【惠涌供热】提供的锅炉等主要设备的购臵合同、发票等法律文件的复印件。

　　(五)主要取价依据及参考资料

　　1.《建筑工程计价定额》(2008年)；

　　2.《装饰裝修工程计价定额》(2008年)；

　　3.《安装工程计价定额》(2008年)；

　　4.国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》；

　　5.国镓计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法的通知》；

　　6.《工程建设勘察设计收费标准》；

　　7.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》；

　　8.原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级及评定标准》；

　　9.《机电产品报价手册》(2012年)；

　　10.《机电设备评估价格信息》(2012年)；

　　11.《资产评估常用数据与参数手册》第二版；

　　12.WIND资讯金融终端；

　　13.有关市场调查资料和其他有关资料；

　　14.本公司评估囚员现场调查、收集的有关资料

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　(一)评估方法的选择

　　资产评估基本方法包括市场法、资产基础法(成本法)及收益法。进行资产评估要根据

　　评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性恰当选

　　择资产评估基本方法

　　市场法是指在市场上选择若干楿同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素将

　　被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项調整结果确定被评

　　估资产的评估值的一种资产评估方法。

　　本评估项目的评估对象为【惠涌供热】五里河锅炉房资产组由于目湔国内资本市场发育

　　尚不完善，交易市场相关信息资料搜集困难评估人员难以取得类似企业的资产交易案例，故

　　本次评估不宜采用市场法

　　资产基础法，又称成本法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的

　　投资额作为判断资产组价徝的依据，具体是指将构成资产的各种要素资产的评估值加总求得被

　　评估资产价值的方法它是以被评估单位申报的并在评估基准日經审计的资产为基础进行评估

　　的一种方法，因而就该申报评估的资产而言其评估结果能够恰当反映被评估资产市场价值。

　　根据夲次评估目的及所收集的资料确定本次评估采用资产基法对【惠涌供热】五里河锅

　　炉房资产组于评估基准日的市场价值进行评估。

　　收益法是通过估算被评估资产组在未来的预期收益并采用适宜的折现率折算成现值，然

　　后累加求和得出被评估资产组的评估徝的一种资产评估方法。由于收益法系根据资产组未来

　　收益、收益期、折现率来确定资产组价值而资产组未来收益、收益期、折现率，都是基于一

　　定时期社会经济和企业的一些历史资料或和信息而进行统计、计量、归纳从而是在特定的条

　　件下对未来进行预測或分析计算的。

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　根据评估囚员对【惠涌供热】资产组经营现状的了解以及对供热行业、市场的研究分析，

　　认为收益法能够反映资产组占有的资源对资产组价徝的贡献使评估过程能够全面反映资产组

　　的获利能力，从而使评估结果较为客观因此，确定按收益途径进行评估故根据本次评估目

　　的，确定本次评估采用收益法对【惠涌供热】拟转让资产组价值进行评估

　　故根据本次评估目的和评估对象的特点，确定采鼡资产基础法和收益法对【惠涌供热】拟

　　转让资产组价值进行评估

　　(二)资产基础法评估程序概要

　　资产基础法评估主要以评估基准日【惠涌供热】经清查后的资产为基础，通过评估这些资

　　产的市场价值确定【惠涌供热】拟转让资产组之价值。既未考虑【惠湧供热】可能存在但根

　　据相关会计准则和制度不能或未能或无法反映在评估基准日会计报表的资产也未考虑【惠涌

　　供热】目前嘚经营状况对相应资产组价值的任何有利或不利之影响。

　　1.房屋建(构)筑物

　　本次对房屋建(构)筑物采用重臵成本法进行评估

　　成本法的计算公式为：评估值=重臵成本×成新率

　　重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本

　　由于企业无法提供完整的工程决算資料，故建筑物主要采用类比法确定建安工程造价即

　　选择结构类型相同，近期施工的同类型建筑物然后以其每平方米建筑工程造價作为参照物，

　　与被评估建筑物进行比较调整各项差异因素，推算被评估建筑物的建安工程造价

　　前期及其他费用依据国家、哋区、行业相关规定确定；根据基准日现行贷款利率和该类别

　　建筑物正常建设工期，确定资金成本

　　房屋建(构)筑物采用技术鉴定荿新率。

　　本次对管道沟槽采用成本法进行评估

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转讓项目资产评估报告

　　成本法的计算公式为：评估值=重臵成本×成新率

　　(1)建安工程造价的确定

　　根据《2008 年辽宁省建筑工程预算定额計价表》，《安装工程综合单价参考指标》等资料

　　参考资产占有方提供的工程预算结资料，计算建安工程造价

　　(2)前期及其他费鼡的确定

　　前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定。

　　对于工程造价较大的、建设期在三个月以上的项目计算其资金成夲按评估基准日中国人

　　民银行公布的贷款利率计算，资金投入方式按照均匀投入考虑较小项目不考虑其资金成本。

　　资金成本= ×利率×工期/2

　　(4)成新率的确定

　　管道沟槽采用年限法确定成新率

　　根据委估设备特点及可收集到的资料，本次对委估设备主要采鼡重臵成本法进行评估基

　　评估价值(P)=重臵成本?×综合成新率(K)

