借好友名回迁指标购房好友病逝 其妻继承“遗产”拒过户
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编辑: Bestet
日，龚先生借好友回迁安置指标购房入住，并签有协议，不料好友病逝后，好友之妻持其夫遗嘱分家析产，自认拥有该房产而拒绝过户。龚先生起诉好友全家一波三折，连输两场官司后，终于近日胜诉，法院判决孙女士配合房屋过户手续。
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借好友指标购房 好友死后其妻不认丈夫旧账
据龚先生说，2006年他计划给儿子买婚房时，恰巧龚先生多年的好友吕先生因拆迁取得了两套回迁安置房的指标，他就与吕先生商量借用其指标，由自己购买一套回迁房。这样龚先生每平方米就可以省几百元钱。而吕先生也只想买一套房子，就欣然答应了。
双方签署了一份协议，约定位于丰台某小区的201号回迁安置房屋由龚先生出资购买，房屋产权归龚先生所有。之后，两人一同到开发商处，龚先生交了30余万元购房款。不过，由于是回迁安置房，购房合同及发票的抬头都写的是吕先生的名字。开发商将房门钥匙交给了龚先生，龚先生满心欢喜地入住了新房。
2011年房屋产权证下发了，房产证登记在吕先生的名下。正当龚先生想找吕先生过户时，吕先生却病倒了，而且病得很重。吕先生有两个孩子，都已成家，但吕先生的老伴孙女士一直以来都没有工作。吕先生担心自己走后，老伴没有生活来源，就想把自己的全部家产，都留给孙女士。于是，吕先生将自己的想法告诉了龚先生，希望由龚先生做自己的一个遗嘱见证人，证明自己将所有的财产都留给孙女士。龚先生同意后，吕先生便当面书写了一份遗嘱。遗嘱的大致内容是：在吕先生去世后，他的全部财产包括房屋和其他存款等，都归孙女士所有。龚先生和吕先生的另一位好友作为遗嘱见证人，都在遗嘱书上签了字。两个月以后，吕先生过世了。
去年龚先生找到孙女士，希望她能把吕先生名下的那套房屋过户到龚先生的名下。但他没想到孙女士矢口否认，一口咬定201号房屋是她丈夫留下来的遗产。现在其夫去世了，根据吕先生所立的遗嘱，该房屋应该由她一个人继承。她因此拒绝协助过户。
龚先生一听就急了，拿出了先前与吕先生所签的那份协议。“这份协议是我和你们家老吕签的，老吕都认可了，房子是我的。”但孙女士答复：“房子是我和老吕的夫妻共同财产，老吕没有权利单方面把房子的指标转给你，你们的协议是无效的。”无奈之下，龚先生将孙女士告上了法庭，请求法院判令201号房屋归自己所有。
因好友妻将房过户到其名下 两次起诉均被驳
法庭上，孙女士拿出了一份人民法院制作的调解书，证明她才是201号房屋的产权人，吕先生名下的房屋已进行了析产分割。
原来，在吕先生去世后，其妻孙女士就与两个儿子商量好，让他们放弃继承权，通过法院分家析产，将吕先生名下的这套房屋过户到孙女士一人的名下。这样，孙女士就成为了201号房屋新的产权人。而龚先生认为，孙女士是通过变更产权人来达到毁约的目的。
法院经过审理，认为龚先生要求确权的201号房屋，孙女士等人已通过分家析产的方式先行分割，故龚先生应先通过再审的方式，撤销分家析产的调解书后，再来解决权属纠纷。由此，法院驳回了龚先生的起诉。龚先生不服，提起上诉，但二审法院驳回了其上诉请求，维持原判。
龚先生只能又将孙女士及她的两个儿子告上法庭。龚先生认为自己才是201号房屋的产权人，孙女士及其两个儿子通过法院分割该房屋的行为，侵害了其合法权益，遂请求法院撤销孙女士三人所达成的调解书。但法院审理后，认为对于调解书的撤销权，龚先生应当在自知道或应当知道6个月内提出，此案中龚先生的起诉已超过6个月的法定期限。龚先生的诉讼请求再次被法院驳回了。
打确权官司，法院认为应先行撤销调解书；去撤销调解书，法院又认为我过了法定期限。“官司怎么打怎么输，难道房子真的就要不回来了吗？”龚先生不知道下一步还能怎么走。
以买卖合同案由起诉 不违反一事不再理原则
北京市盛峰律师事务所的李松律师对此案进行分析梳理后，认为法院只是在程序上驳回了龚先生的起诉，在实体上并未否认龚先生的权利，龚先生仍然享有再次起诉的权利。但基于龚先生已输掉了两个案件，如果按照原有的诉讼策略继续打下去的话，他仍然会吃败仗。