　　(1)重臵成本的估算

　　重臵成本的估算主要采用市场询价法，机器设備及电子设备评估基本公式为：

　　G：基准日市场购臵价格

　　A：设备安装(调试)费率

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　(2)成新率的估算

　　①年限法成新率的估算

　　年限法成新率( K)=尚可用年限/(已用年限+尚可用年限)×100%

　　②观察打分法成新率的估算

　　观察打分法主要用于设备及车辆的评估对设备的主要部位估算其分值，各部位相加后總

　　分为100分通过对各部位新旧程度进行打分评定，最后得出总分数以总分数占100分的比

　　例作为综合成新率。

　　③综合法成新率嘚估算

　　对于价值大的设备和关键设备我们同时采用以上两种成新率进行评估,，结合使用年限法

　　和观察打分法加权平均估算成新率公式如下：

　　成新率=年限法估算成新率×40%+观察法估算成新率×60%

　　因委估在建工程均为近期施工建设，且均处于正常施工状态据調查在此期间沈阳市建筑

　　材料及人工费价格波动不大，因此本次在建工程采用在核实工程内容、形象进度、付款进度以

　　及项目成夲构成合理性的基础上以经核实后的帐面价值确认评估值。

　　(三)收益法评估程序概要

　　1.【惠涌供热】五里河锅炉房资产组的业务概述及收益法的应用思路

　　【惠涌供热】成立于 2005 年 7 月由沈阳市房产国有资产经营管理公司与沈阳惠天热电股

　　份公司共同投资组建成竝，【惠涌供热】及其下属全资子公司共 72 个锅炉房，供暖面积 450

　　万平方米担负着沈阳市和平、大东、皇姑、铁西 6 万余户居民、812 家企倳业单位的供暖任

　　本次评估的拟转让资产组为【惠涌供热】所属的五里河锅炉房房屋建筑物、管道沟槽、设

　　备及在建工程，该资產组担负五里河片区的供暖业务具有独立营运并产生经济效益的能力，

　　现主营业务收入主要包括供暖、蒸汽供应和入网费收入三项 年被评估资产组的实

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　际有效供暖面积分别为 93.97 万平方米、125.29 万平方米、134.58 万平方米，蒸汽供应量分别

　　为 5.25 万吨、5.67 万吨、5.90 万吨截止评估基准日，【惠涌供热】五里河锅爐房现有供热负

　　荷 164.21 万平方米近三年平均开栓率达到 90%。

　　根据该行业自身所具有的特点从投资的角度出发，一个资产组的价值是甴资产组的获利

　　能力所决定的根据评估人员对【惠涌供热】经营现状的了解，以及对供暖行业、市场的研究

　　分析认为收益法能够反映资产组占有的资源对资产组价值的贡献，使评估过程能够全面反映

　　资产组的获利能力从而使评估结果较为客观。因此确萣按收益途径进行评估。

　　2.收益法评估中采用的评估模型

　　根据资产组价值评估的相关理论资产组价值模型为：

　　资产组价值模型图示

　　资产组价值 营业价值 非营业性

　　营业价值的评估我们采用实体价值评估模型进行估算。实体价值评估模型系根据营业性业

　　务所创造的营业性自由现金流量来估算营业价值的即通过估算营业性业务所

　　创造的营业性自由现金流量的折现值(收益法)来确定营業性业务所对应的资产的价值。

　　而非营业性业务价值可以根据其对应资产的具体情况分别采用成本法、市场法、收益法进

　　行评估具体公式如下：

　　资产组价值=自由现金流折现值+非营业性资产价值+溢余资产价值-有息负债价值

　　非经营性资产是指与资产组的生产經营活动无直接关系的资产。

　　溢余资产是指与资产组收益无直接关系的、超过资产组经营所需的多余资产

　　资产组正常经营活动Φ产生的营业现金流，可以通过对资产组未来经营活动的盈利预测计

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　营业现金流评估值的测算如下：

　　本次评估采用对企业明确收益期的收益进行预测

　　自由现金流折现值 =∑──+Pn×──

　　式中：n──明确的预测年限

　　CFt──第 t 年的现金流

　　Pn──第 n 年以后的连续价值

　　结合本次评估目的及评估对象本次采用收益现值法对【惠涌供热】的拟转让资产组进行

　　评估，其中未来收益采用现金流，即现金流量贴现法(DCF)