李松律师建议龚先生变更案由，以房屋买卖的案由，再次起诉孙女士。李律师认为吕先生将拆迁指标转给龚先生的行为，实际上是对房屋的一种处分行为，应当适用房屋买卖的有关规定。于是李律师代理龚先生再次向法院提起诉讼，要求孙女士配合办理201号房屋的产权过户手续。
庭审中，孙女士的代理律师认为：龚先生再次起诉的行为，违反了一事不再理的基本原则，法院不应予以受理。
对此，李律师当庭反驳：“龚先生是以房屋买卖合同的案由起诉到法院的，而之前被法院驳回的案件，是基于物权提起的所有权确认之诉，两个案件的基础法律关系并不相同，故本次诉讼并不违反一事不再理的原则。另外，吕先生是在与孙女士夫妻关系存续期间，将201号房屋的指标转给龚先生的。2006年龚先生在选房时孙女士也在场，且龚先生对201号房屋进行了装修且入住至今，孙女士在诉前从未提出任何异议。因此，对于吕先生转让指标的行为，她是知情且同意的。现在房屋产权证登记在孙女士名下，具备房屋过户的条件，孙女士应当配合办理过户。”
协议明确该房归属 优先于遗嘱泛称全部财产
孙女士又当庭上提出，她的丈夫吕先生曾立遗嘱，将他的全部财产，包括房屋和其它存款等，都归孙女士所有。龚先生作为遗嘱见证人在遗嘱书中签过字，这说明龚先生认可登记在吕先生名下的201号房屋属于吕先生的遗产。
但李松律师认为，立遗嘱前，吕先生和龚先生所签协议中明确约定201房屋归龚先生所有，该协议是优先于遗嘱的。遗嘱只能处分属于自己的财产，不能处分他人的财产，因此遗嘱中所指的全面财产并不包括201号房屋，孙女士的主张没有事实依据。
法院经过审理，采纳了李律师的代理意见，支持了龚先生的全部诉讼请求，判令孙女士配合龚先生办理201号房屋的产权过户手续。龚先生拿到判决书后，长出了一口气。
分家调解书侵害案外人权益 可在半年内起诉
李松律师提醒大家注意：像孙女士及其子女这样基于分家析产行为而达成的调解书，实际上侵害了龚先生等案外人的合法权益。为此我国法律规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起6个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。
根据该规定，龚先生有权利向法院起诉，来撤销孙女士等人达成的调解书。龚先生第二个案件之所以又败诉，只是因为龚先生起诉时，过了6个月的法定期限。而作为义务方，应当遵守诚实守信的契约精神，不能见利忘义，心存侥幸。（文中当事人均为化名）
今日我坐堂 李松律师
北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员，海淀区优秀专业律师。李松于2008年创立李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。
本文来源：北京晚报-北晚新视觉网
记者：林靖/文
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遗产继承纠纷案例系列之一
建房安置指标能否继承
【案情简介】
景某与杨某生前系夫妻关系，共生育三女一子（杨一、杨二、杨三、杨四）。景某与杨某共同生活期间有土木结构房屋60余平方米。1970年，杨一出嫁到丈夫家生活。1982年，杨四与第三人王家文结婚。日，杨二因结婚离开景某、杨某，到其丈夫家生活。1984年下半年，景某、杨某、杨四、王家文将部分土木结构房屋拆除，新建了142.8平方米土木结构瓦房，次年3月，拆剩的老房子和新建房都以被继承人杨某的名字办理了房产证，房屋总共占地204．9平方米。日，杨某病逝，留下的遗产是有证房。2004年5月，沙坪新区土地开发，以杨某为户主的家庭房屋全部被拆迁（其中：有证房201．65平方米、无证房169．6平方米、临时建筑24．6平方米），共获补偿费、补助费95809.31元及4套建房指标（每套可建住房122．6平方米、门面房21平方米），扣除4套建房指标应交纳的土地费、配套费、图纸设计费53632.