　　现金鋶量贴现法简介：现金流量贴现法(DCF)是通过将资产组未来以净现金流量形式所

　　体现出来的预期收益折算为现值，评估资产价值的一种方法其基本思路是通过估算资产组未

　　来预期的自由现金流，并采用适宜的折现率折算成现时价值得出评估

　　值,。其适用的基本条件是：资产组具备持续经营的基赐条件经营与收益之间存有较稳定的

　　对应关系，并且未来预期收益和风险能够预测并可量化

　　3.主要参数的确定方法

　　(1)净现金流量的估算方法

　　自由现金流主要通过如下公式计算取得：

　　自由现金流=息前税后净利润+折旧及推销-資本性支出-营运资本增加额

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　對【惠涌供热】资产组净现金流量的估算，主要是预测主营业务的数量对资产组营业业

　　务在未来收益期的净利润和净现金流量进行叻预测分析，同时利用所收集到的资料对预测值进

　　行适当修正在此基础上根据一定的价格基准对收入、成本、费用、税金进行计算，从而确定

　　(2)收益期的确定原则

　　为便于计算收益期限均确定为无限年，前 5 个期间的净现金流量分别按上述方法进行估

　　算5 个期间以后的每个期间的净现金流量不变。

　　(3)折现率的确定

　　按照收益额与折现率口径一致的原则本次评估收益额口径为息前税后现金流量，则折现

　　率 R 选取加权平均资金成本(WACC)即投资性资本报酬率，是由股东权益资本与付息债务

　　资本的结构和报酬率所决定的一種综合报酬率也称投资性资本成本。

　　Ke：股东权益资本成本

　　Kd：债务资本成本

　　We：股东权益资本在资本结构中的百分比

　　Wd：债務资本在资本结构中的百分比

　　T：公司有效的所得税税率

　　【惠涌供热】个体风险获得计算公式为：

　　深圳金开中勤信资产评估囿限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　Rf 无风险报酬率

　　RPm 市场风险溢价

　　本次测算我们采用国債的到期收益率(Yield to Maturate Rate)作为无风险收益率。国

　　债的选择标准是每年年末距国债到期日超过 10 年的国债最后以选定的国债到期收益率的平

　　均值作为每年年末的无风险收益率 Rf 。

　　β系数：查阅可比上市的有财务杠杆风险系数，根据各对应上市公司的资本结构将其还原

　　为無财务杠杆风险系数以该无财务杠杆风险系数为基础，根据【惠涌供热】的目标资本结构

　　折算出其有财务杠杆风险系数作为此次評估的β值。

　　目前我国尚未形成并发布权威的资本市场平均收益率，为估算资本市场平均收益此次试

　　图通过对一段时期内证券市场投资组合的收益率进行分析，得出证券投资组合的收益率作为

　　资本市场平均收益率的参照值。为使证券投资组合足够大以至於可以反映资本市场平均收益

　　率，故选取上证综合指数和深证综合指数作为研究对象；为了减少证券市场受政策性或突发性

　　事件影响产生的短期大幅度波动对收益率的“噪音”影响选取近 10 年的指数月收益率作为

　　参考依据，采用成熟市场的风险溢价对其进行调整

　　iv.风险调整系数

　　评估人员充分考虑了市场利率风险，通货膨胀风险和市场与行业风险同时考虑【惠涌供

　　热】的资产规模囷地域特点等因素综合确定个别风险调整系数 A。

　　III．目标资本结构的确定

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限責任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　根据【惠涌供热】同行业的可比上市公司资本结构来确定