80元，余下的42176.51元的补偿费、补助费被杨四、景某领取。有证房的补偿标准为每平方米240元。
2004年，杨一、杨二、杨三起诉到法院要求继承财产，共同分配房屋拆迁补偿费95869．31元，享有8．04平方米门面和49．04平方米的住房指标继承权。
　　杨四则认为被拆迁的房屋中有60平方米才是父母的财产，1984年自己又新建140平方米。三原告与家庭共同生活期间既未出钱又未出力，各自结婚后并单独生活，对父母未尽赡养义务，父亲病逝也未出钱安葬，无权继承父亲遗产，且父亲2000年就去世，三原告2004年才起诉，诉讼时效已过。
景某则认为：三原告均系自己与杨某所生之女，各自结婚后单独生活，未尽赡养责任，自身又丧失劳动能力没有固定的生活来源，死者的那部分遗产应全部归自己继承享有，其子女均无权继承。
【法院审理】
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。被继承人杨某的遗产包含在夫妻共同财产和家庭共有财产中，在遗产分割时，应当先分出他人的财产。杨某死亡时，其家庭房屋占地面积为204．9平方米，减去1984年改旧新建的142．
8平方米，未改建的62． 10平方米房屋系杨某与景某夫妻的共同财产，分出景某的一半，杨某的遗产为31．05平方米；改旧新建的142．
8平方米房屋是杨某、景某、杨四、王家文的家庭共有财产，杨某的遗产占四分之一，即35．
7平方米，被继承人杨某的房屋遗产合计为66．75平方米。2004年，该房屋被拆迁后，按每平方米240元所获的16020元拆迁补偿费属遗产；根据房屋遗产面积，其家庭所获的四个建房指标中，有一个建房指标是遗产被拆迁所得，该指标是国家给予被拆迁户的建房许可，有一定的财产价值，应视为被继承人杨某遗产。原告杨一、杨二、杨三及被告景某、杨四均是被继承人杨某的第一顺序法定继承人，杨某死亡时未留有遗嘱，继承人又无丧失继承权的法定情形，故五人均享有继承权。原告杨一、杨二、杨三及被告杨四的继承份额均等，被告景某与被继承人共同生活，现已七十多岁，已经缺乏劳动能力，在分配遗产时，应当多分。
本案的诉讼时效为两年，从继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算。被继承人杨某死亡后，三原告没有做出放弃继承的表示，视为接受继承；在2004年房屋被拆迁前，虽然遗产被被告实际管理，但遗产客观存在，双方也没有对遗产如何分割进行协商，也就不存在原告继承权被侵犯。2004年，遗产房屋被拆迁，被告领取了房屋拆迁补助费后，两年的诉讼时效开始计算，同年原告就起诉到法院要求继承，因此，本案没有超过诉讼时效。原告杨二、杨一、杨三要求继承其父杨某遗产的请求合法，应予以支持。
家庭共有系家庭成员共同劳动、共同积累而形成，只有对家庭财产尽了义务的家庭成员，才是家庭共有财产的共有人。原告杨二虽然在出嫁前与其娘家人共同劳动、共同生活，但1984年拆旧新建房屋时，杨二已出嫁成为另外一个家庭的成员，杨二在庭审中又未提交其出资、出力的证据，故原告杨二关于其是1984年拆旧新建房屋的共有人的主张不能成立，不能得到支持。原告杨二、杨一关于被继承人死亡时留有现金的主张因无证据证实，也不能得到支持。
在本案中，因建房指标已由杨四出资修建完毕，不宜竞价，应参照同年、同地段民间对建房指标的交易情况，确定本案作为遗产的指标折价为人民币52500元。被继承人杨某遗产房屋总价值为68520元（补偿费加指标折价）。由原告杨一、杨二、杨三及被告杨四各继承11755．
7元，景某继承21497．2元；争议的建房指标及房屋拆迁补偿费归被告景某、杨四所有，由景某、杨四共同补偿原告杨一、杨二、杨三各11755．7元。
【律师评析】
在众多复杂的民事纠纷中，本案虽为普通的民事诉讼继承案件，但所继承的标的物与一般的遗产继承有不同之处，本案继承的遗产原房屋拆迁不复存在，已转化为建房安置指标和补偿费。建房安置指标是不是财产，可否进行处分是值得探讨研究的，如何解决安置建房指标争议，在民商事审判工作中尚属首次，随着城镇化建设进程推进，拆迁安置中被拆迁人之间产生建房安置指标争议，如何处理法律上没有规定。为此，不乏产生不同的处理意见。讨论中存在不同的理解和看法：建房安置指标是否可以作为财产或遗产的物来看待进行处分。有意见认为，建房安置指标本身不是财物，是政府给予被拆迁人享有的建房安置计划，具有行政属性，是被拆迁人取得建房资格或条件，不可以继承。另一种意见认为，建房安置指标虽为取得建房的基础条件，是当地政府给予被拆迁人的拆迁安置方式，即有条件许可建房，由政府的拆迁安置政策规定，被拆迁人须有原房屋产权才享有计划安置权利，也就是说拆迁了被拆迁人的合法房产，政府才给予安置建房计划指标，否则，不得享有建房指标，也就没有资格另行建房，建房指标是由原合法房产被拆迁转化而来的，在现实生活中被拆迁人也实际进行交易，体现其价值，并得到拆迁主管行政部门认可，登记合法产权，可作为财物来看待，视为遗产，继承人对此享有继承权，准予继承。其次，由于政府从合理利用土地资源，以节约用地统一安置为目的，拆迁安置中按被拆迁房屋实际面积给予土地使用指标计划，实行有条件的安置，从而导致被拆迁人内部对有限的建房指标产生争议，法院在处理相关民事案件（房屋买卖、离婚、赠予、析产、继承）中都可能涉及到指标处理问题，以何种方式解决其争议，是一个棘手的问题，如果按原房屋产权人（包括共有权人）平均分配，面积可少到几平方米，根本不可能建房，既不符合城市规划要求，当事人也不认可，无法建房，难以解决安置问题，不具有操作性。但可用作价补偿由争议双方竞价，以最高价格一方获得指标，同时给对方经济补偿的方式解决。在当事人不同意竞价的情况下，再综合考虑各当事人的居住情况，以居住较困难最急需解决居住问题的一方给予指标，参照现实交易价格，对建房指标面积计算所得指标价值给予补偿解决较为妥当。　　
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