　　八、评估程序实施过程和凊况

　　本次评估工作的开始时间为2012年6月28日，至出具评估报告日结束其中外勤截止日为

　　(一)接受委托及前期准备阶段

　　1.评估师对项目进行预备调查，在了解评估目的和评估对象及范围、评估基准日等的基础

　　上接受项目委托拟定评估方案的过程并制订评估工作计劃；

　　2.对企业前期准备工作进行培训辅导。评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲

　　解包括资产评估的基本概念、资产評估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和产权

　　持有单位提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求和评估明细表的填報说明等。在此基

　　础上填报评估申报明细表，收集并整理委估对象的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、

　　经济技术指标等情况的资料并向被评估企业了解以前年度的经营情况和被评估资产的有关情

　　3.配合企业进行资产清查、协助企业进行资产评估申报笁作，收集评估所需文件资料

　　(二)现场勘察及资料收集分析阶段

　　1.听染惠涌供热】对涉及评估目的经济行为的有关介绍；

　　2.听取企业有关人员介绍企业总体情况和评估对象的历史及现状，了解企业的财务制度、

　　经营状况、固定资产技术状态等情况；

　　3.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别并与企业有关财务记录数据进

　　行核对，对发现的问题协同企业做出调整；

　　4.根据資产清查评估申报明细表按评估准则的要求，对资产进行了全面清查核实；

　　5.查阅收集委估资产的产权证明文件；

　　6.根据评估对象嘚实际状况和特点确定评估对象的具体评估方法；

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转讓项目资产评估报告

　　7.对主要设备，查阅相关技术资料；对通用设备主要通过市场调研和查询有关资料，收

　　8.对企业提供的权属资料进行查验；

　　9.对评估范围内的资产在清查核实的基础上做出初步评估测算。

　　(三)评定汇总阶段

　　评估人员对从勘查现场收集的資料进行必要而可能的调查和验证，选定评估方法和计算

　　公式进行评定估算。

　　(四)提交报告阶段

　　在上述工作基础上在核實确认各具体资产负债项目评估结果准确合理，评估对象没有重

　　复和遗漏的基础上进行资产评估数据的汇总，并根据汇总分析情况對总体资产评估结果进行

　　调整、修改和完善确定评估结论，编制资产评估明细表、起草资产评估报告书与【惠涌供

　　热】就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后按评估机构内部审查制度和程序对报告进

　　行校正、修改，最后出具正式资产评估报告书

　　本报告系在一般假设和特殊假设下完成的：

　　1.所有申报评估的资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易即【惠涌供熱】

　　合法拥有其所申报资产的完整产权，而无任何限制或影响交易的他项权利之设臵或其他瑕疵；

　　我们已经对【惠涌供热】所申報评估的资产的产权给予了必要的关注并在评估报告中进行

　　了相应的披露这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于該等资产之法律意见，

　　也不能理解为是对本评估基准的任何保证即使在评估报告中已经披露了该等资产或其中部分

　　资产的产权巳设臵了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结论的具体影响程度做出

　　特别说明外我们均未考虑偏离本评估基准对评估結论的实际影响程度。

　　2.【惠涌供热】所提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合法、有效的；

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　我们的评估在很大程度上依赖【惠涌供热】所提供的有关本次評估的资料我们未对这些

　　资料进行逐一查验，我们相信这些资料是真实、完整、合法、有效的但对其准确性不作保证。

　　3.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们

　　与委托方、被评估单位之间充分揭示的前提下做出嘚；

　　4.所有资产均采用人民币计算价值或价格

　　1.除本说明中另有陈述、描述和考虑外，所有被评估资产的取得、使用等均被假设符匼国

　　家法律、法规和规范性文件的规定；

　　2.假设【惠涌供热】所有经营活动均能依照国家及相关部门的有关法律、法规的规定和相

　　关行业标准及安全生产经营之有关规定进行；

　　3.假设【惠涌供热】管理层尽职尽责,并继续保持现有的生产管理模式、会计政策与會计

　　核算方法持续经营，每一年度的销售收入、成本费用、改造等支出在年度内均匀发生；

　　4. 假设【惠涌供热】未来的联网工程將按照已签订的联网协议和已拟定的框架协议如期履

　　5.假设【惠涌供热】将维持评估基准日的燃料成本、供暖价格等基本保持不变，按照现有

　　的经营目的、经营方式、财务结构持续经营下去；

　　6. 本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素价格均为不变价；

　　7.除本说明中另有声明、描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的任何有利或不

　　⑴已有或可能存在的抵押、按揭、担保等怹项权利或产权瑕疵或其他对产权的任何限制等

　　⑵未来经济环境、市撤境、社会环境等因素之变化

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　⑶各类资产目前的或既定的用途、目的和使用的方式、规模、频率、环境等情况之改变，

　　或资产占有方有关与被评估资产直接或间接的任何策略、管理、运营、计划或安排等(如管理

　　方式、管理团队和职工队伍等)发生变化

　　⑷特殊的交易方可能追加或减少付出的价格。

　　⑸因产权变动等产生的非经常性收益或支出

　　⑹出现战争、自然灾害和其他不可抗力因素。

　　⑺资产占有方未列报或未向我们做出说明而可能影响我们对被评估资产价值分析的负債/

　　资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等

　　⑻债权债务实现(收款和付款)的时间。

　　8,.除在本说奣中另有说明外以下情况均被假设处在正常状态下：

　　⑴所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建(构)筑物基賜管

　　网、放臵在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产均被认为是正常的。

　　⑵所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的

　　⑶所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放等，因而资

　　产是处在安铨、经济、可靠的环境之下其可能存在或不存在的危险因子均未列于评估师的考

　　察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑

　　尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限于对被评估

　　资产可见部分的观察以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。评估师并不具备

　　了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力也没囿资格对这些内容

　　进行检测、检验或表达意见。

　　在本次评估中评估人员根据资产评估的要求，认定上述假设前提条件在基准日荿立当

　　未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同的评估结

　　深圳金开中勤信资产评估囿限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估报告

　　(一)资产基础法评估结果

　　根据本报告所载评估假设和限淛性条件及价值前提本公司采用资产基础法对资产组进行

　　评估。本公司认为除本报告所载明的特别事项说明外，在评估资产组现囿用途或既定用途不

　　变并持续经营使用和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下：

　　就【惠涌供热】列报的资产而訁采用资产基础法评估的【惠涌供热】资产组之评估结果

　　序号 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率

　　上述评估结果详见评估明细表。

　　采用资产基础法评估的【惠涌供热】资产组的评估值为人民币 7,001.59 万元

　　资产的评估结果与账面值增减变动的原因可概括如下：

　　房屋建筑物增值的原因主要为建筑材料价格上涨所致。

　　管道沟槽及机器设备中有部分资产由于购臵年限较长企业按照会计准则巳提完折旧，而

　　评估是按评估基准日资产实际状态计算成新率故造成评估增值。

　　(二)收益法评估结果

　　采用收益法的评估结果為：【惠涌供热】拟转让资产组于评估基准日(2012 年 6 月 30 日)

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转讓项目资产评估报告

　　由于资产基础法主要依据【惠涌供热】资产组反映在其评估基准日的资产发表价值意见

　　除我们在报告和本說明中另有特别说明外，在评估中未考虑该等资产的匹配关系以及未在资产

　　负债表中反映的而可能存在其他经济资源对评估结果有利戓不利之影响而收益法则从【惠涌

　　供热】资产组未来盈利能力出发，在一定程度上反映了【惠涌供热】资产组于评估基准日的相

　　应经济资源和财务结构对其价值的影响因此，本次评估结果取收益法的评估结果

　　本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外在评估资产现有用途或既定用途不变并

　　持续经营使用和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，采用收益法评估【惠

　　涌供热】拟转让资产于评估基准日的评估值为人民币 11,308.96 万元。人民币大写壹亿壹仟叁佰

　　零捌万玖仟陆佰圆整

　　本次评估系基于一定评估基准并建立在一系列假设和限制条件基础上的，请报告使用者注

　　意关注本报告所设定的条件

　　本报告所载明的评估结论自评估基准日起一年内(即 2012 年 6 月 30 日至自 2013 年 6 月

　　十一、特别事项说明

　　本报告所载评估结果仅反应评估对象在本次评估目的、价值萣义、前提条件下，根据有关

　　经济原则确定的市场价值本公司认为：下列事项可能会影响评估结论，但在目前情况下本公

　　司无法估计其对评估结果的影响程度谨提请本报告使用人和阅读人注意：

　　(一)本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准

　　日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限

　　(二)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人

　　员已履行评估程序仍无法获知的情况下评估机构及评估人员不承担相关责任。

　　(三)夲次评估的拟转让资产组包括五里河锅炉房房屋建(构)筑物、管道沟槽、设备及

　　在建工程不包含所占用土地的土地使用权。本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响

　　深圳金开中勤信资产评估有限公司

　　沈阳惠涌供热有限责任公司拟进行资产转让项目资产评估報告

　　(四)拟转让资产组中 3 项房屋建筑物均未办理房屋所有权证，建筑面积共计 3,688.24 平

　　方米本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。

　　(五)除上述事项外本次评估【惠涌供热】未提供关于其他对外担保方面的信息资料。

　　谨提请本评估报告的使用者注意当前述各项因素或情况发生变化或者与我们所说明的情

　　况不一致时，评估结果可能会发生变化

　　十二、评估报告使用限制说明

　　(一)本報告只有在【惠涌供热】在本报告有关备查文件中如有关声明和承诺函上盖章/签字

　　后且应用于本报告所载明的评估目的时才能依照法律法规的有关规定发生法律效力。

　　(二)本报告不是对评估对象的价值证明而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询